Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 7901353 UC EXPL 19-7232 RvdH/1037
Vonnis van 7 oktober 2020
inzake
1.[eiser sub 1] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
2.[eiser sub 2] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
3.[eiseres sub 3] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
4.[eiser sub 4] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
5.[eiser sub 5] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
6.[eiser sub 6] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
7.[eiser sub 7] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
8.[eiseres sub 8] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
9.[eiser sub 9] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
10.[eiseres sub 10] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
11.[eiser sub 11] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
12.[eiser sub 12] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
13.[eiseres sub 13] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
14.[eiser sub 14] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
15.[eiser sub 15] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
16.[eiser sub 16] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
17.[eiseres sub 17] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
18.[eiser sub 18] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
19.[eiseres sub 19] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
20.[eiseres sub 20] ,
wonende in [woonplaats 2] ,
21.[eiser sub 21] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
22.[eiseres sub 22] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
23.[eiseres sub 23] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
24.[eiser sub 24] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
25.[eiseres sub 25] ,
wonende in [woonplaats 3] ,
26.[eiser sub 26] ,
wonende in [woonplaats 4] .
verder gezamenlijk ook te noemen de huurders,
eisende partijen,
gemachtigde: GZ Huurrecht, Incasso en Advies,
tegen:
de besloten vennootschap
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. H. Giard.
1.De procedure
1.1.
De huurders hebben [gedaagde] gedagvaard. [gedaagde] heeft daar schriftelijk op gereageerd. Vervolgens heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald.
1.2.
Op 18 februari 2020 vond een mondelinge behandeling plaats. Partijen zijn verschenen. Omdat de advocaat van [gedaagde] vanwege ziekte niet aanwezig kon zijn, is de behandeling van zaak (op verzoek van [gedaagde] ) aangehouden. Een en ander is vastgelegd in een proces-verbaal.
1.3.
Op 9 september 2020 vond de mondelinge behandeling plaats, waar partijen hun standpunten hebben toegelicht.
1.4.
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
De huurders huren of huurden allemaal een zelfstandige woonruimte in het complex [straatnaam] [nummeraanduiding 1] tot en met [nummeraanduiding 2] in [woonplaats 1] . [gedaagde] is eigenaar van dat complex en de verhuurder van de zelfstandige woonruimten. Het zijn geliberaliseerde huurwoningen.
2.2.
De huurders gingen tussen oktober 2013 en november 2018 een huurovereenkomst aan met [gedaagde] . Op de huurovereenkomsten zijn de Algemene bepalingen van [gedaagde] van toepassing. [gedaagde] heeft in haar Algemene bepalingen een beding over verhuurkosten opgenomen:
‘Bij verhuur van in beheer zijnde woonruimte worden éénmalig verhuurkosten aan de huurder in rekening gebracht, te weten maximaal:
-
de helft van de te betalen kale huur exclusief de wettelijk verschuldigde omzetbelasting.
de helft van de te betalen kale huur exclusief de wettelijk verschuldigde omzetbelasting.
-
Voor overige woonruimten zijn de geldende tarieven van toepassing.’
Voor overige woonruimten zijn de geldende tarieven van toepassing.’
2.3.
Het bedrag dat de huurders aan verhuurkosten hebben betaald, varieert van € 363,50 tot € 495,--. De huurders vorderen dat de kantonrechter voor recht verklaart dat het beding in de toepasselijke Algemene bepalingen over de verhuurkosten onredelijk is en dat de kantonrechter het beding nietig verklaart voor zover het de huurders een hogere betalingsverplichting oplegt dan € 5,--. De huurders hebben ook gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over hun vorderingen, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.
2.4.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen. Dat houdt – kort gezegd – in:
- Aan de huurders komt geen beroep op artikel 7:264 BW toe, omdat het beding over de verhuurkosten er geen is in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst, omdat het beding is opgenomen in de Algemene bepalingen die al bij het inschrijfformulier worden gegeven, voorafgaand aan de verhuur.
- In de lagere rechtspraak wordt een verkeerde uitleg gegeven aan het arrest van de Hoge Raad.
- De huurders konden naar redelijkheid en billijkheid hun vordering niet meer indienen, omdat zij voorafgaand aan het tekenen van de huurovereenkomst op de hoogte waren van de verhuurkosten en er inmiddels ruime tijd verstreken is.
2.5.
De kantonrechter overweegt naar aanleiding van de vorderingen en het verweer daartegen, als volgt.
Een beding in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst (artikel 7:264 BW)
2.6.
De huurders baseren hun vordering op artikel 7:264 BW. In artikel 7:264 BW is bepaald dat elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst voor een woonruimte gemaakt beding, dat niet ziet op de huurprijs, nietig is voor zover daarbij voor één van de partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de verhuurkosten zijn bedongen in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst. De (kandidaat) huurder is de kosten namelijk pas verschuldigd als er daadwerkelijk een huurovereenkomst tot stand komt. Bovendien is de hoogte van de verhuurkosten afgeleid van de overeengekomen huursom. De kantonrechter stelt daarom vast dat de algemene bepaling over de verhuurkosten een beding is in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst, als bedoeld in artikel 7:264 BW.
2.7.
De kantonrechter is van oordeel dat aan de huurders nog steeds een beroep op dit artikel toekomt. Het artikel is immers juist bestemd voor de situatie waarin achteraf en na het accepteren van een dergelijk beding, alsnog een beroep op nietigheid wordt gedaan. De kantonrechter stelt vast dat geen van de vorderingen van de huurders is verjaard. Zij hebben hun vorderingen dus tijdig ingediend. Dat geldt ook voor [eiser sub 24] . De enkele omstandigheid dat zijn brief niet is ondertekend, doet daaraan niet af. De brief is namelijk als bijlage meegestuurd met de e-mail van 28 september 2018, waarvan als onweersproken kan worden vastgesteld dat die e-mail is verstuurd met het e-mailadres van [eiser sub 24] naar (het e-mailadres van) [gedaagde] .
Het verschil tussen niet-geliberaliseerde en geliberaliseerde verhuurders
2.8.
De kantonrechter leidt uit het eerder genoemde arrest van de Hoge Raad en de daarop volgende lagere jurisprudentie niet af dat het feit dat er sprake is van een geliberaliseerde verhuurder, bepalend kan zijn voor de vraag of het beding al dan niet nietig is. Uit de door [gedaagde] geciteerde overweging van de Hoge Raad kan niet de conclusie worden getrokken dat in deze zaak de huurbescherming minder ver gaat bij commerciële, geliberaliseerde, verhuur dan bij sociale, niet geliberaliseerde verhuur, ook niet in het licht van de toegenomen verplichtingen van de verhuurder.
Omvang kosten
2.9.
Uit vaste jurisprudentie, waaronder het eerder aangehaalde arrest van de Hoge Raad, volgt dat van een niet redelijk voordeel sprake is als tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. In lagere jurisprudentie [2] is vastgesteld dat bedingen over verhuurkosten kunnen worden aangemerkt als nietig, met name als tegenover die verhuurkosten een tegenprestatie wordt gesteld die valt onder de normale exploitatiekosten van de verhuurder.
2.10.
[gedaagde] heeft toegelicht dat de verhuurkosten zien op: de administratieve verwerking van het inschrijfformulier, de huurovereenkomst en de opleverdocumenten, de afspraak met de directeur voor het tekenen van de huurovereenkomst en het bespreken van de huur, het uitvoeren van kleine herstellingen bij oplevering van het gehuurde, garantiebepaling voor reparatieaanvragen die vallen onder de verplichting van de huurder tijdens de eerste twaalf maanden van de huurovereenkomst indien redelijk en niet met opzet veroorzaakt en werkzaamheden die zien op de Wet op het Overleg huurders –verhuurders. [gedaagde] heeft aangevoerd dat haar manier van werken extra kosten met zich brengt, maar in het belang van de huurder is.
2.11.
De kantonrechter stelt vast dat al de genoemde werkzaamheden vallen onder de normale exploitatiekosten van de verhuurder. [gedaagde] heeft bovendien niet onderbouwd tot welk financieel resultaat haar verweer tegen de omvang van de kosten in deze zaak zou moeten leiden. Daarom gaat de kantonrechter uit van hetgeen de huurders hebben gesteld: dat alle kosten boven die als redelijke vergoeding voor het naamplaatje, geschat op € 5,--, niet redelijk zijn.
Prejudiciële vragen
2.12.
[gedaagde] heeft voorgesteld prejudiciële vragen te stellen. De kantonrechter kan de Hoge Raad een rechtsvraag stellen ter beantwoording bij wijze van prejudiciële beslissing, als een antwoord op deze vraag nodig is om op de vordering te beslissen en rechtstreeks van belang is voor de beslechting of beëindiging van talrijke andere uit soortgelijke feiten voortvloeiende geschillen, waarin dezelfde vraag zich voordoet. De kantonrechter ziet hiertoe, gelet op de overwegingen hiervoor, geen noodzaak.
Conclusie
2.13.
De vorderingen van de huurders worden toegewezen. Het beding in de Algemene bepalingen van [gedaagde] , dat de huurders bij het afsluiten van de huurovereenkomst met [gedaagde] verhuurkosten verschuldigd zijn, is niet redelijk voor zover deze kosten het bedrag van € 5,-- te boven gaan en zal in zoverre nietig worden verklaard.
Wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
2.14.
[gedaagde] heeft de vorderingen van de huurders niet op tijd betaald, daarom is zij wettelijke rente verschuldigd. De wettelijke rente wordt toegewezen als gevorderd: over de vordering van elke huurder afzonderlijk, met ingang van 24 april 2019 tot de voldoening.
2.15.
De huurders hebben gesteld en onderbouwd dat zij buitengerechtelijke kosten hebben gemaakt en zij hebben vergoeding daarvan gevorderd. Alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt, kunnen worden toegewezen. De huurders hebben voldoende gesteld dat de kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan die ter instructie van de zaak of ter voorbereiding van de procedure. De rechtbank zal de gevorderde vergoeding van de buitengerechtelijke kosten (€ 1.062,16 inclusief btw) daarom toewijzen, met dien verstande dat dit de buitengerechtelijke kosten zijn voor de inning van alle vorderingen gezamenlijk.
2.16.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de huurders worden begroot op
- dagvaarding € 99,01
- griffierecht € 231,00
- salaris gemachtigde €
1.080,00(3 punten x tarief € 360,00)
1.080,00(3 punten x tarief € 360,00)
Totaal € 1.410,01
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verklaart voor recht dat het beding in de Algemene bepalingen van [gedaagde] , dat de huurders bij het afsluiten van de huurovereenkomst met [gedaagde] verhuurkosten verschuldigd zijn, niet redelijk is voor zover deze kosten het bedrag van € 5,-- te boven gaan;
3.2.
verklaart het beding nietig, voor zover dit aan de huurders een hogere betalingsverplichting oplegt dan € 5,--;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting te betalen:
3.3.1. € 388,75
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiser sub 1] ;
3.3.2. € 388,75
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiser sub 2] ;
3.3.3. € 440,--
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiseres sub 3] ;
3.3.4. € 388,75
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiser sub 4] ;
3.3.5. € 388,75
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiser sub 5] ;
3.3.6. € 407,50
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiser sub 6] ;
3.3.7. € 388,75
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiser sub 7] ;
3.3.8. € 490,--
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiseres sub 8] ;
3.3.9. € 407,50
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiser sub 9] ;
3.3.10. € 407,50
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiseres sub 10] ;
3.3.11. € 407,50
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiser sub 11] ;
3.3.12. € 358,50
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiser sub 12] ;
3.3.13. € 370,--
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiseres sub 13] ;
3.3.14. € 407,50
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiser sub 14] ;
3.3.15. € 407,50
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiser sub 15] ;
3.3.16. € 407,50
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiser sub 16] ;
3.3.17. € 407,50
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiseres sub 17] ;
3.3.18. € 407,50
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiser sub 18] ;
3.3.19. € 388,75
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiseres sub 19] ;
3.3.20. € 358,75
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiseres sub 20] ;
3.3.21. € 370,--
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiser sub 21] ;
3.3.22. € 388,75
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiseres sub 22] ;
3.3.23. € 388,75
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiseres sub 23] ;
3.3.24. € 358,50
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiser sub 24] ;
3.3.25. € 370,--
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiseres sub 25] ;
3.3.26. € 388,75
met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 april 2019 tot de voldoening aan [eiser sub 26] ;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten van totaal
€ 1.062,16 aan de huurders;
3.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de huurders, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.410,01, waarin begrepen € 1.080,-- (3 punten
x tarief € 360,--) aan salaris gemachtigde;
3.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2020. Dit vonnis is getekend door
mr. J.W. Wagenaar.