Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/872, UTR 21/893, UTR 21/862, UTR 21/892, UTR 21/874, UTR 21/889, UTR 21/868, UTR 21/894, UTR 21/895, UTR 21/896, UTR 21/877, UTR 21/885, UTR 21/882, UTR 21/891, UTR 21/878 en UTR 21/887
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes van diverse onroerende zaken in Utrecht en Zeist voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019, als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Woning/
niet-woning
Object
Vastgestelde waarde in euro’s
UTR 21/872
Niet-woning
[adres 1] (Utrecht)
€ 703.000
UTR 21/893
Woning
[adres 2] (Utrecht)
€ 647.000
UTR 21/862
Woning
[adres 3] (Utrecht)
€ 644.000
UTR 21/892
Woning
[adres 4] (Utrecht)
€ 644.000
UTR 21/874
Woning
[adres 5] (Utrecht)
€ 294.000
UTR 21/889
Woning
[adres 6] (Utrecht)
€ 242.000
UTR 21/868
Woning
[adres 7] (Utrecht)
€ 308.000
UTR 21/894
Woning
[adres 8] (Utrecht)
€ 312.000
UTR 21/895
Woning
[adres 9] (Utrecht)
€ 390.000
UTR 21/896
Woning
[adres 10] (Utrecht)
€ 308.000
UTR 21/877
Woning
[adres 11] (Utrecht)
€ 316.000
UTR 21/885
Woning
[adres 12] (Utrecht)
€ 364.000
UTR 21/882
Woning
[adres 13] (Utrecht)
€ 932.000
UTR 21/891
Woning
[adres 14] (Zeist)
€ 78.000
UTR 21/878
Woning
[adres 15] (Zeist)
€ 241.000
UTR 21/887
Woning
[adres 16] (Zeist)
€ 247.000
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 7 maart 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De gemachtigde van eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
Het geschil over de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4]
2. Verweerder heeft om de waarden van de objecten aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te onderbouwen gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarden van deze woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Eigen meter voor gas, water en elektra
[adres 22] . Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het ontbreken van eigen meters voor gas, water en elektra. Volgens eiser beschikken deze woningen niet over eigen meters. Er zijn slechts gemeenschappelijke voorzieningen zonder eigen meters en dit heeft volgens eiser een waardedrukkend effect. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat er in de marktanalyse geen significante verschillen zijn om een waardedrukkend effect aan te nemen. [1] De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 17] en [adres 18]
4. Eiser stelt dat [adres 17] en [adres 18] onvergelijkbaar zijn, omdat deze woningen ‘echte’ appartementen zijn en geen bovenwoningen. Volgens eiser zijn bovenwoningen minder waard dan appartementen. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat deze woningen in een iets andere subcategorie vallen, maar daarmee niet onvergelijkbaar zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder daarin niet te volgen. volgen. De woningen zijn naar hun aard geschikt om te vergelijken. Appartementen zijn niet zodanig anders dan bovenwoningen. Verweerder heeft daarom terecht geen reden gezien om een correctie toe te passen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het geschil over de woningen [adres 8 t/m 12] (uitgezonderd [adres 19] )
5. Verweerder heeft om de waarden van de objecten aan de [adres 8 t/m 12] (uitgezonderd [adres 19] ) te onderbouwen gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarden van deze woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Eigen meter voor gas, water en elektra
6. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het ontbreken van eigen meters voor gas, water en elektra. Volgens eiser beschikken deze woningen niet over eigen meters. Er zijn slechts gemeenschappelijke voorzieningen zonder eigen meters en dit heeft volgens eiser een waardedrukkend effect. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat er in de marktanalyse geen significante verschillen zijn om een waardedrukkend effect aan te nemen. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
7.1
Eiser stelt ten eerste dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn, omdat de referentiewoningen kadastraal gesplitst zijn en dus appartementsrechten betreffen. Volgens eiser worden de woningen gebruikt voor kamerverhuur. De rechtbank is van oordeel dat op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Deze in de wet opgenomen overdrachtsfictie betekent in dit geval dat er bij de waardering van moet worden uitgegaan dat het WOZ-object van eiser als zodanig kan worden verkocht. Dat houdt in dat buiten beschouwing moet blijven dat het object feitelijk een kamer is in een woning die - ook kadastraal - één ongedeeld eigendom is. Voor de waardering heeft verweerder in het licht van de overdrachtsfictie dan ook kunnen vergelijken met WOZ-objecten die feitelijk wel als zodanig gesplitste appartementsrechten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
7.2
Eiser stelt ten tweede dat de referentiewoningen onvergelijkbaar zijn, omdat de door verweerder gehanteerde woningen ‘echte’ appartementen, een maisonette en bovenwoningen zijn. Volgens eiser zijn de woningen minder waard dan de door verweerder gehanteerde referentiewoningen. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat deze woningen in een iets andere subcategorie vallen, maar daarmee niet onvergelijkbaar zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder daarin niet te volgen. De woningen zijn naar hun aard geschikt om te vergelijken. De door verweerder gehanteerde referentiewoningen zijn niet zodanig anders dan de woningen van eiser. Verweerder heeft daarom terecht geen reden gezien om een correctie toe te passen. De beroepsgrond slaagt niet.
7.3
Eiser stelt verder dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning, vanwege de staat van voorzieningen. Het merendeel van de referentiewoningen zijn met ‘luxe’ of ‘normaal’ gewaardeerd, terwijl de woning van eiser met ‘eenvoudig’ is gewaardeerd. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De referentiewoningen hoeven niet identiek aan de woningen te zijn, als verweerder maar in voldoende mate rekening houdt met de verschillen tussen de woningen en de referentiewoningen. In dat kader overweegt de rechtbank dat de prijzen per m2 van de woningen (€ 4.454,-, € 4.481,-, € 4.463,-, € 4.457,-, € 4.431,-, € 4.463,-, € 4.450,- en € 4.439,-) aanzienlijk onder de gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen (€ 5.172,-) liggen. Verweerder houdt dus rekening met de verschillen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het geschil over [adres 14] , [adres 15] en [adres 16]
8. Verweerder heeft om de waarde van de woningen [adres 14] , [adres 15] en [adres 16] te onderbouwen, gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarden van deze woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Eigen meter voor gas, water en elektra
9. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het ontbreken van eigen meters voor gas, water en elektra bij de woningen [adres 14] en [adres 16] . Volgens eiser beschikken deze woningen niet over eigen meters. Er zijn slechts gemeenschappelijke voorzieningen zonder eigen meters en dit heeft volgens eiser een waardedrukkend effect. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat er in de marktanalyse geen significante verschillen zijn om een waardedrukkend effect aan te nemen. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Soort object
10. Eiser stelt dat de referentiewoningen onvergelijkbaar zijn, omdat de woning een voormalig winkelpand was en deze woning wordt vergeleken met ‘echte’ appartementen. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat er geen betere vergelijkbare objecten zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan het standpunt van verweerder te twijfelen. Daarbij komt dat de m2-prijs van deze woning van € 643,- (aanzienlijk) de laagste is. De beroepsgrond slaagt niet.
Appartementsrechten
11. Eiser stelt ten eerste dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn met [adres 16] , omdat de referentiewoningen kadastraal gesplitst zijn en dus appartementsrechten betreffen. Volgens eiser worden de woningen gebruikt voor kamerverhuur. De rechtbank is van oordeel dat op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Deze in de wet opgenomen overdrachtsfictie betekent in dit geval dat er bij de waardering van moet worden uitgegaan dat het WOZ-object van eiser als zodanig kan worden verkocht. Dat houdt in dat buiten beschouwing moet blijven dat het object feitelijk een kamer is in een woning die - ook kadastraal - één ongedeeld eigendom is. Voor de waardering heeft verweerder in het licht van de overdrachtsfictie dan ook kunnen vergelijken met WOZ-objecten die feitelijk wel als zodanig gesplitste appartementsrechten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Het geschil over [adres 1]
12. Verweerder heeft om de waarde van dit horeca-object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met de verkoop- en verhuurprijzen van andere horeca-objecten in Utrecht. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank acht met name het object [adres 20] goed vergelijkbaar. De horeca-objecten Oudegracht aan [adres 21] en [adres 22] zijn weliswaar minder goed vergelijkbaar, maar bieden nadere ondersteuning voor de onderbouwing dat de waarde niet te hoog is. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
13. Eiseres betwist de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,5 omdat een inzichtelijke onderbouwing daarvan ontbreekt. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de vergelijkingsmethode is gebruikt om de waarde te onderbouwen en dat daaruit volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de vastgestelde waarde aan de hand van de vergelijkingsmethode voldoende heeft onderbouwd. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ mag verweerder de waarde van een niet-woning bepalen volgens de vergelijkingsmethode of door huurwaardekapitalisatie. Omdat de onderbouwing op basis van de vergelijkingsmethode in dit geval voldoende is, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de huurwaardekapitalisatie. Daarbij merkt de rechtbank op dat de kapitalisatiefactor die in de matrix van verweerder staat, de berekende kapitalisatiefactor is op basis van de waarde in het economisch verkeer die op basis van de vergelijkingen tot stand is gekomen. Deze kapitalisatiefactor is dus niet het resultaat van de huurwaardekapitalisatiemethode. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Het geschil over [adres 13]
15. Verweerder heeft om de waarde van de woning te onderbouwen, gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarden van deze woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De ligging
16. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Volgens eiser heeft de ligging van de woning een waardedrukkend effect. Daartoe voert eiser aan dat de woning is ontsloten door het recht van overpad, op het pad naast de woning wordt er ‘s nachts ‘gedeald’, de woning is gelegen vlak langs de snelweg A2 en op het aangrenzende perceel bevindt zich Stichting [naam] . De rechtbank is van oordeel dat eiser niet heeft onderbouwd waarom dit een waardedrukkend effect heeft. Daarbij komt dat de m2-prijs van de woning (€ 609,-) aanzienlijk lager ligt dan de m2-prijzen van de referentiewoningen (€ 2.956,-, € 2.855,- en € 2.763,-) en dat verweerder met de verkoopprijzen van de referentiewoningen in dat licht aannemelijk maakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, zelfs als rekening zou moeten worden gehouden met enig waardedrukkend effect vanwege de door eiser genoemde aspecten. De beroepsgrond slaagt niet.
De kaveloppervlakte
17. Daarnaast stelt eiser dat er tussen de kaveloppervlaktes van de woning en de referentiewoningen een groot verschil zit. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verschil in kaveloppervlakte rekening heeft gehouden door een grondstaffel toe te passen. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
18. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van zijn bezwaar en beroep.
19. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [2] Uitgangspunt is dat de behandeling door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is geweest, als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Als de redelijke termijn is overschreden, wordt verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Voor de hoogte van de schadevergoeding is een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
20. De rechtbank stelt vast dat er vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift van eiser op 27 februari 2020 tot deze uitspraak, twee jaar en 19 dagen is verstreken zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met 19 dagen. Eiser heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500,-. De bezwaarprocedure heeft – gerekend vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift – ruim 11 maanden geduurd. Dit is langer dan de termijn van 6 maanden die geldt voor verweerder. De procedure bij de rechtbank heeft – gerekend vanaf de ontvangst van het beroepschrift op 23 februari 2021 tot aan deze uitspraak – ruim één jaar geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is daarom volledig aan verweerder toe te rekenen. Verweerder moet het bedrag van € 500,- aan immateriële schadevergoeding dan ook aan eiser betalen.
Conclusie en bijkomende beslissingen
21. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er gelet op het bovengenoemde arrest van de Hoge Raad ook aanleiding om het griffierecht aan eiser te laten vergoeden en om een proceskostenveroordeling uit te spreken.
22. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541,- (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,- en een factor 0,5 voor het gewicht van de zaak nu verweerder slechts wordt veroordeeld in de proceskosten van eiseres omdat aan haar een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend). [3]
Conclusie
23. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van de aan de bezwaarfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 500,-;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 541,-;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 49,- te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 april 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.