ECLI:NL:RBMNE:2017:2257

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/390870 / HL ZA 15-117

Vonnis van 26 april 2017

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. D.H.J. Hooreman te Amsterdam,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 1] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. A.T. Eisenmann te Amstelveen,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 2] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. A.D. van Koningsveld te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden gezamenlijk [gedaagde sub 1] c.s. genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 16 februari 2015;
de akte van de zijde van [eiseres] van 29 april 2015 met producties 1 tot en met 18;
de conclusie van antwoord van de zijde van [gedaagde sub 2] van 30 september 2015 met producties 1 tot en met 34;
de conclusie van antwoord van de zijde van [gedaagde sub 1] van 30 september 2015;
de conclusie van repliek tevens vermeerdering van eis van [eiseres] van 18 november 2015, met producties 19 tot en met 27;
de conclusie van dupliek tevens antwoordakte eiswijziging van 30 december 2015 van de zijde van [gedaagde sub 2] met producties 35 tot en met 41 en vervangende productie 23;
de conclusie van dupliek tevens antwoordakte eiswijziging van 13 januari 2016 van de zijde van [gedaagde sub 1] met producties 1 tot en met 4;
de akte uitlaten producties van de zijde van [eiseres] van 27 januari 2016;
de akte houdende productie van de zijde van [gedaagde sub 1] van 11 mei 2016 met productie 5;
de brief van de zijde van [gedaagde sub 2] van 12 mei 2016 met productie 42;
de akte van de zijde van [eiseres] gedateerd 19 mei 2015 met producties 28 tot en
de pleitnota van [eiseres] van 19 mei 2016;
de pleitnota van [gedaagde sub 2] van 19 mei 2016;
de pleitnota van [gedaagde sub 1] van 19 mei 2016;
het verkort proces-verbaal van zitting gehouden op 19 mei 2016 alsmede de reactie daarop van de zijde van [eiseres] per brief van 11 juli 2016.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde sub 2] is een financiële holding. Bestuurders van [gedaagde sub 2] zijn de heer [A] (hierna: [A] ) en zijn vader, de heer [B] (hierna: [B] ). Aandeelhouders zijn [C] (hierna: [C] ) en [D] (hierna: [D] ).

2.2.

[gedaagde sub 1] is een financiële holding. De heer [E] (hierna: [E] ) is bestuurder en enig aandeelhouder. In de periode van november 2013 tot 19 november 2014 was [E] samen met [A] bestuurder van [gedaagde sub 1] . [A] was alleen en zelfstandig bevoegd om beslissingen te nemen ten behoeve van [gedaagde sub 1] . Sinds 19 november 2015 is [E] enig bestuurder van [gedaagde sub 1] .

2.3.

Zowel [gedaagde sub 2] als [gedaagde sub 1] zijn trustklanten van [bedrijfsnaam 1] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 1] ). Bestuurders van [bedrijfsnaam 1] zijn [A] en de echtgenote van zijn vader, mevrouw
[F] (hierna: [F] ). [F] is tevens enig bestuurder van [bedrijfsnaam 2] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 2] ), welke vennootschap zich bezig houdt met de bemiddeling bij de aan- en verkoop en de (ver)huur van onroerend goed alsook met het beheer daarvan. [bedrijfsnaam 2] is onderdeel van de dienstverlening van [bedrijfsnaam 1] .

2.4.

Tot de trustgroep behoort verder nog [bedrijfsnaam 3] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 3] ). [bedrijfsnaam 3] verzorgt de administratie voor de trustklanten.

2.5.

[bedrijfsnaam 4] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 4] ) is opgericht op 15 augustus 2013 door [gedaagde sub 2] . Tot 24 december 2014 was [B] haar enig bestuurder.

2.6.

Op 29 augustus 2013 heeft [bedrijfsnaam 4] een perceel grond inclusief opstallen dat tussen partijen bekend is als de High en Low rise buildings ‘ […] ’ aan de [adres] in [vestigingsplaats] (hierna: het [naam gebouw] ) van [bedrijfsnaam 5] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 5] ) gekocht.

2.7.

Als verkopend makelaar trad namens [bedrijfsnaam 5] op [bedrijfsnaam 6] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 6] ), welke vennootschap tevens beheerder van het [naam gebouw] was.

2.8.

Sinds 3 november 2013 hielden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ieder 50% van de aandelen in het kapitaal van [bedrijfsnaam 4] . Daarvoor was enkel [gedaagde sub 2] aandeelhouder. Op 7 november 2013 is het [naam gebouw] aan [bedrijfsnaam 4] geleverd. Dit was het enige activum van [bedrijfsnaam 4] .

2.9.

Na de aankoop van het [naam gebouw] heeft [bedrijfsnaam 4] [bedrijfsnaam 2] en [bedrijfsnaam 7] (hierna: [bedrijfsnaam 7] ) opdracht gegeven om het [naam gebouw] te verkopen dan wel te verhuren. Verder is [bedrijfsnaam 2] aangesteld om per 30 juni 2014 [bedrijfsnaam 6] op te volgen als beheerder van het [naam gebouw] .

2.10.

[eiseres] is een financiële holding. De heer [G] (hierna: [G] ) is aandeelhouder en bestuurder van [eiseres] . [eiseres] is 100% aandeelhouder van onder meer [bedrijfsnaam 8] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 8] ). De heer [H] (hierna: [H] ) is bestuurder van [bedrijfsnaam 8] , de heer [I] (hierna: [I] ) is financieel directeur van [bedrijfsnaam 8] .

2.11.

Bij e-mail van 11 november 2013 heeft de heer [J] (hierna: [J] ), werkzaam bij [bedrijfsnaam 7] , het eerste contact gelegd met [G] met betrekking tot de verkoop van de ‘low rise’ van het [naam gebouw] (een zogenaamde stenen-deal) voor het hierin vestigen van een hotel.

2.12.

Per 30 juni 2014 zijn de onderhandelingen aangevangen met een eerste bespreking. Hierbij werd gesproken over de verkoop van de ‘low rise’ alsook over de mogelijkheid om de conferentiezalen, het restaurant en enkele openbare ruimten die zich in de ‘high rise’ bevinden te huren. Daarnaast is gesproken over een koopoptie voor [eiseres] van de ‘high rise’. Bij dit gesprek waren aanwezig: [B] (namens [bedrijfsnaam 4] ), [D] (namens de aandeelhouders van [bedrijfsnaam 4] ), [J] (namens [bedrijfsnaam 7] ), [F] (namens [bedrijfsnaam 2] ) van de zijde van de verkoper en [G] ( [eiseres] ) van de zijde van de koper. Voorafgaand aan deze bespreking heeft [J] een usb-stick aan [G] ter hand gesteld met daarop stukken met betrekking tot het [naam gebouw] .

2.13.

Op 23 juli 2014 is tussen [bedrijfsnaam 4] als ‘seller’ en [eiseres] als ‘buyer’ een Letter of Intent (hierna: de intentieverklaring) overeengekomen (productie 8 [gedaagde sub 2] ). [B] heeft getekend namens [gedaagde sub 2] en [G] namens [eiseres] . In de intentieverklaring is, onder meer, het volgende bepaald:

“(…)Property:Low rise buildings known as part of “ […] ” situated at [adres] in [vestigingsplaats] with on-site parking facilities.(…)Purchase Price:€ 5,000,000.= (…).Right of first refusal:Buyer has a right of first refusal per 1st December 2017 on the high rise building (…).The fixed purchase price for the high rise building is € 10,500,000.= (…)

Date of Transfer:Ultimately 4 weeks after the zoning to hotel use is unconditional or on December 31st, 2014 but only in case that at that moment the hotel zoning is unconditional.(…)

Due Diligence:Seller already provided all relevant documents to Buyer. These documents contain amongst others technical information (technical installations, guarantees, environmental reports, area plans, fire regulations, user permits etc.), legal information (lease agreements, allonges, correspondence with municipality, etc.) and financial information (rent invoices, index invoices, service charge overviews, maintenance contracts, arrears, etc.). The documents provided contain the relevant information reasonably expected to be communicated to the Buyer. This does not relate to information about facts and circumstances that are known by the Buyer and/or could have been known by the Buyers based on Buyers own investigation in the public land registry and/ or other public registries and/or generally available information. The documents provided are solely intended to provide the Buyer with relevant information in order to enable the Buyer to carry out its own investigation/ due diligence.(…)Conditions Buyer:Due Diligence

Buyer and its advisors will have the right to carry out a full due diligence on the property and the leases. Buyer has time until the end of September 2014 for this investigation.

Zoning

To both this letter of intent as well as the sale and purchase agreement applies the resolutive condition (“ontbindende voorwaarde”) that the zoning plan will allow a hotel use in the low rise building. The costs that the Municipality will charge to Seller in relation to an “Anterieure Overeenkomst” will be for the account of Seller.Use of common areas and facilities

Buyer would like to discuss with […] , and/or with other main tenants, the (shared) use of some areas in the high rise building and the outcome of that discussion has to be convenient for Buyer. This discussion will take place before the end of the due diligence period. Seller will assist Buyer in the meetings with […] . If the result of the discussions with […] and/or the other tenants are not convenient for Buyer, Buyer has the right to cancel the transaction before the end of the due diligence period.(…)”

2.14.

Per e-mail van 28 juli 2014 heeft [J] aan [H] een zogenaamde ‘we-transfer-link’ toegestuurd. Deze link leidde naar een digitale dataroom waar kennis kon worden genomen van informatie met betrekking tot het [naam gebouw] .

2.15.

Op 31 juli 2014 vond een bespreking plaats waarbij aanwezig waren [F] en [H] .

2.16.

Op 19 augustus 2014 heeft een door [F] geregelde bespreking plaatsgevonden tussen [H] en [bedrijfsnaam 9] , een huurder van een deel van de ‘high rise’ in het [naam gebouw] .

2.17.

Per e-mail van 27 augustus 2014 (productie 21 [gedaagde sub 2] ) heeft [H] aan [K] , [J] , [B] , [G] , [F] en enkele andere betrokkenen onder meer het volgende bericht:
“(…) Today we finalized the technical Due Diligence and next step will be a space program low rise for the Hotel program and the Feasability to do something in the high rise with the architect.(…).”

2.18.

Begin oktober 2014 heeft [G] [bedrijfsnaam 4] bericht dat [eiseres] niet enkel de low rise wilde kopen, maar het gehele [naam gebouw] . In een bespreking is toen besproken dat het daarom de voorkeur zou hebben om een aandelendeal te doen in plaats van een ‘stenen deal’ zoals partijen dat tot dit moment hadden beoogd.

2.19.

[eiseres] heeft begin november 2014 een bedrag van € 4.000.000,= gestort op de derdenrekening van notariskantoor [naam notariskantoor] te [vestigingsplaats] (hierna: de notaris) die de aandelenoverdracht zou begeleiden. Met dit bedrag kon [bedrijfsnaam 4] de kortlopende bankfinanciering aflossen die zij had afgesloten bij The United Bank in het kader van de aankoop van het [naam gebouw] in 2013.

2.20.

Per e-mail van 4 november 2014 heeft [B] aan [I] de balans en toelichting per 31 oktober 2014 van [bedrijfsnaam 4] toegezonden (productie 23 [gedaagde sub 2] ). In deze e-mail heeft [B] [I] voorts uitgenodigd de onderliggende stukken van de balans te komen controleren op kantoor.

2.21.

Op 4 november 2014 is het huurdersoverzicht per 31 oktober 2014 aan de notaris en aan de advocaat van [eiseres] toegezonden.

2.22.

Op 5 november 2014 heeft [I] samen met de registeraccountant die de cijfers had samengesteld, [L] (hierna: [L] , werkzaam bij [bedrijfsnaam 3] ) en [M] (eveneens werkzaam bij [bedrijfsnaam 3] ) de onderliggende stukken van de balans en de jaarrekening 2013 van [bedrijfsnaam 4] doorgenomen. Hierbij werd overeengekomen dat een deel van de door [eiseres] te betalen koopprijs (€ 250.000,=) tot 1 juli 2015 in depot zou worden gehouden, zodat hieruit later eventuele balansverschillen van meer dan € 25.000,= zouden kunnen worden vergoed. De opdracht aan de notaris om dit bedrag in depot te houden is door [B] namens alle partijen gegeven op 22 december 2014 (productie 36 [gedaagde sub 2] ).

2.23.

Op 5 november 2014 zijn partijen een share purchase agreement (hierna: de koopovereenkomst) aangegaan betreffende alle aandelen in [bedrijfsnaam 4] (productie 2 [eiseres] ). [G] tekende de koopovereenkomst namens [eiseres] en [B] – die gevolmachtigd was door [A] – namens [gedaagde sub 1] c.s. Met de koopovereenkomst verkocht [gedaagde sub 1] c.s. haar aandelen voor € 8.150.031,= aan [eiseres] . In de koopovereenkomst is, onder meer, het volgende overeengekomen:

“Guarantees/ Due Diligence

A. Sellers provided all relevant documents to Buyer. These documents contain amongst others technical information (technical installations, guarantees, environmental reports, area plans, fire regulations, user permits etc.), legal information (lease agreements, allonges, correspondence with municipality, etc.) and financial information (rent invoices, index invoices, service charge overviews, maintenance contracts, arrears, etc.).The documents provided contain the relevant information reasonably expected to be communicated to the Buyer and the Sellers guarantee that all these documents provided are true and give a correct view of the position of [bedrijfsnaam 4] B.V..

(…)

G. Sellers guarantee that [bedrijfsnaam 4] B.V. has no tax issues pending or expecting or other problems which may lead to any financial issue.

I. Sellers provided all relevant documents to Buyer and Buyer received time to study all documents and to ask advisors to give their opinion. These documents contain amongst others technical information (technical installations, guarantees, environmental reports, area plans, fire regulations, user permits etc.), legal information (lease agreements, allonges, correspondence with municipality, etc.) and financial information (rent invoices, index invoices, service charge overviews, maintenance contracts, arrears, etc.). The documents provided contain the relevant information reasonably expected to be communicated to the Buyer. This does not relate to information about facts and circumstances that are known by the Buyer and/or could have been known by the Buyer based on Buyers own investigation in the public land registry and/ or other public registries and/ or generally available information. The documents provided are solely intended to provide the Buyer with relevant information in order to enable the Buyer to carry out its own investigation/ due diligence.

(…)Miscellaneous

Buyer has been investigated the balance sheet and the profit and loss account of [bedrijfsnaam 4] B.V. per the 31st of October 2014 (Annex attached) and the aforementioned consideration and the purchase price has been based on those figures.”

2.24.

Per e-mail van 11 december 2014 (productie 28 [gedaagde sub 2] ) heeft [L] aan
[I] , op diens verzoek, Allonge I – behorende bij de huurovereenkomst met […] toegezonden alsmede Annex 6 bij de koopovereenkomst met [bedrijfsnaam 5] , zijnde het grondonderzoek van [naam adviesbureau] B.V (hierna: [naam adviesbureau] ).

2.25.

Per e-mail van 12 december 2014 (productie 29 [gedaagde sub 2] ) heeft [I] aan [B] onder meer het volgende medegedeeld:
“1. Ik ben in de stukken tegengekomen dat bij overdracht van het perceel van [bedrijfsnaam 5] naar[gedaagde sub 2] 2 vastgelegd is dat de ondergrond vervuild was. Aan ons is niet meegedeeld dat de grond nu nog steeds vervuild is, wat inhoudt dat er een grondsanering heeft plaatsgevonden?

(…)

2. Ik ben in de allonges van […] tegengekomen dat er een verplichting met […] is aangegaan om bepaalde renovatiewerkzaamheden te laten uitvoeren en vergoeden tot een bedrag van € 889.000 excl. BTW. (…) Aan ons was niet eerder een kopie van deze allonges ter beschikking gesteld noch was ons meegedeeld dat deze verplichting bestond of nog bestaat en ook staat hij niet in de balans en de vraag is hoe wij hier mee omgaan bij de afrekening?(…)”

2.26.

Per e-mail van 16 december 2014 (productie 31 [gedaagde sub 2] ) heeft [I] aan [B] bericht dat de vervuiling van de grond en de renovatieverplichting jegens […] moet leiden tot een korting van € 1.500.000,= op de koopprijs.

2.27.

In zijn e-mail van 17 december 2014 (productie 33 [gedaagde sub 2] ) schrijft [I] aan [B] onder meer:
“(…)Wij stellen voor om de transactie vandaag niet in gevaar te brengen en de notarissen als volgt te informeren:(…)2. Overmaken naar een Escrow-account € 2.000.000, voor de afwikkeling van balansverschillen, claims van aandeelhouders en andere belanghebbenden en investeringsclaims van […] , verontreinigde grond etc.(…)”

2.28.

Er is geen korting op de aandelenprijs gegeven en er is geen € 2.000.000,= in depot op een escrow-rekening gehouden. Voor het aandelenkapitaal is betaald conform de door [B] en [I] gecalculeerde eindafrekening, waarop de korting niet voorkwam.

2.29.

Op 24 december 2014 is het aandelenkapitaal van [bedrijfsnaam 4] geleverd aan [eiseres] .

2.30.

Na daartoe op 30 januari 2015 verkregen verlof van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft [eiseres] op 2 februari 2015 conservatoir beslag gelegd voor een bedrag van € 1.725.678,= op het door de notaris - in verband met een geschil tussen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] - in depot gehouden gedeelte van de koopprijs voor de aandelen in [bedrijfsnaam 4] (producties 16 en 17 [eiseres] ).

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] B.V. vordert – na vermeerdering van eis – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] door [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst van 5 november 2014 geen informatie te verstrekken over de bij [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] bekende verplichtingen van [bedrijfsnaam 4] aan haar huurder [bedrijfsnaam 9] B.V. om met een totaalbedrag van € 1.093.790,= bij te dragen aan de renovatie door [bedrijfsnaam 9] B.V. van de door [bedrijfsnaam 9] B.V. van [bedrijfsnaam 4] gehuurde kantoorruimte, toerekenbaar tekort zijn geschoten in hun informatieverplichtingen uit hoofde van de Koopovereenkomst tussen partijen conform garantie A, 2e alinea, G. en/of I. van de Koopovereenkomst tussen partijen;

II . te bepalen dat [eiseres] ten gevolge van het toerekenbaar tekort schieten door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] in hun (informatie)verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst tussen [eiseres] als bedoeld onder A, 2e alinea en/of G. en/of I. voor een bedrag van
€ 1.093.790,= schade lijdt en dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] (ieder hoofdelijk) gehouden zijn om aan [eiseres] ter zake een schadevergoeding van € 1.093.790,= te voldoen;

III. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis van een bedrag van € 1.093.790,=, te vermeerderen met de hierover verschuldigde wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119a BW sedert
24 december 2014 tot en met de dag van algehele voldoening, en met de bepaling dat indien de één volledig aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van dit vonnis voldoet, de ander zal zijn gekweten;

IV. voor recht te verklaren dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] door [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst van 5 november 2014 geen informatie te verstrekken over de bij [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] bekende verontreiniging van de bodem onder de bij het [bedrijfsnaam 4] in eigendom zijnde perceel aan de [adres] te [vestigingsplaats] , jegens [eiseres] toerekenbaar tekort zijn geschoten in hun (informatie)verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst tussen partijen conform garantie A, 2e alinea en/of G. en/of I. van de koopovereenkomst tussen partijen;

V. te bepalen dat [eiseres] ten gevolge van het toerekenbaar tekort schieten door
[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] in hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst tussen [eiseres] als bedoeld onder IV. voor € 406.800,= schade lijdt en dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] gehouden zijn om aan [eiseres] ter zake een schadevergoeding van € 406.800,= te voldoen;

VI. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis van € 406.800,= te vermeerderen met de hierover verschuldigde wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119a BW sedert 24 december 2014 tot en met

de dag van algehele voldoening, en met de bepaling dat indien de één volledig aan

zijn betalingsverplichtingen uit hoofde dit vonnis voldoet, de ander zal zijn gekweten;

VII. voor recht te verklaren dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] , door [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst van 5 november 2014 niet mede te delen dat de huurovereenkomst tussen [bedrijfsnaam 4] en […] reeds in februari 2014 was geëindigd en haar in de waan te laten dat deze huurrelatie zou duren tot en met februari 2017,

toerekenbaar tekort zijn geschoten in hun (informatie)verplichtingen uit hoofde van

de koopovereenkomst tussen partijen conform garanties A, 1e en 2e alinea en I. van de koopovereenkomst tussen partijen;
VIII. te bepalen dat [eiseres] als gevolg van het toerekenbaar tekort schieten

door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] in hun (informatie)verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst als bedoeld onder VII., voor € 137.852,= schade lijdt en dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] gehouden zijn om aan [eiseres] ter zake een schadevergoeding van € 137.852,= te voldoen;

IX. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis van €137.852,= te vermeerderen met de hierover verschuldigde wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119a BW sedert 24 december 2014 tot en met de dag van algehele voldoening, en met de bepaling dat indien de één volledig aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van dit vonnis voldoet, de ander zal zijn gekweten;

X. voor recht te verklaren dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] , door [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst van 5 november 2014 niets mede te delen omtrent de (totale) kosten van € 163.085,= die gemoeid zijn met diverse voor het sluiten van de koopovereenkomst voor [bedrijfsnaam 4] verrichte diensten of aan [bedrijfsnaam 4] geleverde zaken, toerekenbaar tekort zijn geschoten in hun (informatie)verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst tussen partijen conform garanties A, 1e en 2e alinea en I. van de koopovereenkomst tussen partijen;

XI. te bepalen dat [eiseres] als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] in hun (informatie)verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst als bedoeld onder X., voor € 163.085,= schade lijdt en dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] gehouden zijn om aan [eiseres] ter zake een schadevergoeding van € 163.085,= te voldoen;

XII. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis van € 163.085,= te vermeerderen met de hierover verschuldigde wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119a BW sedert 24 december 2014 tot en met de dag van algehele voldoening, en met de bepaling dat indien de één volledig aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van dit vonnis voldoet, de ander zal zijn gekweten;

XIII. voor recht te verklaren dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] , door [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst van 5 november 2014 niet mede te delen dat de huurovereenkomst tussen [bedrijfsnaam 4] en [bedrijfsnaam 10] reeds in oktober 2013 tegen 31 oktober 2015 was opgezegd en haar in de waan te laten dat deze huurrelatie zou duren tot en met november 2020, toerekenbaar tekort zijn geschoten in hun (informatie-)verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst tussen partijen conform garanties A, 1e en 2e alinea en I. van de koopovereenkomst tussen partijen;

XIV. te bepalen dat [eiseres] als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] in hun (informatie)verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst als bedoeld onder XIII., voor een bedrag van € 640.862,= schade lijdt en dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] gehouden zijn om aan [eiseres] ter zake een schadevergoeding van € 640.862,= te voldoen;

XV. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling binnen zeven dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis van een bedrag van € 640.862,= te vermeerderen met de hierover verschuldigde wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119a 8W sedert 24 december 2014 tot en met de dag van algehele voldoening, en met de bepaling dat indien de één volledig aan zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van dit vonnis voldoet, de ander zal zijn gekweten;

XVI. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en te bepalen dat de betreffende proceskostenvergoeding binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis dient te zijn voldaan, met de bepaling dat indien de één volledig aan zijn betalingsverplichtingen

uit hoofde van het ten deze te wijzen vonnis voldoet, de ander zal zijn gekweten.

3.2.

Aan haar vordering legt [eiseres] , samengevat, het volgende ten grondslag.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft in de garantiebepalingen onder A, 1e en 2e alinea, en/of G en/of I van de koopovereenkomst van 5 november 2014 gegarandeerd dat zich zijdens [bedrijfsnaam 4] geen problemen voordoen die kunnen leiden tot een ‘financial issue’ tussen partijen en dat alle relevante informatie met betrekking tot [bedrijfsnaam 4] aan [eiseres] is verstrekt. [gedaagde sub 1] c.s. is toerekenbaar tekortgeschoten in, en in verzuim met, de nakoming van deze garantieverplichtingen voor wat betreft:
a. de renovatieverplichting jegens [bedrijfsnaam 9] ;

b. de gesteldheid van de bodem;

c. de huurovereenkomst met […] ;

d. de kosten voor verrichte diensten en geleverde zaken aan [bedrijfsnaam 4] ; en

e. de huurovereenkomst met [bedrijfsnaam 10] .

Als gevolg hiervan heeft [eiseres] schade geleden, waarvoor [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk aansprakelijk zijn. Haar schade begroot [eiseres] in totaal op € 2.442.389,=. Als [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst volledig zou zijn geïnformeerd door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] , dan zou [eiseres] dat betrokken hebben in haar onderhandelingen en zou [eiseres] deze schade in mindering hebben gebracht op de door haar te betalen koopprijs.

3.3.

[gedaagde sub 2] voert verweer dat, samengevat, op het volgende neerkomt. [eiseres] was voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst in bezit van alle relevante informatie met betrekking tot [bedrijfsnaam 4] , althans had dit kunnen zijn als zij voldaan had aan haar onderzoeksplicht. Hierbij geldt dat op een professionele partij een zwaardere onderzoeksplicht rust dan op een particuliere koper. Verder geldt dat [eiseres] voor de leveringsdatum in ieder geval op de hoogte was van alle relevante informatie. Zij is desalniettemin akkoord gegaan met de levering en de afrekening zoals door partijen in onderling overleg is opgesteld, zodat zij haar recht verwerkt heeft om daar nog op terug te komen. Als [eiseres] nog terug mag komen op een vermindering van de koopsom, is sprake van een onevenredige benadeling van [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 2] was namelijk in dat geval niet akkoord gegaan met een verlaging van de koopsom. Voorts betwist [gedaagde sub 2] de door [eiseres] gestelde schade en betoogt dat als er schade is geleden dit hooguit kan leiden tot een vermindering van de prijs van de aandelen. Verder geldt dat [gedaagde sub 2] bezwaar maakt tegen de eisvermeerdering van [eiseres] .

3.4.

[gedaagde sub 1] voert verweer dat, samengevat, op het volgende neerkomt. [E] is pas betrokken geraakt bij [bedrijfsnaam 4] toen de koop met [eiseres] al rond was. Dat [gedaagde sub 1] geen partij was bij de koopovereenkomst was ook voor [eiseres] duidelijk gelet op haar e-mail van 14 november 2014. In deze e-mail stelt de advocaat van [eiseres] :
“(…) So you are aware, I would like to emphasize to you that – since you and your client are no part of any deal between the parties – it is forbidden for the notary to give to you (a third party) any information.”[B] heeft onderhandeld met [eiseres] in zijn hoedanigheid als bestuurder van [gedaagde sub 2] . Na het sluiten van de koopovereenkomst kwam [gedaagde sub 1] er achter dat [A] zijn vader (onbevoegdelijk) had gevolmachtigd om ook namens [gedaagde sub 1] te onderhandelen en rechtshandelingen te verrichten ten behoeve van [bedrijfsnaam 4] . [eiseres] heeft niet geïnformeerd of [B] hiertoe wel bevoegd was, terwijl [B] in het handelsregister niet was vermeld als gevolmachtigde van [gedaagde sub 1] . Van [eiseres] als professionele partij had wel verwacht mogen worden dat zij de bevoegdheid en vertegenwoordiging was nagegaan. Dit heeft zij niet gedaan en dat komt voor haar eigen rekening en risico. Nu [gedaagde sub 1] niet betrokken is geweest bij de onderhandelingen met [eiseres] , kan zij ook geen mededelingsverplichting hebben geschonden. Daarnaast merkt [gedaagde sub 1] op dat [eiseres] niet voldaan heeft aan haar schadebeperkingsplicht. Voor het overige sluit zij zich aan bij het verweer van [gedaagde sub 2] .

4.De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of [gedaagde sub 1] c.s. toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de garantiebepalingen onder als genoemd onder A. 1e en 2e alinea, G. en I. van de koopovereenkomst. Voorts staat tussen partijen ter discussie welke schade [eiseres] , in geval van een schending van (een van) deze garantiebepalingen, geleden heeft.

4.2.

[gedaagde sub 1] heeft als meest verstrekkende verweer naar voren gebracht dat zij geen mededelingsplicht kan hebben geschonden, omdat [E] noch bij de onderhandelingen, noch bij de totstandkoming van de intentieovereenkomst en koopovereenkomst met [eiseres] betrokken is geweest. Dit verweer faalt. [E] was op voornoemde momenten immers niet de enige bestuurder van [gedaagde sub 1] . [A] was in de periode van november 2013 tot 19 november 2014 eveneens bestuurder van [gedaagde sub 1] en in die hoedanigheid alleen en zelfstandig bevoegd beslissingen te nemen ten behoeve van [gedaagde sub 1] . Vast staat dat [A] aan [B] een volmacht heeft verstrekt om voor en namens [gedaagde sub 1] de aandelen in [bedrijfsnaam 4] te verkopen. [B] heeft namens [gedaagde sub 1] ook de koopovereenkomst van 5 november 2014 getekend. Gelet op dit voorgaande kan het [gedaagde sub 1] niet baten of [E] al dan niet (dit wordt door [eiseres] betwist) betrokken is geweest bij de onderhandelingen, de intentieovereenkomst en de koopovereenkomst. De enkele opmerking van de advocaat van [eiseres] in haar e-mail van 14 november 2014 aan de advocaat van [E] en [gedaagde sub 1] dat geen informatie verstrekt wordt aan derden, maakt dit voorgaande niet anders.

4.3.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft, onder verwijzing naar de bepalingen in de intentieovereenkomst, de koopovereenkomst en de e-mail van [H] van 27 augustus 2014, betoogd dat [eiseres] verklaard heeft dat zij in het bezit was van alle benodigde informatie voor het doen van een due diligence-onderzoek, zodat een eventueel gebrek aan informatie niet kan worden toegerekend aan [gedaagde sub 1] c.s., maar voor rekening en risico behoort te blijven van [eiseres] . Uit de tekst van voornoemde overeenkomsten en de
e-mail van 27 augustus 2014 blijkt evenwel niet dat [eiseres] verklaard heeft dat [gedaagde sub 1] c.s. haar alle relevante stukken heeft verstrekt. Uit de laatste zin onder de kop ‘due diligence’ in de intentieovereenkomst en letter I. van de koopovereenkomst waarin is opgenomen dat de verstrekte documenten uitsluitend zijn bedoeld om [eiseres] relevante informatie te verstrekken zodat [eiseres] in staat is een eigen onderzoek uit te voeren, maakt de rechtbank juist op dat [gedaagde sub 1] c.s. garandeert dat zij aan [eiseres] alle relevante informatie heeft verstrekt en geen informatie heeft achtergehouden. Deze uitleg strookt ook met hetgeen partijen onder letter A., 2e alinea, van de koopovereenkomst zijn overeengekomen en het doen van een due diligence-onderzoek. Voor een dergelijk onderzoek is het immers aan de verkoper ( [gedaagde sub 1] c.s.) om adequate mededelingen te doen en informatie te verstrekken, zodat koper ( [eiseres] ) in de gelegenheid is om de risico’s en kansen van de koop in beeld brengen, een goede afweging te maken of de transactie doorgang dient te vinden, vast te stellen welke voorwaarden en garanties moeten worden bedongen en de haars inziens juiste prijs te bepalen.

4.4.

Het voorgaande is nu juist wat tussen partijen ter discussie staat en aan de gevraagde verklaringen voor recht, zo begrijpt de rechtbank de vorderingen van [eiseres] althans, ten grondslag ligt. In de stellingen van [eiseres] ligt immers besloten dat zij meent dat [gedaagde sub 1] c.s. onvoldoende adequate mededelingen heeft gedaan omtrent [bedrijfsnaam 9] en de renovatieverplichting, de gesteldheid van de bodem, de huurovereenkomst met […] , de kosten voor verrichte diensten en geleverde zaken aan [bedrijfsnaam 4] en de huurovereenkomst met [bedrijfsnaam 10] , waardoor zij niet de haars inziens juiste prijs voor de aandelen heeft kunnen bepalen. [gedaagde sub 1] c.s. weerspreekt dit en wijst bovendien op de onderzoeksplicht die op [eiseres] rustte.

4.5.

Ten aanzien van de door partijen opgeworpen stellingen betreffende mededelings- en onderzoeksplicht merkt de rechtbank eerst in het algemeen op dat partijen die met elkaar in onderhandeling treden over het sluiten van een overeenkomst tot elkaar komen te staan in een door de eisen van redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding. Hieruit volgt enerzijds dat de onderhandelende partijen ieder voor zich maatregelen behoren te nemen om te voorkomen dat zij onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken een overeenkomst sluiten, en anderzijds dat zij hun gedrag mede moeten laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij. Voor koopovereenkomsten betekent dit onder omstandigheden dat op de verkoper een mededelingsplicht rust en op de koper een onderzoeksplicht. De beide plichten vloeien dus voort uit de tussen partijen geldende precontractuele rechtsverhouding.

4.6.

Partijen verschillen van inzicht over de vraag hoe de mededelingsplicht en onderzoeksplicht zich tot elkaar verhouden. Relevant is dat eerst wordt vastgesteld of op [gedaagde sub 1] c.s., in de gegeven omstandigheden, een mededelingsplicht rustte. Dat zal derhalve in het navolgende per onderdeel (te weten ten aanzien van: de renovatieverplichting jegens [bedrijfsnaam 9] , de gesteldheid van de bodem, de huurovereenkomst met […] , de kosten voor verrichte diensten en geleverde zaken aan [bedrijfsnaam 4] en de huurovereenkomst met [bedrijfsnaam 10] ) worden vastgesteld. Het antwoord op de vraag wanneer een mededelingsplicht bestaat, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Wel kan uit de heersende jurisprudentie worden afgeleid dat in zijn algemeenheid van een mededelingsplicht sprake zal zijn als voldaan is aan de volgende voorwaarden:
(1) de verkoper had (wel) een juiste voorstelling van zaken, dan wel werd geacht van de juiste stand op de hoogte te zijn geweest,
(2) de verkoper wist, althans moest weten, dat de betreffende omstandigheid voor de koper van essentieel belang was,
(3) de verkoper had er rekening mee moeten houden dat de koper met betrekking tot die omstandigheid een onjuiste voorstelling had, en
(4) de verkoper was naar verkeersopvatting gehouden om de koper juist te informeren.

4.7.

Indien vastgesteld wordt dat [gedaagde sub 1] c.s. ter zake van (een van) voornoemde onderdelen een mededelingsplicht had, dan geldt de door de Hoge Raad aangenomen prioriteitsregel dat de verkoper die inlichtingen aan de koper had behoren te geven, zich er in beginsel niet met succes op kan beroepen dat de koper onvoldoende onderzoek heeft verricht (HR 10 april 1998, ECLI:NL:HR1998: ZC2629 en HR 16 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6237).

4.8.

Zoals uit rechtsoverweging 4.6. reeds volgt, zal de rechtbank de eisvermeerdering van [eiseres] , als ingesteld bij haar conclusie van repliek, met betrekking tot de kosten voor verrichte diensten en geleverde zaken aan [bedrijfsnaam 4] en de huurovereenkomst met

[bedrijfsnaam 10] , accepteren. Anders dan door [gedaagde sub 1] c.s. is betoogd, verzetten zich hier de eisen van een goede procesorde niet tegen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft immers zowel bij dupliek als ter gelegenheid van het pleidooi inhoudelijk uitvoerig verweer gevoerd tegen de eisvermeerdering. Zij is derhalve niet onredelijk bemoeilijkt in de verdediging en het geding wordt ook niet onredelijk vertraagd.

Ad. a. de renovatieverplichting jegens [bedrijfsnaam 9]

4.9.

[eiseres] stelt dat haar pas na het sluiten van de koopovereenkomst is gebleken dat [bedrijfsnaam 4] aan [bedrijfsnaam 9] conform de huurovereenkomst en de later gesloten Allonges I en II € 888.790,= en € 205.000,= verschuldigd is in verband met renovatiekosten van het interieur van het door [bedrijfsnaam 9] gehuurde gedeelte van het [naam gebouw] .

4.10.

Door [gedaagde sub 1] c.s. is niet betwist dat zij op de hoogte was van de renovatieverplichting. [gedaagde sub 1] c.s. had ook moeten weten dat een dergelijke verplichting van belang zou zijn voor [eiseres] in het kader van haar onderhandelingen en de beslissing om de aandelen in het kapitaal van [bedrijfsnaam 4] (tegen de door haar betaalde prijs) te kopen. Dat [eiseres] wellicht de wens had om [bedrijfsnaam 9] onder te brengen in een ander gebouw van [bedrijfsnaam 8] , als gevolg waarvan er ten behoeve van [bedrijfsnaam 9] geen renovatie zou plaatsvinden, is daarbij niet relevant. Tussen [eiseres] en […] bestond immers, zowel ten tijde van de onderhandelingen als van de verkoop, daarover geen overeenstemming. Zoals door [eiseres] onbetwist gesteld is, is het tot deze overeenstemming ook niet gekomen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft voorts nog betoogd dat het haar bekend is dat [bedrijfsnaam 9] geen aanspraak maakt op de investeringsverplichting, maar dit is door [eiseres] betwist en door [gedaagde sub 1] c.s. niet nader onderbouwd. [gedaagde sub 1] c.s. heeft nog wel aangevoerd dat [bedrijfsnaam 9] sinds de aandelenoverdracht nog geen aanspraak heeft gemaakt op de renovatieverplichting, maar dit is onvoldoende om te kunnen oordelen dat [bedrijfsnaam 9] daar in de toekomst geen gebruik van zal maken. Verder geldt dat [gedaagde sub 1] c.s. er rekening mee had moeten houden dat [eiseres] , zonder inlichtingen en mededelingen van haar zijde, niet geweten zou hebben van de investeringsverplichting die jegens [bedrijfsnaam 9] gold. Daarover had zij [eiseres] derhalve, naar verkeersopvatting, juist en adequaat moeten informeren. Kortom: op [gedaagde sub 1] c.s. rustte een mededelingsplicht.

4.11.

