Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/447
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 november 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
1. In de beschikking van 9 juni 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 359.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019.
1.1.
In de uitspraak op bezwaar van 29 december 2020 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
1.2.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
1.3.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 september 2021 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Van de zijde van verweerder was ook een taxateur aanwezig.
Overwegingen
2. De woning is een in 1978 gebouwde vrijstaande woning met een aanbouw. De woning heeft een oppervlakte van 170 m² en een aanbouw van ongeveer 10 m². De woning ligt op een kavel van 710 m².
3. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 359.000,-. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 329.000,-. Verweerder handhaaft de in het bestreden besluit vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen in beroep een taxatiematrix overgelegd.
Herhalen van de bezwaargronden in beroep
4. Eiseres heeft in het beroepschrift vermeld dat de gronden die zij in bezwaar heeft aangevoerd, in beroep als herhaald en ingelast dienen te worden beschouwd. De rechtbank stelt vast dat eiseres hierbij niet heeft uitgelegd waarom het standpunt van verweerder in reactie op haar bezwaargronden niet in stand kan blijven. De rechtbank gaat daarom niet in op de algemene stelling dat eiseres de bezwaargronden herhaalt, maar alleen op de beroepsgronden die zijn toegelicht.
Toezenden op de zaak betrekking hebbende stukken
5. Eiseres heeft aangevoerd dat zij in bezwaar wel de grondstaffel en de taxatieverslagen heeft ontvangen, maar niet de taxatiematrix. Deze taxatiematrix moet in beroep alsnog worden overgelegd ook al heeft verweerder in beroep andere referentieobjecten gebruikt.
6. De rechtbank overweegt als volgt. Als een belanghebbende vóór de hoorzitting in de bezwaarfase wijst op een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ en verweerder heeft daarop nog niet gereageerd, dan mag van de belanghebbende verwacht worden dat hij hier tijdens de hoorzitting opnieuw op wijst. Het doel van de hoorzitting is om argumenten naar voren te brengen en toe te lichten die nodig zijn voor de heroverweging van de WOZbeschikking. Als een belanghebbende eerder wel, maar tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1]
7. De rechtbank stelt vast dat eiseres in haar bezwaarschrift heeft gevraagd om het taxatieverslag, de grondstaffel en de matrix. Ter zitting is gebleken dat eiseres de grondstaffel en de taxatieverslagen heeft ontvangen. Op 23 november 2020 heeft een hoorzitting plaatsgevonden, maar uit het verslag daarvan blijkt niet dat eiseres haar verzoek om de matrix te ontvangen toen heeft herhaald. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat zij de matrix kennelijk niet meer nodig had. Als dit anders was geweest had het op haar weg gelegen om hierop in haar beroepschrift te wijzen en bovendien aan te voeren dat een en ander niet juist in het verslag is opgenomen. Eiseres heeft dit niet gedaan. De enkele ‑ pas ter zitting ingenomen stelling dat de gemachtigde tijdens de hoorzitting zijn verzoek om de stukken te ontvangen altijd herhaalt, is onvoldoende om daarvan uit te gaan. De rechtbank acht het in strijd met de goede procesorde dat eiseres pas ter zitting heeft aangevoerd dat artikel 40 van Pro de Wet WOZ is geschonden. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing.
De WOZ-waarde
8. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de woning heeft vergeleken met de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de in beroep overgelegde gegevens waaronder de taxatiematrix , het verweerschrift en zijn toelichting ter zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 359.000,- niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de vergelijkingswoningen allemaal vrijstaande woningen zij die qua grootte en ligging goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingswoningen heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden. Dit blijkt uit de in de taxatiematrix aangegeven waarden voor de inhoud, het perceeloppervlakte en eventuele deelobjecten van de woning en de vergelijkingswoningen. Met het verschil in bouwjaar tussen de woning (1978) en de vergelijkingswoning [adres 3] (1995) heeft verweerder voldoende rekening gehouden gelet op het verschil in m² prijs tussen de woning van eiseres (€ 1.200,- per m²) en de [adres 3] (€ 1.510,- per m²).
10. Eiseres voert aan dat de ligging van haar woning minder is dan die van de vergelijkingsobjecten en dat twee van de objecten, de [adres 3] en de [adres 4] niet bij haar woning in de buurt liggen.
11. Verweerder heeft ter zitting verduidelijkt dat de kern van Lelystand homogeen is wat betreft waarde niveau, wat blijkt uit het feit dat voor alle vrijstaande woningen dezelfde grondstaffel wordt gebruikt waardoor de woningen onderling goed vergelijkbaar zijn. Verder heeft verweerder in het verweerschrift en ter zitting toegelicht dat de ligging van de woning van eiseres bovendien niet noemenswaardig anders is dan die van de vergelijkingswoningen. Aan de ene kant van de woning ligt een doorgaande weg (de Oostlanddreef) en aan de andere kan ligt de woning aan een dichtbegroeid groen gedeelte. Het vergelijkingsobject De [adres 4] ligt in de hoek van de Westerdreef en de Houtribdreef en heeft dus lawaai van twee wegen. Vergelijkingsobject [adres 2] , lig in de buurt van de woning, maar ligt meer aan de weg. Verweerder concludeert dat alle liggingen voor- en nadelen hebben en dat de ligging van de woning van eiseres zeker niet slechter is dan die van de vergelijkingswoningen. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn standpunt dat het verschil in ligging (en geluidservaring) niet van dien aard is dat dit gevolgen heeft voor de waarde.
12. Het voorgaande betekent dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
13. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk.
14. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Karman, rechter, in aanwezigheid van
mr. N.R. Hoogenberk, griffier. De beslissing is uitgesproken op 2 november 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.