ECLI:NL:GHAMS:2014:3209

• Datum uitspraak: 3 juli 2014
• Publicatiedatum: 13 augustus 2014
• Zaaknummer: 12/00346
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.A.G. van der Ouderaa; A.G. Detweiler-Cox
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de vastgestelde waarde van een onroerende zaak in het kader van de Wet waardering onroerende zaken

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 3 juli 2014 uitspraak gedaan in een hoger beroep betreffende de vastgestelde waarde van een woning in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de Gemeente Haarlem had de waarde van de woning, gelegen aan de [A-straat 1] te [Q], vastgesteld op € 187.000 per 1 januari 2011. De belanghebbende, eigenaar van de woning, was het niet eens met deze waardebepaling en had bezwaar gemaakt. De rechtbank Noord-Holland verklaarde het beroep van de belanghebbende ongegrond, waarna de belanghebbende in hoger beroep ging.

Het Hof heeft de argumenten van de belanghebbende en de heffingsambtenaar zorgvuldig gewogen. De belanghebbende stelde dat de woning in een slechte staat van onderhoud verkeert, wat niet voldoende was meegenomen in de waardebepaling. De heffingsambtenaar had in zijn taxatierapport vergelijkingsobjecten opgenomen, maar het Hof oordeelde dat de staat van onderhoud van de woning van de belanghebbende significant verschilde van die van de vergelijkingsobjecten. Hierdoor was er ernstige twijfel over de representativiteit van deze vergelijkingsobjecten.

Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar niet voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. Het Hof stelde de waarde van de woning schattenderwijs vast op € 175.000, wat leidde tot de vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar. Tevens werd de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende, die in totaal € 1.703 bedroegen. De uitspraak werd openbaar uitgesproken en er werd een mogelijkheid tot cassatie geboden.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk 12/00346

3 juli 2014

uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 12/5541 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de Gemeente Haarlem, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 29 februari 2012, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Q], op de waardepeildatum 1 januari 2011 voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 187.000.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 2 november 2012, de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3.

Bij uitspraak van 25 april 2013, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 5 juni 2013, en aangevuld bij brievenvan 4 juli 2013 en van 28 augustus 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 mei 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

1.6.

Belanghebbende, die bij aangetekende brief van 3 april 2014 verzonden aan [adres] (adres gemachtigde), is uitgenodigd voor de zitting, is niet verschenen. Blijkens gegevens van PostNL is deze brief op 4 april 2014 aangeboden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 en 2.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin, evenals in de overigens op te nemen citaat van de rechtbank, aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.

“2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

2.2.De woning is een omstreeks 1890 gebouwde tussenwoning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 296 m³ en de oppervlakte van het perceel is 120 m².”

2.2.

Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.

2.3.

In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.

2.4.1.

De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in het taxatierapport (bijlage bij het verweerschrift van 16 januari 2013) voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning van belanghebbende een “[m]atrix vergelijkbare objecten” opgenomen met de volgende gegevens:

Adres

Inhoud

Hoofd-

gebouw

€ per m³

Opstal-

waarde

Perceel-

grootte

€ per m²

Kavel-

waarde

Reële

waarde

1-1-2011

Transactie-

som

Transactie-

datum

[A-straat 1]

296 m³

€ 325

€ 96.200

120 m²

€ 825

€ 99.000

€ 195.000

[B-straat 1]

317 m³

€ 700

€ 221.900

95 m²

€ 975

€ 92.625

€ 314.000

€ 312.001

2-8-2011

[C-straat 1]

318 m³

€ 575

€ 182.850

121 m²

€ 825

€ 99.825

€ 282.000

€ 280.000

28-7-2011

[D-straat 1]

320 m³

€ 490

€ 156.800

115 m²

€ 845

€ 97.175

€ 253.000

€ 253.500

4-10-2010

2.3.2.

In voormeld taxatierapport is de woning als volgt omschreven:

“Algemeen

Object : tussenwoning

Bouwjaar : omstreeks 1890

Opgetrokken uit : metselwerk

Kwaliteit : matig tot slecht

Constructie : metselwerk, pannengedekt zadeldak,

bitumineus gedekt plat dak.

Verwarming : gaskachelverwarming

Sanitaire voorzieningen : geen luxe en benedengemiddeld voor een woning uit deze

Bouwperiode.

(…)

Staat van onderhoud

Er is sprake van benedengemiddeld en achterstallig onderhoud.

Aanwezige nutsvoorzieningen

Alle nutsvoorzieningen zijn aanwezig.

Aanwezige technische voorzieningen en installaties

Gaskachelverwarming / aan vervanging toe zijnde voorzieningen.”

2.4.3.

Onder een omschrijving van de vergelijkingsobjecten in het taxatierapport is opgenomen dat de staat van onderhoud ten tijde van de koop van [B-straat 1] en van [C-straat 1] goed was en dat [D-straat 1] een gedateerde, nette woning betrof.

2.5.

Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport ingebracht waarin de woning van belanghebbende per waardepeildatum 1 januari 2011 is getaxeerd op € 158.000. In het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport staat, onder andere, het volgende vermeld:

“De woning verkeert nog in originele staat en is slecht onderhouden. De woning dient zowel in- als uitwendig geheel te worden gerenoveerd. Mogelijk dient ook de fundering vernieuwd te worden.”

3. Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog heeft vastgesteld.

3.2.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen:

“4.1.Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.2.De door verweerder in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten aan de [B-straat 1], [D-straat 1] en [C-straat 1] zijn rond de waardepeildatum verkocht, liggen in de nabije omgeving van de woning en zijn qua type, bouwjaar en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

4.3.Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen ten opzichte van de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, het achterstallig onderhoud en de matig tot slechte kwaliteit van de woning, voldoende rekening is gehouden. Een en ander komt tot uiting in de veel lagere m³-prijs die verweerder – die het door eiser gestelde slechte onderhoud beaamt – hanteert voor de woning (€ 325) ten opzichte van de vergelijkingsobjecten (tussen de € 490 en € 700). Eisers stelling ter zitting dat verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de fundering van de woning op korte termijn zou moeten worden vervangen, vindt geen bevestiging in het door het door hem ingebrachte taxatierapport, waarin staat: “Mogelijk dient ook de fundering vernieuwd te worden.” Verweerder heeft bovendien onbetwist gesteld dat uit een door de gemeente gehouden onderzoek naar de funderingen van de woningen in de buurt waar eisers woning is gelegen, niet is gebleken dat de fundering van eisers woning op korte termijn moet worden vervangen. Verweerder heeft daaraan – onweersproken – toegevoegd de fundering van de woning net als die van de vergelijkingsobjecten van een vergelijkbare, mindere kwaliteit zijn, maar dat er geen urgentie is om deze te vervangen. Aldus is niet aannemelijk geworden dat de fundering van de woning van eiser in een mindere staat verkeert dan die van de vergelijkingsobjecten. Nu de staat van de fundering zoals verweerder heeft gesteld eveneens is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, heeft verweerder daarmee voldoende rekening gehouden.

4.4.Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het voorgaande laat onverlet dat eiseres feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning.

4.5.Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning op € 152.000 moet worden gesteld, verwezen naar het door hem ingebrachte taxatierapport. In dit rapport wordt verwezen naar een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank oordeelt hieromtrent als volgt. De taxateur noemt weliswaar op pagina 5 en 6 een aantal verkopen van woningen en vermeldt daarbij de prijs en verkoopdatum, maar verzuimt daarbij met name te vermelden wat de afmetingen van deze woningen zijn. Ook ontbreekt het aan fotomateriaal, bij uitstek geschikt om de gelijkenis van de verschillende woningen te illustreren. De transacties die genoemd zijn op het verslag woningen bij dit taxatierapport zijn behalve de [B-straat 2] te ver van de waardepeildatum gelegen om als goede onderbouwing van de waarde te kunnen dienen en bovendien zijn van deze woningen geen gegevens bekend ter zake van de staat van onderhoud. Verweerder heeft ter zitting voorts onbetwist gesteld dat de woningen in de buurt zeer verschillend van aard en onderhoudsstaat kunnen zijn. Om deze redenen kan de rechtbank de vergelijkbaarheid van de ingebrachte verkooptransacties niet beoordelen en mist het taxatierapport de betekenis die eiser eraan toekent.

4.6.Eenzelfde lot treft de door eiser in zijn beroepschrift genoemde vergelijkende verkopen. De door eiser verstrekte gegevens omtrent de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten zijn te summier om tot een goede beoordeling van de vergelijkbaarheid van deze verkopen te komen. Bovendien hebben de verkopen meer dan een jaar na de waardepeildatum plaatsgevonden en zijn alleen om die reden al minder geschikt ter onderbouwing van de waarde van de woning.

4.7.Eiser heeft voorts verwezen naar een vraagprijs van € 189.000 voor de woning aan de [A-straat 2], welke woning volgens eiser geen achterstallig onderhoud heeft. Gelet op het hiervoor onder 4.1 weergegeven waardebegrip in de Wet WOZ, biedt een directe vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten betere aanknopingspunten voor de bepaling van de waarde van de woning dan onderlinge vergelijking met niet-gerealiseerde vraagprijzen. In het onderhavige geval ziet de rechtbank geen reden om van dit uitgangspunt af te wijken.

4.8.Eiser heeft voorts aangevoerd dat de WOZ-waarde van zijn woning het afgelopen jaar is gestegen, terwijl er sprake is van een dalende woningmarkt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de hier in geding zijnde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, dat wil zeggen de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2011 zoals die is vastgesteld op grond van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen rond die waardepeildatum. Aan eerder toegekende WOZ-waarden en een (gemiddelde) waardedaling op de woningmarkt waarop eiser zich beroept, komt om die reden in dit kader dan ook geen betekenis toe.

