Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3627
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 december 2021 in de zaak tussen
[eiseres] te [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder,
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de Minister voor Rechtsbescherming).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] (het object) in [plaats] voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 502.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 1 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 14 oktober 2021. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder en [naam] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn en heeft hij de overige gronden laten varen. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Gebleken is namelijk dat verweerder op de zitting adequaat op de standpunten van eiseres heeft kunnen reageren en ook de rechtbank was voldoende in staat om de zaak te beoordelen.
2. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een winkelpand van bouwjaar 1996 met in totaal 591 m² aan winkelruimte.
3. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2018. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 240.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 502.000,-.
Beoordelingskader
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2018) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
6. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
7. Verweerder is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 50.235,- per jaar. Verweerder onderbouwt deze huurwaarde met acht vergelijkbare huurtransacties. Voor de kapitalisatiefactor is verweerder uitgegaan van 10,0. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor afgeleid uit de verkoopcijfers van vijf vergelijkbare referentieobjecten in [plaats] .
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrices, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Deze referentieobjecten betreffen hetzelfde soort type (winkelpanden) en zijn gelegen in hetzelfde winkelgebied in [plaats] . Bovendien gaat het om referentieobjecten waarvan de verkoop- en huurtransacties ongeveer één jaar voor of na de waardepeildatum zijn gesloten.
9. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De huurwaarde
10. Eiseres stelt dat de door verweerder gehanteerde huurwaarde van € 50.235,- per jaar (€ 85,- per m2) te hoog is. Hiervoor verwijst eiseres naar haar eigen huurovereenkomst van 22 april 2021. Hierin is een omzetafhankelijke huurprijs van 8% van de jaaromzet of in elk geval een basishuurprijs van € 24.000,- per jaar (€ 2.000,- per kalendermaand) overeengekomen. Volgens eiseres leidt dat tot een huurprijs van € 40,- per m2. Verweerder is het hier niet mee eens. Verweerder licht hierover toe dat de huurovereenkomst van een latere datum is dan de waardepeildatum. De waardepeildatum van 1 januari 2018 ligt eerder dan de datum van sluiten van de huurovereenkomst (22 april 2021) en voor de looptijd van de overeenkomst (van 1 mei 2021 tot en met 31 maart 2023). De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. De rechtbank is van oordeel dat de huurovereenkomst niet gold op het moment van de waardepeildatum. In de huurovereenkomst is wel aangegeven dat vóór deze huurovereenkomst andere huurovereenkomsten golden, maar niet welke huurprijs op het moment van de waardepeildatum gold. Bovendien kan in plaats van de basishuurprijs van € 24.000,- een omzetafhankelijke huurprijs worden gehanteerd die jaarlijks achteraf wordt vastgesteld. Ook hierdoor maakt eiseres niet aannemelijk dat de huurprijs € 24.000,- was. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het eigen huurcijfer uit de overgelegde huurovereenkomst niet geschikt is om de huurwaarde van het object af te leiden. Die huur geeft immers geen goed beeld van de op de markt geldende huurwaarde op de waardepeildatum.
10.1
Eiseres stelt verder dat de referentieobjecten [adres] en [adres] niet voldoende vergelijkbaar zijn, omdat deze meer oppervlakte hebben. [adres] heeft een oppervlakte van 1464 m2 en [adres] heeft een oppervlakte van 739 m2. Daarnaast stelt eiseres dat [adres] een supermarkt is en om die reden niet met het object vergeleken kan worden. Verweerder betwist dit. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat geen van de referentieobjecten supermarkten zijn. De rechtbank overweegt, in het licht van eiseres’ niet nader onderbouwde stelling, dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object. Daarbij komt dat in vergelijking met de huurwaarde per m2 van de referentieobjecten het object van eiseres de laagste huurwaarde per m2 heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
De kapitalisatiefactor
11. Voor het object is verweerder uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10,0. Eiseres voert hierover aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico en met de coronapandemie. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de kapitalisatiefactor is afgeleid uit verkooptransacties. In de daarbij gerealiseerde verkoopprijzen is het leegstandsrisico verwerkt. De verkochte referentiepanden zijn in hetzelfde gebied in [plaats] gelegen en hebben dus een vergelijkbaar leegstandsrisico als het object. Voor wat betreft de stelling van eiseres dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de coronapandemie, overweegt de rechtbank dat op de waardepeildatum (1 januari 2019), als die al van toepassing zou zijn op de toestandsdatum 1 januari 2020, er nog geen sprake was van een coronapandemie. De rechtbank sluit zich aan bij de opvatting van verweerder. Eiseres heeft niets naar voren gebracht waaruit zou blijken dat het leegstandsrisico van het object groter is dan van de referentieobjecten. Evenmin heeft hij onderbouwd dat er op de waardepeildatum, of op de toestandsdatum, sprake was van een waardedruk ten gevolge van de coronapandemie. Daarbij komt dat in vergelijking met de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten het object van eiseres de laagste kapitalisatiefactor heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
11.1
Eiseres heeft verder in algemene bewoordingen aangevoerd dat [adres] een woning is en daarom niet vergelijkbaar is met het object. Verweerder betwist dit en heeft hierover op de zitting toegelicht dat de geselecteerde referentieobjecten commerciële ruimtes betreffen. Gelet op de niet onderbouwde stelling van eiseres ziet de rechtbank geen reden om aan de juistheid hiervan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
12. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van zijn bezwaar en beroep.
