ECLI:NL:RBMNE:2022:2322

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/4039

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juni 2022 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser,

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(vertegenwoordiger: K. van de Ruit).

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 26 februari 2021 (
beschikking I) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (
de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (
de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (
de garage), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 43.000. Met de beschikking is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente De Ronde Venen (
aanslag I). De heffingsmaatstaf van deze aanslag is eveneens € 43.000.

Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 31 augustus 2021 (
beschikking II) op grond van artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde op de waardepeildatum van de onroerende zaak [adres 2] in [plaats] (
de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 507.000. Met de beschikking is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente De Ronden Venen (
aanslag II). De heffingsmaatstaf van deze aanslag is eveneens € 507.000.

Eiser heeft in één geschrift bezwaar gemaakt tegen zowel de beschikking I en aanslag I (bezwaar I), als tegen beschikking II en aanslag II (bezwaar II). Verweerder heeft in één geschrift uitspraak gedaan op beide bezwaren. Hij heeft bezwaar I niet-ontvankelijk en bezwaar II ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op de online zitting van 26 april 2022. Op de zitting is eiser verschenen. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen.

Overwegingen

Beoordeling van de niet-ontvankelijkverklaring van het bezwaar tegen beschikking I en aanslag I

1. Verweerder heeft het bezwaar van eiser tegen beschikking I en aanslag I niet-ontvankelijk verklaard omdat het bezwaarschrift niet binnen de wettelijke termijn van zes weken na dagtekening van de beschikking en de aanslag is ingediend. Wel heeft verweerder . naar aanleiding van het bezwaar de bij beschikking I vastgestelde waarde van de garage ambtshalve heroverwogen. Deze heroverweging heeft niet geleid tot een wijziging van de beschikking I en aanslag I.

2. Beschikking I en aanslag I zijn gedagtekend 26 februari 2021 zodat de bezwaartermijn liep van 27 februari 2021 tot en met 9 april 2021. Eisers bezwaarschrift is bovenaan gedateerd 27 augustus 2021 en vermeldt even daaronder als dagtekening 31 augustus 2021. Beide data liggen meer dan 4½ maand na het einde van de bezwaartermijn. In de van hem afkomstige stukken en – daarnaar gevraagd – ter zitting heeft eiser de niet-ontvankelijkverklaring van het bezwaar niet betwist. Evenmin heeft eiser feiten aangevoerd op grond waarvan redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat hij in verzuim is geweest. Van zulke feiten is de rechtbank ook anderszins niet gebleken.

3. Verweerder heeft het bezwaar van eiser tegen beschikking I en aanslag I terecht niet- ontvankelijk verklaard. Voor zover het beroep tegen deze niet-ontvankelijkverklaring is gericht, is het ongegrond.

Beoordeling van de vastgestelde waarde van de woning

Feiten

4. De woning is een geschakelde bungalow, gebouwd in 1974. De woning heeft een inhoud van 428 m3. Tot de woning behoren een perceel grond met een oppervlak van 259 m2. De garage ligt op circa 60 meter afstand van de woning en heeft een oppervlakte van 18 m².

Geschil en standpunten van partijen

5. In geschil is:

- of de rechtbank in haar uitspraak op het beroep over de bij beschikking II vastgestelde waarde van de woning, mede moet beslissen op de grieven van eiser tegen de bij beschikking I vastgestelde waarde van de garage;

- of de bij beschikking II vastgestelde waarde van de woning te hoog is.

6. Eiser beantwoordt deze vragen bevestigend en voert daartoe -– samengevat – het volgende aan.

De garage en de woning horen bij elkaar. Daarom dient de rechtbank in haar uitspraak op het beroep inzake de vastgestelde waarde van de woning te beslissen over wat ik heb aangevoerd over de vastgestelde waarde van de garage. Ook bij het vergelijkingsobject [adres 3] hoort een garage. Daarvan is de waarde op € 15.000 vastgesteld. Dan kan de waarde van de garage bij de woning onmogelijk € 43.000 zijn.

