ECLI:NL:RBMNE:2021:2364

• Datum uitspraak: 4 juni 2021
• Publicatiedatum: 4 juni 2021
• Zaaknummer: C/16/521281 / KG ZA 21-247
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: E.M. de Stigter; R.J. Praamstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van het gebruik van een appartementsrecht voor de exploitatie van een coffeeshop in strijd met de splitsingsakte en erfpachtvoorwaarden

In deze zaak staat centraal of het gebruik van een appartementsrecht voor de exploitatie van een coffeeshop in strijd is met de bestemming zoals vastgelegd in de splitsingsakte en de erfpachtvoorwaarden. De voorzieningenrechter oordeelt dat het voorgenomen gebruik niet in overeenstemming is met de bestemming 'bedrijfsruimte' zoals vermeld in de splitsingsakte. De notariële akte van erfpacht bevat expliciete bepalingen die het gebruik voor detailhandel of horeca uitsluiten. De voorzieningenrechter stelt vast dat de erfpachtsvoorwaarden doorwerken in de splitsingsakte, waardoor het exploiteren van een coffeeshop niet is toegestaan. De gemeente Utrecht heeft weliswaar toestemming gegeven voor het gebruik in strijd met de erfpachtvoorwaarden, maar deze toestemming heeft geen invloed op de bestemming zoals vastgelegd in de splitsingsakte. De voorzieningenrechter wijst de vordering van de eiseres toe en verbiedt de gedaagden om de bedrijfsunit te gebruiken voor de exploitatie van een coffeeshop, op straffe van een dwangsom. Tevens worden de gedaagden veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/521281 / KG ZA 21-247

Vonnis in kort geding van 4 juni 2021

in de zaak van

[eiseres] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. D. de Jong te Zeist,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. E. Swart te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagden c.s.] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met 9 producties;
• de aan de zijde van [gedaagden c.s.] toegezonden producties, genummerd 1 tot en met 12;
• de aan de zijde van de [eiseres] nagezonden producties, genummerd 10 tot en met 12;
• de pleitnota van de [eiseres] ;
• de pleitnota van [gedaagden c.s.]

1.2.

De mondelinge behandeling is gehouden op 20 mei 2021. Bij de mondelinge behandeling was namens de [eiseres] de heer [A] , voorzitter van het bestuur van de [eiseres] , en mevrouw [B] , secretaris van het bestuur van de [eiseres] , samen met mr. De Jong aanwezig. De heer [gedaagde sub 1] was samen met zijn zoon [C] , bijgestaan door mr. Swart eveneens bij de mondelinge behandeling aanwezig. Door en namens beide partijen zijn hun standpunten verder toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de voorzieningenrechter. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

2. Het geschil

Achtergrond

2.1.

De gemeente Utrecht heeft bij notariële akte van 16 oktober 2002 (hierna: de akte van erfpacht) een recht van erfpacht gevestigd op het perceel, kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie [sectie] nummer [nummer] (hierna: het perceel). In de akte van erfpacht is onder het kopje “bestemming en gebruik”, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“1. Het perceel is bestemd voor de bouw en de instandhouding van een bedrijfsverzamelgebouw (…)

(…)

5. Het perceel mag niet worden gebruikt voor de uitoefening van enigerlei vorm van detailhandel of van een horecabedrijf.”

2.2.

Voor de realisatie van een bedrijvencomplex onder de naam ‘ [bedrijvenpark] ’ (hierna: het bedrijvenpark), heeft de erfpachter het perceel bij notariële akte van 20 november 2002 (hierna: de akte van splitsing) gesplitst in appartementsrechten. In de akte van splitsing is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“
B. VERKRIJGING/ERFPACHTSVOORWAARDEN

Het registergoed is door de eigenaar (in erfpacht) verkregen door inschrijving in register Hypotheken 4 te Utrecht in deel [deel] nummer [nummer] op zestien oktober tweeduizend en twee van een afschrift van de akte van vestiging erfpacht op zestien oktober twee duizend en twee verleden voor mr. M.H.L. Langeveld, notaris te Utrecht.

Op het registergoed is het volgende van toepassing:

a. het bepaalde in de Algemene Voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989), vermeld in- en gehecht aan een akte van depot zesentwintig juli negentienhonderdnegenentachtig verleden voor notaris mr. H.A. Teijen te Utrecht, bij afschrift overgeschreven ten hypotheekkantore te Utrecht op diezelfde dag in deel [deel] nummer [nummer] ;

b. de erfpacht is voor onbepaalde tijd uitgegeven met ingang van de dag der erfpachtsuitgifte. De canon is voor de gehele duur van de erfpacht afgekocht;

c. het overige bepaalde in voormelde akte van vestiging erfpacht.”

En verderop in diezelfde akte:

“
E. REGLEMENT VAN SPLITSING

De eigenaar stelt het reglement zoals bedoeld in artikel 5:111 van het Burgerlijk Wetboek hierbij vast, bestaande uit:

a. Het modelreglement vastgesteld door de Koninklijke Notariële Broederschap, vastgesteld in een akte op twee januari negentienhonderd tweeënnegentig, verleden voor de plaatsvervanger van mr. J.W. Klinkenberg, notaris te Rotterdam. Van deze akte is een afschrift ingeschreven in de openbare registers te Utrecht op tien januari negentienhonderd tweeënnegentig in register vier in deel [deel] nummer [nummer] .

b. De hierna volgende op dat “modelreglement” aangebrachte wijzigingen of aanvullingen.

WIJZIGINGEN OF AANVULLINGEN OP HET MODELREGLEMENT

(…)
Artikel 17 lid 4

De appartementen [nummers] hebben de bestemming bedrijfsruimte. De appartementen [nummers] hebben de bestemming parkeerplaats. Het appartement [nummer] heeft de bestemming bedrijfsruimte en/of parkeerplaats(en), dit ter keuze van de eigenaar van dit appartement. (…)”

2.3.

Bij notariële akte van levering van 24 juli 2015 (hierna: de akte van levering) heeft [gedaagden c.s.] het appartementsrecht geleverd gekregen dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsunit [adres] , kadastraal bekend als gemeente Utrecht sectie [sectie] nummer [nummer] , in het bedrijvenpark. Het gaat om een aandeel in de gemeenschap welke bestaat uit het in appartementsrechten gesplitste recht van erfpacht. In de akte van levering is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“INZAKE DE ERFPACHT

(…)

5. 5. Het perceel mag niet worden gebruikt voor de uitoefening van enigerlei vorm van detailhandel of van een horecabedrijf .”

2.4.

[gedaagden c.s.] is voornemens om in zijn bedrijfsunit een coffeeshop te gaan exploiteren.

2.5.

Het exploiteren van een coffeeshop moet worden aangemerkt als een vorm van detailhandel of van een horecabedrijf.

Standpunt en vordering van de [eiseres]

2.6.

De [eiseres] verweert zich tegen het voorgenomen gebruik door [gedaagden c.s.] van zijn bedrijfsunit als coffeeshop. De [eiseres] stelt – kort gezegd – dat de voorgenomen activiteiten in strijd zijn met de (Opium)wet. Zij verwijst in dit kader ook naar artikel 2:8 van het Burgerlijk Wetboek (BW), en stelt dat de leden van de [eiseres] op grond van dit artikel jegens elkaar zijn gehouden tot dat wat de redelijkheid en billijkheid vorderen. Daaronder valt volgens de [eiseres] dat de leden zich er van dienen te onthouden om in het door de [eiseres] beheerde en aan de deelgenoten samen toebehorende onroerende zaak publiekelijk en structureel strafbaar te handelen. De [eiseres] stelt verder dat het exploiteren van een coffeeshop in strijd is met de geldende erfpachtvoorwaarden nu daarin detailhandel en horeca zijn uitgesloten. Volgens de [eiseres] geven de erfpachtvoorwaarden mede vorm aan het gesplitste erfpachtrecht dat de leden van de [eiseres] in eigendom hebben verworven. Nu dit een zakelijk recht betreft kan het tegen eenieder worden gehandhaafd. Volgens de [eiseres] dus ook tegen de medeleden. De komst van de coffeeshop zal er volgens de [eiseres] verder voor zorgen dat de opstallen van het bedrijvenpark onverzekerbaar zijn en de bedrijvenunits slecht verkoopbaar zijn en in waarde dalen.

2.7.

Gezien het voorgaande vordert de [eiseres] dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden c.s.] verbiedt om met onmiddellijke ingang na betekening van dit vonnis op het in erfpacht uitgegeven perceel kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie [sectie] nummer [nummer] een coffeeshop te exploiteren, het perceel te gebruiken voor de uitoefening van enigerlei vorm van detailhandel of van een horecabedrijf en het perceel te gebruiken in strijd met de geldende erfpachtvoorwaarden op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag en met veroordeling van [gedaagden c.s.] in de proces- en nakosten.

2.8.

De [eiseres] grondt haar spoedeisend belang daarop dat [gedaagden c.s.] reeds is gestart met de fysieke voorbereidingen voor de inrichting van zijn bedrijfsunit als coffeeshop. Volgens de [eiseres] is er dus sprake van een situatie waarin [gedaagden c.s.] in strijd handelt met de geldende erfpachtvoorwaarden en de notariële akte van splitsing of dit op korte termijn zal gaan doen

Standpunt en verweer van [gedaagden c.s.]

2.9.

[gedaagden c.s.] stelt zich – kort gezegd – op het standpunt dat geen sprake is van strijd met de (Opium)wet, nu het verkopen van softdrugs door een coffeeshophouder onder het gedoogbeleid valt. Volgens [gedaagden c.s.] handelt hij redelijk en billijk tegenover de andere leden van de [eiseres] nu hij over de door de gemeente afgegeven vereiste vergunningen beschikt en hij onredelijke overlast en hinder als gevolg van de door hem te ondernemen activiteiten zal voorkomen. Hij verwijst in dat verband naar het door hem opgestelde veiligheidsplan. [gedaagden c.s.] stelt dat het houden van een coffeeshop niet in strijd is met de notariële splitsingsakte. Volgens hem moet de splitsingsakte grammaticaal worden uitgelegd en bestaat er daarom geen ruimte om artikel 17 lid 4 van die akte, waarin de bestemming ‘bedrijfsruimte’ is opgenomen, in samenhang met de erfpachtakte (waarin detailhandel en horeca zijn uitgesloten) in te vullen. Volgens [gedaagden c.s.] handelt hij ook niet in strijd met de erfpachtvoorwaarden nu hij per brief van de gemeente Utrecht van 10 september 2020 toestemming heeft gekregen om zijn appartementsrecht in strijd met de geldende erfpachtvoorwaarden te gebruiken. De komst van de coffeeshop zorgt er volgens [gedaagden c.s.] evenmin voor dat bedrijvenunits onverkoopbaar worden en de opstallen van het bedrijvenpark niet verzekerbaar zijn. Volgens [gedaagden c.s.] dient gezien het voorgaande de vordering van de [eiseres] te worden afgewezen.

3. De beoordeling

Spoedeisend belang

3.1.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat de vorderingen van de [eiseres] in kort geding alleen toewijsbaar zijn indien in hoge mate aannemelijk is dat ook de bodemrechter tot toewijzing van de vordering zal komen. Daarnaast dient de [eiseres] ook voldoende spoedeisend belang bij de gevraagde voorlopige voorzieningen te hebben.

3.2.

Niet in geschil is dat [gedaagden c.s.] reeds is gestart met de fysieke voorbereidingen voor de inrichting van zijn bedrijfsunit als coffeeshop en voornemens is op korte termijn de coffeeshop te gaan exploiteren. Daarmee heeft de [eiseres] een spoedeisend belang om dit in haar ogen onrechtmatige handelen te voorkomen.

Uitleg bestemming appartementsrecht in de notariële akte van splitsing

3.3.

Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagden c.s.] zijn bedrijfsunit mag gebruiken als coffeeshop. [gedaagden c.s.] vindt van wel omdat in de akte van splitsing staat dat hij de bedrijfsunit mag gebruiken als bedrijfsruimte en omdat daarin niet de beperking is opgenomen dat hij de bedrijfsunit niet mag gebruiken voor de uitoefening van detailhandel of van een horecabedrijf.

3.4.

Bij de beoordeling van de vraag hoe het in de akte van splitsing gehanteerde begrip ‘bedrijfsruimte’ moet worden uitgelegd, is bepalend wat in de splitsingsstukken is vastgelegd. Bij de uitleg komt het aan op de in die stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de in de stukken gebezigde bewoordingen. Indien de stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechtbank vast te stellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (vgl. Hoge Raad,

1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en Hoge Raad, 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).

3.5.

Naar het voorlopige voordeel van de voorzieningenrechter is het gebruik van de bedrijfsunit van [gedaagden c.s.] , kadastraal bekend met nummer [nummer] , als coffeeshop niet in overeenstemming met de in de splitsingsakte genoemde bestemming ‘bedrijfsruimte’. De voorzieningenrechter is tot dit oordeel gekomen op grond van het volgende.

In de akte van erfpacht is onder het kopje “bestemming en gebruik” onder andere opgenomen dat het perceel niet mag worden gebruikt voor de uitoefening van enigerlei vorm van detailhandel of van een horecabedrijf. Vervolgens is het in erfpacht uitgeven perceel bij akte van splitsing gesplitst in appartementsrechten. Hierdoor is er een gemeenschap ontstaan welke bestaat uit het in appartementsrechten gesplitste recht van erfpacht. In de akte van splitsing is bepaald dat al hetgeen in de akte van vestiging erfpacht is opgenomen van toepassing is op het door de akte van splitsing in appartementsrechten gesplitste registergoed. Om die reden is de voorzieningenrechter van oordeel dat de [eiseres] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de bestemming ‘bedrijfsruimte’ in de splitsingsakte mede wordt ingekleurd door hetgeen in de akte van erfpacht is bepaald. Beide akten dienen dus in onderlinge samenhang te worden gelezen, waardoor de erfpachtsvoorwaarden doorwerken in de akte van splitsing. Het gevolg daarvan is dat uit de in de akte van splitsing gebezigde bewoordingen naar objectieve maatstaven kan worden afgeleid dat het uitoefenen van enigerlei vorm van detailhandel of van een horecabedrijf in de bedrijfsunit waar [gedaagden c.s.] het gebruikrecht op heeft is uitgesloten. Daar komt nog bij dat in de akte van levering de relevante erfpachtsbepalingen woordelijk zijn opgenomen, zodat het niet aannemelijk is dat de erfverpachter de bedoeling heeft gehad een ruimer gebruik toe te staan. [gedaagden c.s.] wist dus bij de aankoop van zijn appartementsrecht waar hij aan toe was.

Toestemming van de gemeente Utrecht voor het gebruik van het appartementsrecht in strijd met de geldende erfpachtvoorwaarden

3.6.

Het verweer van [gedaagden c.s.] dat hij niet in strijd met de erfpachtvoorwaarden handelt omdat hij per brief van de gemeente Utrecht van 10 september 2020 toestemming heeft gekregen om zijn appartementsrecht in strijd met de geldende erfpachtvoorwaarden te gebruiken, volgt de voorzieningenrechter om de volgende reden niet.

3.7.

Op grond van artikel 5:89 lid 2 BW kan een erfverpachter aan de erfpachter toestemming geven het erfpachtrecht in strijd met de erfpachtbestemming te gebruiken. In haar brief van 10 september 2020 heeft de gemeente Utrecht een dergelijke toestemming aan [gedaagden c.s.] verleend. De gemeente Utrecht heeft echter in diezelfde brief ook aangegeven niet te hebben onderzocht of [gedaagden c.s.] op grond van de akte van splitsing gerechtigd is het appartementsrecht te gebruiken ten behoeve van de exploitatie van een coffeeshop. Op pagina 5 van haar brief schrijft de gemeente:

“Dit dient u zelf te onderzoeken. De eventuele onmogelijkheid om het appartementsrecht als coffeeshop te exploiteren komt uitdrukkelijk voor uw rekening en risico.”

Nu hiervoor is geoordeeld dat het exploiteren van een coffeeshop in strijd is met de bestemming, zoals die is opgenomen in de akte van splitsing, kan aan de toestemming van de gemeente Utrecht voor het gebruik van het appartementsrecht in strijd met de geldende erfpachtvoorwaarden niet de waarde worden toegekend die [gedaagden c.s.] daaraan gehecht wil zien.

