Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4970
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk, Previcus)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: [A] , taxateur).
Procesverloop
In de beschikking van 22 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 510.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. In beroep heeft verweerder andere vergelijkingsobjecten gebruikt.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 30 maart 2022 met behulp van een MS Teams-verbinding op zitting behandeld. Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, [A] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een vrijstaande woning uit 1960 met een inhoud van 650 m3 en een perceelgrootte van 590 m2. De woning heeft een dakkapel, een tuinhuis/blokhut, een hobbykas, een vrijstaande berging/schuur, een vrijstaande garage en een aangebouwde garage. Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 510.000,-.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk
€ 416.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
4. De rechtbank vindt dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt hierna uit waarom.
Ingetrokken beroepsgronden
6. Eiser heeft op de zitting de beroepsgronden dat de woning in een andere kern dan de referentieobjecten [adres 2] te [plaats 2] en [adres 3] te [plaats 3] ligt en dat de referentieobjecten dichter bij de kern, en dus dichter bij voorzieningen liggen, ingetrokken.
Motivering uitspraak op bezwaar
7. Eiser voert aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar ten onrechte geen inzicht heeft gegeven in de waarde van de bijgebouwen van de referentieobjecten. De eindwaarde is daardoor niet inzichtelijk onderbouwd.
8. Deze beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft de waarde van de bijgebouwen in de uitspraak op bezwaar niet vastgesteld. De gegevens over de waarde van de bijgebouwen waren in de bezwaarfase dus niet bekend en waren dus ook geen op de zaak betrekking hebbende stukken die verweerder op grond van artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht ter inzage had moeten leggen. De uitspraak op bezwaar voldoet verder aan de minimale motiveringseisen, zodat het ontbreken van die gegevens niet leidt tot een motiveringsgebrek.
Ligging
9. Volgens eiser heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. Verweerder heeft niet betrokken dat de woning nabij de A2 ligt, waarvan geluidsoverlast wordt ondervonden.
10. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de woning op een afstand van ongeveer 280 meter van de A2 ligt. De vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] liggen op nagenoeg dezelfde of zelfs iets kortere afstand van de A2. De invloed van de A2 is in de verkoopprijzen verdisconteerd. Eiser heeft dit niet weersproken, zodat de rechtbank van de juistheid hiervan uit gaat. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningen
11. Volgens eiser heeft verweerder ook onvoldoende rekening gehouden de gedateerde voorzieningen van de woning. De badkamer, keuken en het sanitair moeten worden gemoderniseerd. Dat brengt kosten met zich mee.
12. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde kwaliteit en een gemiddelde staat van onderhoud (cijfer 3). De rechtbank kan dat volgen op basis van de foto’s van de keuken, badkamer en sanitair die verweerder heeft overgelegd. Eiser heeft zelf geen foto’s overgelegd ter onderbouwing van zijn standpunt dat de voorzieningen van een slechtere kwaliteit en in een slechtere staat van onderhoud zijn dan waar verweerder van uit is gegaan, terwijl dat wel op zijn weg had gelegen.
Afnemend grensnut
13. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Conform de eerste wet Van Gossen neemt het nut af bij een toename van het aantal eenheden. Vanaf een bepaalde oppervlakte of inhoud is er geen meerwaarde en wil een koper hier niet extra voor betalen. Hoe groter het object, hoe lager de eenheidsprijs.
14. Verweerder vindt dat in het onderhavige geval er voldoende rekening gehouden met de afnemende meerwaarde per m3 en verwijst daarvoor naar de taxatiematrix en de bijlage daarbij. De rechtbank kan dit volgen. In de bijlage bij de taxatiematrix is de waarde van de referentiewoningen (onder meer) gecorrigeerd voor de inhoud, waardoor er voldoende rekening is gehouden in het verschil in aantal m3 tussen de woning en de referentiewoningen. Eiser heeft de juistheid hiervan niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexering
15. Eiser heeft op de zitting nog aangevoerd dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de indexeringspercentages die verweerder bij de taxatiematrix in beroep heeft gebruikt tot stand zijn gekomen. Hij beroept zich op het ‘blackboxarrest’ van de Hoge Raad [1] .
16. De rechtbank vindt dat het aanvoeren van deze beroepsgrond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert [2] . Niet valt in te zien waarom eiser dit standpunt niet al eerder, binnen de 10-dagen termijn [3] , op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op
8 maart 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn een schriftelijke reactie had gestuurd. De rechtbank laat deze beroepsgrond dus buiten beschouwing.
17. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 mei 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.