Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 17/4154
uitspraak van de meervoudige kamer van 6 februari 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2017 (de primaire beschikking) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het pand aan de [adres] te [vestigingsplaats] voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 4.990.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2016. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 26 september 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar tegen de primaire beschikking ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2018. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] en [B] , taxateurs.
Overwegingen
1. De onroerende zaak, in eigendom van eiseres, betreft een in 1987 gebouwd schoolgebouw voor middelbaar beroepsonderwijs. De totale gebruiksoppervlakte van het object is 10.283 m². In 2014 is circa 2.150 m² gerenoveerd. In 2015 zijn zes noodlokalen geplaatst en is een glastuinbouwkas geplaatst.
2. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres bepleit een waarde van € 4.240.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
Bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van een opstal gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4. De rechtbank stelt vast dat verweerder de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object heeft berekend. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode een geschikte methode van waarderen is in de onderhavige situatie.
Noodgebouwen meewaarderen?
5. Eiseres heeft in beroep aangevoerd dat verweerder de zes noodlokalen die in 2016 zijn geplaatst ten onrechte bij de waardebepaling heeft betrokken omdat geen sprake is van een gebouwd eigendom en als daar al sprake van zou zijn, geen situatie als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Voor het geval de waarde van de noodlokalen wel moet worden meegenomen, is eiseres van mening dat daarvoor niet de vervangingswaarde maar de werkelijke kosten in aanmerking moeten worden genomen. Verweerder stelt zich op het standpunt dat sprake is van een wijziging van de onroerende zaak tussen de waardepeildatum en de aanvang van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, zodat de waarde van de noodlokalen bij de waardebepaling moet worden betrokken, waarbij uitgegaan moet worden van de vervangingswaarde.
6. Voor de betekenis van het begrip onroerende zaak in de Wet WOZ moet worden aangesloten bij artikel 3:3 van Pro het Burgerlijk Wetboek, op grond waarvan - onder meer - als onroerend worden aangemerkt de gebouwen die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken. Volgens vaste jurisprudentie is van duurzame vereniging met de grond sprake, als het betreffende bouwwerk naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Bij de beantwoording van de vraag of een bouwwerk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Die bedoeling moet blijken uit bijzonderheden van aard en inrichting van het bouwwerk. Niet van belang is dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwwerk te verplaatsen. De rechtbank verwijst hiervoor naar de uitspraken van de Hoge Raad van 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478 (Portacabin), 24 juni 2005, ECLI:NL:HR:2005:AQ7093 en
27 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA0813.
7. De rechtbank is van oordeel dat de noodlokalen als een gebouwd eigendom in de zin van artikel 16 van Pro de Wet WOZ moeten worden aangemerkt omdat aannemelijk is dat zij duurzaam met de grond zijn verenigd. Eiseres heeft de noodlokalen, nadat een omgevingsvergunning was verkregen, geplaatst en in gebruik genomen. Over de duur van de periode waarvoor deze lokalen zijn geplaatst hebben partijen niets gesteld. Gelet op de omstandigheid dat de lokalen onder andere zijn voorzien van toiletten is aannemelijk dat zij voor een langere periode ter plekke te blijven. Als gebouwd eigendom op het terrein van eiseres vormen de noodlokalen onderdeel van het samenstel dat voor de Wet WOZ als één onroerende zaak moet worden gewaardeerd.
8. Door het plaatsen van de noodlokalen en het aanleggen van elektra en riolering ten behoeve van die noodlokalen is sprake van een situatie die beschreven is in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. De onroerende zaak is na de waardepeildatum gewijzigd door de bouw van de noodlokalen en om die reden moet de waarde worden bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (2017), dus inclusief de noodlokalen.
9. Verweerder heeft de waarde terecht bepaald op basis van de vervangingswaarde omdat de noodlokalen delen in de kwalificatie van de onroerende zaak op basis van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.
Restwaarde
10. Eiseres stelt dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van een restwaarde van de ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk 27%, 22% en 17%. Deze restwaarde is gebaseerd op niet onderbouwde kengetallen uit de Taxatiewijzer 2016 (Onderwijs). Eiseres stelt zich op het standpunt dat de restwaarde van ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk 0%, 0% en 15% bedraagt.
11. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij aansluiting heeft kunnen zoeken bij de restwaarden die in de Taxatiewijzer zijn genoemd. De taxatiewijzer bevat een bandbreedte en de taxateur heeft telkens het gemiddelde toegepast. Hij heeft daarbij rekening gehouden met de aard en de ouderdom van het schoolgebouw.
