Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1572
uitspraak van de meervoudige kamer van 16 maart 2021 in de zaak tussen
St. Het Leger des Heils Welzijn- & Gezondheidszorg, te [woonplaats 1] , eiseres
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage.
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats 2] voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 2.162.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen gebruik opgelegd naar het tarief van niet-woningen. Bij deze aanslag is een waarde van € 413.000,- als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij de uitspraak op bezwaar van 3 maart 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Nadien heeft eiseres op 21 januari 2021 een aanvullend beroepschrift ingediend en heeft verweerder op 21 januari 2021 bijlage 4 behorend bij het verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 februari 2021, waarbij een rechter heeft deelgenomen via een Skypeverbinding. Eiseres is vertegenwoordigd door een kantoorgenoot van haar gemachtigde, N. van der Schoor, vergezeld van H.M. Nijzink, taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en P. Groen, taxateur.
Feiten
1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak, welke eigendom is van Stichting Bo-Ex ‘91. De onroerende zaak dient als beschermdwonenvoorziening (onder de naam: [naam] ). Er wonen 26 mensen met een licht verstandelijke beperking in combinatie met verslavings- en/of psychiatrische problematiek. De onroerende zaak is gebouwd in 2006, heeft een bruto vloeroppervlak (bvo) van 1.517 m2 en is van begin af aan verhuurd aan eiseres voor een periode van 20 jaar.
Geschil
2. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is. Zij bepleit een waarde van € 1.718.000,-.
Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 2.162.000,- voor het belastingjaar 2019.
Beoordeling
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze gezamenlijke opvatting van partijen.
4. In artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (URIW) - dat (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van WOZ-waarde is [1] - is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld.
Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft [2] .
5. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken. Slechts indien verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
6. Ter onderbouwing van de waarde verwijst verweerder naar een in beroep overgelegd taxatierapport van P. Groen RT, Woz-taxateur, van 27 juli 2020. In dat rapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend op € 2.375.000,-. Bij het opstellen van dat rapport en het berekenen van de gecorrigeerde vervangingswaarde is als hulpmiddel gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer 2018, deel 1 nummer 9, Verzorging. De taxateur heeft het rapport aangevuld met marktgegevens.
Bruto vervangingswaarde
7. Eiseres heeft aanvankelijk gesteld dat verweerder uitgaat van een te hoge bruto vervangingswaarde, omdat daarbij is uitgegaan van de bouwkosten horend bij archetype N377000 van de gebruikte Taxatiewijzer. Volgens eiseres is archetype N370000 meer passend bij het gebouw van de onderhavige onroerende zaak. In haar aanvullend beroep constateert eiseres dat het verschil in de door verweerder gehanteerde gemiddelde bouwkosten (€ 1.583,-) en de door eiseres gehanteerde gemiddelde bouwkosten (€ 1.577,-) slechts € 6,- bedraagt. Op de zitting heeft eiseres verklaard dat zij daarom op dit punt akkoord is met de door verweerder gehanteerde bruto vervangingswaarde.
Restwaarde
Functionele correctie
8. Eiseres heeft gesteld dat verweerder in beroep ten onrechte geen percentage functionele correctie heeft toegepast, terwijl verweerder in bezwaar, evenals eiseres, wel 10% waardeverlaging heeft berekend in verband met excessieve gebruikskosten.
9. Bij het bepalen van de factor voor functionele veroudering gaat het alleen om bijzondere omstandigheden die ertoe leiden dat een gebouw op de peildatum minder gebruiksgenot voor de eigenaar oplevert dan oorspronkelijk verwacht.
10. De rechtbank vindt dat verweerder op de zitting zijn standpunt dat (alsnog) geen aftrek moet worden toegepast op basis van functionele correctie aannemelijk heeft gemaakt. Volgens de taxateur van verweerder heeft de gebruiker de verplichting om het object in stand te houden. Met andere woorden: als er iets kapot gaat in het object, dan moet eiseres dat herstellen. Daarmee is er dus, gelet op het langjarig lopende contract tussen eiseres en de eigenaar, voor de eigenaar geen functionele correctie nodig voor excessieve gebruikskosten. Deze grond slaagt niet.
Marktgegevens en levensduur
11. Eiseres stelt dat uitgegaan is van een te hoge restwaarde en dat een goede onderbouwing ontbreekt, omdat de onroerende zaak een gezinsvervangend tehuis is. De transacties waarmee verweerder de restwaarde onderbouwt hebben betrekking op onderwijs- en zorglocaties en zijn daardoor volstrekt niet te vergelijken met een gezinsvervangend tehuis. Het uitsluitend verwijzen naar de kengetallen in de Taxatiewijzer is onvoldoende. Daarnaast betwist eiseres de verlenging van de levensduur voor installaties met vijf jaar. Eiseres houdt bij het vaststellen van de restwaarde voor de onroerende zaak voor de ruwbouw 15%, voor de afbouw 10% en voor de installaties 5% aan.
12. Verweerder stelt zich op het standpunt dat in dit geval een verlenging van de levensduur van installaties met 5 jaar gepast is, omdat de eigenaar van deze onroerende zaak heeft besloten om dit object minimaal te verhuren voor 20 jaren en er sprake is van een algehele goede staat van dit object. Verweerder heeft in beroep een nadere onderbouwing gegeven met marktgegevens en komt tot een restwaarde voor ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk 30%, 25% en 17%.
13. De rechtbank volgt partijen in hun standpunt dat de kengetallen in de Taxatiewijzer in dit geval een goed uitgangspunt vormen voor de onderbouwing van de restwaarden. Echter met de overgelegde transacties heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank, in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, niet inzichtelijk gemaakt dat bij de onderbouwing van de restwaarden voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de gehanteerde transacties van diverse schoolinstellingen en een kinderdagverblijf. Verweerder heeft dus naar het oordeel van de rechtbank de door hem voorgestane restwaarde niet aannemelijk gemaakt. De vraag of de levensduur van de installaties met vijf jaar verlengd kan worden, kan daarmee onbesproken blijven.
14. Nu verweerder de restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, heeft verweerder evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2018 niet te hoog is.
15. De rechtbank is van oordeel dat eiseres de door haar bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt, omdat eiseres de door haar gehanteerde restwaarden niet concreet heeft onderbouwd.
16. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 2.000.000,- voor de onroerende zaak.
17. Het beroep is gegrond. Verweerder moet het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten.
Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift, 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1). De rechtbank ziet geen aanleiding om, zoals eiseres heeft verzocht, een wegingsfactor 1,5 toe te passen. De rechtbank kent geen vergoeding toe voor het aanvullende beroepschrift, omdat dit niet op verzoek van de rechtbank is gedaan (artikel 8:43, lid 1, van de Awb, artikel 2, lid 1, onder a van het Bpb en bijlage A1 onder 3 van het Bpb).
19. Verder heeft eiseres recht op een vergoeding van haar taxatiekosten. Uit de in beroep overgelegde factuur blijkt dat de taxateur van eiseres 7,5 uur heeft besteed aan het rapport tegen een tarief van € 120,-. Verweerder vindt het uurtarief en de wegingsfactor te hoog.
De rechtbank vindt een uurtarief van € 84,- in deze zaak redelijk. [3] Daarnaast vindt de rechtbank een tijdsbesteding van 7,5 uur redelijk. De zitting heeft 1 uur geduurd. In totaal bedraagt de tegemoetkoming 8,5 uur x € 84,- is € 714,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op
€ 2.000.000,- voor de onroerende zaak;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 254,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van
€ 2.312,-.
Deze uitspraak is gedaan op 16 maart 2021 door mr. J.J. Catsburg, voorzitter, en mr. J.R. van Es-de Vries en mr. R.C. Stijnen, leden, in aanwezigheid van mr. I.C. de Zeeuw-’t Lam, griffier, en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier voorzitter
De voorzitter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.