4.9.Verweerder heeft gelet op het vorenoverwogene aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning, alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.”

4.2.

Het Hof volgt de rechtbank niet in de onder 4.9 van haar uitspraak opgenomen conclusie dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning, alsmede de daarop gebaseerde aanslag, niet te hoog zijn vastgesteld. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.

4.3.1.

In het hogerberoepschrift is omtrent de staat van onderhoud van de woning – niet weersproken door de heffingsambtenaar – nog het volgende vermeld:

“- de elektrische leidingen zijn zo slecht/rot dat er geen gebruik van gemaakt mag worden van de verzekeraar (Unive) van het pand
- er ontbreekt een douche gelegenheid
- de keuken en het toilet verkeren in zeer slechte staat
- de raamkozijnen zijn in zeer slechte conditie
- het dak is op plaatsen lek en de staat van onderhoud is slecht
- woning is nie voorzien van isolatie”

4.3.2.

De heffingsambtenaar heeft niet betwist dat de staat van onderhoud van de woning slecht is en dat deze aan een grondige renovatie toe is. In dit opzicht verschilt de woning significant van de vergelijkingsobjecten die zijn vermeld in het taxatierapport dat door de heffingsambtenaar is ingebracht.

4.3.3. In wezen komt het geschil neer op de vraag of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de zeer slechte staat van onderhoud en de gebrekkige uitrusting van de woning.

4.3.4.

De door de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn qua type, bouwjaar en omvang vergelijkbaar met de woning, zoals de rechtbank onder 4.2 van haar uitspraak heeft overwogen. De heffingsambtenaar heeft, zoals onder 4.3 van de uitspraak van de rechtbank is vermeld, rekening gehouden met de staat van onderhoud en uitrusting van de woning door bij de waardering van de woning voor de opstal een substantieel lagere waarde van de waarde per kubieke meter in aanmerking te nemen in vergelijking tot de waarde per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten. Echter het verschil tussen de staat van onderhoud van de woning en die van de vergelijkingsobjecten is zodanig dat in dit opzicht ernstig moet worden getwijfeld aan de representativiteit van die vergelijkingsobjecten. Deze twijfel wordt ondersteund door de overigens tot de stukken behorende informatie, ontleend (onder meer) aan Funda, over de staat van onderhoud en uitrusting van de vergelijkingsobjecten en de informatie die belanghebbende over de deplorabele staat van onderhoud en uitrusting van zijn woning heeft vermeld.
Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof niet voldoende (geobjectiveerd) aannemelijk gemaakt waarom bij de waardering van de woning met de staat van onderhoud en uitrusting rekening is gehouden in de mate waarin daarmee volgens het taxatierapport van de gemeente rekening is gehouden.

4.4.

Op gronden die onder 4.5 van de uitspraak rechtbank zijn vermeld, kan ook niet, althans niet zonder meer, worden uitgegaan van het door belanghebbende overgelegde taxatierapport. Nu uit het voorgaande volgt dat noch de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder van hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, ziet het Hof aanleiding, alles afwegende en met inachtneming van hetgeen partijen overigens naar voren hebben gebracht, de waarde van deze woning schattenderwijs in goede justitie vast te stellen op € 175.000.

Slotsom

4.5.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar vernietigen en de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 175.000.

5. Kosten

5.1.

Nu het hoger beroep en het beroep gegrond zijn, zijn termen aanwezig de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatige verleende rechtsbijstand en de in onderdeel b vermelde kosten van een getuige, deskundige en/of tolk die door een partij is meegebracht, alsmede kosten van door een deskundige verrichte werkzaamheden ten behoeve van het uitbrengen van een verslag.

5.2.1.

Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief in beroep op: 2 (punten voor proceshandelingen: 1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting) x € 487 (waarde per punt) x 1 (wegingsfactor) = € 974.

5.2.2.

Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief in hoger beroep op: 1 (punten voor proceshandelingen: 1 punt voor het indienen van een beroepschrift) x € 487 (waarde per punt) x 1 (wegingsfactor) = € 487.

5.3.

Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b van het Besluit stelt het Hof, gelet op het bepaalde in artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken en met inachtneming van Stcr. 18 december 2012, nr. 26039, het bedrag van deze kosten op (4 uur á € 50 per uur x 1,21=) € 242.

5.4.

Het totaal van de vergoeding beloopt aldus (€ 974 + € 487 + € 242 =) € 1.703.

5.5.

Nu uit de stukken blijkt dat belanghebbende voor het in behandeling nemen van het beroep € 42 heeft betaald en voor het in behandeling nemen van het hoger beroep € 118 zal het Hof de heffingsambtenaar veroordelen tot vergoeding van griffierecht tot een bedrag van (€ 42 + € 118 =) € 160.

6. Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 175.000;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van
€ 1.703, en

- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 42 (beroep
bij de rechtbank) en € 118 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 160 te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mr. E.A.G. van der Ouderaa, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.G. Detweiler-Cox, als griffier. De beslissing is op 3 juli 2014 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.