Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10226442 UV EXPL 22-283 MB/40202
Kort geding vonnis van 23 januari 2023
inzake
de stichting
R.K. woningbouwstichting Zeist,
gevestigd in Zeist,
verder ook te noemen: RK Zeist,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.M.A. Vermin,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende in [woonplaats] ,
2.[gedaagde sub 2] ,
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: meneer en mevrouw [gedaagden] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
RK Zeist heeft meneer en mevrouw [gedaagden] gedagvaard op 21 december 2022. Bij de dagvaarding waren de producties 1 tot en met 12 gevoegd. Daarna heeft RK Zeist nog de aanvullende productie 13 ingediend.
1.2.
De mondelinge behandeling was op 9 januari 2023. De gemachtigde van RK Zeist heeft een pleitnota overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen verder met partijen is besproken. Die aantekeningen zitten in het dossier van de rechtbank.
1.3.
Aan het slot van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
2.De beoordeling
Wat is er aan de hand?
2.1.
RK Zeist is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] in [woonplaats] (het gehuurde). RK Zeist heeft het gehuurde met ingang van 12 januari 2015 verhuurd aan de heer [vader] (hierna: vader) en mevrouw [moeder] (hierna: moeder). De heer en mevrouw [gedaagden] die nu partij zijn in deze procedure (zijnde de zoon en schoondochter) zijn na het overlijden van vader op [2021] in december 2021 bij moeder in het gehuurde gaan wonen. Sinds 3 maart 2022 staan meneer en mevrouw [gedaagden] ook ingeschreven op het adres van het gehuurde.
2.2.
Op [2022] is moeder geheel onverwacht komen te overlijden. Meneer en mevrouw [gedaagden] hebben RK Zeist gevraagd of zij de huur over mochten nemen. RK Zeist heeft gezegd dat dit niet mogelijk is, omdat meneer en mevrouw [gedaagden] geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met hun (schoon) moeder voerden. Dat heeft RK Zeist op 12 september 2022 schriftelijk aan meneer en mevrouw [gedaagden] bevestigd. Op 5 oktober 2022 heeft RK Zeist dat herhaald. In de brief van die datum staat dat meneer en mevrouw [gedaagden] geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met moeder hadden en dat zij ook niet beschikten over een huisvestingsvergunning. RK Zeist heeft meneer en mevrouw [gedaagden] uiteindelijk tot 5 januari 2023 de tijd gegeven om een vervangende woonruimte te zoeken.
2.3.
Omdat meneer en mevrouw [gedaagden] niet bereid zijn het gehuurde vrijwillig te verlaten en zonder recht of titel in het gehuurde verblijven, heeft RK Zeist ontruiming van het gehuurde gevorderd binnen zeven dagen na betekening van het vonnis en veroordeling van meneer en mevrouw [gedaagden] tot betaling van de proceskosten en de nakosten. In deze procedure heeft RK Zeist nog aangevoerd dat meneer en mevrouw [gedaagden] niet binnen zes maanden na het overlijden van moeder een verzoek tot voortzetting van de huur ingediend op grond van artikel 7:268 van het Burgerlijk Wetboek. Ook om die reden komen zij niet in aanmerking voor voortzetting van de huur.
2.4.
Meneer en mevrouw [gedaagden] hebben de vordering niet weersproken. Tijdens de mondelinge behandeling hebben zij aangegeven dat zij begrijpen dat zij volgens de wet het gehuurde moeten verlaten, maar dat zij dit nog niet hebben gedaan omdat zij geen andere passende woonruimte hebben kunnen vinden. Als de vordering tot ontruiming wordt toegewezen, weten meneer en mevrouw [gedaagden] niet waar zij heen moeten. Daarom vragen zij de kantonrechter om een uitzondering te maken op de wettelijke regeling of anders om hen in ieder geval een langere ontruimingstermijn te geven dan de door RK Zeist gevorderde zeven dagen.
Wat vindt de kantonrechter er van?
2.5.
De ontruimingsvordering wordt toegewezen. Meneer en mevrouw [gedaagden] krijgen tot en met 28 februari 2023 de tijd om het gehuurde te ontruimen en te verlaten. Hierna wordt toegelicht waarom dat zo is.
Spoedeisendheid
2.6.
In deze kort geding procedure wordt aan de kantonrechter gevraagd om een spoedmaatregel (voorlopige voorziening) te nemen. De kantonrechter moet beoordelen of het waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat meneer en mevrouw [gedaagden] het gehuurde moeten ontruimen omdat zij daar zonder recht of titel zitten. Als dat voldoende waarschijnlijk is en RK Zeist een voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde maatregel heeft, kan de door haar gevorderde maatregel, die vooruitloopt op de beslissing in de bodemprocedure, worden toegewezen.
2.7.
Een vordering tot ontruiming van haar eigendom zoals deze door RK Zeist is ingesteld, is naar haar aard spoedeisend.
Geen recht op voortzetting van de huur
2.8.
Artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek regelt de positie van de achterblijvende samenwoner(s) na overlijden van de huurder van het gehuurde; gedurende een eerste termijn van zes maanden is de samenwoner gerechtigd de huur voort te zetten, als hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en als hij met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. In deze zes maanden kan de samenwoner bij de kantonrechter vorderen dat hij de huurovereenkomst van de overleden huurder na verloop van die termijn mag voortzetten. De kantonrechter zal dan inhoudelijk beoordelen of de samenwoner voldoet aan de wettelijke vereisten voor voortzetting van de huurovereenkomst. De termijn voor het indienen van de vordering is een zogenaamde ‘vervaltermijn’. Dit betekent dat als de samenwoner niet binnen de termijn van zes maanden een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst bij de kantonrechter heeft ingediend, hij geen beroep meer kan doen op dat artikel.
2.9.
RK Zeist doet een beroep op deze vervaltermijn. Omdat vaststaat dat meneer en mevrouw [gedaagden] niet tijdig een vordering tot voortzetting van de huur hebben ingesteld, staat ook vast dat meneer en mevrouw [gedaagden] zonder recht of titel in het gehuurde verblijven, aldus RK Zeist. De kantonrechter heeft de vervaltermijn en de werking daarvan tijdens de mondelinge behandeling met meneer en mevrouw [gedaagden] besproken. Zoals de kantonrechter meneer en mevrouw [gedaagden] begrijpt, vinden zij het beroep van RK Zeist op de vervaltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en verzoeken zij de kantonrechter om voor hen een uitzondering te maken. De kantonrechter overweegt dat volgens herhaalde rechtspraak van de Hoge Raad [1] slechts onder zeer bijzondere omstandigheden een uitzondering kan worden gemaakt op de strikte toepassing van de vervaltermijn. Dat de samenwoner niet op de hoogte was van de vervaltermijn en niet (door de verhuurder) is geïnformeerd over het bestaan daarvan, zoals ook door meneer en mevrouw [gedaagden] gesteld, levert niet dat soort bijzondere omstandigheden op. De wetgever heeft er namelijk bij het opstellen van deze regeling welbewust voor gekozen het initiatief tot voortzetting van de huurovereenkomst na overlijden van de huurder, bij de samenwoner te leggen. De verhuurder is daarom niet verplicht de samenwoner op artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek te wijzen.
2.10.
Dit leidt tot de conclusie dat het niet aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat het beroep van RK Zeist op de vervaltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Omdat de vervaltermijn is verlopen en meneer en mevrouw [gedaagden] niet binnen deze termijn een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst hebben ingesteld, hebben meneer en mevrouw [gedaagden] naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de rechten uit artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek verloren. Aan een inhoudelijke beoordeling van die vordering, die onder meer ziet op de vraag of meneer en mevrouw [gedaagden] een duurzame gemeenschappelijke huishouding met moeder hadden, komt de kantonrechter daarom niet toe.
Ontruiming
2.11.
Omdat meneer en mevrouw [gedaagden] naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zonder recht of titel in het gehuurde verblijven, maken zij inbreuk op het eigendomsrecht van RK Zeist. Het belang van RK Zeist bij ontruiming van het gehuurde weegt zwaarder dan het belang van meneer en mevrouw [gedaagden] om het gebruik van het gehuurde voort te zetten. Hierin weegt mee dat RK Zeist onweersproken heeft gesteld dat het hier om een gewilde woning gaat en dat er een wachtlijst is met woningzoekenden voor deze woning, bestaande uit veelal gezinnen met kinderen. Ook weegt mee dat RK Zeist aan meneer en mevrouw [gedaagden] al langer dan zes maanden na het overlijden van moeder de tijd heeft gegeven om een andere woning te zoeken. Dat dit nog steeds niet is gelukt zoals meneer en mevrouw [gedaagden] stellen, is, hoe vervelend ook, geen omstandigheid die aan RK Zeist kan worden tegengeworpen. De ontruimingsvordering wordt daarom toegewezen. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om, anders dan door RK Zeist gevorderd, te bepalen dat meneer en mevrouw [gedaagden] uiterlijk op 28 februari 2023 het gehuurde moeten hebben ontruimd en verlaten.
Proceskosten
2.12.
Omdat meneer en mevrouw [gedaagden] ongelijk hebben gekregen, worden zij in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij hun eigen kosten moeten dragen en dat zij aan RK Zeist haar proceskosten moeten vergoeden. Deze kosten worden begroot op:
- dagvaarding € 107,29
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde €
498,00(1 punt x tarief € 498,00)
498,00(1 punt x tarief € 498,00)
Totaal € 733,29
Nakosten
2.13.
Als RK Zeist nog kosten moet maken om dit vonnis uit te voeren moeten meneer en mevrouw [gedaagden] die ook betalen. Die eventuele kosten zijn toewijsbaar zoals hieronder vermeld in de beslissing. Deze kosten kunnen voorkomen worden door tijdig aan dit vonnis te voldoen.
Uitvoerbaar bij voorraad
2.14.
RK Zeist heeft gevorderd dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Dat betekent dat het vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd als meneer en mevrouw [gedaagden] in hoger beroep gaan. Meneer en mevrouw [gedaagden] hebben zich daar niet tegen verweerd. Er zijn ook geen feiten en/of omstandigheden gebleken die deze vordering in de weg staan. Deze vordering wordt daarom toegewezen.
3.De beslissing
De kantonrechter geeft, recht doende in kort geding, de volgende onmiddellijke voorziening:
3.1.
veroordeelt meneer en mevrouw [gedaagden] om de woning gelegen aan de [adres] in [woonplaats] uiterlijk op 28 februari 2023 te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken en om de woning geheel ter vrije beschikking van RK Zeist te stellen;
3.2.
veroordeelt meneer en mevrouw [gedaagden] in de kosten; zij moeten aan RK Zeist haar proceskosten betalen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 733,29, waarin begrepen € 489,00 aan salaris gemachtigde;
3.3.
veroordeelt meneer en mevrouw [gedaagden] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door RK Zeist volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde;
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2023.