ECLI:NL:RBMNE:2019:3056

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 7567039 UV EXPL 19-44 AS/31467

Kort geding vonnis van 17 april 2019

inzake

[eiser ],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiser ] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. P.P. Otte,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding,
de brief van [eiser ] van 28 maart 2019 met producties 6 t/m 8,
de brief van [gedaagde] van 1 april 2019 met producties 1 t/m 3,
de faxberichten van [eiser ] van 2 april 2019 met producties 9 t/m 15,
de mondelinge behandeling van 3 april 2019, waarvan door de griffier aantekening is gehouden,
de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt van [eiser ] met ingang van 1 juli 2018 een woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde) tegen een totale maandelijkse huurprijs van € 435,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Het gehuurde is een driekamerappartement, gelegen op de derde verdieping aan de [adres] . [gedaagde] huurt één kamer aan de voorzijde van dat appartement.

2.2.

In de schriftelijke huurovereenkomst is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:

“Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd van 1 juli 2018 tot 1 maart 2019 (…) Huurder behoudt het recht om na de renovatie werkzaamheden terug te keren in de woning. (…)

Indien in 3.1. een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, dan zal ver huurder het voor eigen gebruik nodig hebben. In afwijking van artikel 19 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (Model ROZ ingeschreven onder nummer 74/2003) van de rechtbank te Utrecht is de opzegtermijn niet korter dan 2 volledige kalander maanden. Verhuurder heeft 2 maanden opzegtermijn. Huurder heeft 1 maand opzegtermijn.

(…)

Huurprijswijziging

5.1

De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 01-11-2019 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd (…).”

2.3.

Vóór het sluiten van de overeenkomst hebben partijen onder meer via WhatsApp met elkaar gecommuniceerd. Op 31 mei 2018 heeft [eiser ] [gedaagde] bericht dat het contract naar zijn e-mail is verstuurd. Daarop heeft [gedaagde] gereageerd:
“Prima contract. Ben het er mee eens hoor.”.Op 23 juni 2018 heeft [gedaagde] het volgende bericht naar [eiser ] verstuurd:
“Jeetje… we hebben hard gewerkt. Hoop wel dat ik nou ook tot na februari nog mag blijven”.

2.4.

Op 31 mei 2018 stuurde [eiser ] nog het volgende e-mailbericht aan [gedaagde] :

“Beste [gedaagde] ,

Door betaling van de eerste maand borg heb jij de ruimte toegewezen op de 3e verdieping.

Ik zal het contract opstellen deze zal tot 1 maart 2019 lopen met een mogelijke verlenging van 1 jaar daarna zal deze steeds verlengd worden.”

2.5.

Bij brief van 27 september 2018 heeft [eiser ] [gedaagde] bericht dat hij de overeenkomst wenst op te zeggen tegen het einde van de overeengekomen looptijd (1 maart 2019). Bij e-mail van 5 december 2018 heeft de gemachtigde van [eiser ] [gedaagde] opnieuw bericht dat de huurovereenkomst op 1 maart 2019 zal eindigen en niet zal worden verlengd. Hij heeft [gedaagde] gevraagd het gehuurde per die datum te verlaten.

2.6.

[gedaagde] heeft op 28 november 2018 het huurteam gemachtigd om namens hem bij de huurcommissie te procederen. Op 12 december 2018 heeft [gedaagde] , dan wel het huurteam namens hem, een verzoek tot toetsing aanvangshuurprijs bij de huurcommissie ingediend.

2.7.

[gedaagde] verblijft nog steeds in het gehuurde.

3.Het geschil

3.1.

[eiser ] vordert bij wijze van voorlopige voorziening – kort samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning, zo nodig met behulp van sterke arm, alsmede betaling van € 435,00 voor het gebruiken van het gehuurde na 28 februari 2019 en vergoeding van de schade aan [eiser ] die ontstaat wegens het niet kunnen uitvoeren van de verbouwwerkzaamheden, een en ander vermeerderd met de wettelijke (handels)rente, en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten.

3.2.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiser ] in de proceskosten en nakosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, nader worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een voorziening zoals door [eiser ] wordt gevorderd, het in hoge mate waarschijnlijk moet zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen.

4.2.

Het gaat in deze procedure om de vraag of de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten is te kwalificeren als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en de huurovereenkomst derhalve van rechtswege op 1 maart 2019 is geëindigd.

4.3.

Sinds 1 juli 2016 (de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015) is het op basis van het gewijzigde artikel 7:271 lid 1 BW mogelijk een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaar of korter (voor zelfstandige woonruimte) en voor vijf jaar of korter (voor onzelfstandige woonruimte) te sluiten. Bij deze kortdurende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd is de huurbescherming van de huurder beperkt. Deze overeenkomsten eindigen conform artikel 7:228 lid 1 BW wanneer de overeengekomen tijd is verstreken zonder dat daartoe een opzegging en een wettelijke opzeggingsgrond is vereist. Wel is vereist dat de verhuurder de huurder op zijn vroegst drie maanden op zijn laatst één maand voor het einde van de overeengekomen termijn schriftelijk informeert over de einddatum. Komt de verhuurder deze verplichting niet na, dan eindigt de huurovereenkomst niet, maar wordt deze na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. Artikel 7:271 lid 1 BW bepaalt voorts dat de huurder de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.

4.4.

[eiser ] stelt zich op het standpunt dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, tot 1 maart 2019, hebben gesloten als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW en verwijst daarbij naar de tekst van de huurovereenkomst en de correspondentie tussen partijen voorafgaand aan de totstandkoming daarvan. [gedaagde] voert daarentegen aan dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn. Volgens hem ging het om een proeftijd en heeft [eiser ] hem voorgehouden dat hij niets te vrezen had. Indien hij steeds de huur volledig en op tijd zou betalen en geen overlast zou veroorzaken, zou de huurovereenkomst worden verlengd. Verder stelt [gedaagde] dat artikel 3.1 en 5.1 van de huurovereenkomst erop wijzen dat het om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gaat. Volgens artikel 3.1. had [gedaagde] het recht om na de renovatiewerkzaamheden terug te keren en artikel 5.1 spreekt over wijziging van huur per 1 november 2019 (6 maanden na het verstrijken van de minimumperiode). Voorts stelt [gedaagde] dat in artikel 3.1 is opgenomen dat de verhuurder gebonden is aan een opzegtermijn van twee maanden, terwijl ingevolge artikel 2:271 lid 1 BW de verhuurder geen opzegverplichting heeft. De eventuele onduidelijkheden in de overeenkomst dienen volgens [gedaagde] voor rekening en risico van [eiser ] te komen en moeten in het voordeel van [gedaagde] , die als consument optreed, worden uitgelegd. Ten slotte stelt [gedaagde] dat het gebruiken van een tijdelijke huurovereenkomst als proefperiode in strijd is met de bedoeling van de Wet doorstroming huurmarkt 2015.

4.5.

Partijen verschillen dus van mening over de uitleg van hetgeen zij zijn overeengekomen. De kantonrechter overweegt als volgt.

4.6.

Bij de uitleg van de overeenkomst geldt dat de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld en of deze een leemte bevat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de akte. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de gebruikte bewoordingen mochten toekennen en op wat zij daaromtrent redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kunnen omstandigheden een rol spelen als de maatschappelijke kringen waartoe partijen behoren en de rechtskennis die van hen verwacht mag worden en de omstandigheid dat partijen al dan niet professioneel opererende professionele partijen zijn. Bij de uitleg zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de redelijkheid en billijkheid meebrengen telkens van beslissende betekenis (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981: AG4158 Ermes/Haviltex, HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427 DSM/Fox en HR 5 april 2013, ECLI:NL: HR:2013:BY8101 Lundiform/Mexx).

4.7.

De kantonrechter slaat bij de uitleg van de huurovereenkomst allereerst acht op tekst van de huurovereenkomst. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat nadrukkelijk en met zoveel woorden dat deze overeenkomst door partijen wordt aangegaan voor
bepaalde tijd, voor de periode van 1 juli 2018 tot 1 maart 2019. Dat duidt er op dat bedoeld is een overeenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan, zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Dat in de tekst van de overeenkomst niet naar artikel 7:271 lid 1 BW wordt verwezen zoals [gedaagde] betoogt, maakt niet dat géén huurovereenkomst in de zin van dat artikel tot stand is gekomen. Bovendien wordt in de huurovereenkomst verder niet gesproken over een onbepaalde tijd, een proefperiode of een minimale duur, zoals [gedaagde] aanvoert. De rest van tekst van artikel 3.1 en artikel 5.1 bieden ook, anders dan [gedaagde] meent, geen aanwijzingen voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur van acht maanden. Belangrijk hierbij is dat in de huurovereenkomst het recht van [gedaagde] om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen
níetworden beperkt. Ook dat duidt op een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. De huurder kan op grond van artikel 7:271 lid 1 jo. lid 5 BW de huurovereenkomst altijd tussentijds opzeggen. Ingevolge artikel 7:271 lid 7 BW mag van deze opzeggingsbevoegdheid van de huurder niet afgeweken worden. Dat [eiser ] voor zichzelf een opzegtermijn heeft bedongen, maakt het voorgaande niet anders. Een dergelijk beding is namelijk op grond van artikel 7:271 lid 7 BW nietig.

4.8.

Het beroep van [gedaagde] op de ‘contra proferentem’-regel gaat ook niet op. Op zichzelf is het juist dat in de huurovereenkomst bepalingen staan die niet van toepassing zijn als de huurovereenkomst eindigt op 1 maart 2019. Gezien de omstandigheden van dit geval, waaronder de onder 2.2, 2.3 en 2.4 genoemde communicatie, moet het echter ook voor [gedaagde] voldoende duidelijk zijn geweest dat de huurovereenkomst in beginsel gold voor een beperkte duur, namelijk tot 1 maart 2019. Het feit dat in de huurovereenkomst staat dat de huurprijs niet kan worden gewijzigd voor 1 november 2019 maakt dit daarom niet anders.

4.9.

Verder blijkt uit de overgelegde WhatsApp- en e-mailcorrespondentie tussen partijen van vóór en bij de totstandkoming van de huurovereenkomst ook niet dat partijen de bedoeling hadden om een overeenkomst voor onbepaalde tijd aan te gaan. In zijn e-mail van 31 mei 2018 heeft [eiser ] uitdrukkelijk verklaard dat de huurovereenkomst tot 1 maart 2019 zou lopen, met de
mogelijkheidtot verlenging. [gedaagde] hoopte, zoals uit zijn WhatsApp-bericht van 23 juni 2016 blijkt, ná februari 2019 nog te kunnen blijven huren. Daarmee is echter niet gezegd dat partijen dat ook overeengekomen zijn. Eerder volgt daaruit dat het [gedaagde] duidelijk was dat de huur in principe eind februari eindigde.

4.10.

Voor zover [gedaagde] verder heeft bedoeld aan te voeren dat het per definitie niet mogelijk is een tijdelijke huurovereenkomst te verlengen (en een huurovereenkomst waarin een dergelijke verlengingsmogelijkheid wordt genoemd dus een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is) volgt de kantonrechter [gedaagde] daarin niet. Allereerst geldt immers dat de wet er in 7:271 lid 1 BW van uitgaat dat een overeenkomst voor bepaalde tijd na afloop van de eerste termijn kan worden voortgezet, als niet tijdig de schriftelijke mededeling over het einde van de huurovereenkomst is verstuurd. Anders gezegd: ook een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst waarin niets is vermeld over een verlengingsmogelijkheid wordt verlengd als geen tijdige mededeling wordt gedaan. Het valt niet in te zien waarom het feit dat partijen over een dergelijke verlenging spreken al maakt dat de huurovereenkomst van het begin af aan heeft te gelden als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (zie ook Rechtbank Limburg 22 november 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:11286).

4.11.

Verder heeft [gedaagde] hierover nog gesteld dat een en ander in strijd met de bedoeling van Wet doorstroming huurmarkt 2015 zou zijn. Ook daarin volgt de kantonrechter [gedaagde] niet. Bij de behandeling van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 hebben Kamerleden hun zorg geuit over de vraag of het gewijzigde artikel 7:271 BW er niet toe zou leiden dat verhuurders alleen nog voor kortere tijd zouden gaan verhuren. Op die zorg is door de minister geantwoord dat niet te verwachten was dat verhuurders alleen nog voor korte tijd aan steeds verschillende huurder zouden gaan verhuren, omdat dat ook met transactie-, bemiddelings- en mutatiekosten gepaard zou gaan. Verder is de zorg geuit dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zou worden gebruikt “
als een soort proeftijd, waarbij zij elke huurovereenkomst voor onbepaalde duur laten voorafgaan door een huurovereenkomst voor bepaalde, korte tijd, en waarbij zij de huurovereenkomst van huurders die hen niet bevallen, bijvoorbeeld omdat zij zich voor een toets van de aanvangshuurprijs tot de huurcommissie hebben gewend en de huurprijs op grond daarvan is verlaagd, niet verlengen.”. De minister heeft daarop geantwoord dat ter voorkoming hiervan voor dit soort huurovereenkomsten de termijn is aangepast waarbinnen de aanvangshuurprijs ter toetsing aan de Huurcommissie kan worden voorgelegd. Volgens de Minister wordt op die manier “
misbruik van deze nieuwe vorm van tijdelijke huur als een standaard-proeftijd voorkomen. De verhuurder kan daarmee dan namelijk niet vermijden dat de huurder zich voor een toets van de aanvangshuurprijs tot de Huurcommissie wendt.”. Naar het oordeel van de kantonrechter valt daaruit wel af te leiden dat er zorgen zijn geuit bij de parlementaire behandeling van dit wetsartikel, maar die zagen meer in het bijzonder op de zorg dat de huurder de mogelijkheid zou worden ontnomen om de aanvangshuurprijs te kunnen laten toetsen. In elk geval is uit de Memorie van Toelichting niet af te leiden dat het enkele feit dat partijen over verlenging gesproken hebben er toe zou moeten leiden dat van meet af aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft bestaan.

4.12.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat voldoende aannemelijk is geworden dat tussen partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot stand is gekomen. Die overeenkomst is per 1 maart 2019 geëindigd, omdat [eiser ] bij aanzegging van het einde de juiste formaliteiten in acht heeft genomen. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen.

4.13.

De door [eiser ] gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 en verder in combinatie met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

4.14.

De gevorderde vergoeding van € 435,00 voor iedere maand of gedeelte van de maand dat [gedaagde] na 28 februari 2019 het gehuurde in gebruik houdt, die door [gedaagde] niet is weersproken, zal worden toegewezen.

4.15.

[eiser ] vordert ook vergoeding van zijn schade die ontstaat wegens het niet kunnen uitvoeren van de verbouwwerkzaamheden omdat [gedaagde] het gehuurde niet op 1 maart 2019 heeft verlaten en de ruimtes niet heeft leeggemaakt. Hoewel [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd tegen deze vordering, komt de vordering niet voor toewijzing in aanmerking. [eiser ] heeft nagelaten zijn vordering te onderbouwen en daarmee niet voldaan aan zijn stelplicht. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.

4.16.

[eiser ] heeft gevorderd dat de overige veroordelingen worden vermeerderd met de wettelijke (handels)rente. Voor wat betreft de vordering tot ontruiming kan deze vordering niet worden toegewezen. Voor wat betreft de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding is onvoldoende duidelijk geworden vanaf wanneer [eiser ] vindt dat [gedaagde] die gebruiksvergoeding verschuldigd is. De vordering tot betaling van wettelijke (handels)rente zal daarom worden afgewezen.

4.17.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser ] worden begroot op:

- dagvaarding € 99,01

- griffierecht € 81,00

- salaris gemachtigde €
360,00(2 punten x tarief € 180,00)

Totaal € 540,01

4.18.

De nakosten, waarvan [eiser ] betaling vordert, zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot

5.De beslissing

De kantonrechter:

geeft de volgende onmiddellijke voorziening:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde staande en gelegen aan de [adres] , appartement voor, met al zich daarin bevindende personen en (roerende) zaken, voor zover deze niet het eigendom van [eiser ] zijn, binnen drie dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser ] te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan [eiser ] € 435,00 voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 28 februari 2019 en de daadwerkelijke ontruiming;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de eisende partij, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 540,01, waarin begrepen € 360,00 aan salaris gemachtigde;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser ] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 90,00 aan salaris gemachtigde;

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 april 2019.