ECLI:NL:RBMNE:2018:3680

• Datum uitspraak: 8 augustus 2018
• Publicatiedatum: 2 augustus 2018
• Zaaknummer: 6503733
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.M. Leijten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bemiddelingsovereenkomst huurwoning en de vraag of sprake is van het dienen van twee heren

In deze zaak, die werd behandeld door de Rechtbank Midden-Nederland, stond de vraag centraal of er sprake was van een bemiddelingsovereenkomst tussen de eiser en de gedaagde makelaar, en of de gedaagde twee heren heeft gediend in de zin van artikel 7:417 lid 4 BW. De eiser, vertegenwoordigd door mr. D. Zonnebeld, had bemiddelingskosten betaald aan de gedaagde, een makelaarskantoor, maar vorderde deze kosten terug op de grond van onverschuldigde betaling. De gedaagde, vertegenwoordigd door mr. E.M. de Bie, betwistte de vordering en stelde dat er wel degelijk een bemiddelingsovereenkomst was gesloten.

De kantonrechter oordeelde dat de tekst van de door de eiser getekende overeenkomst geen misverstand toeliet over het bestaan van een bemiddelingsovereenkomst. De kern van het geschil was of de gedaagde twee heren had gediend. De kantonrechter concludeerde dat de gedaagde, door de wijze van handelen en de omstandigheden van de zaak, ook als lasthebber van de verhuurder had opgetreden. Dit leidde tot de conclusie dat de gedaagde geen recht had op de bemiddelingskosten, omdat zij in strijd met artikel 7:417 BW had gehandeld. De kantonrechter wees de vordering van de eiser toe en veroordeelde de gedaagde tot terugbetaling van de bemiddelingskosten van € 1.270,50, vermeerderd met wettelijke rente.

De rechter oordeelde verder dat de gedaagde in de proceskosten werd veroordeeld, en dat de overige vorderingen van de eiser, zoals buitengerechtelijke kosten, werden afgewezen. Het vonnis werd uitgesproken op 8 augustus 2018.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Utrecht

Vonnis van 8 augustus 2018

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 6503733 / UC EXPL 17-15169 van

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser, hierna ook te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. D. Zonnebeld,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V. ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. E.M. de Bie.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding,
• de conclusie van antwoord,
• de conclusie van repliek,
• de conclusie van dupliek,
• de antwoordakte aan de zijde van [eiser] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] is een makelaarskantoor dat zich bezighoudt met de verhuur van woningen. Bij haar werkzaamheden maakt zij (onder andere) gebruik van de website van Pararius (www.pararius.nl). Op deze website kunnen advertenties voor beschikbare huurwoningen worden geplaatst. Via de advertenties kunnen woningzoekenden een bezichtiging aanvragen.

2.2.

Op de website van Pararius is een advertentie geplaatst voor een huurwoning aan de [adres 1] te [woonplaats] . Op 15 maart 2016 heeft [eiser] via deze advertentie een bezichtiging aangevraagd. Deze aanvraag is door Pararius doorgestuurd aan [gedaagde] .

2.3.

[gedaagde] heeft dezelfde dag (15 maart 2016) contact opgenomen met [eiser] en medegedeeld dat de woning aan de [adres 1] al verhuurd was, maar dat zij op de hoogte is van een (andere) beschikbare woning. Partijen hebben dezelfde dag nog een overeenkomst getekend getiteld: ‘Bemiddelingsovereenkomst – Huurder’. In deze overeenkomst is opgenomen dat [gedaagde] op zoek gaat naar een huurwoning voor [eiser] en dat zij bij succesvolle bemiddeling bemiddelingskosten (courtage) in rekening mag brengen.

2.4.

[eiser] heeft vervolgens een huurwoning aan de [adres 2] met (een medewerker van) [gedaagde] bezichtigd en op 31 maart 2015 heeft hij een huurovereenkomst ondertekend ter zake van deze woning. Deze huurovereenkomst is opgesteld door [gedaagde] . In artikel 10 van huurovereenkomst is een lijst opgenomen met verplichtingen van de huurder, verboden voor de huurder (al dan niet met een boetebepaling), en kosten die voor rekening van de huurder komen. Tot slot zijn huisregels van de verhuurder in de huurovereenkomst opgenomen.

2.5.

Zowel de woning aan de [adres 1] als de woning aan de [adres 2] wordt verhuurd door [A] (hierna: de verhuurder).

2.6.

Na ondertekening van de huurovereenkomst heeft [eiser] een waarborgsom, de eerste maand huur en een bemiddelingsvergoeding van € 1.270,50 aan [gedaagde] betaald. [gedaagde] heeft de huur en waarborgsom vervolgens doorbetaald aan de verhuurder.

2.7.

Bij brief van 21 oktober 2016 heeft de gemachtigde van [eiser] de bemiddelingskosten van [gedaagde] teruggevorderd vanwege ‘onverschuldigde betaling’. Ondanks sommatie heeft [gedaagde] deze kosten niet terugbetaald.

2.8.

De verhuurder heeft bij schriftelijke verklaring gedateerd op 16 mei 2018 – voor zover van belang – verklaard dat hij geen enkele overeenkomst met [gedaagde] heeft en ook nooit een vergoeding aan [gedaagde] heeft betaald.

3. Het geschil

3.1.

De kantonrechter begrijpt dat [eiser] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis het volgende vordert:

primair een verklaring voor recht dat tussen partijen geen bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen,
subsidiair een verklaring voor recht dat [gedaagde] geen recht heeft op loon van [eiser] ter zake van de bemiddelingsovereenkomst, en
meer subsidiair een verklaring voor recht dat het tussen partijen gesloten beding ter zake van de bemiddelingsvergoeding een nietig beding betreft in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW;

[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.270,50 aan [eiser] , althans een in redelijkheid te bepalen bedrag, vermeerderd met rente, buitengerechtelijke kosten en de proceskosten, waaronder de nakosten en de rente over de proceskosten.

3.2.

De kantonrechter begrijpt dat [eiser] het volgende aan zijn vordering ten grondslag legt. Tussen partijen is geen bemiddelingsovereenkomst gesloten en dat betekent dat de grondslag voor de bemiddelingsvergoeding ontbreekt. Indien wel een bemiddelingsovereenkomst is gesloten, heeft [gedaagde] twee heren gediend als bedoeld in artikel 7:417 BW en bijgevolg heeft zij geen recht op loon. Verder stelt [eiser] dat [gedaagde] een eigen belang had bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 7:418 BW had [gedaagde] dit eigen belang aan [eiser] moeten meedelen, bij gebreke waarvan [gedaagde] geen recht heeft op loon. Gelet op artikel 7:417 BW en/of 7:418 BW heeft [eiser] de bemiddelingskosten dus onverschuldigd aan [gedaagde] betaald. Indien wel sprake zou zijn van een loonaanspraak, stelt [eiser] dat de bepaling met betrekking tot de bemiddelingsvergoeding kwalificeert als een beding waardoor ten behoeve van [gedaagde] een niet redelijk voordeel is overeengekomen, dat op grond van artikel 7:264 BW nietig is.

3.3.

[gedaagde] voert aan dat zij wel degelijk een bemiddelingsovereenkomst met [eiser] heeft gesloten, maar zij betwist twee heren te hebben gediend. [eiser] heeft [gedaagde] benaderd voor een huurwoning die al was verhuurd en vervolgens heeft [gedaagde] gezocht naar een andere woning en dat is haar ook gelukt. [gedaagde] heeft niet opgetreden voor de verhuurder, zodat artikel 7:417 BW niet van toepassing is. [gedaagde] heeft evenmin een eigen belang gehad, althans dit eigen belang was bekend bij [eiser] . Tot slot is geen sprake van een onredelijk voordeel omdat [gedaagde] een aanzienlijke tegenprestatie heeft verricht.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter gaat voorbij aan het standpunt van [eiser] dat partijen geen bemiddelingsovereenkomst hebben gesloten. De tekst van de door hem getekende overeenkomst laat daarover geen misverstand bestaan en [eiser] heeft niet betwist dat hij bekend was met de inhoud daarvan. De primair gevorderde verklaring voor recht wordt dan ook afgewezen.

4.2.

Dat betekent dat de kern van het geschil is of [gedaagde] twee heren heeft gediend, zoals bedoeld in artikel 7:417 BW. Uit artikel 7:417 lid 4 BW volgt dat wanneer een bemiddelaar zowel als lasthebber van de huurder (consument) als van de verhuurder optreedt ter zake van de (ver)huur van een zelfstandige woning, hij geen recht heeft op loon van de huurder. Indien een tussenpersoon een huurwoning met goedkeuring van de verhuurder online aanbiedt, geldt in beginsel het rechtsvermoeden dat deze tussenpersoon ook voor de verhuurder optreedt (HR 16 oktober 2015 ECLI:NL:HR:2015:3099).

Heeft [gedaagde] twee heren gediend?

4.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] een consument is en dat de woning aan de [adres 2] te [woonplaats] een zelfstandige woning betreft. Dat betekent dat artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing is op de bemiddelingsovereenkomst via de schakelbepaling van artikel 7:427 BW. [eiser] heeft gesteld dat [gedaagde] zowel voor hem als voor de verhuurder heeft opgetreden ter zake van het sluiten van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft deze stelling betwist. De kantonrechter overweegt als volgt.

4.4.

Tussen partijen is in geschil of het rechtsvermoeden als geformuleerd onder 4.2. van toepassing is. De kantonrechter oordeelt dat deze vraag echter onbeantwoord kan blijven. Immers, ook indien het rechtsvermoeden niet van toepassing is, kan uit andere feiten en omstandigheden afgeleid worden dat de tussenpersoon ( [gedaagde] ) ook als lasthebber heeft opgetreden van de verhuurder. Daarvan is in dit geval sprake.

4.5.

[gedaagde] en de verhuurder zijn geen onbekenden van elkaar. [gedaagde] heeft erkend dat zij vaker huurders in de woningen van deze verhuurder plaatst en verder is niet in geschil dat deze verhuurder ook de eigenaar is van de [adres 1] en juist déze woning door [gedaagde] op Pararius werd aangeboden, waardoor [eiser] met [gedaagde] in contact kwam (terwijl die woning feitelijk al was verhuurd). [gedaagde] heeft toen de contactgegevens van de verhuurder niet aan [eiser] verstrekt, zodat zij hem feitelijk heeft afgeschermd van de verhuurder. Onbetwist is verder dat [eiser] de woning aan de [adres 2] heeft bezichtigd met een medewerker van [gedaagde] . Vervolgens heeft [gedaagde] een huurovereenkomst opgesteld en deze aan [eiser] aangeboden. In deze huurovereenkomst heeft [gedaagde] de huisregels van de verhuurder opgenomen en diverse – voor de huurder – nadelige bepalingen (zoals verplichtingen en verboden, al dan niet met een boetebeding). Daarna heeft [gedaagde] van [eiser] de eerste maand huur en de waarborgsom geïncasseerd en deze bedragen aan de verhuurder doorbetaald. Dergelijke werkzaamheden vallen binnen het domein van de verhuurder en zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt dan ook niet in te zien waarom [gedaagde] deze werkzaamheden zou verrichten als zij niet (ook) als lasthebber van de verhuurder zou hebben opgetreden (zie soortgelijk: rechtbank Gelderland, 6 september 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:4569 r.o. 4.5. en rechtbank Midden-Nederland 17 mei 2018 ECLI:NL:RBMNE:2017:2380 r.o. 4.4.). Dat [gedaagde] de coördinatie van correcte betaling op zich nam, zoals door haar is aangevoerd, maakt het voorgaande niet anders. Sterker nog, [gedaagde] heeft in de bemiddelingsovereenkomst contractueel bepaald dat [eiser] de woning niet mag betrekken voordat hij de huur en borg heeft betaald, wat redelijkerwijs alleen het belang van de verhuurder dient. De kantonrechter oordeelt dat uit al deze omstandigheden tezamen moet worden afgeleid dat [gedaagde] een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder heeft gesloten, op grond waarvan zij in diens opdracht de voornoemde werkzaamheden heeft verricht.

4.6.

In het licht van het voorgaande kan in het midden blijven (i) of de woning aan de [adres 2] (ook) door [gedaagde] op haar website is aangeboden, (ii) of deze woning op 15 maart 2016 al onderdeel uitmaakte van haar woningbestand, en (iii) of [gedaagde] niet door de verhuurder, maar door de vorige bewoner was getipt over het vrijkomen van de woning. Ook indien het standpunt van [gedaagde] hierin wordt gevolgd – en het rechtsvermoeden als omschreven onder 4.2. dus niet van toepassing is – laat dat onverlet dat uit de overige feiten en omstandigheden afgeleid moet worden dat zij daarna alsnog als lasthebber van de verhuurder heeft opgetreden.

4.7.

Tot slot gaat de kantonrechter voorbij aan de verklaring van de verhuurder dat geen sprake is van een overeenkomst tussen hem en [gedaagde] . Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, betreft dit slechts de mening van de verhuurder, terwijl uit de feiten en omstandigheden blijkt dat tussen de verhuurder en [gedaagde] wel een bemiddelingsovereenkomst is gesloten. Daarbij komt dat een specifieke opdracht vanuit de verhuurder niet nodig is om een bemiddelingsovereenkomst tot stand te laten komen. Dat de verhuurder [gedaagde] niet heeft betaald, zoals hij heeft verklaard, is verder niet relevant voor het bestaan/ontstaan van een bemiddelingsovereenkomst (zie Hoge Raad 16 oktober 2015 ECLI:NL:HR:2015:3099 r.o. 4.4.4.).

4.8.

De kantonrechter komt tot de conclusie dat [gedaagde] twee heren heeft gediend en zij daarom op grond van artikel 7:427 BW in verbinding met artikel 7:417 lid 4 BW geen recht heeft op loon (bemiddelingskosten) van [eiser] . Dat betekent dat [eiser] de bemiddelingsvergoeding onverschuldigd aan [gedaagde] heeft betaald. Bijgevolg zal de kantonrechter de subsidiair gevorderde verklaring voor recht toewijzen en [gedaagde] verplichten om de betaalde bemiddelingskosten van € 1.270,50 terug te betalen. De verklaring voor recht wordt echter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat een dergelijke verklaring zich daartoe niet leent.

4.9.

Gelet op het voorgaande kunnen de overige stellingen van [eiser] onbesproken blijven.

Overige vorderingen

4.10.

[eiser] heeft de wettelijke rente gevorderd over de gevorderde hoofdsom vanaf 1 november 2016. Bij gebreke van een afzonderlijk betwisting wordt deze vordering als op de wet gegrond toegewezen.

4.11.

[eiser] heeft verder de buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De onderhavige vordering heeft echter geen betrekking op één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. De kantonrechter zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal, waarin voor een geval als dit is aangesloten bij het Rapport Voorwerk II. Dat betekent dat wil er sprake zijn van afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking komende kosten, het zal moeten gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een - niet aanvaard - schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op de gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Gelet op de hiervoor weergegeven maatstaf en aangezien [eiser] niet heeft gesteld dat de door hem verrichte incassowerkzaamheden meer hebben omvat dan het versturen van een herhaaldelijke aanmaning, wijst de kantonrechter deze vordering af.

4.12.

[gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten, waaronder de nakosten, worden veroordeeld. De nakosten die [eiser] heeft gevorderd zijn echter te hoog en de kantonrechter wijst deze toe conform het besluit van het LOVCK van 26 september 2012. Voor de akte uitlating producties worden geen punten toegekend. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

• dagvaarding € 103,10
• griffierechten 223,00
• salaris gemachtigde

Totaal € 626,10

4.13.

De gevorderde rente over de proceskosten wordt toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde] geen recht heeft op loon van [eiser] ter zake van de bemiddelingsovereenkomst;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een bedrag te betalen van € 1.270,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2016 tot de dag van betaling;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op € 626,10, waaronder € 300,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van [eiser] begroot op € 75,00 aan salaris gemachtigde indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met de explootkosten indien na aanschrijving betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden;

5.5.

verklaart het onder 5.2. tot en met 5.4. bepaalde uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het anders of meer gevorderde af .

Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. Leijten en in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2018.