De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten ( [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ) zijn niet geschikt om bij de bepaling van de waarde van de woning te worden gebruikt. De woningen verschillen onder meer qua inhoud en perceeloppervlakte zoveel van de woning dat geen verdedigbare vergelijking mogelijk is. Daarnaast is onvoldoende rekening gehouden met de betonrot in de vloer van de woning, de onverkoopbaarheid van de woning en de incourante ligging.

Verder had verweerder van de bij de woning behorende grond een strook, groot 30 m2, bij de bepaling van de woning buiten aanmerking moeten laten omdat deze strook deel uitmaakt van een publiek toegankelijk pad.

7. Verweerder beantwoordt de in geschil zijnde vragen ontkennend en heeft daartoe – samengevat – het volgende aangevoerd. .

Bij de bepaling van de waarde van de woning is de waarde van de garage niet in aanmerking genomen. De garage is afzonderlijk gewaardeerd. Beschikking I, waarbij de waarde van de garage is vastgesteld, staat inmiddels onherroepelijk vast. De vraag of de waarde van de garage bij beschikking I op een te hoog bedrag is vastgesteld, kan niet in de beoordeling van bij beschikking II vastgestelde waarde van de woning worden betrokken.

Om te laten zien dat de vastgestelde waarde van de woning van € 507.000 geenszins te hoog is, is bij het verweerschrift een taxatieoverzicht (
het taxatieoverzicht) overgelegd. Het taxatieoverzicht bevat gegevens van de woning en van drie vergelijkingsobjecten ( [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ). In het taxatieverzicht is de verkoopprijs van elk vergelijkingsobject gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van het vergelijkingsobject in de periode tussen de datum van verkoop van het object en de waardepeildatum (
de tussentijdse waardeontwikkeling). De voor de tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs (
de gecorrigeerde verkoopprijs) van elk vergelijkingsobject is verminderd met de getaxeerde deelwaarden van de tot het vergelijkingsobject behorende grond en apart in aanmerking genomen gebouwde delen van het vergelijkingsobject (
de bijgebouwen). De deelwaarden van de grond zijn getaxeerd aan de hand van de in het taxatieoverzicht opgenomen grondstaffel; zij bedragen € 385.665 ( [adres 3] ), € 410.603 ( [adres 4] ) en € 408.524 ( [adres 5] ). De getaxeerde deelwaarden van de bijgebouwen bedragen € 13.050 ( [adres 3] ),

€ 32.775 ( [adres 4] ) en € 35.400 ( [adres 5] ). Het na de vermindering van de gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject met de deelwaarden van de grond en de bijgebouwen van dat object, is de deelwaarde van de onroerende zaak exclusief grond en bijgebouwen (in het taxatieoverzicht aangeduid als het hoofdgebouw(
het hoofdgebouw). De zo berekende deelwaarden van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten bedragen € 596 per m3 ( [adres 3] ), € 613 per m3 ( [adres 4] ) en € 577 per m3 ( [adres 5] ). De beide laatste rekenprijzen per m3 zijn wegens de ondergemiddelde voorzieningen en bovengemiddelde ligging van de vergelijkingsobjecten met 10% verminderd tot respectievelijk € 552 per m3 en € 519 per m3. Door de rekenprijs per m3 – in twee gevallen na correcties wegens de ondergemiddelde voorzieningen en de bovengemiddelde ligging – te vermenigvuldigen met het aantal m3 inhoud van het hoofdgebouw van het vergelijkingsobject is de deelwaarde van het hoofdgebouw van elk vergelijkingsobject bepaald: € 255.088 + € 29.800 = € 284.888 ( [adres 3] ), € 228.956 ( [adres 4] ) en € 215.510 ( [adres 5] ).

