Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/546
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 december 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 314.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente] (de aanslag).
Verweerder heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar van 22 december 2020 ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de onlinezitting van de rechtbank van 23 september 2021. Eiser is op de zitting vertegenwoordigd door H.J. van Zelst, de waarnemer van zijn gemachtigde G. Gieben. Verweerder is op de zitting vertegenwoordigd door K. van de Ruit.
Vaststaande feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning, gebouwd in 1960, met een inhoud van circa 306 m3. Tot de woning behoren een aanbouw, dakkapel, berging, garage en carport en een perceel grond met een oppervlak van 157 m2.
Standpunten van partijen
2. Eiser stelt zich op het standpunt dat
1e. de vastgestelde waarde van de woning te hoog is,
2e. de waarde van de woning nader moet worden vastgesteld op € 235.000, en
3e. verweerder dient te worden veroordeeld in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten.
Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door [taxateur 1] en [taxateur 2] , taxateurs. In het rapport noemen de taxateurs als waardedrukkende omstandigheden dat de woning is gelegen in een eenvoudige woonwijk, op circa 100 meter afstand van een basisschool en op 200 meter afstand van de N212. Zowel de basisschool als de N212 zorgen, aldus de taxateurs, voor geluidsoverlast. Verder noemen zij als aandachtspunt dat de CV-ketel meer dan 10 jaar oud is.
In het taxatierapport worden drie naar de opvatting van de taxateurs met de woning vergelijkbare panden genoemd, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [plaats] . Deze panden zijn op respectievelijk 30 mei 2019, 3 december 2018 en 15 maart 2019 verkocht voor € 299.000, € 310.000 en € 340.000.
3. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van € 314.000 niet te hoog is Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatieoverzicht en drie “vastgoedrapporten woningen” gevoegd. Het taxatieoverzicht bevat gegevens van de woning en van naar de opvatting van verweerder met de woning vergelijkbare panden [adres 5] , [adres 6] en [adres 4] , gelegen in [plaats] (de vergelijkingsobjecten). De “vastgoedrapporten woningen” bevatten meer gedetailleerde informatie over de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn op resp. 22 november 2018, 4 januari 2018 en 12 januari 2019 verkocht voor respectievelijk
€ 285.000, € 260.000 en € 340.000.
Beoordeling van het geschil
4. De waarde van de woning dient in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ te worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
4. Omdat eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 314.000 heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd neemt de rechtbank ook in aanmerking wat eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van € 235.000 komt de rechtbank slechts toe indien verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt [1] .
5. Gelet op de in het taxatieoverzicht en de “vastgoedrapporten woningen” opgenomen gegevens zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning. Ze zijn niet zó lang voor of na de waardepeildatum verkocht dat de koopprijzen ervan niet meer kunnen worden gebruikt als uitgangspunt voor de onderbouwing van de nader vastgestelde waarde van de woning.
6. Naar volgt uit het taxatieoverzicht en wat verweerder daarover in het verweerschrift en op de zitting heeft aangevoerd, is verweerder bij de herleiding van de waarde van de woning op de waardepeildatum uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als volgt te werk gegaan.
Verweerder heeft de verkoopprijs van elk vergelijkingsobject niet gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van het vergelijkingsobject in de periode tussen de datum van verkoop van het object en de waardepeildatum of vice versa (tussentijdse waardeontwikkeling). Verweerder heeft dit achterwege gelaten omdat de verkoopdata respectievelijk 5½ week, 3 dagen en 11 dagen van de waardepeildatum verwijderd liggen.
De verkoopprijs van elk vergelijkingsobject is verdeeld in drie parten:
1e. de deelwaarde van de grond (berekend aan de hand van een grondstaffel waarin de rekenprijs per m2 voor de eerste 75 m2 op € 1.350 en de rekenprijzen per m2 voor de tweede, derde, vierde en vijfde 75 m2 op respectievelijk 50%, 25%, 5% en 1% van de rekenprijs voor de eerste 75 m2 zijn gesteld,
2e. de deelwaarden van de bijgebouwen (waaronder verweerder verstaat de gebouwde delen van de objecten die afzonderlijk in de waardebepaling worden betrokken) en
3e. de deelwaarde van het vergelijkingsobject exclusief de grond en de bijgebouwen (het hoofdgebouw).
1e. de deelwaarde van de grond (berekend aan de hand van een grondstaffel waarin de rekenprijs per m2 voor de eerste 75 m2 op € 1.350 en de rekenprijzen per m2 voor de tweede, derde, vierde en vijfde 75 m2 op respectievelijk 50%, 25%, 5% en 1% van de rekenprijs voor de eerste 75 m2 zijn gesteld,
2e. de deelwaarden van de bijgebouwen (waaronder verweerder verstaat de gebouwde delen van de objecten die afzonderlijk in de waardebepaling worden betrokken) en
3e. de deelwaarde van het vergelijkingsobject exclusief de grond en de bijgebouwen (het hoofdgebouw).
De deelwaarde van het hoofdgebouw van elk vergelijkingsobject is berekend door het aantal m3 inhoud van het hoofdgebouw (respectievelijk 240 m3, 270 m3 en 240 m3) te vermenigvuldigen met een rekenprijs per m3 van respectievelijk € 460, € 420 en € 435. Deze rekenprijzen per m3 zijn de verkoopprijzen per m3 (respectievelijk € 460, € 420 en € 526), waar nodig gecorrigeerd voor verschillen in kwaliteit/luxe, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging tussen de vergelijkingsobjecten en de woning (KOUDVL-factoren). Bij [adres 5] en [adres 6] doen zulke verschillen zich volgens verweerder niet voor. Het onderhoud en de voorzieningen van [adres 4] zijn volgens hem echter beter dan het onderhoud en de voorzieningen van de andere vergelijkingsobjecten en de woning. Daarom heeft verweerder de verkoopprijs per m3 van [adres 4] (€ 526) verminderd met 10% voor elk van beide aspecten, wat leidt tot de al genoemde rekenprijs per m3 van [adres 4] van € 435.
In het taxatieoverzicht is de rekenprijs per m3 van het hoofdgebouw van de woning zodanig gekozen dat deze rekenprijs vermenigvuldigd met het aantal m3 inhoud van het hoofdgebouw resulteert in een deelwaarde van het hoofdgebouw die, nadat daarbij de deelwaarde van de grond en de deelwaarde van de bijgebouwen zijn opgeteld, uitkomt op de vastgestelde waarde van de woning.
7. De rechtbank heeft verweerder ter zitting gevraagd op welke marktgegevens de in de grondstaffel vermelde rekenprijzen per m2 van de grond berusten. Verweerder heeft daarop geantwoord dat aan de in de grondstaffel vermelde rekenprijzen per m2 van de grond geen controleerbare marktgegevens ten grondslag liggen. Ook antwoordde verweerder desgevraagd dat hij niet inzichtelijk en controleerbaar kan maken op welke aannames en gegevens de in de grondstaffel vermelde rekenprijzen per m2 van de grond dan wél zijn gebaseerd. Verweerder kon ter zitting evenmin toelichten op welke aannames en gegevens de in het taxatieoverzicht genoemde correcties van de verkoopprijs per m3 van [adres 4] voor de verschillen in onderhoud en voorzieningen tussen dat vergelijkingsobject en de woning berusten. Voorts bleef verweerder het antwoord schuldig op de vraag op welke marktgegevens of andere controleerbare gegevens de in het taxatieoverzicht vermelde rekenprijzen van de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de vergelijkingsobjecten (dakkapel(len), garage, berging, thuishuis) zijn gebaseerd. Alleen voor de rekenprijs van de vrijstaande garage bij [adres 4] verklaarde verweerder dat deze op de bij verkoop van vrijstaande garages overeengekomen verkoopprijzen berust, maar deze enkele stelling, zonder nadere onderbouwing, is onvoldoende om op grond daarvan te oordelen dat verweerder de rekenprijzen van de afzonderlijk in de waardeherleiding betrokken gebouwde delen van de vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt.
Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank met de in het taxatieoverzicht gegeven herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten de vastgestelde waarde van de woning onvoldoende onderbouwd. Ook anderszins heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 314.000 niet te hoog is.
9. Omdat verweerder niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 235.000 niet te laag is. Het door eiser overgelegde taxatierapport bevat een uiterst summiere onderbouwing van die waarde, waaruit niet blijkt op welke wijze en op grond van welke gegevens de waarde van de woning is herleid uit de verkoopprijzen van de in dit rapport genoemde vergelijkbare panden. De in het taxatierapport gemaakte opmerkingen over de ligging van de woning en de leeftijd van de CV-ketel dragen, reeds omdat eiser de betekenis daarvan voor de waarde van de woning niet op basis van marktgegevens of andere controleerbare gegevens kwantificeert, evenmin bij aan de onderbouwing het standpunt van eiser. Ook anderszins heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat door hem voorgestane waarde van € 235.000 niet te laag is.
10. Aangezien geen van de partijen geslaagd is in het van haar gevraagde bewijs, stelt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend en mede gelet op het bepaalde in artikel 8:41a van de Algemene wet bestuursrecht, de waarde van de woning op waardepeildatum schattenderwijs (nader) vast op € 290.000.
Proceskosten en griffierecht
11. Eiser heeft aan haar verzoek om verweerder te veroordelen in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten, mede ten grondslag gelegd dat verweerder artikel 7:4, tweede lid, van de Awb en artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden. De rechtbank laat behandeling van deze beroepsgrond achterwege omdat zij al op grond van hetgeen hiervoor is overwogen heeft geconcludeerd dat de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld en die waarde zelf nader heeft vastgesteld op € 290.000. Deze conclusie betekent dat de rechtbank het beroep gegrond zal verklaren, de uitspraak op bezwaar zal vernietigen, een proceskostenveroordeling zal uitspreken en verweerder zal opdragen aan eiser het betaalde griffierecht te vergoeden. Aan een toetsing aan procedurele bepalingen kunnen niet méér gevolgen worden verbonden dan deze. [2]
12. De rechtbank stelt de door eiser gemaakte kosten van rechtsbijstand vast op
€ 1.196,26 (kosten van rechtsbijstand: € 1.068 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een bedrag per punt van € 534 en een factor voor het gewicht van de zaak van 1); kosten van het door eiser ingebrachte taxatierapport: € 128,26 (2 uur voor een niet-inpandige woningtaxatie à € 53 per uur, inclusief 21% omzetbelasting)). Voor een hogere vergoeding of een vergoeding van andere kosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat daarin de waarde van de woning op waardepeildatum nader wordt vastgesteld op € 290.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.196,26;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is uitgesproken op 13 december 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de rechter is verhinderd om
deze uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat