Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/652
uitspraak van de meervoudige kamer van 7 mei 2020 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaatsnaam 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2017 (waardepeildatum) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 5.135.000,- (de beschikking). Verweerder heeft met de beschikking in één geschrift verenigd en bekend gemaakt de aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaak voor het jaar 2018 naar een heffingsmaatstaf van € 5.135.000 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaatsnaam 1] (de aanslag). Bij uitspraak op bezwaar van 27 december 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en een taxatierapport overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 december 2019. Eiseres heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [B] en [C] , taxateurs.
Vaststaande feiten
1. De onroerende zaak, gebouwd rond 1855, is ingeschreven in het rijksmonumentenregister en is in 2005 is gerenoveerd en verbouwd tot een woonzorgcentrum voor ouderen. De onroerende zaak is gelegen op een perceel grond met een kadastrale oppervlakte van 7.420 m2 en heeft een brutovloeroppervlakte van 1.775 m². Het woonzorgcentrum omvat 16 appartementen, verdeeld over vier woonlagen. Drie appartementen zijn bestemd voor tijdelijke bewoning.
Op 1 januari 2018 is eiseres eigenaar van de onroerende zaak. Op 12 december 2018 is de onroerende zaak in verhuurde staat verkocht voor € 4.285.000,-. Op de dag daarna is de onroerende zaak doorverkocht voor € 4.973.357,-.
Het geschil
2. In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017 te hoog is vastgesteld. Eiseres bepleit een waarde van € 2.500.000,-. Op de zitting heeft eiseres de door haar bepleite waarde bijgesteld naar € 3.200.000,-.Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
Standpunt van verweerder
3. Verweerder heeft ter nadere onderbouwing van de waarde een taxatierapport van
25 maart 2019 van taxateur [B] overgelegd. In dat rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 5.135.000,-.
In het rapport zijn gegevens opgenomen van transacties van drie vergelijkingsobjecten, alle drie woonzorgcentra, te weten:
Vergelijkingsobject
Leveringsdatum
Verkoopprijs
[adres 2] te [plaatsnaam 1]
27 maart 2014
€ 4.150.000
[adres 3] te [plaatsnaam 2]
25 februari 2014
€ 9.660.000
[adres 4] te [plaatsnaam 3]
21 december 2016
€ 6.776.917
Verweerder vindt dat vooral het woonzorgcentrum aan de [adres 2] in [plaatsnaam 1] goed vergelijkbaar is, met name omdat het ook een rijksmonument is.
Daarnaast wijst de taxateur in het taxatierapport op de koopsom van € 4.973.357,- waarvoor de onroerende zaak op 13 december 2018 is verkocht.
Gelet op de bedragen waarvoor de vergelijkingsobjecten zijn verkocht en het eigen verkoopcijfer is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak volgens verweerder niet te hoog.
Standpunt van eiseres
4. Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de belemmerende werking van de rijksmonumentale status van de onroerende zaak en met de verschillen tussen de onroerende zaak en de drie vergelijkingsobjecten.
Uit de verkoop van de onroerende zaak in verhuurde staat op 12 december 2018 voor
€ 4.285.000,- blijkt volgens eiseres dat de vastgestelde waarde van € 5.135.000,- aanmerkelijk te hoog is. Uitgaande van de verkoopprijs van € 4.285.000,- een correctie van deze verkoopprijs met circa 35% in verband met het feit dat de onroerende zaak in verhuurde staat is verkocht – eiseres wijst in dit verband op het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982 – en een correctie van de verkoopprijs met 8% wegens de prijsontwikkeling op de onroerendgoedmarkt tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum, stelt eiseres dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet hoger kan zijn dan € 2.500.000,-. Dit standpunt vindt volgens eiseres bevestiging in het taxatierapport dat zij ten behoeve van de procedure over de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2017 heeft opgesteld, waarin de waarde aan de hand van de brutohuurwaardekapitalisatiemethode is bepaald op € 1.900.000,-.
Op de zitting heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat, indien voor de bepaling van de waarde dient te worden uitgegaan van het bedrag van € 4.973.357,- waarvoor de onroerende zaak op 13 december 2018 is verkocht, gecorrigeerd wegens de verkoop in verhuurde staat en de prijsontwikkeling tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum, de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet hoger kan zijn dan € 3.200.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf over het door verweerder ingediende verweerschrift
5. Eiseres heeft op de zitting tegen indiening van het verweerschrift bezwaar gemaakt en heeft gesteld dat dit niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn is ingediend en dat de rechtbank hieraan de gevolgen moet verbinden die zij gerade acht. De rechtbank heeft geen reden gezien om het verweerschrift buiten beschouwing te laten. Daarbij is in aanmerking genomen dat eiseres, gelet op het tijdsverloop tussen de datum van indiening van het verweerschrift en de zittingsdatum, voldoende tijd heeft gehad om hierop schriftelijk dan wel op zitting op het verweerschrift te reageren. Het verweerschrift wordt daarom in beroep meegenomen in de beoordeling.
Is verweerder geslaagd in zijn bewijslast dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
6. Omdat de onroerende zaak is ingeschreven in het rijksmonumentenregister, dient, naar volgt uit artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, de waarde ervan te worden bepaald op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
Op grond van laatstgenoemde wetsbepaling wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever (Kamerstukken II 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44) als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn betaald (de hoogst haalbare koopsom, hierna ook aangeduid als de marktwaarde).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de marktwaarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag te hoog heeft vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken. Slechts indien verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde marktwaarde aannemelijk heeft gemaakt (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
8. Verweerder heeft de door hem verdedigde marktwaarde van de onroerende zaak onderbouwd met een vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode). Verweerder heeft vergeleken met transacties van gebouwen die eveneens in gebruik zijn als woonzorgcentra. Daarmee zijn zij, gelet ook op de uitstraling van de gebouwen, goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De rechtbank acht vooral het woonzorgcentrum [adres 2] goed vergelijkbaar is vanwege het rijksmonumentale karakter en de ligging in [plaatsnaam 1] .
9. Met de verschillen tussen de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Verweerder heeft op de zitting toegelicht hoe rekening is gehouden met het verschil in ligging en de bij de opstal behorende gronden. Bij de herleiding van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder gebruik gemaakt van de uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikte rekenprijzen per m2. Er is geen aparte grondprijs gehanteerd. De bij de opstal behorende grond valt onder de gebruikte rekenprijs per m2. De rekenprijs per m² van het vergelijkingsobject [adres 2] van € 3.850,-, heeft verweerder berekend door de transactiesom te delen door de totale oppervlakte van de opstal van 1078 m². Omdat de renovatie van [adres 2] recenter is geweest (in 2012) dan van de onroerende zaak (in 2005), heeft de taxateur van verweerder de gehanteerde rekenprijs per m² voor de onroerende zaak lager gesteld. Op de zitting heeft verweerder verder toegelicht dat ook gekeken is naar hoe de verhouding is tussen kadastrale oppervlakte en totale oppervlakte van de opstal. Voor [adres 2] komt de factor uit op 4,8 en voor de onroerende zaak op 4,18. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Verweerder heeft de marktwaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum ook onderbouwd met het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak op 13 december 2018 voor € 4.973.357,-.
11. Eiseres stelt zich op het standpunt dat zowel de op 12 december 2018 overeengekomen verkoopprijs van € 4.285.000,- als de op 13 december 2018 overeengekomen verkoopprijs van € 4.973.357,- is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt, nu dit standpunt, indien gegrond bevonden, kan leiden tot het oordeel dat niet aannemelijk is dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, mee dat eiseres de feiten dient te stellen en, bij betwisting door verweerder, aannemelijk dient te maken die, afzonderlijk of in onderlinge samenhang bezien, dit standpunt kunnen dragen. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres hier niet in geslaagd. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.
12. Eiseres heeft geen objectieve en toetsbare gegevens overgelegd, die haar standpunt kunnen dragen dat de op 12 december 2018 en op 13 december 2018 overeengekomen verkoopprijzen van € 4.285.000,- en € 4.973.357,- zijn beïnvloed door bestaande huurcontracten. In dit verband acht de rechtbank van belang dat verweerder niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken heeft gesteld dat – anders dan bijvoorbeeld bij door beleggers aangekochte kantoren het geval is – woonzorgcentra als het onderhavige op waardepeildatum zonder problemen en met niet meer dan een normale frictieleegstand verhuurbaar zijn omdat er door de vergrijzing van de bevolking een toenemend tekort is aan gebouwen die geschikt zijn voor ouderenzorg. Dit betekent dat het verhuurd zijn van een woonzorgcentrum als het onderhavige voor een zakelijk handelende gegadigde geen reden is om voor het (verhuurde) woonzorgcentrum een hogere koopsom te betalen dan die hij zou willen betalen wanneer het zorgcentrum niet verhuurd zou zijn geweest. Ook overigens is er in de feiten, mede gelet ook op wat partijen hierover over en weer hebben aangevoerd, geen steun te vinden voor de opvatting dat de op 12 en 13 december 2018 overeengekomen verkoopprijzen van respectievelijk € 4.285.000,- en € 4.973.357,- niet tussen met kennis van zaken handelende, van elkaar onafhankelijke partijen na een behoorlijke voorbereiding zijn overeengekomen. Aangezien de op 13 december 2018 overeengekomen verkoopprijs hoger is dan de op 12 december 2018 overeengekomen verkoopprijs, heeft verweerder, gelet op wat naar de bedoeling van de wetgever als marktwaarde heeft te gelden (de hoogst haalbare koopsom, zie onder 6.), voor de onderbouwing van de waarde op de waardepeildatum dan ook gebruik kunnen maken van de op 13 december 2018 overeengekomen verkoopprijs, uiteraard nadat deze is gecorrigeerd voor de prijsontwikkeling op de onroerendgoedmarkt tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Verweerder heeft op de zitting gesteld dat bij de waardebepaling dient te worden uitgegaan van een hogere verkoopprijs dan de op 13 december 2018 overeengekomen verkoopprijs, omdat de op 13 december 2018 overeengekomen verkoopprijs onderdeel is van een sale-and-lease-backconstructie zodat in zoverre geen sprake is van een marktconforme verkoop. Gelet hierop is, aldus verweerder, de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum nog hoger dan de vastgestelde waarde. Omdat verweerder deze stelling niet met marktgegevens heeft onderbouwd en ook anderszins niet aannemelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank verweerder hierin niet.
14. Het eigen verkoopcijfer op 13 december 2018 moet nog wel worden gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en de transactiedatum (zie r.o. 12). Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport en wat hij overigens heeft overgelegd, blijkt niet dat verweerder bij de bepaling van de vastgestelde waarde rekening heeft gehouden met de ontwikkeling van de waarde van de onroerende zaak tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum. De waarde van de onroerende zaak op de verkoopdatum is lager is dan die op de waardepeildatum. Verweerder heeft echter geen marktgegevens of andere objectieve, voor de rechtbank toetsbare gegevens over de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en de transactiedatum overgelegd, waaruit zou zijn af te leiden dat de waarde tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum van 13 december 2018 zou zijn gedaald.
15. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder onvoldoende inzicht heeft geboden in de wijze waarop hij het eigen verkoopcijfer op 13 december 2018 heeft betrokken bij de waardebepaling. Dit betekent dat verweerder niet erin is geslaagd om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het beroep is om die reden gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen.
Heeft eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk gemaakt?
16. Nu verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bepleite waarde niet te laag is. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt hiertoe het volgende.
17. Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde een taxatierapport van 24 november 2017 overgelegd waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 1.900.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2016. De waardering is gebaseerd op de huurwaardekapitalisatie methode, uitgegaan wordt van een brutohuurwaarde van € 250.000,- en een brutohuurwaardekapitalisatiefactor van 7. De rechtbank vindt van de brutohuurwaarde en de brutohuurwaardekapitalisatiefactor in het taxatierapport echter geen onderbouwing met marktgegevens of andere objectieve, toetsbare gegevens. Op de zitting is dit ook door de taxateur erkend. Bovendien wijkt de in het taxatierapport genoemde waarde van € 1.900.000,- aanmerkelijk af van de door eiseres in haar beroepschrift bepleite waarde van € 2.500.000,-. Bij de berekening van de laatstgenoemde waarde is eisers uitgegaan van de op 12 december 2018 overeengekomen verkoopprijs van de onroerende zaak van € 4.285.000,-. Deze verkoopprijs is echter niet de rond de verkoopdatum hoogst haalbare koopsom die, voor zover nodig gecorrigeerd, naar de bedoeling van de wetgever als marktwaarde heeft te gelden (zie onder r.o. 12). Bovendien heeft eiseres de waarde van
€ 2.500.000,- ook overigens niet met marktgegevens of andere objectieve, toetsbare gegevens onderbouwd. Dit laatste geldt eveneens voor de door eiseres op de zitting (nader) bepleite waarde van € 3.200.000,-.
Conclusie
18. Omdat geen van beide partijen in het van haar verlangde bewijs is geslaagd, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak, rekening houdende met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs vast op € 4.600.000,-.
Proceskosten en griffierecht
19. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van
€ 525,- en een wegingsfactor 1).
20. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van € 1.997,- inclusief omzetbelasting, voor de kosten van het door haar ingebrachte taxatierapport. Gezien de aard en de summiere inhoud van het taxatierapport van eiseres stelt de rechtbank de kosten die eiseres in verband met het beroep heeft moeten maken voor het opstellen van een taxatierapport op € 399,30. Daarbij gaat de rechtbank uit van 3 uur voor het opstellen van het taxatierapport en een uurtarief van € 110,-, verhoogd met de ter zake verschuldigde omzetbelasting. Verder wordt voor het verschijnen van de taxateur op de zitting één uur berekend, zodat het totaalbedrag, inclusief omzetbelasting, uitkomt op € 532,40.
21. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 345,- vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
-
verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 4.600.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.582,40
(€ 1.050,- + € 532,40);
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, voorzitter, en mr. E.M. van der Linde en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier, op
7 mei 2020.
Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat u kunt doen als u het niet eens bent met deze uitspraak
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.