Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4401
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 december 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F.W. Hoffmann).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.338.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 2 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 14 oktober 2021. Gemachtigde van eiser, gemachtigde van verweerder en [naam] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn en heeft hij de overige gronden laten varen. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Gebleken is namelijk dat verweerder op de zitting adequaat op de standpunten van eiseres heeft kunnen reageren en ook de rechtbank was voldoende in staat om de zaak te beoordelen.
2. De woning is een in 1932 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een berging/schuur, een garage en vijf dakkapellen. De woning heeft een inhoud van 755 m3 en 700 m2 grond.
3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.284.000. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.338.000,-.
Beoordelingskader
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres] verkocht op 17 december 2017 voor € 1.167.500,-;
- [adres] , verkocht op 29 juni 2018 voor € 975.000,-;
- [adres] , verkocht op 30 november 2018 voor € 1.150.000.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde wijk/buurt ( [buurt] ) liggen, waarbij twee referentiewoningen in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de waarde van de woning in vergelijking met de verkoopprijzen van de referentiewoningen niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Verweerder heeft ook gewezen op het eigen aankoopcijfer van de woning. De rechtbank stelt vast dat eiser zijn woning heeft aangekocht op 31 maart 2017. De rechtbank overweegt dat de verkoopdatum bijna twee jaar vóór de waardepeildatum ligt. De rechtbank is van oordeel dat hoewel het onder omstandigheden mogelijk is dat de aankoop van een object twee jaar vóór de waardepeildatum nog relevant kan zijn voor de waardebepaling per waardepeildatum, dient daaraan voorbij te worden gegaan indien er voldoende verkoopcijfers van vergelijkbare objecten van rond de waardepeildatum beschikbaar zijn. [1] Omdat dit het geval is, heeft de heffingsambtenaar terecht de waarde vastgesteld door middel van de vergelijkingsmethode.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Achterstallig onderhoud
10. Eiser stelt dat er sprake is van achterstallig onderhoud en dat daarom de WOZ-waarde te hoog is. Eiser beargumenteert dit door te stellen dat er geen onderhoud aan de woning heeft plaatsgevonden. Verweerder betwist dat en heeft hierover toegelicht dat de woning in zeer goede staat is verkocht, dat niet gebleken is dat sindsdien nog onderhoud heeft plaatsgevonden en dat het onderhoud daarom lager is gewaardeerd op “goed”. De rechtbank kan deze toelichting gezien het tijdsverloop sinds de verkoop volgen. De rechtbank overweegt, in het licht van eisers niet nadere onderbouwde stelling, dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de staat van onderhoud van de woning niet in een slechtere staat is dan door verweerder is aangegeven. Uit de taxatiematrix van verweerder blijkt verder dat hij referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode heeft geselecteerd, die voor wat betreft de staat van onderhoud vergelijkbaar zijn met de woning. Zowel [adres] als [adres] hebben, net als de woning, een correctie van 10% op de staat van onderhoud. In het licht hiervan is de rechtbank van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
11. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van zijn bezwaar en beroep.
12. De rechtbank overweegt als volgt. Het bezwaarschrift is op 16 april 2020 door verweerder ontvangen. Als uitgangspunt geldt dat een bezwaar- en beroepschrift binnen een termijn van in totaal twee jaar moet worden behandeld. [2] Deze termijn is op de dag van de uitspraak nog niet overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af.
Conclusie
De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 17 december 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.