Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1274
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 september 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. H. van Zelst),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](verweerder)
(gemachtigde: mr. R. Janmaat).
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet
waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 236.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. In de uitspraak op bezwaar van 22 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
4. De rechtbank heeft het beroep op 21 juli 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
5. De woning is een in 1956 gebouwd appartement met een voor- en achtertuin en twee bergingen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 64 m2.
6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
7. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk: € 206.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
8. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte, door voor de woning voor zowel de woningwaarde als de kavelwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
11. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Objectkenmerken
12. Eiseres voert over de woning aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning zoals de badkamer, keuken en sanitair. Verder verkeert de woning in een matige onderhoudstoestand. Er is sprake van meerdere grote scheuren in de woning en schimmelvorming. De woning zal daarom veel moeilijker worden verkocht.
13. De rechtbank overweegt dat verweerder in de taxatiematrix de voorzieningen heeft gekwalificeerd als eenvoudig en de bouwkundige kwaliteit en de staat van het onderhoud als voldoende. Verweerder heeft deze kwalificering op zitting toegelicht, en zich daarbij mede gebaseerd op de foto’s die zijn overgelegd door eiseres. Gelet op deze toelichting vindt de rechtbank het aannemelijk dat de waardering van de voorzieningen, de bouwkundige kwaliteit en staat van het onderhoud juist is. Eiseres heeft niet onderbouwd dat deze waardering te hoog zou zijn.
De onderlinge verschillen tussen de woning en referentiewoningen
14. Eiseres voert verder aan dat verweerder te weinig rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Ook is niet duidelijk hoe verweerder deze verschillen heeft gecorrigeerd.
15. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen de waarde van de woning voldoende onderbouwen. De gebruikersoppervlakten van de woning en de referentiewoningen zijn ongeveer even groot. Uit de taxatiematrix en toelichting door verweerder op de zitting blijkt verder dat verweerder rekening heeft gehouden met het verschil in de secundaire objectkenmerken. Twee van de referentieobjecten hebben luxe voorzieningen in plaats van eenvoudig, maar de m2 waarde van de woning is een stuk lager vastgesteld dan die van deze referentiewoningen. De rechtbank merkt daarbij op dat de m2 prijs van de woning ook lager ligt dan de referentiewoning die dezelfde waardering van secundaire objectkenmerken heeft. Er is dan ook niet gebleken dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
De gehanteerde indexeringspercentages
16. Eiseres voert over de indexeringspercentages die verweerder heeft gehanteerd aan dat deze niet juist zijn, omdat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de percentages tot stand zijn gekomen. Eiseres betwist daarom de juistheid van de indexeringspercentages.
17. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor de trend van het jaar 2020 heeft gerekend met een stijging van 12,4%. Dat betekent dat de gecorrigeerde verkoopprijs per 1 januari 2020 alleen dan te hoog is vastgesteld als de waardestijging in 2020 hoger dan 12,4% zou zijn geweest. Eiseres heeft dit niet gesteld. Als de stijging in 2020 minder dan 12,4% zou zijn, dan heeft verweerder de waarde bepaald aan de hand van een te lage gecorrigeerde verkoopprijs waardoor eiseres niet is benadeeld. Verweerder heeft de analyse van de referenties die in 2020 zijn verkocht dan ook niet gebaseerd op een te hoge gecorrigeerde verkoopprijs.
18. Voor het jaar 2019 geldt dat verweerder voor de trend van dat jaar heeft gerekend met een stijging van 9,7%. Dat betekent dat de gecorrigeerde verkoopprijs per 1 januari 2020 alleen dan te hoog is vastgesteld als de waardestijging in 2019 lager dan 9,7% zou zijn geweest. Eiseres heeft dit niet gesteld. Als de stijging in 2019 meer dan 9,7% zou zijn, dan heeft verweerder de waarde bepaald aan de hand van een te lage gecorrigeerde verkoopprijs waardoor eiseres niet is benadeeld. Verweerder heeft de analyse van de referenties die in 2019 zijn verkocht dan ook niet gebaseerd op een te hoge gecorrigeerde verkoopprijs. Daarnaast geldt dat als verweerder het referentieobject dat op 8 oktober 2019 is verkocht niet zou indexeren, er sprake is een beperkte verlaging van de prijs per m2 van die woning, namelijk van € 3.612,- naar € 3.533,- per m2. De indexering van dit referentieobject heeft daarom nauwelijks invloed op de waarde per m2 die verweerder voor de woning heeft gebruikt, namelijk € 2.984,-.
19. Deze beroepsgrond treft dus geen doel.
Schending artikel 40 van Pro de Wet WOZ
20. Eiseres voert verder aan dat verweerder ten onrechte de in bezwaar gevraagde stukken niet heeft overgelegd. In het bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting is hier wel om verzocht. De overgelegde bolletjesgrafiek is voor de onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum onvoldoende, verweerder moet ten minste overleggen: de gehanteerde selectiecriteria zoals het geografische gebied, type woning, normale commerciële transacties en van elk van de voor de berekening van het indexeringspercentage gebruikte objecten de volgende gegevens: plaats, straatnaam, huisnummer, soort transactie, type woning, transactiedatum, transactieprijs en WOZ waarde. Eiseres verwijst hiervoor naar een uitspraak van rechtbank Rotterdam, van 2 maart 2022. [1] Verder heeft verweerder de VVE-reserves van twee van de referentiewoningen pas in beroep inzichtelijk gemaakt. Er is daarom sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
21. De rechtbank stelt vast dat eiseres in zijn bezwaarschrift met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gevraagd om het taxatieverslag, de grondstaffels, een onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum en de KOUDV- en liggingsfactoren.
22. Verweerder heeft toegelicht dat de grondstaffel en de indexeringspercentages per e-mail aan eiseres zijn verstrekt. Eiseres heeft dit ook niet betwist. De beroepsgrond treft in zoverre geen doel.
23. Eiseres stelt zich op het standpunt dat hij de overige gevraagde informatie niet heeft ontvangen. Verweerder heeft op dat punt verwezen naar een uitspraak van deze rechtbank, van 5 juli 2021 [2] , en gesteld dat eiseres het ontbreken van stukken op de hoorzitting niet meer aan de orde heeft gesteld. Eiseres betwist dat en heeft tijdens de digitale zitting een document laten zien met daarop de instructies voor de medewerker van [bedrijf] voor de hoorzitting. Daarop staat -kort gezegd- een passage over ontbrekende stukken. Verweerder betwist dat en verwijst naar het verslag van de hoorzitting dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen. Daaruit blijkt niet dat dit punt naar voren is gebracht.
24. De rechtbank is van oordeel dat uit het verslag van de hoorzitting, [3] zoals dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen, niet afgeleid kan worden dat het ontbreken van stukken tijdens de hoorzitting naar voren is gebracht. In het beroepschrift heeft eiseres geen bezwaar gemaakt tegen de inhoud van dat verslag. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat eiseres de informatie die op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ is opgevraagd niet nogmaals op de hoorzitting (om inzage daarvan) heeft opgevraagd. Omdat eiseres klaagt dat hij gevraagde informatie niet heeft ontvangen terwijl hij daarover op de hoorzitting niet heeft geklaagd, laat de rechtbank deze beroepsgrond wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing. [4]
Weergave objectkenmerken en VVE-reserves uitspraak op bezwaar
25. Eiseres voert aan dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen dat de woning een appartement betreft van het bouwjaar 1956, met 64 m2 aan woonoppervlakte, terwijl in de matrix die in beroep is overgelegd daarbij extra objectonderdelen zijn opgevoerd. Daarin wordt namelijk nog een voor- en achtertuin en twee bergingen vermeld, die samen een extra waarde van € 45.000,- omvatten, terwijl uit de uitspraak op bezwaar niet volgt dat de woning deze objectonderdelen heeft. Daarnaast zijn in de uitspraak op bezwaar ook de aandelen van het reservefonds van de VVE van de referentiewoningen niet inzichtelijk gemaakt. Eiseres moest dus beroep instellen, omdat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd op deze punten.
26. De rechtbank is van oordeel dat eiseres terecht aanvoert dat verweerder in de uitspraak op bezwaar en de daarbij behorende taxatiematrix niet alle objectkenmerken heeft genoemd van de woning. Verweerder heeft in het taxatieverslag bij de uitspraak op bezwaar namelijk alleen opgenomen dat het gaat om een appartement met een oppervlakte van 64 m2. Uit dit taxatieverslag blijkt niet dat de woning grondoppervlakte heeft of bergingen, terwijl bij de gehanteerde referentiewoning [adres 2] wél is vermeld dat deze een grondoppervlakte van 53 m2 heeft. Van de referentiewoning [adres 4] staat in de taxatiematrix dat deze twee bergingen en een balkon heeft. Aangezien uit de in beroep overgelegde taxatiematrix blijkt dat de woning een voor- en achtertuin heeft en twee bergingen, heeft eiseres dus terecht opgemerkt dat de weergave in het taxatieverslag onvolledig is wat betreft de objectkenmerken van de woning. Ook in de uitspraak op bezwaar zijn deze kenmerken niet opgenomen.
27. Verweerder heeft verder de correctie van de VVE-reserves van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] niet inzichtelijk gemaakt in de uitspraak op bezwaar, terwijl verweerder in de uitspraak op bezwaar wel heeft gemotiveerd dat er een correctie heeft plaatsgevonden van deze VVE-reserves. In de taxatiematrix is wel de verkoopprijs opgenomen, maar staan de VVE-reserves niet vermeld. Verweerder heeft dus in de uitspraak op bezwaar en het bijbehorende taxatieverslag niet inzichtelijk gemaakt of de VVE-reserves zijn gecorrigeerd en om welke bedragen het gaat.
28. De rechtbank is van oordeel dat de onvolledige weergave van de objectkenmerken van de woning en de niet inzichtelijke correctie van de VVE-reserves in samenhang bezien maken dat de uitspraak op bezwaar een motiveringsgebrek heeft. Dit is in strijd met artikel 7:12 van Pro de Awb.
Conclusie en gevolgen
29. De rechtbank ziet in het in rechtsoverweging 28 vastgestelde motiveringsgebrek geen reden om de uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat daarvoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Daarom is niet gebleken dat eiseres door dit motiveringsgebrek in zijn belangen is geschaad. Eiseres heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de volledige weergave van de objectkenmerken en de toegepaste correcties van de VVE-reserves. Het motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar is hiermee door verweerder in beroep hersteld. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Het beroep is daarom ongegrond.
30. Wel leidt het motiveringsgebrek ertoe dat eiseres recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het betaalde griffierecht. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1). De rechtbank bepaalt verder dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.518,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. A.M. Zwijnenberg, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.