Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/802
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 januari 2021 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: H. van Zelst),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 404.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 januari 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 26 november 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een twee-onder-één-kapwoning uit 1960 met een garage van 33 m2. De
woning staat op een perceel van 266 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 117 m2.
Waarde van de woning
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 404.000,-. Ter
onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, allen in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2], verkocht op 23 januari 2018 voor € 350.000,-, [adres 3], verkocht op
25 juni 2018 voor € 460.000,-, [adres 4], verkocht op 26 mei 2017 voor € 345.000,- en [adres 4], verkocht op 14 juni 2019 voor € 459.650,-. Eiseres bepleit een waarde van maximaal € 323.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 404.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het
achterstallig onderhoud in en aan de woning en de eenvoudige voorzieningen in de woning.
8. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiematrix blijkt dat de woning een voldoende
scoort op het onderdeel staat van onderhoud, net als [adres 4] en [adres 4]. Ter zitting gaf verweerder aan dat eiseres in het kader van een WOZ-project een formulier heeft ingevuld, waar is vermeld dat de staat van onderhoud een voldoende is. Verder scoort de woning een matig op voorzieningenniveau, net als [adres 2] en [adres 4]. De rechtbank concludeert dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud en de eenvoudige voorzieningen. Eiseres heeft niet onderbouwd waarom beide onderdelen lager moeten worden gekwalificeerd. Gelet op de uitleg die verweerder hierover geeft, is de grond onvoldoende onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiseres aan dat referentieobject [adres 5] niet als onderbouwing
kan worden gebruikt, want de verkoop ligt meer dan een jaar van de waardepeildatum af. Verder tonen referentieobjecten [adres 6] en [adres 7] volgens eiseres juist een lagere WOZ-waarde voor de woning aan. Eiseres brengt [adres 8] als een goed vergelijkbaar object naar voren.
10. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrij staat te bepalen welke
vergelijkingsobjecten worden geselecteerd, mits deze objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd. Weliswaar is [adres 4] meer dan een jaar van de waardepeildatum verkocht, maar dit leidt niet tot de conclusie dat dit vergelijkingsobject per definitie ongeschikt is. Uit de taxatiematrix blijkt dat de ligging van de woning en referentieobjecten goed vergelijkbaar is, de woningen rond hetzelfde bouwjaar zijn en de bouwkundige kwaliteit als voldoende is aangemerkt. Verder heeft de woning de op één na laagste woningwaarde per m2. De rechtbank concludeert daarom dat de gekozen vergelijkingsobjecten geschikt zijn en uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Verzoek om de KOUDV en liggingsfactoren.
11. Eiseres heeft ook nog aangevoerd dat verweerder, in strijd met artikel 40 van Pro de Wet
WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld, door pas in de beroepsfase de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten over te leggen. Zij had hier namelijk al in de bezwaarfase om verzocht. Verweerder heeft aan dit verzoek geen gehoor aan gegeven en heeft daardoor geen inzicht gegeven in de door hem gedane taxatie. Eiseres verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van
17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).
12. Verweerder geeft aan dat hij met het taxatieverslag de gegevens conform artikel 40
Wet WOZ aan eiser heeft verstrekt. Dit taxatieverslag is conform het modeltaxatieverslag volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. In dit model worden geen KOUDV-factoren dan wel een taxatiekaart vermeld. Verder geeft verweerder aan dat eiseres op de hoorzitting niet naar deze gegevens heeft gevraagd. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij met de gemachtigde van eiseres de afspraak heeft gemaakt om desgewenst deze gegevens tijdens de hoorzitting te verstrekken. Tijdens de hoorzitting is afgesproken dat verweerder de grondstaffel in de uitspraak op bezwaar vermeldt en dat heeft hij dan ook gedaan.
13. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ
verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage leggen.
14. De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren
behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiseres en de vergelijkingsobjecten. Anders dan verweerder meent, zijn deze gegevens dus niet beperkt tot het taxatieverslag. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in de conclusie van 25 september 2017 van de Advocaat-Generaal
[Advocaat-Generaal]. Verweerder heeft de grondstaffel in de uitspraak op bezwaar en de KOUDV- en liggingsfactoren in beroep verstrekt, zodat in elk geval toen aan het bepaalde in artikel 40 van Pro de Wet WOZ is voldaan.
15. Verder is de rechtbank van oordeel dat de grondstaffel en de KOUDV- en
liggingsfactoren eveneens zijn aan te merken als op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Dit volgt uit het hiervoor genoemde arrest van 17 augustus 2018 van de Hoge Raad. Verweerder had deze stukken dus ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage moeten leggen. Verweerder heeft aan dit vereiste niet voldaan, aangezien de betreffende stukken pas in de uitspraak op bezwaar en in beroep zijn verstrekt. Door deze stukken niet al in de bezwaarfase aan eiseres ter inzage te geven of ter beschikking te stellen, heeft verweerder niet voldaan aan de door de Hoge Raad in het arrest van 17 augustus 2018 geformuleerde eis van inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Daarmee dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Eiseres kon immers in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten. De beroepsgrond slaagt.
16. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op
bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiseres door dit gebrek in haar belangen is geschaad. Eiseres heeft immers in de uitspraak op bezwaar en in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiseres recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht. De proceskosten van eiseres stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond;
verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de door eiseres redelijkerwijs gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.068,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op
6 januari 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.