12. De rechtbank overweegt dat de restwaarde van de onroerende zaak schattenderwijs moet worden bepaald op de waarde die de onroerende zaak op het einde van de functionele levensduur voor de eigenaar in elk geval zal hebben. De functionele levensduur is de periode dat de onroerende zaak nog gebruikt kan worden in overeenstemming met de aard en de bestemming die de eigenaar daaraan heeft gegeven. De functionele levensduur moet daarom op de waardepeildatum worden bepaald op de periode dat de onroerende zaak nog gebruikt kan worden in overeenstemming met die aard en bestemming. Aan het einde van die periode zijn de onroerende zaken weliswaar niet meer geschikt om gebruikt te worden naar hun oorspronkelijke aard en bestemming, maar kunnen deze nog wel voor een ander doel worden aangewend. De restwaarde is dan de waarde die de onroerende zaken aan het einde van hun functionele levensduur hebben.
13. Verweerder heeft de restwaarde aan het einde van de functionele levensduur bepaald aan de hand van de Taxatiewijzer. De kengetallen in de Taxatiewijzer zijn echter niet onderbouwd en verweerder heeft op zitting ook geen nadere onderbouwing van de kengetallen gegeven. Verweerder heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat hij terecht is uitgegaan van de kengetallen uit de Taxatiewijzer en dat de gebruikte restwaarden niet te hoog zijn. Daarbij is niet van belang dat de taxateur een gemotiveerde keuze heeft gemaakt binnen de bandbreedte van de kengetallen.
14. Verweerder heeft met het taxatierapport dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde van € 4.990.000,- niet te hoog is. Daaraan doet niet af dat de getaxeerde waarde € 6.760.000,- bedraagt omdat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde lager is dan de beschikte waarde als uitgegaan wordt van de restwaarde die eiseres bepleit.
15. De rechtbank zal daarom beoordelen of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de restwaarde van ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk 0%, 0% en 15% bedraagt. De restwaarde van 0% van ruwbouw en afbouw en 15% van installaties baseert eiseres op de aanname dat de onroerende zaak aan het einde van de functionele levensduur gesloopt zal worden. Daarbij heeft eiseres verwezen naar twee onroerende zaken die aan het einde van gebruiksperiode voor niet meer dan de grondwaarde zijn verkocht. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de voorbeelden die eiseres noemt niet algemeen geldend zijn en zeker niet gebruikt kunnen worden bij het bepalen van de restwaarde van het schoolgebouw. Verweerder is van mening dat het schoolgebouw aan het einde van zijn functionele levensduur nog wel voor een ander doel kan worden aangewend.
16. De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de restwaarde van ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk 0%, 0% en 15% bedraagt. Die waarden zijn niet onderbouwd. Uit de genoemde voorbeelden kan geen conclusie worden getrokken over de restwaarde van schoolgebouwen in het algemeen en ook niet over het schoolgebouw van eiseres in het bijzonder. Eiseres heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat sloop het enige redelijke vooruitzicht is van het schoolgebouw van eiseres aan het einde van de functionele levensduur.
17. Omdat geen van beide partijen aannemelijk heeft gemaakt wat de restwaarde van het schoolgebouw is, zal de rechtbank de restwaarde van ruwbouw, afbouw en installaties schattenderwijs vaststellen op respectievelijk 15%, 10% en 15%. De rechtbank heeft daarbij als uitgangspunt genomen dat ten tijde van de waardepeildatum niet aannemelijk is dat de restwaarde van de ruwbouw en afbouw nihil is omdat goed denkbaar is dat herbestemming kan plaatsvinden.
18. Uitgaande van deze restwaarde stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs vast op € 6.000.000,-. De rechtbank gaat daarbij uit van het door verweerder gemaakte onderscheid tussen het reguliere en het gerenoveerde bouwdeel en de door verweerder gehanteerde levensduur en uitgevoerde correcties. Nu de waarde van de noodlokalen en de glastuinbouwkas tussen partijen niet in geschil is, is de rechtbank bij haar schatting voor deze onderdelen uitgegaan van de berekening van verweerder. Gelet op het voorgaande is de waarde hoger dan de door verweerder beschikte waarde. Verweerder heeft de waarde daarmee niet te hoog vastgesteld.
19. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, voorzitter, en mr. K. de Meulder en
mr. G.C.W. van der Feltz, leden, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.