Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
Zaaknummer: UTR 20/3620-T
tussenuitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2021 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2] , te [plaats] , eisers
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist, verweerder
(gemachtigde: L.M. Vodegel).
Als derde-partij hebben aan het geding deelgenomen: [derde-partij 1] en [derde-partij 2] , te [plaats] , vergunninghouders.
Inleiding
Vergunninghouders wonen in een vrijstaande woning aan de [adres] in [plaats] (de woning). De woning heeft twee verdiepingen en een plat dak.
Eisers wonen in de naastgelegen woning aan de [adres] .
Vergunninghouders hebben op 24 januari 2018 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het plaatsen van een glazen dakopbouw op de woning.
Op 8 maart 2018 heeft verweerder aan vergunninghouders een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een dakopbouw op de woning, het wijzigen van een gemeentelijk monument en het afwijken van het bestemmingsplan.
Bij besluit van 9 april 2019 heeft verweerder het bezwaar van eisers gegrond verklaard en het besluit waarbij de omgevingsvergunning is verleend, in stand gelaten met een aanvullende motivering.
Eisers hebben daartegen beroep ingesteld.
De rechtbank heeft bij tussenuitspraak van 12 maart 2020 verweerder in de gelegenheid gesteld een geconstateerd gebrek te herstellen [1] . Bij einduitspraak van 29 juli 2020 heeft de rechtbank het beroep van eisers gegrond verklaard en verweerder opgedragen een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van de uitspraak. [2]
Verweerder heeft op 25 augustus 2020 een nieuw besluit op het bezwaar van eisers genomen (het bestreden besluit) en daarbij de bezwaren deels gegrond verklaard en het primaire besluit in stand gelaten met aanpassing van de motivering.
Eisers zijn het niet eens met dat besluit en hebben opnieuw beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is op 2 augustus 2021 op zitting gezamenlijk behandeld met het beroep dat is geregistreerd onder UTR 21/3658. Het beroep in de zaak UTR 21/3658 is na de zitting ingetrokken. Eisers zijn verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Vergunninghouder [derde-partij 1] is verschenen.
Het bouwplan
1. Het bouwplan bestaat uit de plaatsing van een opbouw met rechte wanden. De hoogte van het platte dak komt daarmee op een hoogte van 9,6 meter. Rondom de opbouw blijven de randen van het dak onbebouwd. Aan de buitenzijde van de randen wordt volgens het bouwplan een wand neergezet, met een hoogte van 90 cm en bestaande uit in een stalen frame gevatte glasplaten. De dakopbouw voorziet in een extra slaapruimte en badkamer.
Strijd met het bestemmingsplan
2. Vast staat dat het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan vanwege een overschrijding van de goothoogte met 3,6 meter en een overschrijding van de bouwhoogte met 0,6 meter. Daarbij komt dat geen sprake is van een binnen het bestemmingsplan passende dakvorm: een zadeldak of een daarmee gelijk te stellen dakvorm.
3. Verweerder heeft de omgevingsvergunning verleend voor de activiteiten bouwen en gebruik in strijd met het bestemmingsplan en het wijzigen van een gemeentelijk monument op grond van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onderdeel 2, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in verbinding met artikel 4, aanhef en onder 1, van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor).
Het bestreden besluit
4. Verweerder heeft zich met aanpassing van zijn motivering op het standpunt gesteld dat in dit geval mag worden afgeweken van het bestemmingsplan voor het uitbreiden van de woning. Daarbij heeft hij de grondslag voor de toegestane afwijking van het bestemmingsplan hersteld in die zin dat gebruik is gemaakt van de afwijkingsmogelijkheid op grond van artikel 4, aanhef en onder 4, van bijlage II van het Bor. Verweerder blijft bij zijn standpunt dat het overschrijden van de goothoogte en bouwhoogte aanvaardbaar is en dat de ruimtelijke impact van het bouwplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.
Beoordeling van de rechtbank
5. De rechtbank stelt bij haar beoordeling voorop dat het een discretionaire bevoegdheid is van verweerder om een omgevingsvergunning te verlenen waarbij wordt afgeweken van de bepalingen in het bestemmingsplan. Bij een dergelijke beslissing moet het algemeen bestuur alle betrokken belangen tegen elkaar afwegen. In dit geval ligt ter toetsing de vraag voor of het algemeen bestuur in redelijkheid meer gewicht heeft kunnen toekennen aan de belangen die zijn gebaat bij het verlenen van de vergunningen dan aan de belangen die zijn gebaat bij weigering daarvan.
