Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5155
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten Blaricum, Eemnes en Laren,verweerder
(gemachtigde: T.C.A. Houkes).
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.197.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 12 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift, een waardematrix en de grondstaffel ingediend.
De zaak is behandeld op een hybride zitting op 11 juli 2022. Eiser was in de zittingszaal aanwezig. De gemachtigde van verweerder heeft via een beeldverbinding deelgenomen.
Overwegingen
1. De woning is een in 1950 gebouwde vrijstaande rietgedekte woning met een berging/schuur (inpandig), een carport, een kelder, een dakkappel en een vrijstaande garage. De woning heeft een inhoud van ongeveer 700 m3 (exclusief berging/schuur (59 m3), kelder (18 m3), en garage (195 m3)) en ligt op een kavel van 1.299 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk tussen de € 1.050.000,- en € 1.100.000,-.
4. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar eisers woning vergeleken met drie verkopen, waarvan verweerder in beroep een taxatiematrix heeft overgelegd, te weten:
- [adres 2] , verkocht op 12 april 2019 voor € 1.865.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 31 maart 2020 voor € 1.900.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 mei 2020 voor € 1.325.000,-.
5. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
Andere referentiewoningen in beroep
6. De rechtbank stelt voorop dat uit vaste rechtspraak [1] volgt dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling anders te onderbouwen en de daarbij gebruikte referentiewoningen of berekeningen te wijzigen. Hoewel deze werkwijze dus is toegestaan, kan de rechtbank zich indenken dat het voor eiser lastig is om in beroep te moeten reageren op nieuwe referentiewoningen.
De referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4]
7. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die verweerder in het verweerschrift en ter zitting heeft gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de hierboven onder 4 genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn. Het zijn namelijk allemaal vrijstaande woningen, die niet ver van de waardepeildatum zijn verkocht en die wat type betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiser wat betreft onder meer inhoud en perceeloppervlakte. Dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van eisers woning, blijkt uit de gehanteerde m³-prijs van € 666,-. Uit de matrix komt naar voren dat de m³-prijs van eisers woning lager ligt dan die van de referentiewoningen [adres 2] (€ 1.349,- per m³), [adres 3] (€ 1.658,- per m³) en [adres 4] (€ 948,- per m³). Dit geldt zelfs na correctie voor de hogere score op de KOUDV factoren van de woningen [adres 2] en [adres 3] .
Ligging en grondprijs
8. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van zijn woning. Dit zou blijken uit het feit dat verweerder een te hoge m²-prijs voor de grond van zijn woning hanteert. De ligging van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] is beter, terwijl de m²-prijs van de [adres 2] lager is dan die van zijn woning en de m²-prijs van de woning aan de [adres 3] slechts marginaal hoger ligt.
9. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende heeft toegelicht dat de m²-prijs van de grond van eisers woning en de referentiewoningen de lijn volgt van de grondstaffel, waarbij volgens de wet van het afnemend grensnut de waarde per m² van het perceeloppervlakte afneemt naarmate de oppervlakte groter is. Hiermee heeft verweerder het verschil in m²-prijs van de grond tussen eisers woning en de referentiewoningen voldoende verklaard. De rechtbank ziet in wat eiser heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder ten onrechte voor alle objecten dezelfde grondstaffel heeft gehanteerd.
[adres 5]
10. Verweerder heeft de woning aan de [adres 5] toegevoegd aan de in beroep overgelegde taxatiematrix, omdat eiser in bezwaar en beroep heeft verwezen naar de verkoop van deze woning op 3 juli 2020 voor € 1.485.000,-.
11. Eiser stelt dat de woning aan de [adres 5] goed vergelijkbaar is met zijn woning. Volgens eiser bedraagt de WOZ-waarde van zijn woning maximaal € 1.050.000,-, rekening houdend met de verschillen tussen beide woningen.
12. De rechtbank oordeelt dat de verschillen tussen eisers woning en de [adres 5] voor verweerder geen aanleiding hoefde te zijn om de WOZ-waarde van eisers woning lager vast te stellen. Zoals hiervoor onder 9 al is overwogen, is het verschil is de m²-prijs van de grond ‑ en daarmee de waarde van het perceel gelegen in de door verweerder gehanteerde grondstaffel. Overigens bedraagt het waardeverschil van de grond tussen beide woningen volgens de grondstaffel € 95.193,- en niet zoals eiser stelt € 185.000,-. Eiser heeft verder gesteld dat de woning aan de [adres 5] beter is onderhouden en een zwembad in de tuin heeft. De rechtbank is van oordeel dat een eventueel verschil in onderhoud en het feit dat de woning aan de [adres 5] een zwembad heeft, voldoende verdisconteerd is in het feit dat de WOZwaarde van eisers woning aanzienlijk lager ligt dan de verkoopwaarde van de [adres 5] . Het waardeverschil tussen eisers woning en de [adres 5] is naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende verklaard.
Vergelijking vastgestelde WOZ-waarde met WOZ-waarden van voorgaande jaren
13. Over eisers beroepsgrond dat een stijging van de WOZ-waarde van 14% niet proportioneel is, overweegt de rechtbank dat de WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren geen rol speelt. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. [2]
Conclusie
14. Uit al het voorgaande volgt dat dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die verweerder daarop heeft gegeven, de waardeverhouding tussen eisers woning en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank geen aanleiding om het object aan de [adres 6] ook nog bij haar beoordeling te betrekken.
15. De rechtbank concludeert dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZwaarde van eisers woning niet te hoog heeft vastgesteld.
16. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van mr. N.R. Hoogenberk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
5 augustus 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat