Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 17/3676
uitspraak van de meervoudige kamer van 1 februari 2019 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. R. van den Berg),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. A. Theunissen).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 mei 2017 (de primaire beschikking) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het pand aan de [straatnaam] [nummeraanduiding] [letteraanduiding 1] en [letteraanduiding 2] in [vestigingsplaats] (hierna: het object) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 512.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2016. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 27 juli 2017 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar tegen de primaire beschikking ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2018. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object betreft een in 1994 gebouwde bedrijfsruimte op het bedrijventerrein [naam] in [stadsdeel] . De totale gebruiksoppervlakte van het object is 1.140 m². Eiseres heeft op 31 oktober 2016 de eigendom van het object in verhuurde staat verworven, gelijktijdig met de eigendom van dertien andere onroerende zaken. Voor deze aankoop is eiseres op 27 oktober 2016 een prijs van in totaal € 17.942.507,- overeengekomen. De huur van het object liep af op 1 januari 2017.
2. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiseres bepleit een waarde van € 416.465,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde van een
onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Als waarde geldt daarbij de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald.
Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatiemethode).
4. De bewijslast voor de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport overgelegd, waarbij de huurwaardekapitalisatiemethode is toegepast. In het taxatierapport wordt het object vergeleken met drie referentieobjecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast heeft verweerder de huurwaarde van het object vergeleken met vijf referentieobjecten.
5.1
De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde van de onroerende zaak het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen verkoopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan anders zijn indien de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. In een dergelijk geval geeft het eigen verkoopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer weer. De rechtbank verwijst hiervoor naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 juli 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:5541.
5.2
De rechtbank overweegt verder dat uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat de verkrijgingsfictie meebrengt dat niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is beoogd. Dat betekent overigens niet dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de waarderingsficties. De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde. De rechtbank verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van
25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982.
6. Eiseres voert aan dat verweerder voor de totstandkoming van de waarde ten onrechte geen gebruik heeft gemaakt van het eigen verkoopcijfer. Volgens eiseres is zij voor het object een prijs van € 460.000,- overeengekomen, als onderdeel van de totale prijs die voor de veertien onroerende zaken is betaald. Ter onderbouwing van dit bedrag heeft eiseres een overzicht overgelegd, waarin per object de aankoopprijs is weergegeven. Eiseres heeft op de zitting verklaard dat het overzicht onderdeel uitmaakt van de akte van levering. Dat het object is gekocht en geleverd samen met andere onroerende zaken, is volgens eiseres niet van invloed op de waarde van het object.
7. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het eigen verkoopcijfer van eiseres niet marktconform is, omdat het object is aangekocht als onderdeel van een meervoudige aankoop van ten minste 14 registergoederen in verschillende gemeenten.
Volgens verweerder is het eigen verkoopcijfer door deze meervoudige aankoop niet betrouwbaar en voldoet de aankoop daarmee niet aan de fictie van artikel 17 van Pro de Wet WOZ. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat daarbij een rol speelt dat het object niet op de gebruikelijke wijze, bijvoorbeeld via Funda, te koop is aangeboden. Bovendien is het volgens verweerder onduidelijk waar eiseres het bedrag van
€ 460.000,- op heeft gebaseerd. Het totale aankoopbedrag van de op 27 oktober 2016 door eiseres aangekochte onroerende goederen wordt door verweerder niet bestreden.
8.1
De rechtbank stelt vast dat partijen van mening verschillen over de betrouwbaarheid van het eigen verkoopcijfer, in verband met de meervoudige aankoop door eiseres. Eiseres heeft op de zitting een toelichting gegeven op het proces van aan- en verkopen van dergelijk beleggingsvastgoed. Eiseres heeft verklaard dat het vastgoed in een beleggingsportefeuille wordt aangeboden aan verschillende professionele partijen. De totaalprijs van de aangekochte objecten wordt uitsluitend bepaald door de som van de prijs die overeen wordt gekomen voor elk individueel object. De beleggingsobjecten worden wel degelijk in de markt te koop aangeboden. Eiseres heeft echter verklaard dat beleggingsobjecten vanwege hun aard en prijs niet te koop worden aangeboden op Funda, maar dat gebruik wordt gemaakt van een gerenommeerde makelaar met een netwerk van potentiële gegadigden. De rechtbank kan deze toelichting van eiseres volgen en acht het aannemelijk dat het object te koop is aangeboden op een wijze die is gericht op een marktconforme verkoop.
8.2
Het enkele gegeven dat het eigen verkoopcijfer voortkomt uit de aankoop van een beleggingsportefeuille acht de rechtbank, anders dan verweerder, niet voldoende om te bestrijden dat sprake is van een marktconforme transactie. Het is immers niet aannemelijk dat een verkoper bereid is om een pand aan een belegger te verkopen, als dat niet een marktconforme prijs zou opleveren. Verweerder heeft deze stelling ook niet verder kunnen onderbouwen. De rechtbank kan verweerder ook niet volgen in zijn verwijzing naar de door hem gebruikte referentieobjecten. De referentieobjecten maken onderdeel uit van de taxatie van verweerder waarbij de referentieobjecten zijn gebruikt om de door verweerder voorgestane waarde te onderbouwen. De beoordeling van de taxatie van verweerder komt echter pas aan de orde wanneer is vastgesteld dat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is. De verwijzing van verweerder naar de waarde van de referentieobjecten past daarom niet bij de beoordeling van de betrouwbaarheid van het eigen verkoopcijfer van eiseres.
8.3
Verweerder heeft geen andere onderbouwing gegeven voor zijn stelling dat het eigen verkoopcijfer van eiseres niet bruikbaar is. Gelet op het voorgaande volgt de rechtbank eiseres in haar stelling dat het eigen verkoopcijfer het meest geschikt is om de waarde van het object vast te stellen. Verweerder heeft daarvan bij de vaststelling van de waarde ten onrechte geen gebruik gemaakt. De beroepsgrond slaagt. Dat heeft tot gevolg dat de rechtbank niet meer toekomt aan de beoordeling van de taxatie van verweerder.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen.
10. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd zal de rechtbank beoordelen of eiseres de door haar bepleite waarde van € 416.465,- aannemelijk heeft gemaakt.
11. Eiseres voert aan dat op het eigen verkoopcijfer een correctie toegepast moet worden, omdat het object in verhuurde staat is gekocht. Volgens eiseres heeft een lopende huurovereenkomst in deze vastgoedmarkt een waardeverhogend effect. Op de zitting heeft zij nog toegelicht dat zij al eerder zicht had op de mogelijke aankoop van het pand en dat zij toen al, vooruitlopend op de daadwerkelijke koopovereenkomst en met het oog op de aflopende huurovereenkomst met succes actie heeft ondernomen om een nieuwe huurder aan te trekken.
12. De rechtbank kan eiseres hierin niet volgen. Op 1 januari 2017 is een nieuwe huurovereenkomst ingegaan. Ten tijde van de aankoop van het object op 27 oktober 2016 was dus nog slechts sprake van een resterende huurovereenkomst van twee maanden. Dat is te kort om een daaruit volgend waardeverhogend effect op de verkoopprijs aannemelijk te achten. Dat eiseres mogelijk al eerder zicht had op het pand en een nieuwe huurder heeft gevonden, heeft zij niet nader onderbouwd. Zij heeft ook niet gesteld dat de verkoper bij het overeenkomen van de verkoopprijs van de nieuwe huurovereenkomst op de hoogte was waardoor de verkoopprijs door de nieuwe huurovereenkomst beïnvloed is. Het verkoopcijfer weerspiegelt dan ook de waarde van het object vrij van huur. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om, zoals eiseres heeft bepleit, op het eigen verkoopcijfer een correctie toe te passen in verband met het risico op leegstand. De waardebepalende invloed van leegstand wordt geacht al verdisconteerd te zijn in de verkoopprijs. De ficties van de Wet WOZ bepalen dat hiervoor geen aparte correctie toegepast hoeft te worden.
13. De rechtbank komt zo tot het oordeel dat eiseres de door haar bepleite waarde ook niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal de waarde van het object daarom in goede justitie vaststellen. Daarbij zal zij uitgaan van het eigen verkoopcijfer. Er is echter geen aanleiding om op dit eigen verkoopcijfer een correctie toe te passen in verband met leegstand of een lopende huurovereenkomst. De waarde van het object wordt daarom in overeenstemming met het eigen verkoopcijfer in goede justitie vastgesteld op € 460.000,-.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres. De rechtbank begroot deze kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 1.872,-. Voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in bezwaar € 508,- (1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, waarde per punt € 254,-, wegingsfactor 1) en voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase € 1.024,- (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 512,-, wegingsfactor 1) en € 340,- voor het namens eiseres ingebrachte taxatierapport (5 uur à € 68,-). Tevens dient verweerder het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- herroept het primaire besluit, verlaagt de WOZ-waarde van het object tot € 460.000,- en
vermindert de onroerendezaakbelasting van eiseres dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.872,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, voorzitter, en mr. J.J. Catsburg en
mr. G.C.W. van der Feltz, leden, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.