Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9230269 UC EXPL 21-3864
Vonnis van 29 maart 2023
inzake
1..[eiser 1] en [eiser 2] ,
wonende te [woonplaats]
2.
[eiser 3] en [eiser 4],
[eiser 3] en [eiser 4],
wonende te [woonplaats]
3.
[eiser 5],
[eiser 5],
wonende te [woonplaats] ,
4.
[eiser 6] en [eiser 7],
[eiser 6] en [eiser 7],
wonende te [woonplaats] ,
5.
[eiser 8],
[eiser 8],
Wonende te [woonplaats] ,
6.
[eiser 9],
[eiser 9],
wonende te [woonplaats] ,
7.
[eiser 10],
[eiser 10],
wonende te [woonplaats] ,
8.
[eiser 11],
[eiser 11],
wonende te [woonplaats] ,
9.
[eiser 12],
[eiser 12],
wonende te [woonplaats] ,
10.
[eiser 13],
[eiser 13],
wonende te [woonplaats] ,
11.
[eiser 14],
[eiser 14],
wonende te [woonplaats] ,
12.
[eiser 15],
[eiser 15],
wonende te [woonplaats] ,
13.
[eiser 16],
[eiser 16],
wonende te [woonplaats] ,
14.
[eiser 17],
[eiser 17],
wonende te [woonplaats] ,
15.
[eiser 18],
[eiser 18],
wonende te [woonplaats] ,
16.
[eiser 19],
[eiser 19],
wonende te [woonplaats] ,
17.
[eiser 20],
[eiser 20],
wonende te [woonplaats] ,
18.
[eiser 21],
[eiser 21],
wonende te [woonplaats] ,
19.[eiser 22] ,
wonende te [woonplaats] ,
20.
[eiser 23],
[eiser 23],
wonende te [woonplaats] ,
21.
[eiser 24],
[eiser 24],
wonende te [woonplaats] ,
22.
[eiser 25] en [eiser 26],
[eiser 25] en [eiser 26],
wonende te [woonplaats] ,
23.
[eiser 27],
[eiser 27],
wonende te [woonplaats] ,
24.
[eiser 28],
[eiser 28],
wonende te [woonplaats] .
verder ook tezamen te noemen [eisers] ,
eisers,
gemachtigde: mr. L.M. van Rooij-Houweling,
tegen:
de stichting
Stichting Bo-Ex '91,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Bo-Ex,
gedaagde,
gemachtigde: mr. F.J. Ringnalda.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 15 december 2021 (hierna: het tussenvonnis). In het tussenvonnis is bepaald dat de zaak zou worden aangehouden tot 15 juni 2022, mede in verband met prejudiciële vragen die Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 7 september 2021 in een vergelijkbare zaak had gesteld aan de Hoge Raad [1] . De kantonrechter heeft [eisers] opdracht gegeven op de rolzitting van 15 juni 2022 een akte te nemen waarin zij concreet en goed gemotiveerd per persoon uiteen moeten zetten waarom zij vinden dat zij aanspraak kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding. Daarbij moesten zij het antwoord van de Hoge Raad op voornoemde prejudiciële vragen betrekken. Bo-Ex kon daar op reageren.
1.2.
Daarop hebben partijen de volgende aktes ingediend.
- de akte van [eisers] van 27 juli 2022, met producties 8 tot en met 23;
- de akte van Bo-Ex van 5 oktober 2022, met producties 2 tot en met 12;
- de akte van [eisers] van 2 november 2022, met producties 24 tot en met 27;
- de akte van Bo-Ex van 30 november 2022 met producties 13 en 14;
- de akte van [eisers] van 1 februari 2023.
Hierna heeft de kantonrechter bepaald dat op 1 maart 2023 vonnis zou worden gewezen. Die datum is wegens een te grote werklast niet gehaald, Daarom is besloten dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.
2.De verdere beoordeling
Het toetsingskader
2.1.
In zijn uitspraak van 1 april 2022 [2] heeft de Hoge Raad, voor zover voor de beoordeling in deze zaak relevant, het volgende overwogen:
3.2.1
Indien een verhuurder gedurende de huurtijd met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een redelijk voorstel doet, moet de huurder daartoe gelegenheid geven. Deze verplichting van de huurder om een renovatie te gedogen, laat onverlet de aanspraken van de huurder op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding. Zie voor het voorgaande art. 7:220 lid 2 in verbinding met lid 1 BW. Bij renovatie, evenals bij onderhoudswerkzaamheden, kan de huurder, indien sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW, op de voet van de art. 7:207 en 7:208 BW aanspraak maken op huurvermindering en/of vergoeding van eventuele daarmee gepaard gaande kosten of schade. Een vergoeding voor de door de huurder te ondervinden overlast en eventuele schade verdient een plaats in het renovatievoorstel van de verhuurder. De rechter beslist in voorkomende gevallen of een renovatievoorstel redelijk is. Indien het gaat om een renovatie van ten minste tien woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn wanneer ten minste 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd (art. 7:220 lid 3 BW).
3.2.2
Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan (art. 7:220 lid 2 BW). Renovatie in de hier bedoelde zin wordt, anders dan onderhoud, geacht te leiden tot een toename van het woongenot als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een verandering of toevoeging.
3.2.3
Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de renovatie, draagt de verhuurder van woonruimte bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt (art. 7:220 lid 5 BW). Als verhuizing noodzakelijk is, niet wegens een renovatie, maar wegens dringende werkzaamheden in de zin van art. 7:220 lid 1 BW, heeft de huurder aanspraak op vergoeding van de verhuiskosten indien sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW.
3.3.2
De strekking van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding is dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor de kosten die hij wegens verhuizing moet maken omdat hij tijdens de renovatie niet in het gehuurde kan blijven wonen. In lijn daarmee is het bedrag van de minimumbijdrage gebaseerd op daaraan in het normale geval gerelateerde kosten, zoals die van verplaatsing van de inboedel, stoffering, schilderwerk en aansluiting op nutsvoorzieningen (zie hiervoor in 3.2.5). Het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage dient de rechtszekerheid en heeft ten doel om geschillen tussen verhuurder en huurder over de daadwerkelijk gemaakte kosten zoveel mogelijk te vermijden. Met het aanbod om tijdens de renovatie te verblijven in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, biedt de verhuurder aan de huurder evenwel juist de gelegenheid om dergelijke kosten te voorkomen.
3.3.3
In het licht van het bovenstaande brengt een redelijke wetsuitleg mee dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan (zie hierna in 3.3.4), maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder immers, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken.
Voor zover een tijdelijk verblijf in een wisselwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, volgt uit art. 7:220 lid 2 BW dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten (zie hiervoor in 3.2.1).
3.3.4
Het ligt op de weg van de verhuurder om in voorkomend geval in het renovatievoorstel als bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW een concreet aanbod te doen met betrekking tot het tijdelijke verblijf in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning en de vergoeding van eventuele kosten die daarmee gepaard kunnen gaan. Omdat de noodzaak van verhuizing afhankelijk kan zijn van de persoonlijke omstandigheden van de huurder, hoeft dat voorstel niet voor iedere huurder in een te renoveren complex hetzelfde te zijn en kunnen tussen de huurder en de verhuurder nadere afspraken worden gemaakt, rekening houdend met die omstandigheden. Of de aangeboden wisselwoning een redelijke en passende voorziening is, hangt onder meer af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Indien de aangeboden wisselwoning geen redelijke en passende voorziening is, heeft de huurder aanspraak op de minimumbijdrage.
Tegen dit toetsingskader moeten de vorderingen van [eisers] worden bezien.
Hebben [eisers] recht op een forfaitaire verhuiskostenvergoeding krachtens artikel 7:220 lid 6 jo lid 5 en 2 BW? Nee
2.2.
De kantonrechter stelt voorop dat uit de jurisprudentie van de Hoge Raad de conclusie volgt dat alleen bij renovatiewerkzaamheden die nopen tot verhuizing de verhuurder de forfaitaire verhuiskostenvergoeding ex artikel 7:220 lid 6 BW aan de huurder verschuldigd is. Die verhuiskostenvergoeding hoeft niet te worden betaald als de verhuurder een redelijke en passende voorziening heeft getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten hoeft te maken.
2.3.
In deze zaak spelen twee vragen:
A Is sprake van een renovatiewerkzaamheden waardoor verhuizing noodzakelijk was?
B Zo ja, heeft Bo-Ex een redelijke en passende voorziening getroffen waardoor verhuis- en herinrichtingskosten konden worden vermeden.
2.4.
Niet ter discussie staat dat Bo-Ex [eisers] een volledig ingerichte en gestoffeerde logeerwoning heeft aangeboden om in te verblijven gedurende de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden aan het complex waarin zij een woning huren. Daarnaast is opslagcapaciteit voor inboedel aangeboden die niet tijdens de werkzaamheden in het gehuurde kon blijven staan. Dat maakt dat het antwoord op vraag A in het midden kan blijven als de aangeboden logeerwoning en opslagcapaciteit voor inboedel als een redelijke en passende voorziening kan worden beschouwd ter voorkoming van verhuiskosten. In dat geval is er namelijk sowieso geen recht op verhuiskostenvergoeding en hoeft dus niet te worden beoordeeld of de renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde een verhuizing nodig maakten (zoals [eisers] stellen) danwel de werkzaamheden die vallen onder dringend onderhoud (zoals Bo-Ex stelt).
2.5.
Bo-Ex heeft gemotiveerd en onderbouwd dat:
- de logeerwoningen die zij aan [eisers] ter beschikking heeft gesteld bij aanvang van de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden compleet en nieuw ingericht waren waardoor [eisers] alleen hun persoonlijke spullen mee hoefden te nemen;
- de logeerwoningen ter beschikking werden gesteld op basis van samenstelling van de huishouding en persoonlijke voorkeuren en dat zij na ieder gebruik de logeerwoningen heeft laten reinigen door een professioneel schoonmaakbedrijf;
- [eisers] met klachten over de inrichting of schoonmaakkwaliteit bij haar terecht kon en dat daarop actie werd ondernomen;
- zij in voorkomende gevallen sjouw-, inpak- en opslaghulp ter beschikking heeft gesteld als dat noodzakelijk bleek;
- alle bewoners één of twee nieuwe opslagcontainers aangeboden hebben gekregen om inboedel in op te slaan.
2.6.
De kantonrechter is op grond van deze onderbouwing van oordeel dat Bo-Ex een redelijke en passende voorziening ter voorkoming van verhuiskosten aan [eisers] ter beschikking heeft gesteld. [eisers] hebben dat ook onvoldoende gemotiveerd betwist. De stellingen van [eisers] komen er op neer dat de uitrusting van de logeerwoningen volgens sommigen wat te wensen overliet (er was bijvoorbeeld alleen een kookplaat maar geen oven), te vies was, of te gebruikt. Wat daarover is gesteld is echter nauwelijks onderbouwd en evenmin is toegelicht dat het gaat om gebreken die de betreffende woning tot een onredelijke voorziening maakten en/of dat die gebreken niet na een melding door Bo-Ex zijn hersteld. Zo hebben een aantal bewoners ervoor gekozen zelf de wisselwoning op smaak te brengen en opnieuw schoon te maken. Niet onderbouwd is dat een en ander noodzakelijk was en/of dat Bo-Ex niet bereid was passende voorzieningen te treffen als dat in een voorkomend geval nodig was.
Dat maakt dat de kantonrechter eventuele kosten die [eisers] hebben gemaakt om te verhuizen naar een andere woning en niet te kiezen voor de aangeboden wisselwoning en/of kosten gemaakt om het woongenot in de aangeboden wisselwoning te vergroten (door bijvoorbeeld eigen inboedel mee te nemen) niet ziet als verhuiskosten die noodzakelijk waren vanwege de werkzaamheden aan het gehuurde. Toekenning van de forfaitaire verhuiskostenvergoeding is dus niet aan de orde.
2.7.
Dat betekent niet dat de kantonrechter niet begrijpt dat de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden een grote impact op de levens van [eisers] hebben gehad en dat het bepaald geen pretje zal zijn geweest om langere tijd in een wisselwoning te verblijven die anders ingericht is als thuis. Zeker als je achteraan in de staart van te verrichte werkzaamheden zit zullen meerdere gezinnen voor jou gebruik hebben gemaakt van die wisselwoning en zullen meubels gebruikt voelen en er gebruikt uit zien. Dat op zichzelf maakt een wisselwoning echter nog niet tot een ondeugdelijk tijdelijk onderkomen tijdens de te verrichten noodzakelijke werkzaamheden. Hooguit zou het verstoken zijn van de eigen woning, rekening houdend met het huurgenot dat de wisselwoning ten opzichte van het gehuurde biedt, beperking van het huurgenot op kunnen leveren dat in voorkomende gevallen tot een vermindering van de huurprijs zou kunnen leiden als voldaan is aan de eisen van artikel 7:207 jo art. 7:204 BW. Een vordering op dat punt is in deze procedure niet gedaan.
2.8.
De stellingen en klachten van [eisers] richten zich bovendien vooral op “het grootste euvel” dat zij zien als “de kern van de zaak”, te weten dat [eisers] bij terugkeer in hun woningen werden geconfronteerd met verschillende vormen van schade die als volgt kunnen worden samengevat:
- veel meubels en raambekleding konden niet meer worden gebruikt doordat afmetingen veranderd waren door de geplaatste voorzetwanden en het verlaagde plafond
- vloerbedekking is beschadigd omdat de nieuw geplaatste voorzetwanden op de bestaande vloerbedekking zijn gezet en er bij de benedenwoningen diverse luiken in de vloeren zijn gezaagd om de vloeren van isolatie te kunnen voorzien.
De kantonrechter begrijpt dat [eisers] mede om die reden aanspraak maken op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding. Het gaat hier echter niet om verhuiskosten maar om (gevolg)schade ontstaan door of tijdens de verrichte werkzaamheden. Bo-Ex heeft toegelicht dat voor dit soort schades voorzieningen zijn getroffen die zijn vastgelegd in het voorstel dat Bo-Ex als productie 1 in deze procedure heeft overgelegd. Dat voorstel voorziet onder andere in een vergoeding voor nieuwe raambekleding en een reglement vergoeding en schade. Het is dus aan [eisers] om schade te claimen op grond van dit voorstel. Voor zover het voorstel onvoldoende mogelijkheden biedt de schade te herstellen die is veroorzaakt kunnen [eisers] , zoals ook door de Hoge Raad is overwogen (zie punt 2.1.), terugvallen op het bepaalde in artikel 7:207 en 7:208 jo artikel 7:204 BW: “ Bij renovatie, evenals bij onderhoudswerkzaamheden, kan de huurder, indien sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW, op de voet van de art. 7:207 en 7:208 BW aanspraak maken op huurvermindering en/of vergoeding van eventuele daarmee gepaard gaande kosten of schade. Een vergoeding voor de door de huurder te ondervinden overlast en eventuele schade verdient een plaats in het renovatievoorstel van de verhuurder”.
In deze procedure is een dergelijke vordering niet ingesteld.
De vorderingen worden dus afgewezen
2.9.
[eisers] vorderen dat de kantonrechter:
- voor recht verklaart dat er renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd die een verhuizing noodzakelijk maakten;
- Bo-Ex veroordeelt tot betaling van € 6.253,00 aan forfaitair te bepalen verhuiskosten per persoon;
- Bo-Ex veroordeelt tot betaling van de kosten van de deskundige die [eisers] hebben ingeschakeld om te onderbouwen dat de verhuizing noodzakelijk was vanwege de renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW;
- Bo-Ex veroordeelt in de kosten van de procedure en de buitengerechtelijke kosten.
2.10.
De kantonrechter zal die vorderingen afwijzen en motiveert dit kort samengevat als volgt.
- Bij de gevorderde verklaring voor recht hebben [eisers] geen belang (zie hiervoor punt 2.4.).
- De gevorderde forfaitaire verhuiskostenvergoeding komt niet in beeld omdat Bo-Ex een redelijke en passende voorziening ter voorkoming van verhuiskosten ter beschikking heeft gesteld.
- Het is begrijpelijk dat [eisers] destijds een deskundige hebben ingeschakeld om te onderbouwen dat de renovatiewerkzaamheden noopten tot een verhuizing omdat alleen in geval van renovatiewerkzaamheden de forfaitaire verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Die vergoeding kunnen [eisers] echter, ongeacht of sprake is van onderhoud dan wel renovatie, niet claimen omdat een passende voorziening is getroffen. Achteraf bezien hadden [eisers] zich die kosten dus beter kunnen besparen. In ieder geval komen die niet voor vergoeding in aanmerking.
De proceskosten
2.11.
Omdat alle vorderingen worden afgewezen zullen [eisers] in de proceskosten van Bo-Ex te veroordelen. De kosten van Bo-Ex worden begroot op € 2.500,00 (5 punten x tarief € 500,00). De kantonrechter is daarbij uitgegaan van het tarief onbepaalde waarde waaraan zij het bedrag van € 500,00 per punt heeft gekoppeld. Voor de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter rekening gehouden met twee punten omdat die lang heeft geduurd. Voor de aktes heeft de kantonrechter ook 1 punt gerekend omdat Bo-Ex daarin uitvoerig op de stellingen van [eisers] in heeft moeten gaan.
Overweging ten overvloede
2.12.
De kantonrechter realiseert zich dat de overwegingen in punt 2.7. en 2.8. tot nieuwe geschillen zouden kunnen leiden. Daarom neemt de kantonrechter de vrijheid het volgende ten overvloede aan partijen mee te geven.
2.12.1.
Uitgangspunt is dat noodzakelijk onderhoud en renovatie aan een woning, of het nu gaat om een (sociale)huurwoning of eigendom, altijd gepaard gaat met ongemak. De wet bepaalt dat een huurder dit ongemak heeft te dulden. Hij wordt ook geacht medewerking te verlenen aan de te verrichten werkzaamheden. Dit uitgangspunt is van belang bij de vaststelling of sprake is van verminderd huurgenot in de periode dat de werkzaamheden hebben plaats gevonden, zeker als een wisselwoning beschikbaar is gesteld waardoor de gebruikelijke overlast in huis van te verrichten bouwwerkzaamheden niet is ondervonden.
2.12.2.
Het verdient aanbeveling vorderingen die zijn gebaseerd op gebreken en/of schade aan het gehuurde goed gemotiveerd per geval met elkaar te bespreken en niet als onderdeel van een groter geheel naar voren te brengen. Wordt gekozen voor een algemene benadering, dan bestaat het risico dat serieuze problemen ondergesneeuwd raken in algemene stellingen. Niet in iedere situatie zal er namelijk sprake zijn geweest van gebreken als bedoeld in artikel 7:204 BW en daaruit voortvloeiende schade in het kader van onderhouds- of renovatiewerkzaamheden die zijn uitgevoerd.
2.12.3.
Belangrijk is dat goed kan worden onderbouwd dat het gaat om gebreken en/of schade die niet of niet afdoende kunnen worden gecompenseerd met de tegemoetkoming die Bo-Ex conform haar voorstel al heeft betaald of bereid is te betalen.
2.12.4.
Van Bo-Ex mag worden verwacht dat zij serieuze gebreken/schade die nog niet adequaat zijn bekeken, serieus oppakt als daar goed onderbouwd aandacht voor wordt gevraagd.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de vorderingen af;
3.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van Bo-Ex tot aan deze uitspraak begroot op € 2.500,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2023.