Dit betekent dat de rechtbank het bestreden besluit terughoudend moet toetsen. De beoordeling van de rechtbank richt zich daarom uitsluitend op de vraag of verweerder in redelijkheid gebruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid om af te wijken van het bestemmingsplan. Zij doet dit aan de hand van de beroepsgronden van eisers.
6. Eisers stellen zich op het standpunt dat verweerder het bouwplan onzorgvuldig zonder volledige belangenafweging heeft beoordeeld en dat hij onvoldoende heeft gemotiveerd waarom het bouwplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij wijzen eisers op een aantal specifieke punten.
Overschrijding goothoogte en overschrijding bouwhoogte
7. Eisers voeren aan dat de motivering van verweerder waarom het overschrijden van de goothoogte/nokhoogte ruimtelijk aanvaardbaar is, niet juist en onvoldoende is. Eisers betwisten verweerders motivering dat het peil van waaraf de woning wordt gemeten lager ligt dan de omliggende woningen en dat daarmee de woning ook in de nieuwe toestand lager blijft dan de woningen in de omgeving. In de omgeving liggen juist meer woningen ( [adres] en [adres] ) op een lager niveau. Alleen [adres] (de rechtbank begrijpt nr. 24) ligt hoger en [adres] ligt op gelijke hoogte. Daarmee is de bewering dat de [adres] lager zou liggen feitelijk onjuist. Bovendien vinden eisers dat verweerder uitgebreider had moeten motiveren waarom de overschrijding aanvaardbaar is, juist vanwege de veel forsere overschrijding van de goothoogte en de bouwhoogte -3,6 meter respectievelijk 0,6 meter- dan waar hij eerst van uitging.
8. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze grond. Aan de hand van de overgelegde stukken is niet vast te stellen dat de woning lager ligt dan de omliggende woningen. Uit de AHN-viewer met de actuele hoogtebestanden, waarnaar verweerder in het verweerschrift verwijst, is op te maken dat de woning op circa 15,7 meter ligt en de woning van eisers op circa 13,9 meter. De woning zou dus juist hoger liggen dan de woning van eisers. Ter zitting heeft verweerder daarover geen nadere uitleg kunnen geven.
9. De conclusie is dat de, in het bestreden besluit, gegeven motivering waarom de overschrijding van de goothoogte/nokhoogte aanvaardbaar is door te wijzen op de hoogte waarop de woning ligt ten opzichte van de hoogte waarop de omliggende woningen liggen, niet wordt gedragen door de door verweerder gegeven informatie omtrent het peil van de woning ten opzichte van de omliggende woningen. Daarmee is sprake van strijd met artikel 3:2 en 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De beroepsgrond slaagt. De rechtbank gaat in de conclusie van deze uitspraak in op de gevolgen hiervan voor partijen.
10. De rechtbank heeft de taak het geschil zo mogelijk definitief te beslechten. Met het oog daarop zal de rechtbank ook oordelen over de andere beroepsgronden.
Welstandsadvies
11. Eisers voeren aan dat het advies van de welstandscommissie is gebaseerd op door verweerder onjuiste en onvolledige verstrekte informatie over de planologische kaders. Eisers wijzen daarbij op het advies van de commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Mooisticht van 9 februari 2018.
12. Verweerder heeft toegelicht dat aan de commissie Ruimtelijke Kwaliteit gegevens zijn verstrekt over de maximale bouwhoogte en goothoogte op grond van het geldende bestemmingsplan. De commissie heeft op grond van de bouwtekeningen geverifieerd dat de bouwhoogte van bouwplan de op grond van het bestemmingsplan toegestane bouwhoogte wordt overschreden. Verweerder heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat een welstandscommissie geen welstandsadvies mag uitbrengen ten aanzien van planologische of stedenbouwkundige aangelegenheden. De welstandscommissie heeft zich uit te laten over de ruimtelijke en beeldbepalende uitstraling van het bouwplan. In dit geval heeft de welstandscommissie geconcludeerd dat het bouwplan voldoet aan de redelijke eisen van welstand.
