Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 20/1519 en UTR 20/1832
uitspraak van de meervoudige kamer van 26 april 2021 in de zaken tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben )
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat)
Procesverloop
In de in één geschrift verenigde beschikkingen van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te [plaats] voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 806.000,- respectievelijk € 4.239.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van deze onroerende zaken ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd naar het tarief van niet-woningen. Daarbij zijn de waarden als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 maart 2020 heeft verweerder de waarden van beide objecten gehandhaafd en het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft
een verweerschrift overgelegd.
Het beroep is behandeld op de zitting van 19 november 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar is gemachtigde verschenen, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Vaststaande feiten
1. De onroerende zaak [adres 1] betreft een object, gebouwd als school en nu in gebruik als kantoorgebouw, met een bruto vloeroppervlakte van 1.087 m².
2. De onroerende zaak [adres 2] betreft een gezinsvervangend tehuis bestaande uit meerdere paviljoens, een fietsenstalling en een garage. De totale bruto vloeroppervlakte is 3.544 m².
Geschil
3. In geschil is de hoogte van de waarden van de onroerende zaken per waardepeildatum
1 januari 2018. Meer in het bijzonder zijn de restwaarden en de verlengde levensduur, als onderdelen van de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde, in geschil.
4. Eiseres bepleit voor de onroerende zaak [adres 1] een waarde van € 440.000,- en subsidiair een waarde van € 666.000,-, uitgaande van de restwaarden zoals vermeld in de Taxatiewijzer Onderwijs.
Eiseres bepleit voor de onroerende zaak [adres 2] een waarde van € 2.119.000,- en subsidiair een waarde van € 3.190.000,-, uitgaande van de restwaarden zoals vermeld in de Taxatiewijzer Verzorging.
5. Verweerder neemt het standpunt in dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Hij heeft daarbij ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarden, verwezen naar twee taxatierapporten van 23 juni 2020, opgemaakt door taxateur [taxateur] , waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 910.000,- respectievelijk € 4.340.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaken moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank volgt partijen hierin.
7. In artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (URIW) - dat (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van WOZ-waarde is [1] - is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld.
Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft [2] .
8. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarden heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarden van de onroerende zaken op de waardepeildatum door hem niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken. Slechts indien verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt.
De restwaarden van beide onroerende zaken
9. Eiseres stelt dat verweerder is uitgegaan van onjuiste restwaarden. Eiseres is van mening dat de restwaarden nihil zijn. Volgens eiseres blijkt uit rechtspraak van de gerechtshoven dat de restwaarden zoals vermeld in de Taxatiewijzers niet onderbouwd zijn. Als toch van restwaarden moet worden uitgegaan, dan had verweerder moeten uitgaan van lagere restwaarden dan die van de Taxatiewijzers. Eiseres gaat daarom subsidiair uit van een restwaarde van 5%, aangezien een gebouw aan het einde van de werkelijke levensduur bijna geen restwaarde meer heeft.
10. Verweerder heeft gesteld dat de door taxateur [taxateur] gehanteerde restwaarden zijn ontleend aan de Taxatiewijzer Onderwijs en de Taxatiewijzer Verzorging en dat hij zich rekenschap heeft gegeven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaken. Ook heeft verweerder voor de onderbouwing van de restwaarden verwezen naar de door zijn taxateur verzamelde en geanalyseerde marktgegevens van drie onderwijsgebouwen in [plaats] en één woonzorginstelling in [plaats] . Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat uitgegaan is van de gemiddelde bandbreedte en dat de analyse van de marktgegevens laat zien dat de restwaarden die zijn ontleend aan de Taxatiewijzers Onderwijs en Verzorging lager liggen dan de restwaarden op basis van de geanalyseerde marktgegevens.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de hand van de in beroep overgelegde stukken en de toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat beide onroerende zaken een restwaarde hebben en dat de gehanteerde restwaarden, die uit de Taxatiewijzer Onderwijs en de Taxatiewijzer Verzorging volgen, niet te hoog zijn. De tegenwerping door eiseres dat voor de onderbouwing van de restwaarden gebruik is gemaakt van transacties van drie onderwijsgebouwen en slechts van één gebouw uit de zorg, doet aan die conclusie niet af. De taxateur heeft gebruik gemaakt van beide Taxatiewijzers. De kengetallen in beide Taxatiewijzers vormen een goed uitgangspunt voor de onderbouwing van de hoogte van de restwaarden van beide onroerende zaken. De taxateur heeft aannemelijk gemaakt dat er niet veel geschikte transacties voorhanden zijn om de restwaarden van de Taxatiewijzers te onderbouwen. De mix van de vier geanalyseerde transacties van onderwijs en zorg laat echter zien dat deze restwaarden op basis van markttransacties kunnen worden onderbouwd en niet te hoog zijn.
De beroepsgrond slaagt niet.
De verlengde levensduur van beide onroerende zaken
12. Eiseres stelt dat ten onrechte is uitgegaan van levensduurverlenging. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020 stelt eiseres dat er geen sprake is van een omstandigheid die leidt tot een verlenging van de levensduur. Eiseres vindt dat moet worden uitgegaan van de levensduur die haar taxateur heeft opgenomen op de bij de taxatierapporten behorende taxatiekaarten.
13. Verweerder stelt dat de gehanteerde levensduurverlenging niet alleen gebaseerd is op het feit dat de onroerende zaken nog in gebruik zijn, maar ook gebaseerd is op de algehele staat van de objecten die het gevolg is van de investeringen in renovatie, aanpassingen en onderhoud.
14. Verweerder is bij het vaststellen van de waarde voor het gebouw [adres 1] uitgegaan van het oorspronkelijk bouwjaar 1960 en een renovatie in 1993.
Bij het vaststellen van de waarde voor [adres 2] is verweerder uitgegaan van het oorspronkelijk bouwjaar 1955 van acht paviljoens. In 2002 is de onroerende zaak uitgebreid met vier paviljoens, een garage en een fietsenstalling.
15. Verweerders taxateur heeft beide onroerende zaken op 19 mei 2016 inpandig opgenomen en op 5 mei 2020 nog een keer bezocht. Op de zitting heeft verweerders taxateur toegelicht dat hem uit nadere tekeningen is gebleken dat bij beide onroerende zaken uitgegaan moet worden van latere bouwjaren dan waar ten tijde van de beschikking en de uitspraak op bezwaar van is uitgegaan.
16. In zijn taxatierapport van 23 juni 2020 vermeldt taxateur [taxateur] dat [adres 1] oorspronkelijk in 1968 is gebouwd ten behoeve van de directie en administratie. In 1993 vond een uitbreiding plaats en is ook het bestaande grondig gerenoveerd en aangepast.
Onder verwijzing naar de kengetallen uit de Taxatiewijzer Onderwijs, archetype [nummer 1] , Basisschool, pannendak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966 t/m 1985 is de taxateur voor de taxatie van 777 m² uitgegaan van:
Omschrijving bouwjaar Oorspr LD LD Rest LD
Ruwbouw 1968 47 60 10
Afbouw 1993 27 30 5
Installaties 1993 17 30 5
Met gebruikmaking van de kengetallen van archetype [nummer 2] , Basisschool, pannendak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1986 t/m 2000 is de taxateur voor de taxatie van 310 m² uitgegaan van:
Omschrijving bouwjaar Oorspr LD LD Rest LD
Ruwbouw 1993 47 47 22
Afbouw 1993 27 30 5
Installaties 1993 17 30 5
17. In zijn taxatierapport van 23 juni 2020 ten aanzien van [adres 2] vermeldt taxateur [taxateur] dat dit object bestaat uit vier paviljoens uit 1965, vier paviljoens uit 1969 en vier paviljoens uit 2002 in dezelfde stijl als de bestaande paviljoens. In dat jaar is ook uitgebreid met een fietsenstalling en een garage.
In het taxatierapport zijn de kengetallen uit de Taxatiewijzer Verzorging de archetypes gezinsvervangend tehuis, 1945 t/m 1965 en gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer opgenomen. De taxateur heeft van de verschillende onderdelen de levensduur bepaald en verlengd. Zo heeft hij de levensduur van de ruwbouw met bouwjaar 1965 met acht jaar verlengd tot 63 jaar, de ruwbouw uit 1969 met vier jaar verlengd tot 59 jaar en de installaties uit 2002 met één à zes jaar verlengd tot 21 jaar. Voorts blijkt nog meegenomen te zijn 20 m² uit 1955, waarvan ook de ruwbouw, afbouw en installaties zijn verlengd tot 73, 68 en 68 jaar.
18. De rechtbank constateert dat verweerder voor de onderbouwing van de beschikte waarden in beroep taxaties heeft overgelegd, waarin wordt uitgegaan van latere bouwjaren dan waarvan hij eerder is uitgegaan.
Voor [adres 1] gaat verweerder nu uit van bouwjaar 1968 in plaats van 1960.
Voor [adres 2] gaat verweerder voor acht paviljoens uit van bouwjaren 1965 en 1968 in plaats van 1955. Eiseres, althans haar gemachtigde, heeft de jongere bouwjaren betwist omdat verweerder de jongere bouwjaren niet heeft onderbouwd.
19. Uit rechtspraak van de Hoge Raad [3] volgt dat de partij die wil afwijken van de kengetallen in een taxatiewijzer, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken.
Verweerder stelt dat bij [adres 1] de levensduur van de ruwbouw uit 1968 op een langere periode gesteld moet worden (60 jaar) dan de maximale periode die volgt uit de Taxatiewijzer Onderwijs (50 jaar) en dat ook de levensduur van de installaties uit 1993 op een langere periode moet worden gesteld (30 jaar) dan de maximale periode die volgt uit de Taxatiewijzer (20 jaar).
Verweerder stelt dat bij [adres 2] de levensduur van het bijgebouw zowel voor ruwbouw, afbouw en installaties op een langere periode dan de maximale periode die uit de Taxatiewijzer valt. Verder is ook de levensduur van de installaties op een jaar langer gesteld (21 jaar) dan de maximale periode die volgt uit de Taxatiewijzer (20 jaar).
20. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder niet geslaagd om aannemelijk te maken dat uitgegaan moet worden van de door hem gehanteerde levensduurverlenging. Verweerder heeft in de eerste plaats niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van (deels) jongere bouwjaren dan waarvan eerder is uitgegaan. Eiseres heeft betwist dat sprake is van jongere bouwjaren. Verweerder heeft tegenover die betwisting, tegen de achtergrond van de eerder door hem gehanteerde oudere bouwjaren, niet aannemelijk gemaakt dat (deels) van jongere bouwjaren moet worden uitgegaan. De toelichting van verweerder op de zitting vindt de rechtbank onvoldoende om van (deels) jongere bouwjaren uit te gaan. Omdat een bouwjaar van belang is om de initiële en eventueel verlengde levensduur te bepalen en daarmee de technische afschrijving, zijn de taxatierapporten op dit punt niet inzichtelijk en onderbouwen ze de vastgestelde waarden niet. Verweerder heeft daarnaast niet aannemelijk gemaakt dat van een verlengde levensduur moet worden uitgegaan. Het is duidelijk dat de onroerende zaken nog in gebruik zijn, en dat een levensduurverlenging mogelijk kan zijn vanwege de algehele staat als gevolg van gedane investeringen en renovaties. Verweerder moet dat, bij betwisting, wel concreet kunnen onderbouwen en daar ontbreekt het in deze zaak aan. Zowel in het verweerschrift als in de taxatierapporten en op zitting is slechts beknopt en in algemene zin toegelicht dat er sprake is geweest van renovaties (voor [adres 1] in 1993 en voor [adres 2] in 2002). Die toelichtingen zijn te beknopt en maken niet concreet inzichtelijk waarom die renovaties op de waardepeildatum tot levensduurverlening zouden moeten leiden. De beroepsgrond van eiseres slaagt.
21. Naar het oordeel van de rechtbank betekent dit dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarden per 1 januari 2018 niet te hoog zijn.
22. De rechtbank is van oordeel dat eiseres de door haar bepleite waarden van beide onroerende zaken evenmin aannemelijk heeft gemaakt. De door haar overgelegde berekeningen zijn te globaal zijn en de uitgangspunten daarvan zijn niet in overeenstemming met de geldende rechtspraak over de gecorrigeerde vervangingswaarde.
23. Omdat beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarden van de onroerende zaken vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 700.000,- voor de onroerende zaak [adres 1] en € 3.400.000,- voor de onroerende zaak [adres 2] .
Griffierecht en proceskosten
24. Het beroep is gegrond. Verweerder moet het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
25. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in bezwaar en in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 530,- voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) wegingsfactor 1 € 265,-) en € 1.068,- voor de kosten in beroep (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) wegingsfactor 1 € 534,-). In totaal stelt de rechtbank de proceskosten vast op € 1.598,-.
De rechtbank gaat daarbij uit van samenhangende zaken.
26. De kosten van de door eiseres ingebrachte taxatierapporten worden vergoed op basis van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. De rechtbank is van oordeel dat een vergoeding van € 85,- per uur in dit geval passend is. Wat betreft het aantal uren wordt uitgegaan van 2 x 8 uur voor de opname ter plaatse en het opstellen van de taxatierapporten en taxatiekaarten. Gezien het voorgaande stelt de rechtbank de door verweerder te vergoeden kosten vast op € 1.360,- (16 uur à € 85,-).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] vast op € 700.000,- en van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] op € 3.400.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018;
- bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.958,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, voorzitter, mr. Y.N.M. Rijlaarsdam en
mr. J. Wolbrink, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 26 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden, hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.