Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/863
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. van den Broek).
Procesverloop
Verweerder heeft in zijn beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 339.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport met waardematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 31 augustus 2022 via Teams op zitting behandeld. Eiser is niet verschenen, maar wel J.L.G. van Herk als waarnemer van eisers gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, M. van den Broek.
Overwegingen
De woning is een in 1949 gebouwde 2-onder 1-kapwoning met een overkapping, vrijstaande berging, een garage en een tuinhuis. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 296 m³ en een kaveloppervlakte van 517 m2.
In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 290.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van
€ 339.000,-.
€ 339.000,-.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dat de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende woningen:
- [adres 2] in [woonplaats] , verkocht op 17 december 2019 voor € 487.500,-;
- [adres 3] in [woonplaats] , verkocht op 3 september 2019 voor € 354.000,-;
- [adres 4] in [woonplaats] , verkocht op 1 november 2019 voor € 470.000,-
- [adres 5] in [woonplaats] , verkocht op 4 september 2019 voor € 415.000,-.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd bespreken.
Toezending stukken
7.1
Eiser voert aan dat verweerder niet (volledig) heeft voldaan aan de verplichting om op grond van artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40 van Pro de Wet WOZ de op de zaak betrekking hebbende stukken (de taxatiekaart, de KOUDVL-factoren, de grondstaffel en de indexering) aan hem te verstrekken.
7.2
De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift heeft gevraagd om het taxatieverslag, de grondstaffel, het indexeringscijfer, de matrix en de KOUDV- en liggingsfactoren. Tijdens de hoorzitting heeft eiser enkel verzocht om de KOUDV- en liggingsfactoren. Verweerder heeft op 19 oktober 2021 een taxatiematerix waarin de KOUDV-factoren en de grondstaffel zijn vermeld aan eiser toegezonden. Ook is aan eiser op dat moment een overzicht met de indexatiepercentages toegestuurd. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder vervolgens uitleg gegeven over de toegepaste grondstaffel. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond treft daarom geen doel.
Indexeringspercentage
8.1
Eiser voert aan dat het indexeringspercentage in bezwaar niet controleerbaar en inzichtelijk is gemaakt door verweerder. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat hij hiermee bedoelt dat verweerder ten onrechte de gegevens die hij aan de indexatie ten grondslag heeft gelegd niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft immers naar aanleiding van de bezwaarfase alleen het “kale” indexatiepercentage verstrekt, zonder dat inzichtelijk is gemaakt waar dit percentage op is gebaseerd.
8.2
De rechtbank oordeelt dat het aanvoeren van deze procedurele grond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Eiser heeft ook in zijn bezwaarschrift verzocht om een onderbouwing van het indexeringspercentage, maar het is niet gebleken dat hij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting. Het blijkt niet uit het verslag van de hoorzitting. Aangenomen mag worden dat eiser die stukken niet (meer) nodig heeft. Het in de beroepsfase opnieuw aanvoeren van deze grond, die eiser eerder heeft laten vallen, is in strijd met de goede procesorde. [1]
Voorzieningen
9.1
Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De badkamer, keuken en het sanitair verkeren in gedateerde staat (meer dan 20 jaar oud) en moeten gemoderniseerd worden. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde. Verweerder heeft ten onrechte de voorzieningen als ‘gemiddeld’ beoordeeld.
9.2
Verweerder heeft de voorzieningen gescoord op een kwaliteitscode 2. Uit de foto’s die eiser heeft overgelegd, blijkt niet dat de kwalificatie die verweerder heeft gegeven niet correct is. Verweerder heeft verder aangegeven dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] zijn verkocht met voorzieningen die veel ouder zijn dan 20 jaar. Eiser heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen slechter zijn dan waar verweerder rekening mee heeft gehouden, terwijl dit wel op zijn weg had gelegen. De beroepsgrond slaagt niet.
Asbest
10.1
Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest in de woning. Eiser verwijst in dit kader naar een uitspraak van de Hoge Raad. [2]
10.2
Verweerder heeft aangegeven met de aanwezigheid van asbest rekening te hebben gehouden. Verweerder heeft aangegeven dat voor de woning van eiser een veel lagere kubieke meter prijs is gehanteerd. De rechtbank kan dit volgen. Eiser heeft het standpunt van verweerder niet onderbouwd weerlegd.
Onderhoudstoestand
11.1
Verder voert eiser aan dat de woning verkeert in een matige onderhoudstoestand. Zo verkeert het tuinhuis in zeer slechte staat en dient deze vervangen te worden. Verder is er sprake van asbest in het dakbeschot van de berging, dient de overkapping vervangen te worden en verkeert de garage in slechte staat. Objecten waarbij sprake is van een matig tot slechte onderhoudstoestand worden veel moeilijker verkocht dan woningen die instapklaar zijn. Verweerder heeft verder in de KOUDV-beoordeling de garage als ‘gemiddeld’ beoordeeld en dat is niet juist.
11.2
In de taxatiematerix is te zien dat de woning van eiser voor zowel onderhoud als kwaliteit een 2 scoort. Het is aan eiser om aannemelijk te maken dat kwaliteitscode 2 een te hoge score is en de woning lager had moeten scoren op het punt onderhoud. Uit de door eiser overgelegde foto’s kan dit niet zonder meer worden afgeleid. Zoals verweerder verder heeft toegelicht hebben ook de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] voor voorzieningen een kwaliteitscode 2 en zijn deze woningen desondanks verkocht.
Conclusie
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van L.S. Lodder, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 september 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.