Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3611
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , (eiseres) en [eiser] (eiser), samen te noemen: eisers
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren, verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 453.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres heeft tegen dit besluit op 7 april 2021 bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 15 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op een hybride zitting op 11 juli 2022. Eisers waren in de zittingszaal aanwezig. De gemachtigde van verweerder heeft via een beeldverbinding deelgenomen.
Overwegingen
1. De woning is een in 1995 gebouwde vrijstaande woning met vrijstaande garage/atelier en berging/open schuur (vrijstaand) en ligt op een kavel van 7.395 m2. Op 16 juli 2021 heeft eiseres het object verkocht en overgedragen aan eiser.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eisers bepleiten een lagere waarde, namelijk € 281.927,-.
4. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder de woning vergeleken met drie verkopen, waarvan verweerder in beroep een taxatiematrix heeft overgelegd, te weten:
- [adres 2] , verkocht op 20 februari 2019 voor € 874.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 3 juni 2019, voor € 465.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 6 maart 2020 voor € 715.000,-.
5. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eisers ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd meewegen.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen met eenzelfde ligging, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eisers in beroep aanvoeren, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hieronder legt de rechtbank dit uit.
De staat van het hoofdgebouw
8. Eisers voeren aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat het woonhuis (hierna: hoofdgebouw) jaren geleden door brand volledig onbewoonbaar is geworden. Volgens eisers vertegenwoordigt het woonhuis zodoende geen waarde meer.
9. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende gemotiveerd heeft toegelicht dat hij rekening heeft gehouden met de betere staat van de referentieobjecten en de mindere staat het hoofdgebouw. Verweerder heeft immers een correctie van 48% toegepast op de waarde van het hoofdgebouw vanwege de factoren kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling en de aanwezige voorzieningen (KOUDVfactoren). Dit heeft geresulteerd in een m³-prijs van € 461,-. Hiermee ligt de m³-prijs aanzienlijk lager dan die van de referentiewoningen. Dat het hoofdgebouw medio jaren ’90 door brand is aangetast, is daarmee verdisconteerd in de aanzienlijke correctie op de m³-prijs. Verweerder heeft in dit verband nog toegelicht dat in 2015, dus nadat het hoofdgebouw door brand was aangetast, [taxateur] de woning heeft getaxeerd op € 358.000,-. Volgens verweerder is gezien de marktontwikkeling sindsdien niet aannemelijk dat op de waardepeildatum de woning de door eisers genoemde € 281.927,- zou opbrengen.
Ligging
10. Eisers hebben verder aangevoerd dat de woning midden in Natura 2000-gebied ligt, wat consequenties kan hebben voor de waarde door de dreiging van een mogelijke onteigening.
10. Verweerder heeft toegelicht dat de referentiewoningen aan de [adres 6] qua ligging vergelijkbaar zijn. Eisers woning is omringd door Natura 2000-gebied, maar dat geldt ook voor de referentiewoningen aan de [adres 6] . De ligging in Natura 2000-gebied is dus in de verkoopprijzen van de referentiewoningen verdisconteerd. De rechtbank oordeelt dat niet aannemelijk is dat de ligging van de woning afwijkt van die van de referentiewoningen en dat dus geen sprake is van een waardeverminderende omstandigheid. Uit de taxatiematrix en verweerders toelichting daarop blijkt bovendien dat verweerder voor de ligging van eisers woning een extra correctie van 20% heeft toegepast.
Oppervlakte en inhoud van de opstallen
12. Eisers voeren verder aan dat verweerder in het taxatieverslag verwijst naar de NEN 2580-norm, terwijl aantoonbaar is dat verweerder deze niet heeft gebruikt bij het vaststellen van de oppervlakte dan wel de inhoud van de opstallen. De gehanteerde oppervlakten van de opstallen, en daarmee de inhoud, zijn volgens eisers dan ook onjuist. Eisers stellen dat de inhoud en de oppervlakte moet worden berekend aan de hand van de (netto) binnenmaten.
13. Hetgeen eisers hebben gesteld over de inhoud en de oppervlakte van de opstallen miskent dat de NEN 2580-normering (nog) niet verplicht is bij de bepaling van de WOZwaarde. Dat verweerder heeft gerekend met de (bruto) buitenmaten, maakt dus niet dat de door verweerder vastgestelde inhoud van het hoofdgebouw (292 m³) en de bijgebouwen onjuist is. Bovendien staat ook in het taxatieverslag vermeld dat verweerder, om de woning te kunnen vergelijken met de referentiewoningen, de brutoinhoud voor alle woningen op dezelfde manier heeft gemeten. Verder heeft verweerder in het verweerschrift toegelicht dat hij, anders dan eisers veronderstellen, de bruto-inhoud niet op basis van satellietbeelden bepaalt. Verweerder heeft toegelicht dat hij de bruto-inhoud bepaalt door als het ware een “(digitaal) netje” om de woning te positioneren, aan de hand waarvan de bruto inhoud wordt berekend. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de bruto-inhoud van de opstallen op de juiste wijze is vastgesteld.
Vergelijking vastgestelde WOZ-waarde met WOZ-waarden van voorgaande jaren
14. Over eisers beroepsgrond dat een stijging van de WOZ-waarde van 90% niet verklaarbaar is, overweegt de rechtbank dat de WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren geen rol speelt. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. [1] Verder heeft verweerder ter zitting toegelicht dat de WOZ waarde van de woning vier tot vijf jaar gelijk is gebleven, omdat de gemeente Wijdemeren de waarde niet heeft laten meestijgen met de normale prijsontwikkeling. De woning is gezien deze algemene prijsontwikkeling dus steeds te laag gewaardeerd. Verweerder heeft dit nu rechtgetrokken wat heeft geleid tot een forse stijging van de WOZ waarde van de woning.
Conclusie
15. Gelet op alles wat hiervoor is overwogen komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van mr. N.R. Hoogenberk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
5 augustus 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat