Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3461
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: P.H.M. Verhoef).
Procesverloop
In de beschikking van 21 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 484.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum). Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 27 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 9 augustus 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [taxateur] .
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1992 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. De woning heeft een gebruikersoppervlakte van 121 m² en een grondoppervlakte van 240 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning per de waardepeildatum. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde € 433.000,- dient te bedragen. Subsidiair moet de waarde van de woning volgens eiser € 465.000,- bedragen.
2. Verder heeft eiser beroepsgronden aangevoerd dat aan de uitspraak op bezwaar een aantal procedurele gebreken kleven. In het kader van die beroepsgronden heeft verweerder een verzoek om aanhouding gedaan in afwachting van een lopende procedure bij de Hoge Raad.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
Heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen in [woonplaats] (de referentiewoningen):
[adres 2] , verkocht op 1 januari 2019 voor € 525.000,- (prijs per m² € 2.295,-);
[adres 3] , verkocht op 1 juli 2019 voor € 517.000,- (prijs per m² € 2.135,-);
[adres 4] , verkocht op 1 juli 2019 voor € 466.000,- (prijs per m² € 1.920,-);
[adres 5] , verkocht op 1 mei 2020 voor € 495.000,- ((prijs per m² € 1.833,-).
Voor de waarde van de woning van eiser is uitgegaan van een prijs per m² van € 2.100,-.
Onderlinge verschillen
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
8. Eiser voert in dat kader ten aanzien van de [adres 3] aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het gegeven dat de garage bij de woning is getrokken. De woonoppervlakte is volgens eiser geen 121 m² meer, maar 140 m². Dit resulteert volgens eiser in een lagere prijs per m², namelijk € 1.926,-. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser de stamkaart van deze referentiewoning overgelegd.
9. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat uit de plattegrond van de verkooptekst van de [adres 3] blijkt dat maar 7 m² van de garage is getrokken bij de woning. Volgens verweerder resulteert dit in een prijs per m² van € 2.065,-. Bovendien stelt verweerder dat enkel de totale eindwaarde ter discussie staat en niet de waarde per onderdeel.
10. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder niet. Uit de stamkaart van deze referentiewoning blijkt dat de garage bij het woningdeel is getrokken. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat dat niet zo is. Bovendien maakt verweerder niet duidelijk waar hij zich op baseert dat maar 7 m² van de garage bij deze referentiewoning is getrokken. Ook ter zitting heeft verweerder zijn standpunt op dit punt niet nader onderbouwd.
11. Ten aanzien van de [adres 4] zijn partijen het er over eens dat de prijs per m² van deze referentiewoning € 1.953,- moet bedragen. De rechtbank zal daar dan ook van uit gaan.
12. Eiser bestrijdt verder dat in de woning sprake zou zijn van bovengemiddelde voorzieningen en heeft ter onderbouwing van zijn standpunt foto’s van de woning overgelegd. Ook stelt eiser ten aanzien van de [adres 2] dat deze referentiewoning een bovenmatig luxe woning is. De gemiddelde prijs per m² van deze referentiewoning zou daar volgens eiser dan ook voor moeten worden gecorrigeerd. Om zijn standpunt te onderbouwen heeft eiser foto’s en de stamkaart van deze woning overgelegd.
13. De rechtbank overweegt in dit verband als volgt. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat, ondanks dat de woning van eiser in de taxatiematrix (met een score van 4) is gewaardeerd op bovengemiddeld, er bij de waardering toch is uitgegaan van een gemiddelde woning (met een score van 3) voor wat betreft de voorzieningen van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank dient dat dan echter ook te leiden tot een correctie op de prijs per m² voor de woning [adres 2] , aangezien in dat geval deze referentiewoning voor wat betreft voorzieningen (met een score 4) hoger is gewaardeerd dan de woning (met score 3). De rechtbank gaat uit van een correctie van 5% zodat de prijs per m² voor de [adres 2] € 2.180,- bedraagt.
14. Gelet op het voorgaande merkt de rechtbank op dat alle aangedragen referentiewoningen, behalve de [adres 2] , na wijziging een lagere prijs per m² hebben dan de woning van eiser. Daarmee zijn er niet voldoende referentiewoningen ter onderbouwing van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van de woning. De conclusie is dan ook dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
15. Nu het beroep op inhoudelijke gronden leidt tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar kan de rechtbank voorbij gaan aan het bespreken van de beroepsgronden van eiser die zien op de gestelde procedurele gebreken in de bezwaarfase. [1] De rechtbank komt daarmee ook niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van het verzoek om aanhouding dat verweerder heeft gedaan naar aanleiding van deze procedurele beroepsgronden van eiser.
Maakt eiser de waarde aannemelijk?
Maakt eiser de waarde aannemelijk?
16. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Eiser heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde van de woning € 433.000,- moet bedragen, maar onderbouwt niet hoe deze waarde uit de verkoopgegevens kan worden afgeleid. Subsidiair voert eiser aan dat de waarde van de woning € 465.000,- moet bedragen. Volgens eiser is de gemiddelde prijs per m² van de bovengenoemde referentiewoningen € 1.944,- en is de WOZ-waarde van de woning met € 19.000,- te hoog vastgesteld. De rechtbank volgt dit standpunt van eiser niet. Zoals de rechtbank hierboven heeft aangegeven dient ten aanzien van de referentiewoning [adres 2] een correctie van 5% te worden toegepast en niet van 10% zoals eiser voorstaat. Daarmee is de gemiddelde prijs per m² van de bovengenoemde referentiewoningen hoger dan waar eiser van uit gaat. Dit betekent dat eiser de waarde van de woning ook niet aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie en bijkomende beslissingen
17. Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen verdedigde waardes aannemelijk te maken, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 470.000,-. De rechtbank bepaalt verder dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert. Ook bepaalt de rechtbank dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar.
18. Omdat het beroep gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
19. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. De proceskostenvergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. Daarbij is de rechtbank, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 [2] , in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt in beroep van € 759,-. De vergoeding bedraagt in totaal € 2.056,- (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 269,- en 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting met een waarde per punt van € 759,-).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 470.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr.S. Sari, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 november 2022.
mr.S. Sari, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 november 2022.
De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.