Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4702
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object aan de [adres 1] in [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 972.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 7 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1890 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een carport en twee bergingen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 555 m2 en een kaveloppervlakte van 2.487 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 915.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met verkopen in de nabije omgeving: te weten: [adres 2] in [plaats 2] , [adres 3] in [plaats 3] en [adres 4] in [plaats 4] . Op de zitting heeft verweerder erkend dat de woning van eiser een uniek object is, waarvoor het lastig is om vergelijkbare referentiewoningen voor te vinden. De rechtbank begrijpt dit standpunt van verweerder. De woning van eiser is een vrijstaande woonboerderij in het buitengebied. Verweerder heeft vergelijkbare referentiewoningen, ook vrijstaande woonboerderijen in het buitengebied, gebruikt die respectievelijk 3,3 km, 3,9 km en 3,8 km van de woning liggen. Gelet op de unieke ligging van de woning van eiser kan de rechtbank de keuze voor de referentiewoningen als geschikte objecten voor dit belastingjaar volgen.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Zij legt dat hierna uit.
Indexeringspercentage
7.1
Eiser voert aan dat het indexeringspercentage onvoldoende inzichtelijk is gemaakt. Verweerder stelt dat de indexering inzichtelijk is. Er is door middel van de permanente marktanalyse een percentage tot stand gekomen. In de permanente marktanalyse worden alle vergelijkbare woningen uit dezelfde stad meegenomen. Dit blijkt uit de meegestuurde zogeheten ‘bolletjesgrafiek’. Dit cijfer is naar de mening van verweerder voldoende.
7.2
De rechtbank oordeelt als volgt. Om te komen tot een inzichtelijk indexeringspercentage is het gebruik maken van de bolletjesgrafiek onvoldoende. De bolletjesgrafiek maakt weliswaar inzichtelijk welke trend er is voor vrijstaande woningen in [plaats 1] en welk stijgingspercentage daaruit volg, maar deze informatie maakt niet inzichtelijk op grond van welke criteria en welke keuzes tot dit cijfer wordt gekomen. Hiermee blijft onduidelijk welke onderliggende verkopen zijn gebruikt en welke verkopen zijn verworpen. Daarmee zijn de gekozen verkopen niet controleerbaar en daarom niet inzichtelijk. [1]
7.3
Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om het inzichtelijk maken van de indexering, onder verwijzing naar het ‘black box’ arrest van de Hoge Raad. De rechtbank stelt vast dat verweerder niet de door eiser gevraagde inzichtelijkheid heeft verstrekt, zodat niet is voldaan aan artikel 40, tweede lid, van de wet WOZ. De rechtbank zal hierna beoordelen wat dit gebrek betekent voor de verdere beoordeling van dit beroep.
9. Omdat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt, moet de rechtbank beoordelen of de waarde, ook zonder dit gegeven, aannemelijk is gemaakt. De rechtbank stelt vast dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] na de waardepeildatum zijn verkocht. Hiermee zijn deze twee referentiewoningen niet meer bruikbaar voor de beoordeling of de waarde aannemelijk is gemaakt. De referentiewoning [adres 4] is wel voor de waardepeildatum verkocht. Hiermee blijft er één referentiewoning over. De rechtbank acht de vergelijking met één referentiewoning onvoldoende. [2] Hiermee maakt verweerder aan de hand van de matrix en de toelichting daarop onvoldoende inzichtelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond.
Maakt eiser de waarde aannemelijk?
10. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde niet nader onderbouwd anders dan het betwisten dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiser de waarde van de woning niet aannemelijk maakt.
11. Omdat eiser de door hem bepleite waarde niet van een onderbouwing heeft voorzien en dus ook niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 schattenderwijs vast op € 965.000,-.
Proceskosten en griffierecht
12. Omdat het beroep gegrond is krijgt eiser een vergoeding voor zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. De vergoeding bedraagt in totaal € 2.056,-, omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Daarbij is de rechtbank gelet op arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,- in beroep. [3] Voor de proceskosten in bezwaar stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 538,- voor het indienen van het bezwaarschrift en het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,-.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 965.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2022.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te tekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.