13. De rechtbank heeft, anders dan eisers stellen, geen redenen om aan te nemen dat het welstandsadvies op basis van onjuiste informatie tot stand is gekomen. Daar waar in het verzoek door verweerder is aangegeven dat de maximale bouwhoogte 9 meter bedraagt, wordt gedoeld op de maximale bouwhoogte zoals is bepaald in het toepasselijke bestemmingsplan. Hoewel verweerder niet aan een welstandsadvies is gebonden en de verantwoordelijkheid voor welstandstoetsing bij hem berust, mag het op dat advies afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Het overnemen van een welstandsadvies behoeft in beginsel geen nadere toelichting. Dit is anders indien de aanvrager of een derde-belanghebbende een advies van een andere deskundig te achten persoon of instantie heeft overgelegd dan wel concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht. In dit geval hebben eisers geen ander advies overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich op het standpunt heeft mogen stellen dat het bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand onder verwijzing naar het positieve welstandsadvies van
9 februari 2018.
Bouwvolume
14. Eisers voeren aan dat het bouwvolume met ruim 28% stijgt en dus meer dan de 22% waar verweerder van uit gaat. Eisers stellen dat verweerder zijn motivering, waarom hij de toename van het bouwvolume aanvaardbaar vindt, onvoldoende onderbouwd heeft. Eisers wijzen er daarbij op dat het bestemmingsplan en de eerdere zienswijze vanuit de gemeente bij de totstandkoming van het huidige bestemmingsplan laten zien dat er geen ruimte is voor een vergroting van het bouwvolume.
15. Verweerder heeft onderkend dat uitvoering van dit bouwplan met een setback betekent dat het bouwvolume en de verblijfsruimte meer toeneemt dan de volgens het bestemmingsplan wel toegestane variant met een puntdak. Verweerder heeft deze toename van het bouwvolume ten opzichte van wat binnen het bestemmingsplan mogelijk is aanvaardbaar geacht, omdat de bouwmassa van de woning substantieel minder is dan de omliggende bebouwing. Bovendien komt het bouwvolume overeen met een woning die past binnen het bestemmingsplan met een totale hoogte van 9 meter met een zadeldak met daarin vergunningvrije dakkapellen. Verweerder heeft verder bij zijn besluit betrokken dat met de setback op de kubistische woning een vergelijkbare planologische situatie ontstaat die qua architectonisch beeld juist beter aansluit bij de vorm van de woning dan een toegestane puntige kapvorm met dakkapellen.
De rechtbank kan deze redenering volgen en oordeelt dat, hoewel het plan betekent dat het bouwvolume toeneemt, dit niet zodanig is dat verweerder zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat hieraan geen doorslaggevend gewicht hoefde te worden toegekend.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
Derde woonlaag met plat dak
16. Eisers voeren aan dat een derde woonlaag met een plat dak in strijd is met het bestemmingsplan. Zij vinden verweerders onderbouwing waarom dit plan met een setback plat dak toch aanvaardbaar is, onvoldoende zorgvuldig onderbouwd.
17. Vast staat dat het bestemmingsplan het aantal bouwlagen niet heeft gemaximeerd. Zoals hiervoor overwogen, heeft verweerder onderkend dat met de setback wel het bouwvolume toeneemt. Verweerder heeft zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat hij, gezien de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt aan de setback dakopbouw de voorkeur geeft en niet aan bijvoorbeeld uitbreiding over de begane grond vanwege aantasting groenwaarden en wat ook afbreuk zou doen aan de architectuur van de woning.
Deze grond slaagt niet.
Onaanvaardbare aantasting van de privacy
18. De rechtbank stelt voorop dat bij dit aspect verweerder zal moeten beoordelen of er met het verlenen van de gevraagde omgevingsvergunning geen onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat plaatsvindt.
19. Eisers voeren aan dat er geen zorgvuldige belangenafweging heeft plaatsgevonden, omdat er onvoldoende rekening is gehouden met de privacy en de belangen van de omwonenden.
20. Verweerder vindt dat er in dit geval geen sprake is van een onaanvaardbare schending van de privacy van omwonenden. Daarbij betrekt hij dat er sprake is van enige hoogteverschillen in het terrein van de directe omgeving van de projectlocatie. In deze afweging ligt besloten dat mogelijke hoogteverschillen van omliggende bebouwing worden gecompenseerd als gevolg van het toepassen van de begripsbepaling van het peil (artikel 1:37 onder b, van de regels van het vigerende bestemmingsplan [3] ).
Verder heeft verweerder daarbij betrokken dat de dakopbouw voor een groot deel wordt uitgevoerd in glas, maar doordat sprake is van een zogenoemde ‘setback’ ten opzichte van de zijgevel van de bestaande woning in de richting van de bezwaarmakers, is van directe inkijk in de woning van de bezwaarmakers geen sprake. Ook heeft verweerder hierbij betrokken dat de kortste afstand gemeten tussen de beide woningen 28 meter bedraagt, waardoor van een zodanige inbreuk op het woon- en leefklimaat geen sprake is. Volgens verweerder is hierdoor geen sprake van een evident privaatrechtelijke belemmering. Verder betrekt verweerder bij deze belangenafweging dat de dakopbouw niet wordt gebruikt als hoofdwoonruimte, maar als slaapkamer en badkamer. Dit betekent volgens verweerder weliswaar een toename van de intensivering van het gebruik ten opzichte van de bestaande situatie, maar dat een zodanige intensivering ook kan worden gerealiseerd door middel van de eerder genoemde planologisch toegestane kapvorm met eventuele dakkapellen. Tot slot heeft verweerder bij deze afweging betrokken dat er een groenstrook ligt tussen de woning en de woning van eisers. Volgens verweerder zijn de omliggende bomen naaldhoudend, waardoor er geen sprake is van seizoensgebonden effecten op de mate van ruimtelijke impact van de vergunde dakopbouw op de directie woon- en leefomgeving van de projectlocatie, waaronder het perceel van eisers. Daarnaast ligt de woning in een gebied bestemd voor wonen. In maat en schaal blijft de woning passend en zelfs kleinschalig ten opzichte van de woningen in de omgeving.
21. In het verweerschrift en op de zitting is door verweerder toegelicht dat de inkijkmogelijkheid minimaal is vanwege de afstand van ongeveer 15 meter tussen de beide woningen. Vanaf de perceelsgrens van de woning van eisers tot de woning bedraagt de afstand -gebaseerd op gegevens uit het Kadaster- circa 8,5 meter. Daarmee wordt volgens verweerder ruimschoots voldaan aan de minimale afstandsnorm van 2 meter, zoals bepaald in artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek.
22. Eisers voeren verder aan dat de ruimtelijke impact van het bouwplan op de omgeving vergroot wordt, omdat de voorgenomen dakopbouw grotendeels van glas zal zijn. Volgens eisers heeft dit tot gevolg dat er ’s avonds een “vuurtorenachtig” effect kan ontstaan. Volgens eisers is de dakopbouw hoger dan de omliggende omgeving en zal het
’s avonds in de wijde omgeving oplichten en voor eisers en andere omwonenden visueel sterk aanwezig zijn. Op de zitting hebben eisers toegelicht dat zij op twee van de vier wanden van de woning kunnen kijken. Zij hebben dan vooral zicht op de zuidoost gevel.
Doordat er ook loofbomen staan, zijn er seizoensgebonden effecten met inkijkeffect. Het terugliggende effect van de opbouw is onvoldoende. Daarbij komt dat de afstand tussen hun woningen circa 8 meter bedraagt en niet 28 meter.
23.1
De rechtbank stelt vast dat verweerder bij beantwoording van de vraag zoals in nr.18 is verwoord, een onjuiste en daarmee een te strikte norm heeft aangelegd, omdat hij de situatie (mede) heeft beoordeeld op grond van artikel 5:50 lid 1 van het BW. De rechtbank wijst hiervoor op rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State [4] . De beoordeling van de vraag of onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat plaatsvindt is een ruimere toets dan de beoordeling of sprake is van een evident privaatrechtrechtelijke belemmering. Eisers hebben zich ook niet op deze grond beroepen. De rechtbank vindt daarom dat de gegeven motivering ondeugdelijk is.
23.2
Daarbij komt dat verweerder ook bij deze beoordeling de hoogteverschillen betrekt tussen de woning en de omliggende bebouwing. Zoals hiervoor overwogen in nr. 8 van deze uitspraak vindt de rechtbank dat niet vastgesteld kan worden op welke hoogte de woning zich ten opzichte van de omliggende bebouwing bevindt. In zoverre is dit argument ook in deze context niet inzichtelijk gemotiveerd. Ook kan de rechtbank de opmerking dat mogelijke hoogteverschillen van omliggende bebouwing worden gecompenseerd als gevolg van toepassen van het peil, niet volgen. Als daarmee wordt bedoeld dat de woning lager ligt ten opzichte van de omliggende bebouwing, verwijst de rechtbank naar haar overweging onder nr. 8 op dit punt.
23.3
Verder geldt dat in het bestreden besluit ten onrechte van een afstand van 28 meter tussen de beide woningen is uitgegaan. Zoals in het verweerschrift staat en ter zitting is bevestigd is de afstand tussen de beide woningen ongeveer 15 meter en tot de perceelsgrens van eisers ongeveer 8,5 meter.
23.4
Ook dient verweerder bij deze beoordeling uit te gaan van een groenstrook tussen de beide woningen, waarbij ook bomen staan die blad verliezen, zoals eisers gemotiveerd hebben gesteld. Op deze punten van het bestreden besluit is sprake van schending van artikel 3:2 en 3:46 van de Awb. De beroepsgrond slaagt.
Conclusie en hoe nu verder
24. Aan het bestreden besluit kleven nu een aantal gebreken. De rechtbank kan, bij deze stand van zaken, niet de rechtsgevolgen in stand laten. Er moet immers nog beoordeeld worden of verweerder, onder afweging van de betrokken belangen, gebruik maakt van zijn bevoegdheid een omgevingsvergunning te verlenen voor overschrijding van de maximaal toegestane hoogte van 9 meter en van zijn bevoegdheid om te oordelen of wel of niet sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat van eisers. De uitkomst van die afweging staat nog niet vast. Een dergelijke beoordeling ligt in de sfeer van verweerder, zodat de rechtbank op dit moment ook niet zelf in de zaak kan voorzien.
25. De rechtbank ziet daarom aanleiding om verweerder in de gelegenheid te stellen het gebrek te herstellen. Dat herstellen kan hetzij met een aanvullende motivering, hetzij, voor zover nodig, met een nieuwe beslissing op bezwaar onder intrekking van het nu bestreden besluit.
26. De geconstateerde gebreken, zoals genoemd in nr. 8 en nr. 23 kunnen worden hersteld. Dat gebeurt als verweerder in een nadere onderbouwing inzichtelijk kan motiveren waarom de afwijking van de planbepalingen in dit geval niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Verweerder moet daarbij de gevolgen van het bouwplan voor eisers betrekken en aandacht besteden aan de in deze uitspraak naar voren gekomen tekortkomingen. Deze nadere onderbouwing kan verweerder vervolgens in de procedure bij de rechtbank inbrengen.
27. Het is aan verweerder om te beoordelen of hij gebruik wil maken van deze mogelijkheid om het geconstateerde gebrek in het bestreden besluit te herstellen. Verweerder moet de rechtbank binnen twee weken laten weten of hij gebruik wil maken van deze gelegenheid om het gebrek te herstellen. Als verweerder van deze bevoegdheid gebruik wil maken krijgt hij vier weken om zijn aanvullende motivering bij de rechtbank in te dienen.
28. Als verweerder gebruik heeft gemaakt van de herstelgelegenheid, zal de rechtbank eisers en derde-partij in de gelegenheid stellen binnen vier weken te reageren op de herstelpoging van verweerder. In beginsel, ook in de situatie dat verweerder de hersteltermijn ongebruikt laat verstrijken, zal de rechtbank zonder tweede zitting uitspraak doen op het beroep.
29. De procedure zoals die na deze tussenuitspraak wordt gevoerd, blijft in beginsel beperkt tot de beroepsgronden zoals die zijn besproken in deze tussenuitspraak, omdat het inbrengen van nieuwe geschilpunten over het algemeen in strijd met de goede procesorde wordt geacht.
30. De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan tot de einduitspraak op het beroep. Dat laatste betekent ook dat zij over de proceskosten en het griffierecht nu nog geen beslissing neemt.
Beslissing
De rechtbank:
- draagt verweerder op binnen twee weken aan de rechtbank mee te delen of hij gebruik maakt van de gelegenheid het gebrek te herstellen;
- stelt verweerder in de gelegenheid om binnen vier weken na verzenddatum van deze
tussenuitspraak het gebrek te herstellen met inachtneming van de overwegingen en aanwijzingen in deze tussenuitspraak;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 25 oktober 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze tussenuitspraak?
Tegen deze tussenuitspraak staat nog geen hoger beroep open. Tegen deze tussenuitspraak kan hoger beroep worden ingesteld tegelijkertijd met hoger beroep tegen de (eventuele) einduitspraak in deze zaak.