Gelet op het verzoek is de Staat der Nederlanden (de Staat) na sluiting van het
onderzoek aangemerkt als derde-belanghebbende. Gelet op de Beleidsregel van de Minister van Veiligheid en Justitie van 8 juli 2014 heeft de rechtbank geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen. [1]
13. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [2] Uitgangspunt is dat de behandeling door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is geweest, als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Als de redelijke termijn is overschreden, wordt verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Voor de hoogte van de schadevergoeding is een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
14. De rechtbank stelt vast dat er vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift van eiseres op
27 maart 2019 tot deze uitspraak, twee jaar en ruim acht maanden zijn verstreken. De bezwaarprocedure heeft – gerekend vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift – ruim vier maanden geduurd. De procedure bij de rechtbank heeft – gerekend vanaf de ontvangst van het beroepschrift op 11 september 2019 tot aan deze uitspraak – twee jaar en ruim twee maanden geduurd. De rechtbank heeft daarmee de termijn van anderhalf jaar met acht maanden overschreden. Deze overschrijding is volledig toe te rekenen aan de rechtbank.
15. De rechtbank overweegt hierbij dat door de coronapandemie sprake is van factoren die aanleiding geven om de overschrijding van de behandelingsduur van de bezwaar- en beroepsfase te verlengen. Daarbij wijst de rechtbank op de naar aanleiding van de uitbraak van het coronavirus met ingang van 16 maart 2020 getroffen ingrijpende maatregelen. Daardoor hebben geen belastingzittingen plaatsvonden van circa half maart tot half juni 2020. Daarna zijn de zittingen via Skype weer geleidelijk opgestart. Een en ander geeft de rechtbank aanleiding om de redelijke termijn met vier maanden te verlengen. De rechtbank houdt daarbij rekening met de periode waarin de gerechtsgebouwen waren gesloten en een termijn van twee maanden voor het opnieuw inplannen van zittingen. Gelet op het feit dat de termijn op 27 maart 2019 is aangevangen - op het moment van ontvangen van het bezwaarschrift - en de rechtbank uitspraak doet op 17 december 2021 - is de voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn 28 maanden. Daarmee is er sprake van overschrijding van de redelijke termijn met vier maanden. Eiseres heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500,-.
De schadevergoeding komt geheel ten laste van de Staat, omdat de overschrijding van de redelijke termijn alleen in de beroepsfase is ontstaan. De rechtbank zal de Staat veroordelen om het bedrag van € 500,- aan eiseres te betalen.
Conclusie en bijkomende beslissingen
16. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er gelet op het bovengenoemde arrest van de Hoge Raad ook aanleiding om het griffierecht aan eiseres te laten vergoeden en om een proceskostenveroordeling uit te spreken.
17. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 534,- (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een factor 0,5 voor het gewicht van de zaak nu verweerder slechts wordt veroordeeld in de proceskosten van eiseres omdat aan haar een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend). [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat tot vergoeding van de aan de beroepsfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 500,-;
- veroordeelt de Staat in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 534,-;
- gelast dat de Staat het door eiseres betaalde griffierecht van € 345,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 17 december 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.