Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1319
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2022 in de zaak tussen
[bedrijf], uit [woonplaats 1], eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht,de heffingsambtenaar
(gemachtigde: R. Janmaat en P. van Wijk).
Inleiding
1.1
Eiseres heeft op 29 februari 2020 een aanslag ontvangen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2020 is vastgesteld op € 389.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze aanslag aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 8 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 9 mei 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Inleiding
2. Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres uitgelegd welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Gebleken is namelijk dat verweerder op de zitting adequaat op de standpunten van eiseres heeft kunnen reageren en ook de rechtbank was voldoende in staat om de zaak te beoordelen.
Feiten
3. De woning is een in 1941 gebouwde tussenwoning met berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 96 m2 en een kaveloppervlakte van 90 m2.
4. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 384.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats 2], namelijk: [adres 2], [adres 3] en [adres 4] en [adres 5].
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan drie in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
9. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiseres heeft aangevoerd apart bespreken.
10. Eiseres stelt dat verweerder onderscheid moet maken tussen woningen die verhuurd worden en woningen die bewoond worden door hun eigenaar, omdat die laatste categorie woningen beter wordt onderhouden dan huurwoningen. Verhuurde woningen zouden volgens eiseres alleen vergeleken mogen worden met andere verhuurde woningen. Verweerder stelt dat er voldoende rekening mee is gehouden door te kijken naar de staat van onderhoud. De rechtbank merkt op dat of een woning al dan niet verhuurd is, niet per se iets zegt over de onderhoudstoestand van een woning. Als blijkt dat een referentiewoning met een slechte onderhoudstoestand is verkocht, dan zal dit tot uitdrukking moeten komen in de matrix. Dit geldt zowel voor woningen die door hun eigenaar bewoond worden, als voor woningen die verhuurd zijn. Uit de matrix blijkt dat verweerder ook rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoudstoestand. De woning van eiseres is voor de staat van onderhoud gewaardeerd op ‘voldoende’ en de andere woningen op ‘goed’. Daarbij heeft de woning van eiseres de laagste woningwaarde per m2 van € 3.328,-, dit is het laagste ten opzichte van de referentiewoningen (€ 3.460,-, € 3.647,-, € 3.681,- en € 3.802,-). De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
12. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.
13. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [1] De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Voor een verkorting van de termijn naar één tot anderhalf jaar, zoals door de gemachtigde van eiseres ter zitting is bepleit, ziet de rechtbank, gelet op het in de noot vermelde overzichtsarrest van de Hoge Raad, geen aanleiding. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
14. In deze zaak komt de rechtbank tegemoet aan het verzoek van eiseres om vergoeding van immateriële schade. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 14 april 2020 en deze uitspraak is een periode van twee jaar en ruim vier maanden verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met vier maanden. Eiseres heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500,-. De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 8 februari 2021. De bezwaarfase heeft daarmee ruim 11 maanden geduurd. Dit is langer dan de termijn van 6 maanden die geldt voor verweerder. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 19 maart 2021 tot de uitspraakdatum, 16 maanden geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is daarom volledig aan verweerder toe te rekenen. Verweerder moet het bedrag van € 500,- aan immateriële schadevergoeding dan ook aan eiseres betalen.
Proceskosten en griffierecht
15. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken en het griffierecht aan eiseres te laten vergoeden. De vergoeding bedraagt in totaal
€ 759,-, omdat de gemachtigde van eiseres een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen, met een wegingsfactor van 0,5. Daarbij is de rechtbank gelet op arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,- in beroep. [2] Een wegingsfactor van 0,5 is toegepast, omdat het beroep alleen leidt tot toekenning van vergoeding voor immateriële schade en voor het overige ongegrond is. Toegekend wordt dus € 759,-.
€ 759,-, omdat de gemachtigde van eiseres een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen, met een wegingsfactor van 0,5. Daarbij is de rechtbank gelet op arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,- in beroep. [2] Een wegingsfactor van 0,5 is toegepast, omdat het beroep alleen leidt tot toekenning van vergoeding voor immateriële schade en voor het overige ongegrond is. Toegekend wordt dus € 759,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 500,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 759,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.