Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 3212797 MC EXPL 14-8094 BmR/842
Vonnis van 10 juni 2015
inzake
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats]
2.[eiseres sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eisers] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. J.W. Both,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. M.L. van der Meulen.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie
- de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in voorwaardelijke reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie
- het tussenvonnis van 25 maart 2015
- de akte aan de zijde van [eisers]
- de akte aan de zijde van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De feiten zoals opgenomen in het tussenvonnis van 25 maart 2015 worden ten behoeve van de leesbaarheid van het vonnis hieronder overgenomen.
2.2.
Tussen de Alliantie Flevoland en [naam restobar] , vertegenwoordigd door [eiser sub 1] , is een huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] (Haven). De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande 1 oktober 2008 en lopende tot 1 oktober 2013 tegen een huurprijs van € 31.500,00 per jaar. Tussen de Alliantie Flevoland en [naam Grand Café] , vertegenwoordigd door [eiser sub 1] , is in afwijking op de huurovereenkomst overeengekomen dat de huurovereenkomst aanvangt op 1 april 2009 en eindigt op 1 april 2014. De overeenkomst wordt voortgezet na ommekomst van de termijn van vijf jaar voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot 1 april 2019.
2.3.
Op 3 maart 2010 is tussen [naam Grand Café] , vertegenwoordigd door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , een onderverhuurovereenkomst gesloten met [...] , vertegenwoordigd door [gedaagde] , betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] (Haven) tegen een huurprijs van € 32.287,56 ex BTW per jaar. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 4 jaar, ingaande 1 april 2010 en eindigt op 1 april 2014. De overeenkomst wordt voortgezet na ommekomst van de termijn van vijf jaar voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot 1 april 2019. De bedrijfsruimte is bestemd om te worden gebruikt als eetcafé/restaurant. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De Alliantie Flevoland heeft als hoofdverhuurder toestemming verleend voor de onderhuur.
2.4.
Op 4 maart 2010 is tussen de vennootschap onder firma [naam VOF] , vertegenwoordigt door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , en de [bedrijf van gedaagde] , vertegenwoordigt door [gedaagde] een “pachtovereenkomst” gesloten. In de considerans van de overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“in aanmerking nemende:
dat de nieuwe Vennootschap is ingeschreven in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel te Lelystad onder nummer [nummer] , handelsnaam ‘ [...] ’.
dat het de activiteiten betreft die vanuit [naam Grand Café] worden ondernomen die verpacht worden en alleen deze activiteiten betreft.
dat de activiteiten bestaan uit het exploiteren van een Grand café.
dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het verpachten van het complete bedrijf [naam Grand Café] , aan pachter, onder de voorwaarden en bepalingen zoals in deze overeenkomst zijn uiteengezet.
dat de huurovereenkomst overgaat van de verpachter naar de pachter. De huidige huurovereenkomst loopt tot 1 april 2014 aansluitend met 5 optiejaren tot 2019.(..)
verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
2. Overdracht
2.1
Verpachter verpacht hierbij aan pachter alle bedrijfsactiviteiten, inventaris en goodwill en handelsnaam, gelijk pachter deze zaken van verpachter pacht.(..)
3. Pachtprijs en betaling, looptijd
3.1
De totale pachtprijs bedraagt € 50.000,00 (zegge: vijftigduizend euro), per kalenderjaar, exclusief BTW. De pachtprijs wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van het CPI voor de gezinsconsumptie.(..)
3.4
De looptijd van de pacht is 5 jaar, met een optie tot koop van de onderneming na deze periode voor een overnamebedrag van € 490.000,00 (Zegge vierhonderdnegentig duizend euro). Verpachter is bereid (een deel van ) deze overnamesom als lening te verstrekken, tegen een rentetarief van 8% (Zegge acht procent), afhankelijk van de financiële middelen van de Pachter en de mogelijkheden bij een bank. Uitgangspunt is dat pachter dan aan verpachter een zo groot mogelijk deel van de koopprijs ineens betaald. Dit heeft invloed op de hoogte van de rente en aflossingstermijnen. (..)
5. Aftreden directie
Per de Transactiedatum zullen beide eigenaren aftreden als directeur, te weten de heer [eiser sub 1] en mevrouw [eiseres sub 2] . Hierna zal de pachter de algehele leiding hebben en ook vanaf de Transactiedatum aansprakelijk zijn voor de bedrijfsvoering.(..)
9. Huurovereenkomst
(..)
9.2
De huurpenningen zal de pachter voldoen aan de verpachter vanaf de Transactiedatum. De verpachter zal deze huurpenningen voldoen aan de Verhuurder van het pand. De huurpenningen zullen bij vooruitbetaling voor de 1e van iedere maand door de pachter aan de Verpachter worden voldaan. De eerste huurtermijn zal dus worden voldaan voor 31 maart 2010.
9.3
De huur wordt vastgesteld op € 2690,63 per maand, exclusief BTW (..)
9.4
Er wordt een aparte onderhuurovereenkomst gemaakt, welke als bijlage zal worden bijgevoegd bij deze overeenkomst. Bijlage 7.
10. Aankoop en overname bedrijfsactiviteiten
10.1
Per Transactiedatum pacht de pachter van verpachter alle bedrijfsactiviteitenmachines inventaris en welke per Balansdatum eigendom zijn van verpachter, overeenkomstig de gegevens zoals vermeld in Bijlage 5, met uitzondering van enkele met name genoemde items, zoals op de bijlage vermeld.
10.2
De pachtprijs wordt zoals gesteld in artikel 3.1 gesteld op € 50.000,00 (Zegge: Vijftigduizend euro)(..)
15. Diverse bepalingen:
(..)
15.13
Pachter heeft voldoende inzage gehad in de financiële stukken, administratie en heeft genoeg tijd gehad om alles te onderzoeken en na te kijken.
2.5.
In januari 2014 hebben partijen overleg gevoerd over de tussen partijen gesloten overeenkomsten. [naam] Fiscale Dienstverlening heeft namens [eiser sub 1] het gesprek van 15 januari 2014 bevestigd:
“(..)
Bespreking d.d. 15-01-2014
U heeft met de heer [eiser sub 1] een pachtovereenkomst gesloten met een looptijd van 5 jaar ingaande 1 april 2010 en eindigend op 1 april 2015. Op woensdag 15 januari 2014 heeft er in [naam Grand Café] tussen u en de heer [eiser sub 1] een bespreking plaatsgevonden, waarbij ook uw vader aanwezig was. Tijdens de bespreking gaf u aan dat u na het verstrijken van de looptijd de onderneming wel zou willen kopen. Tevens vertelde u tijdens die bespreking dat zowel uw bank als uw adviseur van mening zijn dat de overeengekomen pachtprijs alsmede de overnameprijs te hoog zijn. U vroeg daarom aan de heer [eiser sub 1] een verlaging van de overeengekomen pachtprijs c.q. de overeengekomen overnamesom serieus in overweging te nemen.(..)”
[naam] Fiscale Dienstverlening verzoekt vervolgens om onder meer overlegging van de jaarrekeningen over de jaren 2010 t/m 2013.
2.6.
[gedaagde] deelt aan [naam] Fiscale Dienstverlening bij brief van 25 februari 2015 het volgende mede:
“(..)
Er is terzake van voortzetting van het contract geen sprake van een overeengekomen pachtprijs of overeengekomen overnamesom. Er is uitsluitend sprake van een optie die overeengekomen is. Die optie geeft een vooraf overeengekomen bedrag aan. Essentie van de optie is echter dat ik als huurder de vrijheid heb om de optie te nemen of niet. Als ik de optie niet neem, kan ik ten behoeve van de voortzetting van mijn contract met het huidige inventaris gewoon een aanbod doen. Het is aan uw cliënt om het aanbod te accepteren of niet.
Het spreekt vanzelf dat u geen recht hebt op het door u opgevraagde materiaal. Dat betreft privé gegevens van mijn onderneming. Deze zal ik niet aan u ter beschikking stellen. Gezien het bovenstaande zijn die gegevens ook niet relevant.(..)”
2.7.
Bij brief van 23 april 2014 van de gemachtigde van [eiser sub 1] wordt aan [gedaagde] medegedeeld dat de onderhuurovereenkomst niet is opgezegd en doorloopt met als gevolg dat [gedaagde] gebonden is aan de huur- en pachtovereenkomst tot in ieder geval 1 april 2019.
2.8.
Op verzoek van [gedaagde] heeft [naam] Horecamakelaars op 26 augustus 2014 de waarde bepaald van het horecabedrijf [...] . De onderhandse verkoopwaarde van de goodwill en inventaris van [...] is gewaardeerd op € 280.000,00.
2.9.
Onder zaak- en rolnummer 3520401 MC EXPL 14-12741 is door de besloten vennootschap [naam B.V. 1] een procedure tegen [gedaagde] aanhangig gemaakt met gelijke inhoud.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vordert samengevat –:
Primair:
- ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming betreffende de [adres] te [vestigingsplaats] met ingang van 1 april 2015;
- veroordeling tot betaling van een bedrag gelijk aan de geldende huur voor het tijdvak dat [gedaagde] na betekening niet aan de ontruimingsverplichting heeft voldaan;
- veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huur ad € 3.541,45 per maand en de huur (Ktr: lees pachtprijs) ad € 1.261,19 per week tot 1 april 2015, vermeerderd met rente;
Subsidiair:
- te verklaren voor recht dat de in het lichaam van de dagvaarding genoemde pachtovereenkomst niet eerder eindigt dan per datum dat de in het lichaam van de dagvaarding genoemde huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig zal eindigen op zijn vroegst per 1 april 2019;
- veroordeling tot betaling van de pachtprijs ad € 1.261,19 per week, per 1 januari 2015 te indexeren op basis van het CPI voor de gezinsconsumptie vermeerderd met rente;
Primair en subsidiair:
- veroordeling in de proceskosten.
3.2.
[eisers] stelt dat hij vanaf 2008/2009 aanzienlijk heeft geïnvesteerd in het Grand Café. Die investeringen bedragen volgens [eisers] ongeveer € 400.000,00. Verder heeft [eisers] door niet uitbetaalde arbeid een waardevermeerdering gerealiseerd van nog eens € 100.000,00. De totale investeringen bedragen aldus € 500.000.00. Na deze investeringen heeft [eisers] de exploitatie van de onderneming middels een pachtovereenkomst over gedaan aan [gedaagde] en met hem een onderhuurovereenkomst gesloten betreffende het pand waarin de exploitatie plaatsvindt. Op basis van die onderhuurovereenkomst huurt [gedaagde] van [eisers] op dezelfde wijze als [eisers] huurt van de Alliantie. [eisers] stelt verder dat de pachtovereenkomst betreffende de exploitatie van [naam Grand Café] onlosmakelijk is verbonden met de onderverhuurovereenkomst. [eisers] stelt dat sprake is van een gemengde overeenkomst en dat de strekking van die overeenkomst op grond van de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst(en), althans de gerechtvaardigde verwachting van [eisers] , met zich brengt dat de pacht van de onderneming niet los van de huur van het pand kan bestaan mede gelet op de beperkte investering van de zijde van [gedaagde] en de forse investeringen aan de zijde van [eisers] . Nu [gedaagde] de koopoptie van de onderneming in de pachtovereenkomst niet wil effectueren heeft dit tot gevolg dat de pachtovereenkomst eindigt en daarmee ook de onderverhuurovereenkomst per 1 april 2015 dient te eindigen middels een ontbindingsuitspraak van de kantonrechter. Na vijf jaar zou [gedaagde] of de koopoptie lichten of het pand verlaten. Door dat niet te doen maakt hij misbruik van recht. Het is niet de bedoeling van partijen geweest dat de pachtovereenkomst zou eindigen zonder dat gebruik wordt gemaakt van de koopoptie. Subsidiair stelt [eisers] dat beide overeenkomsten, een en ondeelbaar, voortduren tot in ieder geval 1 april 2019 op grond waarvan [gedaagde] alsdan gehouden is zowel de huurprijs als de pachtprijs te voldoen. [eisers] legt aan de gevraagde ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen jegens [eisers] of dat sprake is van een wilsgebrek door de onderhuurovereenkomst en de pachtovereenkomst van elkaar los te koppelen, waarbij die pachtovereenkomst als beëindigd wordt beschouwd terwijl de onderhuurovereenkomst zou doorlopen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt dat [eisers] niet als contractspartij hebben te gelden. De overeenkomsten zijn gesloten door [naam VOF] met als vennoten [eisers] , maar uit het handelsregister blijkt dat de vennootschap onder firma per 7 maart 2011 is uitgeschreven en dat per 20 januari 2011 de activiteiten zijn voortgezet door de besloten vennootschap [bedrijf X] . Bovendien worden de wekelijkse pachtfacturen door de besloten vennootschap [naam B.V. 1] aan [gedaagde] gezonden. [eisers] is in zijn vordering derhalve niet ontvankelijk.
3.4.
[gedaagde] stelt verder dat, voor zover [eisers] wel kan worden ontvangen in zijn vordering, geen sprake is van een gemengde overeenkomst. Er zijn twee afzonderlijke overeenkomsten gesloten die prima los van elkaar kunnen bestaan. De pachtovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar tot 1 april 2015, terwijl de huurovereenkomst, overigens in strijd met de wet, is aangegaan voor vier jaar tot 1 april 2014. De investeringen van [eisers] zijn terugverdiend door betaling van de pachtprijs gedurende 5 jaar, in totaal € 262.348,76. De uitleg van [eisers] aan de koopoptie in de pachtovereenkomst, namelijk dat in het geval er geen gebruik wordt gemaakt van de koopoptie de tussen partijen bestaande overeenkomsten direct dienen te eindigen is in strijd met de in het huurrecht opgenomen dwingendrechtelijke bepalingen omtrent termijnbescherming van 5 + 5 jaar. Aldus kan ook niet worden gesproken van een gemengde overeenkomst. Van verzuim of toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] is geen sprake. [gedaagde] is niet verplicht de koopoptie in de pachtovereenkomst te lichten. Verder voldoet [gedaagde] aan al zijn verplichtingen uit hoofde van de onderhuurovereenkomst en de pachtovereenkomst. Die laatste eindigt met ingang van 1 april 2015. Partijen hebben niets opgenomen over een eventuele voortzetting van de pachtovereenkomst.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie (voorwaardelijk)
3.6.
[gedaagde] vordert - samengevat - de in artikel 3.4 van de pachtovereenkomst omschreven koopsom aan te passen naar € 280.000,00, althans een lager bedrag dan € 490.000,00 met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
3.7.
Voor het geval aangenomen moet worden dat sprake is van een gemengde overeenkomst meent [gedaagde] dat de in de koopoptie opgenomen koopprijs exorbitant hoog is. Ter staving van dit standpunt legt [gedaagde] een rapport over van [naam] Horecamakelaars. Bij het sluiten van de pachtovereenkomst had [gedaagde] geen rechtsbijstand. [eisers] is ervaren en werd wel bijgestaan zodat [gedaagde] ten opzichte van [eisers] in een ongelijkwaardige positie verkeerde. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het beding van de koopoptie onaanvaardbaar. De koopprijs dient naar redelijkheid en billijkheid te worden vastgesteld.
3.8.
[eisers] voert verweer. Partijen hebben nu eenmaal een koopprijs afgesproken van € 490.000,00. [eisers] heeft die prijs gerelateerd aan de door hem gedane investeringen. Het is [gedaagde] die de koopoptie niet wil lichten en bovendien niet bereid is geweest de gevraagde financiële stukken te overhandigen. Het rapport van [naam] Horecamakelaars wordt bestreden. Bovendien is [eisers] niet uitgenodigd bij de totstandkoming van dat rapport.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
4.2.
Bij tussenvonnis van 25 maart 2015 heeft de kantonrechter overwogen dat onduidelijkheid bestaat over de vraag wie als bevoegde contractspartij heeft te gelden, [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , als voormalig vennoten van de vennootschap onder firma [naam VOF] of [naam B.V. 1] (eisers in de procedure onder zaak- en rolnummer 3520401 MC ECPL 14-12741) De kantonrechter heeft partijen in de gelegenheid gesteld daartoe nadere inlichtingen te verschaffen bij akte.
4.3.
In de procedure tussen [naam B.V. 1] en [gedaagde] heeft de kantonrechter bij vonnis van 10 juni 2015 [naam B.V. 1] niet ontvankelijk verklaard in haar vordering. De kantonrechter heeft in dat vonnis daarover het volgende overwogen:
“(..) 4.3. Zoals bij tussenvonnis van 25 maart 2015 is overwogen is blijkens artikel 6:159 BW voor contractsoverneming in de eerste plaats nodig een akte waarbij de overdrager zijn rechtsverhouding tot een derde aan de overnemer overdraagt. [naam B.V. 1] heeft bij akte aangegeven dat op 20 januari 2011 de besloten vennootschap [naam B.V. 2] is opgericht en dat [naam VOF] is opgegaan in die opgerichte vennootschap. De kantonrechter stelt vast dat uit de oprichtingsakte niet valt af te leiden dat [naam VOF] in de vennootschap [naam B.V. 2] is ingebracht. De kantonrechter stelt voorts vast dat een akte van inbreng ontbreekt, zodat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 6:159 BW. Vervolgens is bij akte van 30 november 2011 de besloten vennootschap [naam B.V. 1] opgericht, waarin onder artikel 26 B sub 1 “wijze van storting” voor het eerst de inbreng van de [naam VOF] is opgenomen:
“(..)
1. Wijze van storting:
Namens de bij deze akte opgerichte vennootschap (hierna te noemen “de vennootschap”) is met de oprichter overeengekomen dat de oprichter de door hen genomen aandelen zullen volstorten door inbreng in de Vennootschap van: de gehele door de oprichter casu quo de sub a of c genoemde vennootschap [naam B.V. 2] (in fiscale zin) voor eigen rekening gedreven onderneming, bestaande uit de thans voor rekening van de genoemde vennootschap onder firma “ [naam Grand Café] ” te Almere gedreven onderneming, eertijds ingeschreven in het handelsregister beheerd door de kamer van koophandel voor Gooi- Eem- en Flevoland onder nummer [nummer] , welke inbreng derhalve omvat alle activa van deze onderneming onder de verplichting voor de Vennootschap alle passiva van die onderneming voor haar rekening te nemen, zoals deze vermeld zijn op de hierna sub 3.a gemelde inbrengbalans, zulks onder de hierna sub 2, 3, 4 en 5 opgenomen bepalingen.(..)”
Bij afzonderlijke akte van inbreng van 30 november 2011 wordt de besloten vennootschap [naam B.V. 2] met de [naam VOF] ingebracht in de vennootschap [naam B.V. 1] .. Hoewel van een akte van inbreng van de [naam VOF] in de vennootschap [naam B.V. 2] niet is gebleken, moet naar het oordeel van de kantonrechter op basis van de oprichtingsakte van de vennootschap [naam B.V. 1] en de akte van inbreng van 30 november 2011 worden aangenomen dat [naam VOF] op 30 november 2011 is ingebracht in de vennootschap [naam B.V. 1] .. Daarmee is aan het schriftelijkheidsvereiste voor contractsoverneming voldaan.
4.4.
Vervolgens staat de kantonrechter voor de vraag, zoals bij tussenvonnis van 25 maart 2015 reeds overwogen, in hoeverre de derde (in casu [gedaagde] ) aan de overdracht van de rechtsverhouding (de huurovereenkomst en pachtovereenkomst) haar medewerking heeft verleend. Die medewerking behoeft niet in schriftelijke vorm te worden gegeven en is dus vormvrij, maar moet wel ondubbelzinnig vaststaan. Derhalve kan die medewerking van de wederpartij schriftelijk, mondeling en ook stilzwijgend geschieden (vergelijk art. 3:37 lid 1). De medewerking wordt bij stilzwijgen van de wederpartij niet zonder meer verondersteld. De overgang van een rechtsrelatie kan niet zonder wilsuiting van de wederpartij geschieden, zelfs niet indien deze er (ogenschijnlijk) geen belang bij heeft om te weigeren zijn medewerking te geven. Het aanvaarden als contractspartij moet, indien niet uitdrukkelijk geschied, uit gedragingen worden afgeleid. In het algemeen is een handelen of nalaten van de kant van de wederpartij, waaruit hij laat blijken de overnemer als contractspartij te beschouwen, voldoende. Weliswaar stelt [naam B.V. 1] dat de overgang van de onderneming [naam VOF] naar de vennootschap [naam B.V. 2] in januari 2011 aan [gedaagde] is medegedeeld, maar die overgang ontbeert als hierboven overwogen een akte en voldoet niet aan het schriftelijkheidsvereiste voor contractsoverneming, afgezien nog van het feit dat [gedaagde] die mededeling uitdrukkelijk ontkent, laat staan dat hij daarmede heeft ingestemd. [naam B.V. 1] stelt verder dat door [eiser sub 1] in december 2011 mondeling mededeling is gedaan van de overgang naar [naam B.V. 1] . Zo die mededeling is gedaan dan is dat onvoldoende voor aanvaarding van enige instemming van de zijde van [gedaagde] . Deze mededeling wordt overigens eveneens betwist door [gedaagde] . Dat de tenaamstelling van de aan [gedaagde] gezonden facturen vanaf week 50 van 2011 is gewijzigd in [naam B.V. 1] en het rekeningnummer waarop dient te worden betaald eveneens is gewijzigd, betekent nog niet dat daaruit moet worden afgeleid dat [gedaagde] met de contractsoverneming heeft ingestemd. De betaling aan de overnemer kan immers niet zonder meer de conclusie rechtvaardigen, dat de wederpartij zijn medewerking aan het tot stand komen van de contractsoverneming wil verlenen. Van andere gedragingen van de zijde van [gedaagde] waaruit zou kunnen worden afgeleid dat [gedaagde] met de contractsoverneming heeft ingestemd is de kantonrechter niet gebleken. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat [naam B.V. 1] niet als contractspartij heeft te gelden en in haar vorderingen jegens [gedaagde] niet ontvankelijk moet worden verklaard.(..)”
4.4.
De kantonrechter staat in onderhavige procedure vervolgens voor de vraag in hoeverre [eisers] in zijn vorderingen kan worden ontvangen. Nu op grond van bovenstaande overwegingen is komen vast te staan dat de vennootschap [naam B.V. 1] niet als procespartij kan worden ontvangen, omdat niet is voldaan aan artikel 6:159 BW, is de rechtsverhouding tussen [gedaagde] en haar contractspartij bij de huurovereenkomst ( [naam Grand Café] , vertegenwoordigd door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ,) en de pachtovereenkomst (de vennootschap onder [naam VOF] , vertegenwoordigt door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ) de facto in stand gebleven. De [naam VOF] is per 7 maart 2011 uit de registers van de Kamer van Koophandel geschreven. Vast is komen te staan dat [naam Grand Café] uiteindelijk is opgenomen in de vennootschap [naam B.V. 1] , hetgeen betekent dat de vennootschap onder firma zelf niet langer bestaat. De kantonrechter is van oordeel dat de voormalig vennoten van [naam Grand Café] , te weten [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] als procespartij moeten worden aangemerkt. De kantonrechter volgt [gedaagde] dan ook niet in zijn standpunt, dat het enkele feit dat (de thans niet meer bestaande) vennootschap onder firma slechts contractspartij is geweest bij de huurovereenkomst en pachtovereenkomst met [gedaagde] en niet de vennoten in persoon contractspartij zijn, betekent dat de voormalig vennoten niet als procespartij kunnen optreden.
4.5.
Vervolgens is aan de orde de vraag hoe de rechtsverhouding tussen partijen verder moet worden bezien. Vaststaat dat tussen de [naam VOF] en [gedaagde] een onderhuurovereenkomst is gesloten voor het de (horeca)bedrijfsruimte gelegen te [vestigingsplaats] aan de [adres] voor de duur van 4 jaar, ingaande op 1 april 2010 en eindigend op 1 april 2014. Na ommekomst van bovengenoemde termijn wordt de huurovereenkomst voortgezet voor een periode van 5 jaar tot 1 april 2019. Partijen hebben kennelijk beoogd de onderhuurovereenkomst gelijk te doen lopen met de huurovereenkomst tussen [eisers] en De Alliantie (hoofverhuurder). De kantonrechter stelt evenwel vast dat de onderhuurovereenkomst ten aanzien van de overeengekomen huurperiode in strijd met de dwingendrechtelijke bepalingen van art 7:292 jo. 7:301 BW is gesloten. Voornoemde bepaling schrijft immers voor dat de huurovereenkomst geldt voor de duur van vijf jaar met een verlenging van rechtswege met nog eens vijf jaar. Dit betekent dat de onderhuurovereenkomst loopt van 1 april 2010 tot 1 april 2015 en bij voortzetting tot 1 april 2020. Verder staat vast dat tussen [naam Grand Café] en [gedaagde] een pachtovereenkomst (te kwalificeren als een huurovereenkomst) is gesloten waarbij alle bedrijfsactiviteiten, inventaris, goodwill en handelsnaam door [naam Grand Café] zijn verpacht aan [gedaagde] voor de duur van vijf jaar ingaande 1 april 2010, derhalve eindigend op 1 april 2015. In de pachtovereenkomst is onder artikel 3.4 voorts opgenomen een koopoptie van de onderneming ten behoeve van [gedaagde] :
(..) De looptijd van de pacht is 5 jaar, met een optie tot koop van de onderneming na deze periode voor een overnamebedrag van € 490.0000,00 (Zegge vierhonderdnegentig duizend euro). Verpachter is bereid (een deel van ) deze overnamesom als lening te verstrekken, tegen een rentetarief van 8% (Zegge acht procent), afhankelijk van de financiële middelen van de Pachter en de mogelijkheden bij een bank. Uitgangspunt is dat pachter dan aan verpachter een zo groot mogelijk deel van de koopprijs ineens betaald. Dit heeft invloed op de hoogte van de rente en aflossingstermijnen. (..)
[gedaagde] heeft geen gebruik gemaakt van de koopoptie tot overname van de onderneming uit de pachtovereenkomst en stelt zich op het standpunt dat de onderhuurovereenkomst van rechtswege is verlengd met een periode van vijf jaar en dat de pachtovereenkomst tussen partijen is beëindigd door het enkel tijdsverloop van vijf jaar. [gedaagde] meent de onderneming per 1 april 2015 voor eigen rekening en risico te kunnen voeren onder voortzetting van de onderhuurovereenkomst. [eisers] ziet de pachtovereenkomst en onderhuurovereenkomst als een gemengde overeenkomst. [eisers] stelt dat doordat [gedaagde] geen gebruik heeft gemaakt van de in de pachtovereenkomst opgenomen koopoptie de pachtovereenkomst per 1 april 2015 is beëindigd en dat de onderhuurovereenkomst als, onlosmakelijk geheel, eveneens als beëindigd dient te worden beschouwd. Subsidiair stelt [eisers] dat de pachtovereenkomst moet worden beschouwd te zijn voortgezet onder de zelfde voorwaarden (behoudens de koopoptie), zodat [gedaagde] gehouden is ook na 1 april 2015 de pachtprijs te voldoen.
4.6.
Uit de rechtspraak blijkt dat in bovenomschreven gevallen in beginsel de hoofdregel van art. 6:215 BW wordt gehanteerd: voldoet een overeenkomst aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten, dan zijn de voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing (cumulatieleer). Overigens geldt dat dit artikel niet alleen toepassing vindt bij twee door de wet geregelde overeenkomsten, maar ook bij een door de wet geregelde overeenkomst (zoals een huurovereenkomst) die samenloopt met een (on)benoemde overeenkomst (zoals een pachtovereenkomst). Gebruik van de hoofregel in de samenloopregeling in geval van de combinatie pacht en huur leidt ertoe dat op de onderhuurovereenkomst van toepassing zijn de (deels dwingendrechtelijke) bepalingen van artikel 7:290 e.v. BW en op de pachtovereenkomst, te kwalificeren als huur in de zin van artikel 7:201 e.v. BW, in beginsel de algemene bepalingen van het huurrecht van toepassing zijn. De kantonrechter is van oordeel dat in het onderhavige geval de onderhuurovereenkomst en de pachtovereenkomst onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Dit vloeit voort uit het karakter van de beide overeenkomsten; de onderhuurovereenkomst ziet immers op de bedrijfsruimte waarin een horecabedrijf dient te worden geëxploiteerd, terwijl de pachtovereenkomst ziet op de exploitatie van de onderneming in de gehuurde locatie (activiteiten, inventaris, handelsnaam en goodwill). Daarnaast wordt in de pachtovereenkomst ook expliciet verwezen naar de onderhuurovereenkomst, die als bijlage aan de pachtovereenkomst is gehecht. In het licht van het bovenstaande kan het standpunt van [gedaagde] , dat binnen de rechtsverhouding tussen partijen sprake is van twee afzonderlijke overeenkomsten, die los van elkaar kunnen worden gezien en aldus ook los van elkaar kunnen worden beëindigd, niet worden gevolgd.
4.7.
Dit klemt temeer nu de inhoud van de pachtovereenkomst moet worden beoordeeld aan de hand van de bedoeling van partijen bij het sluiten van de overeenkomst en de inhoud en strekking van de overeenkomst in onderling verband bezien, waarbij gelet moet worden op alle omstandigheden van het geval. Voor wat betreft de bedoeling van partijen is de innerlijke bedoeling niet van betekenis als deze niet overeenkomt met de praktische uitwerking van de overeenkomst. Partijen zijn in de pachtovereenkomst een looptijd overeengekomen van 5 jaar met een optie tot koop van de onderneming na deze periode voor een bedrag van € 490.000,00 onder nadere voorwaarden. Dit betekent dat [gedaagde] de mogelijkheid is geboden de onderneming (activiteiten, inventaris en handelsnaam en goodwill) na vijf jaar definitief over te nemen. Partijen hebben in de pachtovereenkomst niet expliciet geregeld wat de consequenties dienen te zijn indien [gedaagde] geen gebruik maakt van die koopoptie. Het afzien van de koopoptie met als vergaande consequentie dat de pachtovereenkomst is beëindigd per 1 april 2015 onder voortzetting van de onderhuurovereenkomst is een gevolg dat [eisers] niet had beoogd en redelijkerwijze ook niet door [gedaagde] kon worden voorgestaan. Het standpunt van [gedaagde] maakt de bepaling met betrekking tot de koopoptie immers tot een zinloze bepaling. De strekking van de onderlinge overeenkomsten, de bedoeling van partijen brengt met zich dat de huur van de bedrijfsruimte en de pacht van de onderneming niet los van elkaar kunnen worden gezien.
4.8.
Ook [eisers] kan niet worden gevolgd in haar primaire standpunt dat door het niet gebruik maken van de koopoptie door [gedaagde] de pachtovereenkomst is beëindigd met als gevolg dat ook de onderhuurovereenkomst dient te eindigen. De kantonrechter is op grond van art. 6:215 BW en de hierboven gegeven overwegingen van oordeel dat de dwingendrechtelijke huurbepalingen van artikel 7:290 e.v. ook op de pachtovereenkomst van toepassing zijn. Dit betekent dat de onderhuurovereenkomst en de pachtovereenkomst in het onderhavige geval samen opgaan en de pachtovereenkomst ook na 1 april 2015 doorloopt. [gedaagde] is gehouden de verplichtingen uit de pachtovereenkomst, waaronder betaling van de pachtprijs aan [eisers] te voldoen. Indien [gedaagde] weigert de pachtprijs te voldoen dan is pas sprake van een toerekenbare tekortkoming die mogelijkerwijs kan leiden tot ontbinding van beide overeenkomsten. Daarvan is thans evenwel nog geen sprake.
4.9.
De kantonrechter zal gelet op het bovenstaande de primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde afwijzen. Nu ook niet is gebleken dat sprake is van een achterstand in de betaling van de huurpenningen uit hoofde van de onderhuurovereenkomst komt de vordering tot betaling van de huurpenningen evenmin voor toewijzing in aanmerking. De subsidiaire vordering van [eisers] zal met inachtneming van het bovenstaande worden toegewezen (dit betekent dat de pachtovereenkomst in beginsel doorloopt tot 1 april 2020).
4.10.
[gedaagde] heeft in reconventie nog gevorderd de in artikel 3.4 van de pachtovereenkomst omschreven koopsom aan te passen naar een bedrag van € 280.000,00, althans een bedrag door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen. De kantonrechter stelt vast dat partijen indertijd een pachtovereenkomst zijn aangegaan met een koopoptie voor overname van de onderneming van € 490.000,00. De kantonrechter is van oordeel dat uitgangspunt bij het sluiten van overeenkomsten is de contractsvrijheid van partijen. Dat de opgenomen koopprijs volgens [gedaagde] buiten elke werkelijkheid is moet voor zijn rekening en risico blijven. Dit klemt temeer nu in de pachtovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] voldoende inzage heeft gehad in de financiële stukken, administratie en voldoende tijd heeft gehad alles te onderzoeken. De vordering in reconventie wordt afgewezen.
5.De beslissing
In conventie en reconventie
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat de pachtovereenkomst tussen partijen niet eerder eindigt dan per moment dat de onderhuurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig zal eindigen;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] tegen bewijs van kwijting te betalen de pachtprijs van € 1.261,19 per week vanaf 1 april 2015 (te indexeren op basis van het CPI voor de gezinsconsumptie per 1 januari 2015);
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisers] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 772,77, waarin begrepen € 600,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2015.