Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4849
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 april 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: P. Loijen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten [gemeenten], verweerder
(gemachtigden: D.D. Mertens en T. Nieuwpoort).
Procesverloop
Bij beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] te Blaricum (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.013.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 1 april 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
1. De woning betreft een vrijstaande woning uit 1958 met een inhoud van 539 m³ en een perceel van 748 m². De woning heeft verder een aanbouw van 28m³, een dakkapel, een serre en een aangebouwde garage.
2. Eiser voert aan dat in de uitspraak op bezwaar de indexeringspercentages niet inzichtelijk zijn gemaakt, zodat niet is te herleiden of een juiste indexering heeft plaatsgevonden. Hierdoor is een ongelijkwaardige procespositie ontstaan. Eiser wijst ter onderbouwing van haar stelling op de uitspraken van rechtbank Rotterdam van 16 september 2020 [1] en rechtbank Oost-Brabant van 19 januari 2022 [2] .
3. De rechtbank stelt vast dat in de bezwaarfase door verweerder geen indexeringspercentage is gebruikt en evenmin genoemd, zodat verweerder hierin ook geen inzicht heeft hoeven en kunnen geven. In de taxatiematrix die met het verweerschrift is overgelegd heeft wel een indexering naar de waardepeildatum plaatsgevonden. Ter zitting heeft verweerder uitgelegd dat gekeken wordt naar de permanente marktanalyse in het betreffende segment en dat daarnaast door een taxateur wordt gekeken of dat voor de betreffende woning tot een correcte prijs leidt, of dat er gecorrigeerd moet worden. Niet is gesteld of gebleken dat hieraan stukken als bedoeld in artikel 40 van Pro de Wet WOZ ten grondslag liggen. Verweerder heeft met deze uitleg in het verweerschrift en ter zitting naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzicht gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de referentieobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Nu eiseres voor het overige het percentage op zichzelf niet (onderbouwd) betwist, ziet de rechtbank in hetgeen eiseres heeft aangevoerd geen reden om verweerder om een nadere onderbouwing van de indexeringspercentages te vragen. De beroepsgrond slaagt niet.
4. Eiseres voert verder aan dat verweerder in het taxatieverslag dat in bezwaar is overgelegd niet de KOUDV- en liggingsfactoren heeft vermeld, zodat niet inzichtelijk is gemaakt hoe deze onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn.
5. De rechtbank stelt vast dat uit het taxatieverslag niet blijkt dat verweerder daarbij gebruik heeft gemaakt van KOUDV- en liggingsfactoren. De beroepsgrond dat hier tijdens de bezwaarfase ten onrechte geen inzicht in is gegeven, kan reeds om die reden al niet slagen. In beroep heeft verweerder gelijktijdig met het verweerschrift een taxatiematrix overgelegd, waarin de KOUDV- en liggingsfactoren wel een rol spelen. Ter zitting is uitgelegd dat voor de woning een gradatie omhoog/omlaag 9% betreft en dat voor de ligging een gradatie omhoog/omlaag 5% betreft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende inzicht gegeven in hoe bij de waardevaststelling van de woning rekening is gehouden met deze factoren. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
6. Op de beroepsgrond dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe verweerder bij de waardevaststelling van de woning rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut, heeft verweerder tijdens de zitting het standpunt ingenomen hierop niet volledig te kunnen reageren, omdat deze beroepsgrond niet eerder dan tijdens de zitting naar voren is gebracht. De rechtbank laat deze beroepsgrond dan ook wegens strijd met de goede procesorde [3] buiten de beoordeling van het beroep.
7. Eiseres voert aan dat de liggingsfactor van haar woning ten onrechte is vastgesteld op een 4. Ter onderbouwing van deze stelling wijst eiseres erop dat de buren op de erfgrens hebben gebouwd. Daarnaast is bij het referentieobject [adres 2] , dat in dezelfde straat ligt als de woning van eiseres, de ligging op een 3 vastgesteld.
8. Ter zitting heeft verweerder uitgelegd dat de ligging van [adres 2] op een lagere gradatie is gesteld, omdat die woning aan een doodlopende weg ligt en er pal voor het kavel twee straten bij elkaar komen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende uitgelegd waarom de [adres 2] een lagere, en daarmee gemiddelde, gradatie voor ligging heeft gekregen dan de woning van eiseres. De enkele stelling van eiseres dat door de buren op de erfgrens is gebouwd, maakt voorts niet dat de ligging van de woning een lagere gradatie zou moeten krijgen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiseres voert verder aan dat de overgelegde grondstaffel onduidelijk is, nu de eerste twee stappen in de grondstaffel dezelfde waarde hebben. Daarnaast wordt in de matrix met betrekking tot de waarde voor de grond bij de woning van eiseres een hogere waarde gebruikt dan genoemd staat in de grondstaffel.
10. Ter zitting heeft verweerder uitgelegd dat bij de eerste stap in de grondstaffel, van 1-650 m², met een waarde van € 819/m² (100%) wordt gerekend. Bij de tweede stap, van 6501000 m², wordt gerekend met 71% van € 819/m². Deze percentages staan ook bij de staffels genoemd. Deze bedragen gelden bij een gemiddelde ligging, dus een factor 3. Omdat aan de woning echter factor 4 voor ligging is toegekend, wordt de grondwaarde opgehoogd met 5%. Dit verklaart de hogere gemiddelde grondwaarde die in de matrix staat genoemd. In het geval van de woning van eiseres zou dat neerkomen op een totaalbedrag voor de grond van € 618.878,-. De grondwaarde in de matrix is € 617.848,- en is dus niet te hoog vastgesteld.
11. Eiseres voert vervolgens aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen. Badkamer en sanitair zijn 41 jaar oud en de keuken is 18 jaar oud en dit dient gemoderniseerd te worden. Daarnaast is sprake van achterstallig onderhoud aan de kozijnen en het dak.
12. De rechtbank stelt vast dat in de matrix een bedrag van € 55.000,- staat genoemd dat wordt afgetrokken van de waarde van de woning vanwege de matige staat van onderhoud (€ 15.000,-) en de verouderde voorzieningen (€ 40.000,-). Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze aftrek voldoende rekening gehouden met de staat van de woning. Eiseres heeft niets concreets aangevoerd, waaruit zou moeten worden afgeleid dat deze aftrek onvoldoende rekening houdt met de staat van de woning.
13. Hetgeen eiser voor het overige heeft aangevoerd, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. K.S. Smits, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 april 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.