Het taxatieoverzicht bevat een vergelijkbare exercitie voor de woning, met dien verstande dat in die exercitie niet is uitgegaan van een rond de waardepeildatum overeengekomen verkoopprijs van de woning – die is er niet – , maar van de modelmatig bepaalde waarde van de woning op waardepeildatum van € 507.000. Deze is verminderd met de deelwaarde van de tot de woning behorende grond, die met gebruikmaking van de al genoemde grondstaffel is getaxeerd op € 330.960. Tot de woning behoren geen bijgebouwen. De zo berekende deelwaarde van het hoofdgebouw van de woning bedraagt € 176.336, oftewel € 412 per m3.

Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de vastgestelde waarde van de woning modelmatig is bepaald en niet is herleid uit de in het taxatieoverzicht vermelde verkoopprijzen van de drie vergelijkingsobjecten en de daarvan afgeleide deelwaarden en rekenprijzen per m3 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten. Uit de verkoopprijzen en de daarvan afgeleide deelwaarden en rekenprijzen per m3 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten, blijkt zijns inziens wel dat de modelmatig bepaalde vastgestelde waarde van de woning en de daaruit afgeleide deelwaarde en rekenprijs per m3 inhoud van het hoofdgebouw van de woning (veel) te laag zijn.

Beoordeling

8. De vraag of de rechtbank in haar uitspraak op het beroep over de bij beschikking II vastgestelde waarde van de woning, mede moet beslissen op de grieven van eiser tegen de bij beschikking I vastgestelde waarde van de garage, beantwoordt de rechtbank ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.

De rechtbank heeft op de onder 2 genoemde gronden beslist dat verweerder het tegen beschikking I gemaakte bezwaar terecht wegens (niet-verschoonbare) overschrijding van de bezwaartermijn niet-ontvankelijk heeft verklaard. Behoudens vernietiging van deze beslissing van de rechtbank in hoger beroep, staat de beschikking I onherroepelijk vast en heeft zij formele rechtskracht gekregen. De formele rechtskracht van beschikking I heeft tot gevolg dat ervan uit dient te worden gegaan dat beschikking I zowel wat haar wijze van tot stand komen als wat haar inhoud betreft in overeenstemming is met de wet en de algemene rechtsbeginselen^[1]. Bijzondere omstandigheden op grond waarvan een uitzondering op de formele rechtskracht van beschikking I moet worden gemaakt, heeft eiser niet gesteld en zijn evenmin anderszins gebleken. Dit brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat belanghebbende niet met vrucht in haar beroep tegen beschikking II kan aanvoeren dat de bij de onherroepelijk vaststaande beschikking I vastgestelde waarde van de garage te hoog is.

Deze beroepsgrond faalt derhalve.

9. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (
de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding^[2].

10. Omdat eiser gemotiveerd heeft gesteld dat de waarde van de woning op waardepeildatum lager is dan de vastgestelde waarde, dient verweerder aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat de gemachtigde van eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.

11. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de vastgestelde waarde van de woning modelmatig is bepaald (zie onder 6).

De modelmatige waardebepaling is een goeddeels geautomatiseerd proces^[3], waarin de kenmerken van grote aantallen woningen met elkaar worden vergeleken om de verschillen tussen woningen in beeld te brengen. Omdat in het bij de modelmatige waardebepaling gebruikte model de verkoopprijzen en daarmee inschattingen van de marktwaarden van verkochte woningen beschikbaar zijn, kunnen door deze vergelijking de waarden van alle woningen worden bepaald^[4].

De verkoopprijzen en objectkenmerken, die in de modelmatige waardebepaling zijn gebruikt bij waardering van een onroerende zaak, worden niet aan de eigenaar en/of gebruiker van die onroerende zaak bekend gemaakt en, in geval van beroep, niet in het geding gebracht. Dat is ook in dit geval niet gebeurd. Met de enkele verklaring dat de waarde van een onroerende zaak modelmatig is bepaald, zonder dat de daaraan ten grondslag liggende verkoopprijzen en objectkenmerken in het geding zijn gebracht, althans niet toegankelijk zijn gemaakt voor belanghebbende en de rechter, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.