[eiseres] meent dat [gedaagde sub 1] c.s. niet voldaan heeft aan de mededelingsplicht. Door [gedaagde sub 1] c.s. is dit betwist, waarbij zij gewezen heeft op de usb-stick die medio 2014 aan [G] is verstrekt en de dataroom die voor [eiseres] geopend was. Volgens [gedaagde sub 1] bevatte de usb-stick en de dataroom de Allonges I en II . Ook heeft zij aangevoerd dat de Allonges I en II tijdens de bespreking van 31 juli 2014 tussen [F] en [H] op tafel zouden hebben gelegen en dat over de renovatieverplichting gesproken zou zijn tijdens het gesprek dat [eiseres] op 19 augustus 2014 op haar verzoek had met [bedrijfsnaam 9] en tijdens de bespreking tussen [L] en [I] op 5 november 2014. Dit voorgaande is door [eiseres] gemotiveerd betwist, zodat hiervan niet kan worden uitgegaan. Of de Allonges I en II al dan niet ontvangen of besproken zijn is echter naar het oordeel van de rechtbank niet relevant, nu op het door [eiseres] als productie 20e overgelegde overzicht ‘tenancy schedule […] actual’ - dat zij volgens haar eigen stelling op 22 juli 2014 heeft ontvangen, derhalve ruim voor het sluiten van de koopovereenkomst - ten aanzien van [bedrijfsnaam 9] vermeld is ‘
budget tenant for Euro 888,790 for renovation’. Deze informatie is zodanig adequaat dat het [eiseres] redelijkerwijs kenbaar moet zijn geweest dat sprake was van een renovatieverplichting. Daarnaast blijkt uit de toelichting op de jaarrekening 2013 (p. 19 van productie 23 [gedaagde sub 2] ) dat sprake is van een renovatieverplichting. Daar is immers onder ‘Notes to the balance sheet’ vermeld: ‘
The company obliged itself to the main tenant […] Building to execute certain renovations.’ In de stelling van [eiseres] ligt besloten dat zij de jaarrekening 2013 al voor het tekenen van de koopovereenkomst in haar bezit had. Gelet op hetgeen vermeld is in het overzicht ‘tenancy schedule […] actual’ en de ‘Notes to the balance sheet’, die dus beide in het bezit van [eiseres] waren, had het op de weg van [eiseres] gelegen – zeker nu zij een professionele partij is - om in het kader van haar onderzoeksplicht, hierover vragen te stellen aan [gedaagde sub 1] c.s. dan wel zelf een nader onderzoek te doen. In een dergelijk geval had [eiseres] ook op de hoogte kunnen geraken van de renovatieverplichting van € 205.000,=. Dat [eiseres] nagelaten heeft het overzicht en/of de toelichting op de jaarrekening 2013 te bestuderen, daarover vragen te stellen aan [gedaagde sub 1] c.s. of dit aspect mee te wegen in haar prijsbepaling behoort voor haar rekening en risico te blijven. Dit kan zij [gedaagde sub 1] c.s. niet tegenwerpen. In dit kader heeft [eiseres] nog gesteld, hetgeen door [gedaagde sub 1] c.s. gemotiveerd is betwist, dat partijen aanvankelijk enkel spraken over de koop van de ‘low rise’. Voor zover [eiseres] hiermee bedoeld heeft te stellen dat zij zich op 22 juli 2014 niet concentreerde op de renovatieverplichting jegens [bedrijfsnaam 9] , dan kan dit haar niet baten. Toen zij immers besloot het gehele aandelenkapitaal van [bedrijfsnaam 4] te willen kopen, volgens haar zeggen in september 2014, had zij het overzicht alsnog behoren te bestuderen. Daar had zij ook voldoende gelegenheid voor gelet op het feit dat de koopovereenkomst pas op 5 november 2014 is gesloten.

4.12.

Gelet op het voorgaande worden de vorderingen van [eiseres] onder I, II en III van haar petitum afgewezen.

Ad b. de gesteldheid van de bodem

4.13.

[eiseres] heeft verder gesteld dat het haar pas op 11 december 2014, dus na het sluiten van de koopovereenkomst, bleek dat de bodem onder de onroerende zaken dermate vervuild is dat deze bodem gesaneerd moet worden. Volgens [eiseres] is [gedaagde sub 1] c.s. toerekenbaar tekortgeschoten in haar (informatie)verplichtingen op grond van de koopovereenkomst over de stand van de bodem.

4.14.

[gedaagde sub 1] betwist dat de bodem vervuild zou zijn. In het licht van het rapport van [naam ingenieursbureau] van 19 juli 2013 (productie 17 [gedaagde sub 2] ), het rapport [naam adviesbureau] (productie 18 [gedaagde sub 2] ), welk rapport voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst met [bedrijfsnaam 5] in augustus 2013 in opdracht van [bedrijfsnaam 4] is opgemaakt en het rapport van [bedrijfsnaam 11] B.V. (productie 33 [eiseres] ) dat op 21 december 2015 is opgesteld in opdracht van [eiseres] , heeft zij haar standpunt echter onvoldoende feitelijk onderbouwd. Uit voornoemde rapporten blijkt immers dat de bodem verontreinigd is. Gelet op het rapport van [naam adviesbureau] was [gedaagde sub 1] c.s. bekend met de bodemverontreiniging.

4.15.

[gedaagde sub 2] erkent onder punt 121 van haar conclusie van antwoord dat de bodemverontreiniging niet uitdrukkelijk met [eiseres] is besproken. [gedaagde sub 1] c.s. had er derhalve rekening mee moeten houden dat [eiseres] met betrekking tot de gesteldheid van de bodem een onjuiste voorstelling van zaken had. [gedaagde sub 1] c.s. heeft nog betoogd dat de bodemverontreiniging niet relevant was, omdat uit het rapport van [naam adviesbureau] ook blijkt dat er geen saneringskosten zijn ingeval de grond onaangeroerd blijft. [gedaagde sub 1] c.s. heeft in dat verband tevens aangevoerd dat uit het taxatierapport van november 2014 (productie 19 [eiseres] ) blijkt dat [eiseres] voor haar hotel 180 parkeerplaatsen ter beschikking wil hebben. Aangezien er 350 parkeerplaatsen zijn, was er volgens [gedaagde sub 1] c.s. derhalve geen noodzaak de grond aan te roeren en [eiseres] dus te informeren. Dat [eiseres] , zoals [I] in zijn e-mail van 16 december 2014 (productie 15 [eiseres] ) heeft verwoord, ook voornemens was een parkeergarage te bouwen, is volgens [gedaagde sub 1] c.s. informatie die niet met haar is gedeeld. Voor zover [gedaagde sub 1] c.s. hiermee wil zeggen dat zij niet wist of had moeten weten dat de bodemverontreiniging voor [eiseres] van essentieel belang was om de overeenkomst al dan niet aan te gaan of voor het bepalen van de koopprijs, volgt de rechtbank haar hier niet in. Ook al had [eiseres] niet (direct) na het sluiten van de koopovereenkomst de grond willen aanroeren, dan wil dat nog niet zeggen dat zij dit in de toekomst ook niet zou willen doen. Bovendien zou het niet kunnen aanroeren van de grond [eiseres] beperken in het meest omvattende recht dat zij als eigenaar heeft, namelijk het vrij beschikken over haar eigendom. [gedaagde sub 1] c.s. was derhalve naar verkeersopvatting gehouden om [eiseres] te informeren. Op haar rustte dan ook een mededelingsplicht.

4.16.

[gedaagde sub 2] heeft reeds erkend - en dit heeft [gedaagde sub 1] ook niet weersproken - dat zij [eiseres] niet uitdrukkelijk op de bodemverontreiniging heeft gewezen. De vraag is derhalve of uit de overige aangevoerde omstandigheden volgt dat [gedaagde sub 1] c.s. [eiseres] desondanks voldoende adequaat van informatie heeft voorzien, zodat zij aan haar mededelingsverplichting heeft voldaan. In dit verband heeft [gedaagde sub 1] c.s. aangevoerd dat zij dezelfde informatie heeft aangeleverd als [bedrijfsnaam 4] van [bedrijfsnaam 5] had verkregen. Deze informatie zou volgens [gedaagde sub 1] c.s. door [bedrijfsnaam 7] op 28 juli 2014 verstrekt zijn en beschikbaar zijn gesteld in de dataroom. Dit is door [eiseres] gemotiveerd betwist. [gedaagde sub 2] heeft ter nadere onderbouwing van haar betoog gewezen op de door haar overgelegde productie 11 dat een inventarisatieoverzicht zou betreffen van de dataroom. Echter, dat overzicht betreft een uitdraai van de dataroom die [bedrijfsnaam 4] van [bedrijfsnaam 5] had verkregen en [eiseres] heeft betwist dat de dataroom die aan haar beschikbaar was gesteld dezelfde documenten bevatte. [gedaagde sub 1] c.s. heeft verder nog aangevoerd dat [eiseres] bij het raadplegen van de openbare registers toegang kon krijgen tot de gedeponeerde akte van levering tussen [bedrijfsnaam 5] en [bedrijfsnaam 4] van 7 november 2013, in welke akte in artikel 7 is verwezen naar milieuverontreiniging. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. had [eiseres] naar aanleiding hiervan de koopovereenkomst met [bedrijfsnaam 5] kunnen opvragen. In de Annex 6 bij de koopovereenkomst had [eiseres] dan het rapport van [naam adviesbureau] aangetroffen. Nu vastgesteld is dat op [gedaagde sub 1] c.s. een mededelingsplicht rustte, had een dergelijke zoekactie van [eiseres] niet verwacht mogen worden. Het lag immers op de weg van [gedaagde sub 1] c.s. om [eiseres] adequaat te informeren. Dit had zij simpelweg kunnen doen door het rapport van [naam adviesbureau] aan [eiseres] te verstrekken dan wel haar de inhoud en strekking van het rapport mede te delen. Dat heeft zij niet gedaan. Dat de rapporten van [naam adviesbureau] en [naam ingenieursbureau] (in welk rapport op pagina 7 onder het kopje ‘milieukundig’ gemeld wordt dat de bodem is verontreinigd) wellicht ter inzage hebben gelegen bij de bespreking die [F] op 31 juli 2014 met [H] had maakt dit, los van het feit dat dit door [eiseres] is betwist, niet anders. Het enkel ter inzage leggen van stukken bij een bespreking is namelijk onvoldoende om te oordelen dat een verkoper een koper adequaat heeft geïnformeerd. Tot slot heeft [gedaagde sub 1] c.s. aangevoerd dat het rapport van [naam adviesbureau] door [L] op 11 december 2014 aan [I] ter beschikking is gesteld per e-mail. Dit is echter na de totstandkoming van de koopovereenkomst geweest, zodat dit het voorgaande niet anders maakt.

4.17.

De conclusie luidt dus dat [gedaagde sub 1] c.s., door [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geen informatie te verstrekken over de bij haar bekende verontreiniging van de bodem, toerekenbaar tekortgeschoten is in haar (informatie) verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst tussen partijen conform garantie A., 2e alinea, G. en I. De onder IV van het petitum van [eiseres] gevorderde verklaring voor recht kan dan ook in beginsel worden toegewezen.

4.18.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft verder betoogd dat sprake is van rechtsverwerking. Het beroep op rechtsverwerking kwalificeert als een bevrijdend verweer (HR 12 december 2014 ECLI:NL:HR:2014:3593). De stelplicht en bewijslast dat sprake is van rechtsverwerking rust in beginsel op de schuldenaar die op de klachtplicht een beroep doet, [gedaagde sub 1] c.s. derhalve. [gedaagde sub 1] c.s. heeft, ter onderbouwing van haar verweer aangevoerd dat [eiseres] voorafgaand aan het tekenen van de akte van levering op de hoogte was van de bodemverontreiniging, maar de levering desondanks onverkort doorgang heeft laten vinden en de koopsom heeft betaald conform de door [B] en [I] gecalculeerde afrekening, zonder daarbij enig voorbehoud te maken. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is [eiseres] dan ook akkoord gegaan met de gebreken aan de grond en heeft zij bij [gedaagde sub 1] c.s. in ieder geval de indruk gewekt dat zij geen aanspraak meer zou maken op haar vermeende recht op schadevergoeding. Daarnaast geldt volgens [gedaagde sub 1] c.s. dat [eiseres] – door haar gedragingen - [gedaagde sub 1] c.s. de mogelijkheid ontnomen heeft om op de financiële gevolgen van een eventueel door haar verschuldigde prestatie te anticiperen. [gedaagde sub 1] c.s. stelt derhalve dat [eiseres] het recht verwerkt heeft nu nog terug te komen op de bodemverontreiniging. [eiseres] plaatst hier tegenover dat zij onmiddellijk na het bekend worden van de bodemverontreiniging heeft geklaagd bij [B] en zij betwist dat zij de indruk heeft laten ontstaan dat zij ter zake van de bodemverontreiniging geen vordering op [gedaagde sub 1] c.s. geldend zou maken. Daarnaast stelt [eiseres] dat [B] aan [I] , [G] en een advocaat van [eiseres] (mr. [N] ) – in verband met de angst dat indien [gedaagde sub 1] zou horen van de problematiek, [gedaagde sub 1] de aandelenoverdracht zou traineren – verzocht heeft om de afwikkeling van de vordering van [eiseres] op [gedaagde sub 1] c.s. over de aandelenoverdracht heen te tillen. Daarbij zou [B] ook nadrukkelijk toegezegd hebben dat er na de aandelenoverdracht een redelijke compensatie voor het financiële nadeel zou plaatsvinden. Volgens [eiseres] kon zij, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, de levering daarom niet weigeren en is zij akkoord gegaan met het aanbod dat [B] namens [gedaagde sub 1] c.s. deed. Dit is bij conclusie van dupliek door [gedaagde sub 1] c.s. gemotiveerd betwist. Zij wijst daarbij op de (als productie 39 [gedaagde sub 2] ) overgelegde e-mail van [I] aan [B] waarin [I] voorstelt een bedrag van € 2.000.000,= naar een escrow-account over te maken, in verband met (onder andere) de verontreinigde grond. Dit voorstel is volgens [gedaagde sub 1] c.s. door [B] van de hand gewezen. Doordat de koop desondanks doorgang vond, stelt [gedaagde sub 1] c.s. dat zij de indruk had dat [eiseres] tot andere inzichten over de schade als gevolg van de bodemverontreiniging was gekomen. Hierop is door [eiseres] niet meer gereageerd.

4.19.

Gelet op voornoemde stellingen van partijen is het de vraag of de levering van de aandelen heeft plaatsgevonden onder het door [eiseres] gestelde voorbehoud dat de afspraak tussen partijen was dat de afwikkeling van de vordering van [eiseres] op [gedaagde sub 1] c.s. over de aandelenoverdracht heen zou worden getild, waarna een redelijke compensatie van het financiële nadeel zou plaatsvinden. De rechtbank stelt vast dat de leveringsakte niet door [eiseres] (noch overigens door [gedaagde sub 1] c.s.) in het geding is gebracht. Derhalve dient het er thans voor te worden gehouden dat de inhoud van de leveringsakte gelijk is aan de inhoud van de koopovereenkomst, dus zonder het door [eiseres] gestelde voorbehoud. Voorts stelt de rechtbank vast dat, anders dan in de e-mail van [I] aan [B] van 17 december 2014 is voorgesteld, geen bedrag in depot gehouden is in verband met de verontreinigde grond. Daarnaast geldt dat de koopprijs door [eiseres] onverkort is voldaan en dat geen sprake is geweest van enig beroep op een opschortingsrecht zijdens [eiseres] . Het voorgaande leidt tot het rechtsvermoeden dat de levering zonder voorbehoud heeft plaatsgevonden. Nu [eiseres] zich beroept op de rechtsgevolgen van een andersluidende afspraak gemaakt door [B] met de heren [I] , [G] en mr. [N] rust op haar hiervan de bewijslast (HR 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733). De rechtbank zal [eiseres] , overeenkomstig haar bewijsaanbod, in de gelegenheid stellen om te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat de afwikkeling van de vordering van [eiseres] op [gedaagde sub 1] c.s. over de aandelenoverdracht heen zou worden getild, waarna een redelijke compensatie van het financiële nadeel zou plaatsvinden.

4.20.

Indien [eiseres] het bewijs (mede) wenst te leveren door schriftelijke stukken of andere gegevens, dient zij deze afzonderlijk bij akte in het geding te brengen. Indien [eiseres] het bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, dient zij dit in de akte te vermelden en de verhinderdata op te geven van alle partijen en van de op te roepen getuigen. De rechtbank zal dan vervolgens een dag en uur voor een getuigenverhoor bepalen. Partijen moeten bij de getuigenverhoren rechtsgeldig vertegenwoordigd aanwezig zijn. Indien een partij zonder gegronde reden niet verschijnt, kan dit nadelige gevolgen voor die partij hebben. De rechtbank verwacht dat het verhoor per getuige 60 minuten zal duren. Als [eiseres] verwacht dat het verhoor van een getuige langer zal duren dan de hiervoor vermelde duur, dient zij dat in de te nemen akte te vermelden.

4.21.

Voor zover [eiseres] niet slaagt in haar bewijslevering, dan wordt als vaststaand aangenomen dat de levering zonder enig voorbehoud heeft plaatsgevonden. De rechtbank zal alsdan oordelen dat [eiseres] bij [gedaagde sub 1] c.s. het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat zij geen aanspraak (meer) geldend zou maken vanwege de bodemverontreiniging. Dit oordeel is gebaseerd op de volgende omstandigheden: [eiseres] was voorafgaand aan de levering van de aandelen op de hoogte was van de bodemverontreiniging, maar heeft geen gevolg gegeven aan haar voorstel aan [gedaagde sub 1] c.s. om een depot te stellen en zonder protest de akte van levering heeft ondertekend. Daarnaast geldt dat [eiseres] betaald heeft conform de door [B] en [I] gecalculeerde afrekening zonder daarbij beroep te doen op enig opschortingsrecht of [gedaagde sub 1] c.s. te houden aan de door haar verzochte depotstelling. Door het alsnog geldend maken van haar vordering wordt [gedaagde sub 1] c.s. benadeeld in haar positie en dat is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Gelet op het voorgaande zal, bij het niet slagen van [eiseres] in haar bewijsopdracht, geoordeeld worden dat [eiseres] haar recht heeft verwerkt ter zake van de vordering uit hoofde van bodemverontreiniging. De vorderingen in het petitum van [eiseres] onder IV, V en VI kunnen dan in beginsel worden afgewezen.

4.22.

Indien [eiseres] wel slaagt in haar bewijslevering, dan faalt het beroep van [gedaagde sub 1] c.s. op rechtsverwerking. Tevens wordt dan geoordeeld dat het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. dat de deal niet was doorgegaan als de koopprijs omlaag zou zijn gegaan haar niet kan baten. Daarbij geldt dat [gedaagde sub 1] c.s. aan dit verweer geen rechtsgevolg heeft verbonden, zij heeft immers geen (voorwaardelijk) beroep op vernietiging van de koopovereenkomst gedaan. Kortom; er wordt alsdan toegekomen aan de vraag welke schade [eiseres] lijdt. [gedaagde sub 1] c.s. heeft in dit verband betoogd dat [eiseres] – zolang de grond niet wordt aangeroerd – geen schade zal lijden. Zoals in rechtsoverweging 4.15. reeds is overwogen, wil de omstandigheid dat [eiseres] de grond (mogelijk) niet (direct) zal aanroeren, niet zeggen dat geen sprake is van schade. Andersom geldt – ook indien [eiseres] de grond wel aanroert – dat anders dan door [eiseres] stelt niet automatisch kan worden geconcludeerd dat de schade gelijk is aan de gestelde saneringskosten. Waar het immers om gaat in geval van een schending van garanties is dat [eiseres] als koper van de aandelen in [bedrijfsnaam 4] in de positie wordt gebracht waarin zij zou hebben verkeerd zonder schending van de garanties door [gedaagde sub 1] c.s. als verkoper. Dit betekent dat de schade van [eiseres] tot uiting zal komen in een waardevermindering van de aandelen en dat haar vordering tot schadevergoeding zich zal vertalen in een vermindering van de koopprijs. Het is tegen die achtergrond dat [gedaagde sub 1] c.s. de omvang van de vordering van [eiseres] heeft betwist.

4.23.

Wanneer het komt tot een berekening van de schade is de rechtbank voornemens bij een volgend tussenvonnis een deskundige te benoemen om de waardevermindering van de aandelen vast te stellen. Alsdan zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over het voornemen tot het benoemen van een deskundige, over de persoon van de deskundige en over de aan de deskundige te stellen vragen.

Ad. c. de huurovereenkomst met […]

4.24.

[eiseres] voert verder aan dat reeds in februari 2014 een einde was gekomen aan de huurovereenkomst tussen [bedrijfsnaam 4] en […] . [gedaagde sub 1] c.s. was hiervan op de hoogte. Zij heeft echter op 22 juli 2014 aan [eiseres] een huurdersoverzicht (producties 14 en 20e [eiseres] ) en ‘Stacking plan incl. tenancy & common area breakdown’ (productie 20f [eiseres] ) doen toekomen waarop staat dat de huurovereenkomst met […] pas op 28 februari 2017 zou eindigen. [gedaagde sub 1] c.s. wijst erop dat een juist huurdersoverzicht (productie 26 en 38 [gedaagde sub 2] ) op 4 november 2014 aan de advocaat van [eiseres] is toegezonden. Dit is echter door [eiseres] betwist en door [gedaagde sub 1] c.s. niet nader onderbouwd. Wel staat vast dat het juiste overzicht op 5 november 2014 is aangehecht aan de op die dag getekende koopovereenkomst. Echter heeft [eiseres] ter gelegenheid van haar pleidooi onbetwist gesteld dat [gedaagde sub 1] c.s. haar er niet op heeft gewezen dat de inhoud van het aan de koopovereenkomst gehechte huurdersoverzicht verschilde van het op
22 juli 2014 verstrekte huurdersoverzicht. Gelet op het voorgaande had [gedaagde sub 1] c.s. er rekening mee moeten houden dat [eiseres] op het moment van het tekenen van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling had van de door haar te ontvangen huurinkomsten. [gedaagde sub 1] c.s. had moeten weten dat het mislopen van huuropbrengsten voor [eiseres] van essentieel belang was bij het bepalen van de koopprijs van de aandelen. Zij was dan ook naar verkeersopvatting gehouden om conform haar mededelingsplicht [eiseres] adequaat over het verschil tussen beide huurdersoverzichten te informeren.

4.25.

[gedaagde sub 1] c.s. voert aan dat zij aan haar mededelingsplicht heeft voldaan door het verstrekken van de usb-stick met daarop alle huurovereenkomsten met allonges, de bankgaranties en de brieven aan de huurders. Bovendien waren deze stukken volgens [gedaagde sub 1] c.s. in de dataroom te vinden. [eiseres] heeft dit echter gemotiveerd betwist. [gedaagde sub 1] c.s. heeft ter onderbouwing van de wetenschap van [eiseres] verder aangevoerd dat voornoemde stukken op tafel zouden hebben gelegen tijdens de bespreking van
31 juli 2014. Zoals echter reeds is overwogen in rechtsoverweging 4.16. is het enkel ter inzage leggen van stukken bij een bespreking, los van het feit dat dit door [eiseres] is betwist, onvoldoende om te oordelen dat een verkoper een koper adequaat heeft geïnformeerd. [gedaagde sub 1] c.s. heeft verder aangevoerd dat [H] en [I] bijna dagelijks het gebouw bezochten, zodat [eiseres] had moeten merken dat de ruimte van […] leeg stond. Nu echter is vastgesteld dat op [gedaagde sub 1] c.s. een mededelingsplicht rustte kan zij zich, gelet op de door de Hoge Raad aangenomen prioriteitsregel, er niet achter verschuilen dat [eiseres] onvoldoende onderzoek heeft gedaan. Gelet op het voorgaande geldt dat [gedaagde sub 1] c.s. de op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden.

4.26.

Het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. dat sprake zou zijn van rechtsverwerking slaagt niet. Weliswaar is het juiste huurdersoverzicht verstrekt ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst, maar het had op de weg van [gedaagde sub 1] c.s. gelegen [eiseres] er ook op te wijzen dat dit overzicht in vergelijking met het in juli 2014 verstrekte overzicht was gewijzigd. Dit heeft [gedaagde sub 1] c.s. nagelaten. [eiseres] mocht er dan vanuit gaan dat in de gegevens zoals die uit het in juli 2014 verstrekte huurdersoverzicht blijken geen mutaties waren opgetreden. Derhalve kan [gedaagde sub 1] c.s. niet gevolgd worden in haar betoog dat [eiseres] voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst op de hoogte was van het feit dat reeds in februari 2014 een einde was gekomen aan de huurovereenkomst met […] .

4.27.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft voorts nog betoogd dat [eiseres] voorafgaand aan de leveringsdatum op de hoogte was van voornoemd feit. Dit is echter door [eiseres] gemotiveerd betwist en door [gedaagde sub 1] c.s. niet nader onderbouwd. Derhalve houdt de rechtbank het ervoor dat [eiseres] pas, zoals zij heeft gesteld, in februari 2015 vernam dat […] geen huurder meer was. De conclusie luidt dus dat [gedaagde sub 1] c.s., door [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst in de waan te laten dat de huurrelatie met […] zou voortduren tot en met februari 2017, toerekenbaar tekortgeschoten is in haar (informatie)verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst tussen partijen conform garantie A., 2e alinea, G. en I. De onder VII. van het petitum van [eiseres] gevorderde verklaring voor recht kan dan ook in beginsel worden toegewezen.

4.28.

Het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. dat [eiseres] geen schade lijdt, omdat [eiseres] waarschijnlijk geprobeerd had […] uit het pand te krijgen zodat zij in de ‘low rise’ haar hotel zou kunnen exploiteren slaagt niet. [eiseres] heeft dit gemotiveerd betwist. Verder faalt het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. dat [eiseres] niet voldaan heeft aan haar schadebeperkingsplicht. Dit verweer is door [gedaagde sub 1] c.s. onvoldoende gemotiveerd gevoerd. Bovendien kan [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiseres] - gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder de omstandigheid dat het [gedaagde sub 1] c.s. is geweest die door haar handelen/nalaten [eiseres] in deze positie heeft gebracht – in redelijkheid niet tegenwerpen dat zij haar schade niet heeft beperkt.

4.29.

Gelet op het voorgaande is evident dat [eiseres] schade lijdt, maar deze is niet zonder meer gelijk te stellen aan de gemiste huurinkomsten en servicekosten. Zoals in rechtsoverweging 4.22. reeds is overwogen gaat het bij een schending van garanties er immers om dat [eiseres] als koper van de aandelen in [bedrijfsnaam 4] in de positie wordt gebracht waarin zij zou hebben verkeerd zonder schending van de garanties door [gedaagde sub 1] c.s. als verkoper. Dit betekent dat de schade van [eiseres] tot uitdrukking zal komen in een waardevermindering van de aandelen en dat haar vordering tot schadevergoeding zich zal vertalen in een vermindering van de koopprijs.

4.30.

Nu de rechtbank niet over de benodigde deskundigheid beschikt de waardevermindering vast te stellen, acht de rechtbank het nodig een onderzoek door een deskundige in te laten stellen en daarover te laten rapporteren. Uit proceseconomisch oogpunt wordt echter eerst de bewijslevering van [eiseres] als genoemd in rechtsoverweging 4.19. afgewacht. Daarna zal een nieuw tussenvonnis worden gewezen, waarin de rechtbank partijen in de gelegenheid zal stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenonderzoek, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.

4.31.

De rechtbank ziet vooralsnog geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd.

Ad. d. de kosten voor verrichte diensten en geleverde zaken aan [bedrijfsnaam 4]

4.32.

[eiseres] voert tevens aan dat zij pas na het sluiten van de koopovereenkomst bekend is geworden met een kostenpost van € 163.085,=. Dit bedrag bestaat volgens [eiseres] uit gemaakte kosten van € 48.731,= voor het aanpassen van het beveiligingssysteem van de ‘high rise’ door [naam beveiligingsorganisatie] en € 114.354,= voor facturen van derden. Ter onderbouwing van haar vordering van € 114.354,= verwijst [eiseres] naar een door haar accountant opgesteld overzicht en diverse nota’s (productie 26 [eiseres] ). Deze kosten zijn volgens [eiseres] niet vermeld in de aan de koopovereenkomst gehechte balans en resultatenrekening en [eiseres] is ook niet op een andere wijze op de hoogte gesteld van deze kosten.

4.33.

De vordering van € 114.354,= is door [gedaagde sub 1] c.s. gemotiveerd betwist. Zij betoogt dat door [eiseres] posten zijn opgenomen die wel degelijk in de overdrachtsbalans zijn verwerkt. De posten die volgens haar niet in de balans zijn vermeld betreffen de posten als genoemd in het door [L] opgestelde overzicht (productie 41 [gedaagde sub 2] ). Uit dit overzicht blijkt ‘slechts’ een balansverschil van € 15.320,58. [gedaagde sub 1] c.s. voert aan dat verrekening van dit balansverschil met het depot nu niet meer kan plaatsvinden. Zij verwijst daartoe naar de op 5 november 2014 gemaakte afspraak met [eiseres] dat eventuele balansverschillen van meer dan € 25.000,= tot 1 juli 2015 onder het depot geclaimd zouden kunnen worden. [eiseres] heeft op het voorgaande niet meer gereageerd, anders dan dat zij haar stellingen uit haar conclusie van repliek heeft herhaald. De rechtbank kan derhalve niet vaststellen of de door [eiseres] genoemde posten daadwerkelijk bestaan en dat deze niet in de administratie van [bedrijfsnaam 4] zijn betrokken. Nu het aan [eiseres] als eisende partij is om te stellen en te bewijzen dat sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken, en zij dit heeft nagelaten, geldt dat [eiseres] niet aan de op haar rustende stelplicht heeft voldaan.

4.34.

[gedaagde sub 1] c.s. heeft verder aangevoerd dat [naam beveiligingsorganisatie] zorgde voor alarmopvolging, opening van het pand om 06.00 uur en inschakelen van de verlichting, brand- en sluitronde rond 21.30 uur en de receptiediensten voor alle huurders tussen 08.00 en 18.00 uur. De bestaande overeenkomst met [naam beveiligingsorganisatie] liep af toen [eiseres] nog niet de nieuwe eigenaar was. [gedaagde sub 1] c.s. stelt dat de verlengde overeenkomst die zij gesloten heeft met [naam beveiligingsorganisatie] kon worden opgezegd met een opzegtermijn van drie maanden als de opvolgend eigenaar ( [eiseres] ) niet tevreden was over de diensten van [naam beveiligingsorganisatie] . Over de diensten van [naam beveiligingsorganisatie] zou volgens [gedaagde sub 1] c.s. gesproken zijn met [I] . Ook op dit punt heeft [eiseres] niet nader meer gereageerd, zodat de rechtbank het er voor houdt dat [eiseres] ten aanzien van [naam beveiligingsorganisatie] beschikte over een juiste voorstelling van zaken.

4.35.

De slotsom luidt dat de vorderingen van [eiseres] als genoemd in haar petitum onder X, XI en XII zullen worden afgewezen.

Ad. e. de huurovereenkomst met [bedrijfsnaam 10]

4.36.

[eiseres] heeft tot slot aangevoerd dat [gedaagde sub 1] c.s. haar ten onrechte niet heeft medegedeeld dat [bedrijfsnaam 10] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 10] ) de huurovereenkomst met [bedrijfsnaam 4] op 26 oktober 2013 tegen 31 oktober 2015 had opgezegd.

4.37.

Dat [bedrijfsnaam 10] op 26 oktober 2013 de huurovereenkomst tegen 31 oktober 2015 had opgezegd staat tussen partijen niet ter discussie. Ook staat niet ter discussie dat [gedaagde sub 1] c.s. hiervan op de hoogte was en dat zij dus (wel) een juiste voorstelling van zaken had. [eiseres] stelt dat [gedaagde sub 1] c.s. had moeten weten dat de huurinkomsten van [bedrijfsnaam 10] voor haar van essentieel belang waren. [gedaagde sub 1] c.s. betwist echter dat zij er rekening mee had moeten houden dat [eiseres] met betrekking tot de huurovereenkomst met [bedrijfsnaam 10] een onjuiste voorstelling had. Zij wijst hiertoe, onder meer, op het door [eiseres] als productie 20e overgelegde overzicht ‘tenancy schedule […] actual’ (productie 20e [eiseres] ). Dit overzicht zou [eiseres] , volgens haar eigen stelling, op 22 juli 2014 hebben ontvangen, derhalve ruim voor het sluiten van de koopovereenkomst. Ten aanzien van [bedrijfsnaam 10] is in de kolom ‘
expiration’vermeld ‘
31-10-2015’. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. was [eiseres] ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst dan ook op de hoogte dat de huurovereenkomst met [bedrijfsnaam 10] per 31 oktober 2015 zou eindigen. [eiseres] heeft hier echter tegenover gesteld dat [B] haar - zowel voor als kort na het sluiten van de koopovereenkomst - zou hebben medegedeeld dat de huurovereenkomst met [bedrijfsnaam 10] tot en met oktober 2020 zou voortduren en dat [bedrijfsnaam 10] meer vierkante meters (namelijk de gehele vierde etage) zou willen huren. Ter onderbouwing hiervan verwijst [eiseres] naar een e-mail van [B] van 16 januari 2015 (productie 25 [eiseres] ) – derhalve na datum koopovereenkomst - waarin, onder meer, staat:
‘(…) [bedrijfsnaam 10] wil niet weg en heeft uiteraard het huur contract niet opgezegd. (…) [bedrijfsnaam 10] wil het liefste de 4e etage in zijn geheel huren, maar dit zou, zoals wij samen al een keer besproken hadden tot gevolg hebben dat […] (die de helft van de 4e etage huurt) een huur korting wil hebben.’

4.38.

[eiseres] laat echter na te vermelden, waar [gedaagde sub 1] c.s. ook aan refereert, dat in de eveneens als productie 25 zijdens [eiseres] opgenomen e-mail van [I] van 16 januari 2015 (waarop [B] gereageerd heeft) is opgenomen:
‘Wij hebben nog wat aanvullende vragen over het lopende huurcontract en het huurcontract wat je op22 oktober 2014 aagestuurd hebt. (…) In het voorstel staat dat de lopende overeenkomst tot 31 oktober 2020 loopt. Jij vertelde dat de overeenkomst nog maar 1 jaar loopt. Dat laatste kan alleen als de overeenkomst vóór de 31e oktober 2014 werd opgezegd. Kun jij vertellen of er is opgezegd en ons daarvan een kopie mailen. Als er niet is opgezegd (moet 12 maanden voor einde huurperiode) en er zijn geen andere afspraken gemaakt (indien wel, graag een kopie van de gemaakte afspraak sturen) dat loopt de huurovereenkomst door tot de datum die in het voorstel genoemd is, 31 oktober 2020. (…)’Uit de eerste geciteerde zin van de e-mail van [I] blijkt dat [F] op 22 oktober 2014 de huurovereenkomst met [bedrijfsnaam 10] aan [eiseres] heeft verstrekt. Zoals door [gedaagde sub 1] c.s. onbetwist is betoogd is in die overeenkomst vermeld dat de huurovereenkomst eindigt op 31 oktober 2015. Ook blijkt uit de e-mail dat [F] aan [eiseres] heeft gemeld dat de huurovereenkomst met [bedrijfsnaam 10] nog slechts één jaar zou lopen (en dus niet tot oktober 2020 zou voortduren). Dat [gedaagde sub 1] c.s. [eiseres] anders zou hebben medegedeeld voor het sluiten van de koopovereenkomst is in het licht van het voorgaande door [eiseres] onvoldoende feitelijk onderbouwd. Bovendien is – als [gedaagde sub 1] c.s. [eiseres] vóórr het sluiten van de koopovereenkomst al zou hebben medegedeeld dat de huurovereenkomst met [bedrijfsnaam 10] nog zou voortduren tot oktober 2020 – zonder nadere toelichting van [eiseres] , die niet is gegeven, niet te begrijpen waarom [I] in voornoemde e-mail die aan de door haar aangehaalde e-mail van [B] voorafgaat, vraagt of is opgezegd voor 31 oktober 2014 en of (en zo ja welke) afspraken vervolgens zijn gemaakt.

4.39.

Uit het voorgaande volgt dat [eiseres] voor het sluiten van de koopovereenkomst over zodanig adequate informatie beschikte dat het haar redelijkerwijs kenbaar moet zijn geweest dat de huurovereenkomst met [bedrijfsnaam 10] eindigde op
31 oktober 2015. Het had derhalve op de weg van [eiseres] gelegen, in het kader van haar onderzoeksplicht, hierover (nadere) vragen te stellen aan [gedaagde sub 1] c.s. dan wel zelf een nader onderzoek te doen. Dit heeft zij klaarblijkelijk nagelaten en dat kan zij niet aan [gedaagde sub 1] c.s. tegenwerpen. Dat [B] na het sluiten van de koopovereenkomst
(op 16 januari 2015) heeft medegedeeld dat [bedrijfsnaam 10] de huurovereenkomst niet heeft opgezegd en zelfs meer vierkante meters wil huren, doet aan de bekendheid van [eiseres] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, niet af en maakt het oordeel dan ook niet anders. Derhalve zullen de vorderingen van [eiseres] onder XIII, XIV en XV van haar petitum worden afgewezen.

Proceskosten

4.40.

Aangezien geen eindvonnis wordt gewezen zal de rechtbank, gelet op het belang van een goede proceseconomie, iedere beslissing – waaronder de beslissing met betrekking tot de proceskosten - aanhouden totdat op de vordering van [eiseres] wordt beslist.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt [eiseres] op te bewijzen dat partijen zijn overeengekomen dat de afwikkeling van de vordering van [eiseres] op [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] over de aandelenoverdracht heen zou worden getild, waarna een redelijke compensatie van het financiële nadeel zou plaatsvinden;

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
24 mei 2017voor uitlating door [eiseres] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;

5.3.

bepaalt dat [eiseres] , indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen;

5.4.

bepaalt dat [eiseres] , indien zij getuigen wil laten horen, opgave dient te doen van de verhinderdata van partijen en hun advocaten alsmede van de getuigen in de maanden mei tot en met oktober 2017, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;

5.5.

benoemt mr. J.A. Schuman tot rechter-commissaris tegenover wie de getuigenverhoren zullen plaatsvinden;

5.6.

bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen;

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. H. Manuel, mr. J.A. Schuman en mr. M.M.J. Schoenaker en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2017.

Tussenvonnis inzake informatieverplichtingen en schadevergoeding bij koopovereenkomst

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing