Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4915
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 december 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van [eiser] (eiser) tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres] in [gemeente] (het object).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 1.221.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 25 november 2021 de waarde van het object en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen uitspraak op bezwaar.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 31 oktober 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar zijn [Taxateur 1] en taxateur [Taxateur 2] verschenen.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van het object, dat rondom 1910 is gebouwd. Het object is in gebruik als kantoorpand en de totale oppervlakte van de kantoorruimtes bedraagt 677 m². Het object ligt op een perceel van 2.639 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2020.
3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 1.113.000,-.
4. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.221.000,-.
Het beoordelingskader
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. Aan de hand van het geheel van wat partijen naar voren hebben gebracht, moet de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van het object een verweerschrift ingediend waarin wordt verwezen naar het eigen aankoopcijfer. Op 17 mei 2018 is het object gekocht voor € 1.200.000,-.
De beoordeling van de zaak
7. Eiser stelt onder verwijzing naar het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 1 juni 2022 [1] , dat hij in zijn procespositie is geschaad door de handelswijze van de heffingsambtenaar bij het voeren van verweer en dat het beroep reeds daarom gegrond is. Het beroepschrift is eind december ingediend en de heffingsambtenaar reageert daar pas 7 maanden later, op 15 september 2022, op met een verweerschrift.
8. Uit de stukken blijkt dat het verweerschrift op 15 september 2022 bij de rechtbank is binnengekomen en daarmee buiten de in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) gestelde termijn is ingediend. Dit is echter een termijn van orde, waaraan geen wettelijke consequentie is verbonden bij overschrijding van de termijn. De rechtbank ziet geen aanleiding het verweerschrift in deze procedure buiten beschouwing te laten. Daarbij betrekt de rechtbank dat het verweerschrift als nader stuk in ieder geval vóór de in artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht genoemde termijn van tien dagen is ontvangen. Ook is het verweerschrift gelijk op 15 september 2022 doorgestuurd naar eiser. De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of eiser desondanks in zijn procespositie is geschaad. De rechtbank is van oordeel dat dit niet zo is. Eiser heeft namelijk desgevraagd toegelicht dat hij zich inhoudelijk heeft kunnen voorbereiden op het verweerschrift en ook op de zitting heeft eiser zijn standpunten over het verweerschrift naar voren gebracht. Het beroep op de uitspraak van 1 juni 2022 gaat daarom niet op.
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar niet zonder meer het eigen aankoopcijfer als onderbouwing van de waarde kan gebruiken. Volgens eiser had de heffingsambtenaar gelet op de ficties in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, een correctie moeten toepassen op het verkoopcijfer omdat het object in verhuurde staat is verkocht. Volgens de heffingsambtenaar dient geen correctie voor de verhuurde staat plaats te vinden. Het object in namelijk slechts deels in verhuurde staat verkocht. De eerste en tweede verdieping zijn vrij van huur verkocht. Daarnaast licht de heffingsambtenaar toe dat het een uniek type pand is, dat weinig op de markt verschijnt waardoor het verwerven van zo’n pand voor kopers een belangrijkere rol kan spelen dan het beleggingselement.
10. De rechtbank stelt voorop dat eiser terecht wijst op de ficties die volgen uit artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. Enerzijds moet worden verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van een onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Dit brengt met zich mee dat moet worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer van het object alsof deze op de waardepeildatum vrij van huur zou zijn.
11. De strekking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ brengt met zich mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. [2] De heffingsambtenaar stelt weliswaar dat slechts een gedeelte van het object in verhuurde staat is verkocht, maar dat laat onverlet dat de eigen aankoopprijs tot stand is gekomen met een lopend huurcontract. Dit wil niet zeggen dat het eigen aankoopcijfer zonder meer buiten beschouwing moeten blijven, omdat ook daaraan aanknopingspunten voor de waarde in het economisch verkeer kunnen worden ontleend. De rechtbank vindt echter dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat in zijn geheel geen correctie nodig is op het eigen aankoopcijfer. De heffingsambtenaar veronderstelt dat de verkoopprijs niet in positieve zin is beïnvloed door het bestaande huurcontract, maar de rechtbank vindt dat op basis van de toelichting van de heffingsambtenaar tegenover de betwisting van eiser niet aannemelijk. Dat het object een uniek pand betreft betekent nog niet dat bij de verwerving van het pand de deels verhuurde staat niet een rol gespeeld zou kunnen hebben bij de koop. Gelet hierop maakt de heffingsambtenaar met het eigen aankoopcijfer niet aannemelijk dat de waarde van 1.221.000,- niet te hoog is. De beroepsgrond van eiser slaagt.
12. De heffingsambtenaar heeft nog aangevoerd dat de leegstaande ruimtes in het object (totaal 325 m²) eind 2020 voor een vraaghuur van € 50.000,- zijn aangeboden en dat de door hem gehanteerde huurwaarde lager is dan de vraaghuur. Ook ligt de gehanteerde huurwaarde in lijn met de huurprijzen van andere vergelijkbare panden. De rechtbank merkt daarover op dat een vraaghuur die niet is gerealiseerd niet leidend kan zijn voor de beoordeling van een huurwaarde. De heffingsambtenaar heeft zijn standpunt dat de huurwaarde in lijn ligt met de huurprijzen van andere panden ook niet met concrete marktgegevens onderbouwd.
13. De conclusie is dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
14. Vervolgens is de vraag of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde voor het object van € 1.113.000,- niet te laag is. Eiser onderbouwt de waarde met de huurwaardekapitalisatiemethode. Hij hanteert daarbij een kapitalisatiefactor van 11,0, een jaarhuurwaarde van € 160.625,- (€ 128 p/m²) en een waarde voor de restgrond van € 160.625,-. Tussen partijen is een kapitalisatiefactor van 11,0 voor het object niet in geschil. Ook de waarde van de restgrond is niet in geschil. Als onderbouwing van de huurwaarde van € 128 p/m² van het object heeft eiser onder verwijzing naar gebruiks- en huurovereenkomsten gewezen op de gerealiseerde huur- en gebruikscijfers per vierkante meter van verschillende in het object gelegen kantoorruimtes, te weten:
- Een op de eerste verdieping gelegen kantoorruimte van 38 m², in gebruik gesteld (kamer 1.1) voor € 124 p/m², met ingang van 1 oktober 2019;
- Een op de eerste verdieping gelegen kantoorruimte van 32 m² verhuurd (kamer 1.2) voor € 129 p/m², met ingang van 1 mei 2021.
- Een op de eerste verdieping gelegen kantoorruimte van 18 m² verhuurd (kamer 1.3) voor € 161 p/m², met ingang van 1 augustus 2019;
- Een op de tweede verdieping gelegen kantoorruimte van 24 m² verhuurd (kamer 2.5) voor € 128 p/m², met ingang van 1 maart 2021.
15. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar niet heeft betwist dat de door eiser genoemde gerealiseerde huur- en gebruikscijfers p/m² geschikte uitgangspunten zijn voor het bepalen van de huurwaarde van het object. Volgens de heffingsambtenaar kan eiser niet worden gevolgd, omdat hij een huurwaarde p/m² van € 128 hanteert voor zowel de begane grond als de eerste verdieping en de tweede verdieping. De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens. Eiser heeft namelijk toegelicht dat de begane grond van een pand als deze veel meer waard is dan de verdiepingsvloeren, omdat het voor een huurder fijn is kantoor te houden op de begane grond en het een pand geen lift heeft. Eiser vindt dus net als de heffingsambtenaar dat ruimtes op de begane grond een hogere waarde vertegenwoordigen dan ruimtes op verdiepingsvloeren. De rechtbank ziet eisers standpunt gelet op de gerealiseerde huur- en gebruikscijfers p/m² niet terugkomen in de gehanteerde huurwaarde van € 128 p/m². Eiser verwijst immers ter onderbouwing van deze waarde naar de gemiddelde huur- en gebruikscijfers van kantoorruimtes die niet op de begane grond, maar op de eerste en twee verdieping gelegen zijn en die reeds huurprijzen van € 124 p/m² tot € 161 p/m² vertegenwoordigen. Ook heeft eiser niet onderbouwd hoe uit de huurprijzen de huurwaarde voor het object op de waardepeildatum kan worden afgeleid. Eiser maakt met de verwijzing naar de huurprijzen daarom niet aannemelijk dat de gemiddelde huurwaarde van € 128 p/m² en daarmee de jaarhuurwaarde voor het kantoor van € 160.625,- niet te laag zijn vastgesteld.
16. Eiser heeft nog toegelicht dat hij vasthoudt aan zijn eerdere taxatie, maar dat eigenlijk de begane grond een waarde vertegenwoordigt van € 128 p/m² en dat de verdiepingsvloeren een lagere waarde moeten vertegenwoordigen. Volgens eiser speelt de wet van het afnemend grensnut een rol voor de hoogte van de huurwaarde, afhankelijk van de grootte van de kantoorruimte. De huurprijs van een relatief kleinere kantoorruimte is hoger omdat deze meer wordt beïnvloed door (de kosten van) het gebruik van de centrale voorzieningen. De heffingsambtenaar betwist dat voor het object, als kantoorpand, afnemend grensnut of een afnemende meeropbrengst geldt. Voor zover al zou worden aangenomen dat sprake is van een afnemende meerwaarde van grotere kantoorruimtes, dan ziet de rechtbank niet in waarom de begane grond een waarde van € 128 p/m² zou vertegenwoordigen. Eiser heeft immers niet gesteld, en ook anderszins is niet gebleken, dat op de begane grond grotere ruimtes zijn gelegen dan op de verdiepingsvloeren die een lagere huurwaarde zouden kunnen vertegenwoordigen vanwege een afnemende meerwaarde. Dit zou bovendien niet rijmen met de stellinginname van eiser dat (kantoor)ruimtes op de begane grond een hogere waarde vertegenwoordigen dan (kantoor)ruimtes op verdiepingsvloeren. Dat de huurwaarde van € 128 p/m² eerder aan de hoge dan aan de lage kant is ingeschat, volgt de rechtbank daarom niet.
17. De rechtbank concludeert dat ook eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 1.113.000 niet te laag is.
18. Nu beide partijen de door hen verdedigde waardes niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 1.165.000,-.
19. Omdat het beroep gegrond is, veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Ook bepaalt zij dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
20. De vergoeding voor de door eiser gemaakte proceskosten bedraagt € 2.056,- voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. De proceskostenvergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) berekend, waarbij voor de rechtsbijstand door een gemachtigde een vaste vergoeding geldt. Voor de bezwaarfase betreft het 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde van € 269,- per punt. Voor de beroepsfase betreft het 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 759,- [3] . Daarnaast komen de kosten van het taxatierapport dat is opgesteld door De Juiste Waarde B.V. voor vergoeding in aanmerking. De taxatiekosten stelt de rechtbank vast op € 164,56 (inclusief 21% BTW). In totaal bedraagt de vergoeding dus € 2.220,56.
Beslissing
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object voor het belastingjaar 2021 vast op € 1.165.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van de eiser tot een bedrag van € 2.220,56,-;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 december 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.