3.8.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagden c.s.] nog aangevoerd dat de gemeente Utrecht de privaatrechtelijke belemmeringen voor het verlenen van toestemming in de zin van artikel 5:89 lid 2 BW heeft laten vervallen. Uit de beslissing op het bezwaar van 15 februari 2021 tegen het verlenen van een exploitatievergunning door de gemeente Utrecht aan [gedaagden c.s.] (productie 2 van [gedaagden c.s.] ) volgt dat dit slechts ziet op de tussen partijen lopende bestuursrechtelijke procedure aangaande de vergunningverlening. Daaruit blijkt niet uit dat de gemeente Utrecht de toelaatbaarheid van de exploitatie niet laat afhangen van de bestemming zoals die is opgenomen in de notariële akte van splitsing. Op pagina 6 van de beslissing op bezwaar schrijft de gemeente:

“Dat neemt echter niet weg dat deze omstandigheid en de verleende vergunning niet kunnen worden opgevat als privaatrechtelijke toestemming van de gemeente als eigenaar / erfverpachter van de onroerende zaak. Een dergelijke toestemming moet separaat aangevraagd worden bij de afdeling Ruimte van de gemeente Utrecht en wordt niet zondermeer verleend enkel vanwege het feit dat reeds een vergunning is afgegeven. Voor zover [naam] in het bezwaarschrift uitlatingen gedaan heeft over de status van deze toestemming, wordt met dit besluit die status bevestigd noch ontkend. Slechts door de betreffende afdeling kan daar uitsluitsel over worden gegeven.”

3.9.

De afdeling Ruimte van de gemeente Utrecht heeft vervolgens, zoals hiervoor onder 3.7 is uiteengezet, in haar brief van 10 september 2020 de toestemming afhankelijk gesteld van de uitleg van de bestemmingsbepaling zoals is opgenomen in de akte van splitsing. Uit het voorgaande volgt dat naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter het exploiteren van een coffeeshop ter plaatse in strijd is met die bestemming. Van (een onvoorwaardelijke) toestemming van de gemeente om het appartementsrecht in strijd met de geldende erfpachtvoorwaarden te gebruiken is dus geen sprake.

Slotsom

3.10.

Het vorenstaande betekent dat reeds op grond van het feit dat [gedaagden c.s.] een coffeeshop wenst te exploiteren en daarmee in strijd handelt met de in de akte van splitsing opgenomen bestemming van het appartementsrecht, de vordering van de [eiseres] kan worden toegewezen. De overige door partijen aangedragen stellingen behoeven daarom geen bespreking meer. Omdat gesteld noch gebleken is dat [gedaagden c.s.] voornemens is een coffeeshop te gaan exploiteren in een andere bedrijfsunit dan waarop hij het uitsluitend gebruiksrecht heeft, zal de vordering worden toegewezen zoals onder de beslissing is vermeld.

3.11.

De gevorderde dwangsommen zullen, nu daartegen geen verweer is gevoerd, eveneens worden toegewezen, met dien verstande dat een maximum gesteld zal worden aan de te verbeuren dwangsommen, een en ander op de wijze als onder de beslissing verwoord.

3.12.

[gedaagden c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 89,41

- griffierecht € 667,00

- salaris advocaat €
1.016,00

Totaal € 1.772,41

De nakosten, waarvan de [eiseres] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot. De rente over de proces- en nakosten zal als niet weersproken worden toegewezen.

4. De beslissing

De voorzieningenrechter

4.1.

verbiedt [gedaagden c.s.] met onmiddellijke ingang na betekening van dit vonnis om het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsunit op de begane grond en de eerste etage, met verder aan- en toebehoren, plaatselijk bekend [adres] , [vestigingsplaats] , kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie [sectie] nummer [nummer] , te gebruiken voor het exploiteren van een coffeeshop of te gebruiken voor de uitoefening van enigerlei andere vorm van detailhandel of van een horecabedrijf zulks op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag (een gedeelte van een dag voor een gehele dag gerekend), indien hij hieraan niet voldoet tot een maximum van € 100.000,00;

4.2.

veroordeelt [gedaagden c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van de [eiseres] tot op heden begroot op € 1.772,41, vermeerderd met de wettelijke rente indien betaling niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden;

4.3.

veroordeelt [gedaagden c.s.] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door de [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- zonder betekening en verhoogd met € 85,- in geval van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien betaling niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden;

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.M. de Stigter, voorzieningenrechter, en bij haar afwezigheid ondertekend door mr. R.J. Praamstra en is in aanwezigheid van de griffier in het in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2021