12. Verweerder heeft voorts aangevoerd dat uit de in het taxatieoverzicht vermelde verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten en de daarvan afgeleide deelwaarden en rekenprijzen per m3 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten volgt dat vastgestelde waarde van de woning en de daaruit afgeleide deelwaarde en rekenprijs per m3 inhoud van het hoofdgebouw van de woning (veel) te laag zijn. Dienaangaande overweegt de rechtbank als volgt.

Gelet op de in het taxatieoverzicht opgenomen gegevens zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. Ze zijn niet zó lang voor de waardepeildatum verkocht dat de koopsommen ervan niet meer kunnen worden gebruikt als onderbouwing van het standpunt van verweerder dat de modelmatig vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Dat belanghebbende de vergelijkingsobjecten volstrekt onvergelijkbaar acht, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat er bij toepassing van de vergelijkingsmethode bij de bepaling van de waarde van een woning vrijwel altijd verschillen zijn tussen de te waarderen woning en de woningen waarmee de te waarderen woning wordt vergeleken. Die verschillen staan niet in de weg aan het gebruik van de verkoopcijfers en kenmerken van de woningen waarmee te waarderen woning wordt vergeleken, mits inzichtelijk en controleerbaar wordt gemaakt dat en hoe met deze verschillen rekening is gehouden. Dit laatste heeft verweerder in het onderhavige geval in het taxatieoverzicht en met wat hij overigens over de vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd, in voldoende mate gedaan.

Belanghebbende heeft de correcties voor de tussentijdse waardeontwikkeling van de vergelijkingsobjecten niet weersproken In het taxatieoverzicht is inzichtelijk en controleerbaar gemaakt dat en op welke wijze de modelmatig bepaalde waarde van de woning en van de verkoopprijs van elk vergelijkingsobject is ontleed in de deelwaarde van de grond, de deelwaarden van de bijgebouwen (alleen voor de vergelijkingsobjecten) en de deelwaarde van het hoofdgebouw van de woning en elk van de vergelijkingsobjecten, met als uiteindelijke uitkomst de deelwaarden/rekenprijzen per m3 van het hoofdgebouw van de woning en van elk vergelijkingsobject van € 176.336/€ 412 (de woning), € 284.888/€ 596 ( [adres 3] ), € 228.956/€ 552 ( [adres 4] ) en € 215.510/€ 519 ( [adres 5] ).

Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat bij de ontleding in het taxatieoverzicht van de modelmatig bepaalde waarde van de woning en de gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen in ‘primaire kenmerken’ (de inhoud van de hoofdgebouwen, de oppervlakte van de grond, de aantallen dakkapellen en – wat betreft de vergelijkingsobjecten – de oppervlakte van de garage(s) en – in één geval – een tuinhuis). Verder heeft verweerder gesteld en heeft belanghebbende niet, althans niet gemotiveerd, weersproken dat de voorzieningen en de ligging van de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] respectievelijk ondergemiddeld en bovengemiddeld zijn. Ook met deze verschillen in vergelijking met de woning is naar het oordeel van de rechtbank in het taxatieoverzicht in voldoende mate rekening gehouden.

Het gemiddelde van de op de hiervoor geschetste wijze berekende rekenprijzen per m3 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten objecten bedraagt € 556. Het verschil tussen dit bedrag en de uit de op modelmatige wijze bepaalde vastgestelde waarde herleide rekenprijs per m3 van het hoofdgebouw van de woning van € 412 is € 144. Om voor het hoofdgebouw van de woning op een rekenprijs per m3 van € 556 uit te komen, had – ceteris paribus - van een waarde van de woning op waardepeildatum van € 330.960 (deelwaarde grond) + (428 m³ x € 556 =) € 237.968, oftewel (afgerond) € 569.000 moeten zijn uitgegaan, dat is ruim € 60.000 meer dan de op modelmatige wijze bepaalde waarde van de woning van € 507.000. Het verschil tussen beide bedragen van ruim € 60.000 brengt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het taxatieoverzicht en wat hij ter toelichting daarop ter zitting heeft verklaard aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.

13. Wat eiser ter betwisting van de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.

14. Eiser voert aan dat bij de bepaling van de vastgestelde waarde in onvoldoende mate rekening is gehouden met de incourante ligging en de betonrotschade in de vloer van de woning. Eiser wijst in dit verband op een uitspraak van Hof Amsterdam van 29 oktober 2003, die wordt genoemd in een uitspraak van Rechtbank Utrecht van 28 februari 2007^[5]. Rechtbank Utrecht overweegt in haar uitspraak dat Hof Amsterdam de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 1999 vanwege de ligging heeft verminderd met

€ 25.000 en vanwege de betonrotschade met € 55.000. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder bij de bepaling van de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2020 dezelfde verminderingen had moeten toepassen. Daarover merkt de rechtbank het volgende op.

Telkenjare dient verweerder de waarde van de woning naar de voor dat jaar geldende waardepeildatum vast te stellen en bij betwisting door eiser aannemelijk te maken. Dat heeft, naar volgt wat onder 12 is overwogen, verweerder voor het onderhavige jaar gedaan. Dan is het aan eiser, die de voor het onderhavige jaar vastgestelde waarde betwist, om feiten te stellen en bij betwisting door verweerder aannemelijk te maken, die gerede twijfel wekken aan de door de rechtbank als voldoende aanvaarde onderbouwing van het standpunt van verweerder dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Daarin is eiser naar het oordeel van de rechtbank wat betreft de ligging en de betonrotschade in de vloer van de woning niet geslaagd. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.

Niet voldoende is de enkele verwijzing door eiser naar een rechterlijke beslissing over de invloed van de ligging en de betonrotschade in de vloer van de woning op de waarde van de woning in een geding over de waarde van de woning op een veel eerdere peildatum, op grond van de in dat geding vastgestelde feiten en door partijen in dat geding ingenomen standpunten en aangedragen bewijs.

Wat betreft de door eiser verdedigde vermindering van de vastgestelde waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2020 wegens de incourante ligging van de woning heeft eiser geen feiten gesteld die, indien aannemelijk bevonden, gerede twijfel oproepen aan het door de rechtbank onder 12 juist bevonden standpunt van verweerder dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Hetzelfde geldt, mutatis mutandis, voor de door eiser verdedigde vermindering van de vastgestelde waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2020 wegens de betonrot in de vloer van de woning.

Deze beroepsgrond faalt.

15. Eiser voert aan dat de woning geruime tijd geleden drie jaar lang onverkoopbaar is geweest. Naar zijn mening dient dit te leiden tot een vermindering van de voor het jaar 2021 vastgestelde waarde van de woning. Wat eiser heeft aangevoerd over zijn aanname dat de door hem gestelde onverkoopbaarheid in het verleden – wat daar overigens van zij – zich op de waardepeildatum 1 januari 2020 nog steeds voordoet, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om deze aanname als juist te aanvaarden.

Ook deze beroepsgrond faalt.

16. Eiser stelt dat van de grond bij de woning een strook van 15 meter lang en 2 meter breed deel uit maakt van een openbaar pad. Volgens eiser is er sprake van een erfdienstbaarheid. Naar zijn mening dient bij de bepaling van de waarde van de woning (de waarde van) deze strook buiten aanmerking te worden gelaten. Verweerder betwist dat de strook grond deel uitmaakt van een openbaar pad. Van een op de grond bij de woning gevestigde erfdienstbaarheid is zijns inziens evenmin sprake.

Eiser heeft geen bescheiden in het geding gebracht waaruit blijkt dat de strook grond deel uitmaakt van een openbaar pad en/of dat de grond waarvan hij eigenaar is, voor zover het de strook grond betreft, met een erfdienstbaarheid is bezwaard. Ook anderszins heeft eiser niet bewezen dat verweerder bij de bepaling van de waarde van de woning de (waarde van) de strook grond buiten aanmerking had moeten laten.

Deze beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie

17. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van C.L. Fix, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2022.

De rechter is verhinderd

deze uitspraak te ondertekenen.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.

Ongegrond beroep tegen WOZ-waarde woning; bezwaar garage niet-ontvankelijk