Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4806
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 november 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
1. In de beschikking van 30 april 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] , te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 346.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019.
1.1.
In de uitspraak op bezwaar van 27 november 2020 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.2.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
1.3.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 september 2021 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Van de kant van verweerder was ook aanwezig taxateur [taxateur] .
Overwegingen
2. De woning is een rijwoning uit 1990, gelegen op een perceel van 154 m² in de wijk Zielhorst met een inhoud van 363 m³, een dakopbouw (143 m³) en een berging/schuur.
3. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 346.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 311.000,-. Verweerder handhaaft de in het bestreden besluit vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen in beroep een taxatierapport en een taxatiematrix overgelegd.
Herhalen van de bezwaargronden in beroep
4. Eiser heeft in het beroepschrift vermeld dat de gronden die hij in bezwaar heeft aangevoerd, in beroep als herhaald en ingelast dienen te worden beschouwd. De rechtbank stelt vast dat eiser hierbij niet heeft uitgelegd waarom het standpunt van verweerder in reactie op haar bezwaargronden niet in stand kan blijven. De rechtbank gaat daarom niet in op de algemene stelling dat eiser de bezwaargronden herhaalt, maar alleen op de beroepsgronden die zijn toegelicht.
Toezenden op de zaak betrekking hebbende stukken
5. Eiser heeft aangevoerd dat hij in bezwaar heeft verzocht om hem in het bezit te stellen van de taxatiematrix en dat verweerder dat ten onrechte niet heeft gedaan.
6. De rechtbank overweegt als volgt. Als een belanghebbende vóór de hoorzitting in de bezwaarfase wijst op een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ en verweerder heeft daarop nog niet gereageerd, dan mag van de belanghebbende verwacht worden dat hij hier tijdens de hoorzitting opnieuw op wijst. Het doel van de hoorzitting is om argumenten naar voren te brengen en toe te lichten die nodig zijn voor de heroverweging van de WOZbeschikking. Als een belanghebbende eerder wel, maar tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1]
7. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift heeft gevraagd om het taxatieverslag, de grondstaffel en de matrix. Uit het bestreden besluit blijkt dat eiser echter niet is verschenen op de hoorzitting en dat hij ook niet op een andere wijze zijn verzoek om toezending van de stukken heeft herhaald. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat hij die stukken kennelijk niet meer nodig had. De rechtbank acht het in strijd met de goede procesorde dat eiser in beroep alsnog heeft aangevoerd dat artikel 40 van Pro de Wet WOZ is geschonden. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing.
De WOZ-waarde
8. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de woning heeft vergeleken met de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de in beroep overgelegde gegevens waaronder de taxatiematrix , het verweerschrift en zijn toelichting ter zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 346.000,- niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de vergelijkingswoningen allemaal rijwoningen uit bouwjaar 1989/1990 zijn, die qua inhoud, perceelgrootte en bijgebouwen goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingswoningen heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden. Dit blijkt uit de in de taxatiematrix aangegeven waarden voor de inhoud, het perceeloppervlakte, eventuele deelobjecten en de ligging van de woning en de vergelijkingswoningen. In beroep heeft verweerder nog een taxatiematrix van [adres 5] overgelegd omdat deze woning ook een dakopbouw heeft net als de woning van eiser. Verweerder heeft deze woning, die ook qua inhoud en perceelgrootte vergelijkbaar is, als vergelijksobject toegevoegd om de dakopbouw van eisers woning te kunnen waarderen. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij de gemiddelde verkoopcijfers van de andere drie vergelijkingsobjecten van het verkoopcijfer van de [adres 5] heeft afgetrokken. Het resterende bedrag heeft verweerder als waarde van de dakopbouw van de [adres 5] genomen. Op die manier heeft verweerder de m³ voor de dakopbouw vastgesteld op € 435,-. Hiermee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de dakopbouw van eisers woning (€ 62.205,-) niet te hoog is vastgesteld.
10. Eiser heeft als vergelijkingsobject verwezen naar de woning [adres 6] die ook een dakopbouw heeft. Deze woning is in augustus 2018 voor € 282.500,- verkocht en volgens eiser geeft deze verkoopprijs aan dat de waarde van (de dakopbouw van zijn) woning lager ligt dan verweerder heeft aangenomen.
11. De rechtbank is van oordeel dat de verkoopprijs van deze woning niet leidt tot een lagere waarde voor eisers woning.
12. Voor zover deze woning nagenoeg identiek is aan eisers woning, ligt de verkoopprijs duidelijk lager dan die van verweerders vergelijkingswoningen in de matrices. De rechtbank deelt daarom verweerders standpunt dat de verkoopprijs van deze woning de onderkant van de markt weergeeft wat volgens verweerder ook volgt uit het verkoopcijfer van [adres 7] op 13 mei 2015 (€ 277.500). De waarde in het economische verkeer van de woning is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald. Bij de waardebepaling mag verweerder zich dan ook richten op de vergelijkingswoningen die het hoogste verkoopcijfer hebben en een woning met een lager verkoopcijfer buiten beschouwing laten. De WOZ-waarde kan bovendien niet worden vastgesteld op basis van één lager verkoopcijfer, nu de overige transacties van goed vergelijkbare objecten aantonen dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
13. Het voorgaande betekent dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
14. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
15. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Karman, rechter, in aanwezigheid van
mr. N.R. Hoogenberk, griffier. De beslissing is uitgesproken op 2 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
Griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.