Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 3212797 MC EXPL 14-8094
Vonnis van 25 maart 2015 (bij vervroeging)
inzake
1.
[eiser sub 1],
[eiser sub 1],
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. J.W. Both,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. M.L. van der Meulen.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1.
De procedure
De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie
- de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in voorwaardelijke reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2.
De feiten
De feiten
2.1. Tussen de Alliantie Flevoland en Restobar [naam restobar] , vertegenwoordigd door [eiser sub 1] , is een huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] (Haven). De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande 1 oktober 2008 en lopende tot 1 oktober 2013 tegen een huurprijs van € 31.500,00 per jaar. Tussen de Alliantie Flevoland en [naam Grand Café] , vertegenwoordigd door [eiser sub 1] , is in afwijking op de huurovereenkomst overeengekomen dat de huurovereenkomst aanvangt op 1 april 2009 en eindigt op 1 april 2014. De overeenkomst wordt voortgezet na ommekomst van de termijn van vijf jaar voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot 1 april 2019.
2.2. Op 3 maart 2010 is tussen [naam Grand Café] , vertegenwoordigd door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , een onderverhuurovereenkomst gesloten met [...] , vertegenwoordigd door [gedaagde] , betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] (Haven) tegen een huurprijs van € 32.287,56 ex BTW per jaar. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 4 jaar, ingaande 1 april 2010 en eindigt op 1 april 2014. De overeenkomst wordt voortgezet na ommekomst van de termijn van vijf jaar voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot 1 april 2019. De bedrijfsruimte is bestemd om te worden gebruikt als eetcafé/restaurant. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De Alliantie Flevoland heeft als hoofdverhuurder toestemming verleend voor de onderhuur.
2.3. Op 4 maart 2010 is tussen de vennootschap onder firma [naam VOF] , vertegenwoordigt door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , en de [bedrijf gedaagde] , vertegenwoordigt door [gedaagde] een “pachtovereenkomst” gesloten. In de considerans van de overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“in aanmerking nemende:
dat de nieuwe Vennootschap is ingeschreven in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel te Lelystad onder nummer [nummer] , handelsnaam ‘ [...] ’.
dat het de activiteiten betreft die vanuit [naam Grand Café] worden ondernomen die verpacht worden en alleen deze activiteiten betreft.
dat de activiteiten bestaan uit het exploiteren van een Grand café.
dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het verpachten van het complete bedrijf [naam Grand Café] , aan pachter, onder de voorwaarden en bepalingen zoals in deze overeenkomst zijn uiteengezet.
dat de huurovereenkomst overgaat van de verpachter naar de pachter. De huidige huurovereenkomst loopt tot 1 april 2014 aansluitend met 5 optiejaren tot 2019.(..)
verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
2.Overdracht
2.1
Verpachter verpacht hierbij aan pachter alle bedrijfsactiviteiten, inventaris en goodwill en handelsnaam, gelijk pachter deze zaken van verpachter pacht.(..)
3.Pachtprijs en betaling, looptijd
3.1
De totale pachtprijs bedraagt € 50.000,00 (zegge: vijftigduizend euro), per kalenderjaar, exclusief BTW. De pachtprijs wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van het CPI voor de gezinsconsumptie.(..)
3.4
De looptijd van de pacht is 5 jaar, met een optie tot koop van de onderneming na deze periode voor een overnamebedrag van € 490.0000,00 (Zegge vierhonderdnegentig duizend euro). Verpachter is bereid (een deel van ) deze overnamesom als lening te verstrekken, tegen een rentetarief van 8% (Zegge acht procent), afhankelijk van de financiële middelen van de Pachter en de mogelijkheden bij een bank. Uitgangspunt is dat pachter dan aan verpachter een zo groot mogelijk deel van de koopprijs ineens betaald. Dit heeft invloed op de hoogte van de rente en aflossingstermijnen. (..)
5.Aftreden directie
Per de Transactiedatum zullen beide eigenaren aftreden als directeur, te weten de heer [eiser sub 1] en mevrouw [eiseres sub 2] . Hierna zal de pachter de algehele leiding hebben en ook vanaf de Transactiedatum aansprakelijk zijn voor de bedrijfsvoering.(..)
9.Huurovereenkomst
(..)
9.2
De huurpenningen zal de pachter voldoen aan de verpachter vanaf de Transactiedatum. De verpachter zal deze huurpenningen voldoen aan de Verhuurder van het pand. De huurpenningen zullen bij vooruitbetaling voor de 1e van iedere maand door de pachter aan de Verpachter worden voldaan. De eerste huurtermijn zal dus worden voldaan voor 31 maart 2010.
9.3
De huur wordt vastgesteld op € 2690,63 per maand, exclusief BTW (..)
9.4
Er wordt een aparte onderhuurovereenkomst gemaakt, welke als bijlage zal worden bijgevoegd bij deze overeenkomst. Bijlage 7.
10.Aankoop en overname bedrijfsactiviteiten
10.1
Per Transactiedatum pacht de pachter van verpachter alle bedrijfsactiviteitenmachines inventaris en welke per Balansdatum eigendom zijn van verpachter, overeenkomstig de gegevens zoals vermeld in Bijlage 5, met uitzondering van enkele met name genoemde items, zoals op de bijlage vermeld.
10.2
De pachtprijs wordt zoals gesteld in artikel 3.1 gesteld op € 50.000,00 (Zegge: Vijftigduizend euro)(..)
15.Diverse bepalingen:
(..)
15.13
Pachter heeft voldoende inzage gehad in de financiële stukken, administratie en heeft genoeg tijd gehad om alles te onderzoeken en na te kijken.
2.4.
In januari 2014 hebben partijen overleg gevoerd over de tussen partijen gesloten overeenkomsten. [naam] Fiscale Dienstverlening heeft namens [eiser sub 1] het gesprek van 15 januari 2014 bevestigd:
“(..)
Bespreking d.d. 15-01-2014
U heeft met de heer [eiser sub 1] een pachtovereenkomst gesloten met een looptijd van 5 jaar ingaande 1 april 2010 en eindigend op 1 april 2015. Op woensdag 15 januari 2014 heeft er in [naam Grand Café] tussen u en de heer [eiser sub 1] een bespreking plaatsgevonden, waarbij ook uw vader aanwezig was. Tijdens de bespreking gaf u aan dat u na het verstrijken van de looptijd de onderneming wel zou willen kopen. Tevens vertelde u tijdens die bespreking dat zowel uw bank als uw adviseur van mening zijn dat de overeengekomen pachtprijs alsmede de overnameprijs te hoog zijn. U vroeg daarom aan de heer [eiser sub 1] een verlaging van de overeengekomen pachtprijs c.q. de overeengekomen overnamesom serieus in overweging te nemen.(..)”
[naam] Fiscale Dienstverlening verzoekt vervolgens om onder meer overlegging van de jaarrekeningen over de jaren 2010 t/m 2013.
2.5.
[gedaagde] deelt aan [naam] Fiscale Dienstverlening bij brief van 25 februari 2015 het volgende mede:
“(..)
Er is terzake van voortzetting van het contract geen sprake van een overeengekomen pachtprijs of overeengekomen overnamesom. Er is uitsluitend sprake van een optie die overeengekomen is. Die optie geeft een vooraf overeengekomen bedrag aan. Essentie van de optie is echter dat ik als huurder de vrijheid heb om de optie te nemen of niet. Als ik de optie niet neem, kan ik ten behoeve van de voortzetting van mijn contract met het huidige inventaris gewoon een aanbod doen. Het is aan uw cliënt om het aanbod te accepteren of niet.
Het spreekt vanzelf dat u geen recht hebt op het door u opgevraagde materiaal. Dat betreft privé gegevens van mijn onderneming. Deze zal ik niet aan u ter beschikking stellen. Gezien het bovenstaande zijn die gegevens ook niet relevant.(..)”
2.6.
Bij brief van 23 april 2014 van de gemachtigde van [eiser sub 1] wordt aan [gedaagde] medegedeeld dat onderhuurovereenkomst niet is opgezegd en doorloopt met als gevolg dat [gedaagde] gebonden is aan de huur- en pachtovereenkomst tot in ieder geval 1 april 2019.
2.7.
Op verzoek van [gedaagde] heeft [naam] Horecamakelaars op 26 augustus 2014 de waarde bepaald van het horecabedrijf [...] . De onderhandse verkoopwaarde van de goodwill en inventaris van [...] is gewaardeerd op € 280.000,00.
2.8.
Onder zaak- en rolnummer 3520401 MC EXPL 14-12741 is door de besloten vennootschap [naam B.V. 1] een procedure tegen [gedaagde] aanhangig gemaakt met gelijke inhoud.
3. Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vordert samengevat –:
Primair:
- ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming betreffende de [adres] te [vestigingsplaats] met ingang van 1 april 2015;
- veroordeling tot betaling van een bedrag gelijk aan de geldende huur voor het tijdvak dat [gedaagde] na betekening niet aan de ontruimingsverplichting heeft voldaan;
- veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huur ad € 3.541,45 per maand en de huur (Ktr: lees pachtprijs) ad € 1.261,19 per week tot 1 april 2015, vermeerderd met rente;
Subsidiair:
- te verklaren voor recht dat de in het lichaam van de dagvaarding genoemde pachtovereenkomst niet eerder eindigt dan per datum dat de in het lichaam van de dagvaarding genoemde huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig zal eindigen op zijn vroegst per 1 april 2019;
- veroordeling tot betaling van de pachtprijs ad € 1.261,19 per week, per 1 januari 2015 te indexeren op basis van het CPI voor de gezinsconsumptie vermeerderd met rente;
Primair en subsidiair:
- veroordeling in de proceskosten.
3.2.
[eisers] stelt dat hij vanaf 2008/2009 aanzienlijk heeft geïnvesteerd in het Grand Café. Die investeringen bedragen volgens [eisers] ongeveer € 400.000,00. Verder heeft [eisers] door niet uitbetaalde arbeid een waardevermeerdering gerealiseerd van nog eens € 100.000,00. De totale investeringen bedragen aldus € 500.000.00. Na deze investeringen heeft [eisers] de exploitatie van de onderneming middels een pachtovereenkomst over gedaan aan [gedaagde] en met hem een onderhuurovereenkomst gesloten betreffende het pand waarin de exploitatie plaatsvindt. Op basis van die onderhuurovereenkomst huurt [gedaagde] van [eisers] op dezelfde wijze als [eisers] huurt van de Alliantie. [eisers] stelt verder dat de pachtovereenkomst betreffende de exploitatie van [naam Grand Café] onlosmakelijk is verbonden met de onderverhuurovereenkomst. [eisers] stelt dat sprake is van een gemengde overeenkomst en dat de strekking van die overeenkomst op grond van de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst(en), althans de gerechtvaardigde verwachting van [eisers] , met zich brengt dat de pacht van de onderneming niet los van de huur van het pand kan bestaan mede gelet op de beperkte investering van de zijde van [gedaagde] en de forse investeringen aan de zijde van [eisers] . Nu [gedaagde] de koopoptie van de onderneming in de pachtovereenkomst niet wil effectueren heeft dit tot gevolg dat de pachtovereenkomst eindigt en daarmee ook de onderverhuurovereenkomst per 1 april 2015 dient te eindigen middels een ontbindingsuitspraak van de kantonrechter. Na vijf jaar zou [gedaagde] of de koopoptie lichten of het pand verlaten. Door dat niet te doen maakt hij misbruik van recht. Het is niet de bedoeling van partijen geweest dat de pachtovereenkomst zou eindigen zonder dat gebruik wordt gemaakt van de koopoptie. Subsidiair stelt [eisers] dat beide overeenkomsten, een en ondeelbaar, voortduren tot in ieder geval 1 april 2019 op grond waarvan [gedaagde] alsdan gehouden is zowel de huurprijs als de pachtprijs te voldoen. [eisers] legt aan de gevraagde ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen jegens [eisers] of dat sprake is van een wilsgebrek door de onderhuurovereenkomst en de pachtovereenkomst van elkaar los te koppelen, waarbij die pachtovereenkomst als beëindigd wordt beschouwd terwijl de onderhuurovereenkomst zou doorlopen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt dat [eisers] niet als contractspartij hebben te gelden. De overeenkomsten zijn gesloten door [naam VOF] met als vennoten [eisers] , maar uit het handelsregister blijkt dat de vennootschap onder firma per 7 maart 2011 is uitgeschreven en dat per 20 januari 2011 de activiteiten zijn voortgezet door de besloten vennootschap [bedrijf X] . Bovendien worden de wekelijkse pachtfacturen door de besloten vennootschap [naam B.V. 1] aan [gedaagde] gezonden. [eisers] is in zijn vordering derhalve niet ontvankelijk.
3.4.
[gedaagde] stelt verder dat, voor zover [eisers] wel kan worden ontvangen in zijn vordering, geen sprake is van een gemengde overeenkomst. Er zijn twee afzonderlijke overeenkomsten gesloten die prima los van elkaar kunnen bestaan. De pachtovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar tot 1 april 2015, terwijl de huurovereenkomst, overigens in strijd met de wet, is aangegaan voor vier jaar tot 1 april 2014. De investeringen van [eisers] zijn terugverdiend door betaling van de pachtprijs gedurende 5 jaar, in totaal € 262.348,76. De uitleg van [eisers] aan de koopoptie in de pachtovereenkomst, namelijk dat in het geval er geen gebruik wordt gemaakt van de koopoptie de tussen partijen bestaande overeenkomsten direct dienen te eindigen is in strijd met de in het huurrecht opgenomen dwingendrechtelijke bepalingen omtrent termijnbescherming van 5 + 5 jaar. Aldus kan ook niet worden gesproken van een gemengde overeenkomst. Van verzuim of toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] is geen sprake. [gedaagde] is niet verplicht de koopoptie in de pachtovereenkomst te lichten. Verder voldoet [gedaagde] aan al zijn verplichtingen uit hoofde van de onderhuurovereenkomst en de pachtovereenkomst. Die laatste eindigt met ingang van 1 april 2015. Partijen hebben niets opgenomen over een eventuele voortzetting van de pachtovereenkomst.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie (voorwaardelijk)
3.6.
[gedaagde] vordert - samengevat - de in artikel 3.4 van de pachtovereenkomst omschreven koopsom aan te passen naar € 280.000,00, althans een lager bedrag dan € 490.000,00 met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
3.7.
Voor het geval aangenomen moet worden dat sprake is van een gemengde overeenkomst meent [gedaagde] dat de in de koopoptie opgenomen koopprijs exorbitant hoog is. Ter staving van dit standpunt legt [gedaagde] een rapport over van [naam] Horecamakelaars. Bij het sluiten van de pachtovereenkomst had [gedaagde] geen rechtsbijstand. [eisers] is ervaren en werd wel bijgestaan zodat [gedaagde] ten opzichte van [eisers] in een ongelijkwaardige positie verkeerde. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het beding van de koopoptie onaanvaardbaar. De koopprijs dient naar redelijkheid en billijkheid te worden vastgesteld.
3.8.
[eisers] voert verweer. Partijen hebben nu eenmaal een koopprijs afgesproken van € 490.000,00. [eisers] heeft die prijs gerelateerd aan de door hem gedane investeringen. Het is [gedaagde] die de koopoptie niet wil lichten en bovendien niet bereid is geweest de gevraagde financiële stukken te overhandigen. Het rapport van [naam] Horecamakelaars wordt bestreden. Bovendien is [eisers] niet uitgenodigd bij de totstandkoming van dat rapport.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
Ontvankelijkheid
4.2.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat [eisers] niet ontvankelijk in zijn vordering dient te worden verklaard, omdat de vennootschap onder firma niet langer bestaat. De kantonrechter stelt aan de hand van de door partijen overgelegde stukken het volgende vast. Op 3 maart 2010 is tussen [naam Grand Café] , vertegenwoordigd door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , een onderverhuurovereenkomst gesloten met [...] , vertegenwoordigd door [gedaagde] , betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] (Haven). Op 4 maart 2010 is tussen de [naam VOF] , vertegenwoordigd door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , en de [bedrijf gedaagde] , vertegenwoordigd door [gedaagde] , een “pachtovereenkomst” gesloten. [gedaagde] stelt dat beide overeenkomsten indertijd zijn gesloten met de vennootschap onder firma [naam VOF] . Deze constatering wordt niet betwist van de zijde van [eisers] . Bij de Kamer van Koophandel is op 7 maart 2011 geregistreerd dat de vennootschap onder firma met ingang van 20 januari 2011 is voortgezet door [bedrijf X] . Deze vennootschap staat kennelijk bij de Kamer van Koophandel geregistreerd onder nummer [nummer] , maar partijen hebben daarvan verder geen uittreksel overgelegd. [eisers] stelt zich evenwel op het standpunt dat de [naam VOF] (uiteindelijk) is opgegaan in de besloten vennootschap [naam B.V. 1] , terwijl de facturen voor de pacht worden uitgeschreven door [naam B.V. 1] en door [gedaagde] worden betaald aan die vennootschap.
4.3.
Partijen hebben in de procedure geen voldoende duidelijkheid verschaft over de tussen partijen geldende rechtsverhoudingen. Beide partijen hinken op twee gedachten. [gedaagde] roept enerzijds de niet ontvankelijkheid in van partij [eisers] omdat de vennootschap onder firma [naam VOF] is opgehouden te bestaan en zou zijn opgegaan in de besloten vennootschap [bedrijf X] en anderzijds stelt [gedaagde] nimmer op de hoogte te zijn gesteld van die contractsovername/inbreng in de BV. Die laatste stelling lijkt kennelijk te impliceren dat aan de inbreng van de V.O.F. in de besloten vennootschap geen gevolgen dienen te worden toegekend. Alsdan dienen de voormalige vennoten als procespartij te moeten worden aanvaard. Dit is ook het standpunt dat [eisers] , kennelijk naar aanleiding van het verweer van [gedaagde] , inneemt. Daarentegen stelt [eisers] ook dat de V.O.F. uiteindelijk is opgegaan in de besloten vennootschap [naam B.V. 1] en dat de facturen op naam van die vennootschap zijn gesteld en ook aan die vennootschap zijn voldaan. Dit laatste lijkt weer te impliceren dat niet [eisers] als contractspartij moet worden gezien, maar de besloten vennootschap [naam B.V. 1] .
4.4.
De centrale vraag voor wie hier als bevoegde procespartij heeft te gelden is of ten tijde van de wijziging van de bedrijfsstructuur in januari 2011 of daarna sprake is geweest van contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW, in die zin dat niet langer de V.O.F. maar [bedrijf X] of [naam B.V. 1] als verhuurder van de bedrijfsruimte en verpachter van de onderneming moet worden aangemerkt. Blijkens artikel 6:159 BW is voor contractsoverneming in de eerste plaats nodig een akte waarbij de overdrager zijn rechtsverhouding tot een derde aan de overnemer overdraagt. [eisers] hebben geen (notariële) inbrengakte in het geding gebracht waaruit kan worden afgeleid dat de oorspronkelijk door de V.O.F. gedreven onderneming in [bedrijf X] of [naam B.V. 1] is ingebracht. In zoverre is niet komen vast te staan dat aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 6:159 BW is voldaan. Voor contractsoverneming is echter ook nodig dat de derde (in casu [gedaagde] ) aan de overdracht van de rechtsverhouding (de huurovereenkomst en pachtovereenkomst) haar medewerking heeft verleend. Die medewerking behoeft niet in schriftelijke vorm te worden gegeven maar moet wel ondubbelzinnig vaststaan.
4.5.
De kantonrechter heeft dan ook behoefte aan nadere inlichtingen van partijen. Partijen dienen zich gedocumenteerd uit te laten over het volgende:
a. De [naam VOF] is opgehouden te bestaan. In welke vennootschap is de V.O.F. ondergebracht, [bedrijf X] of [naam B.V. 1] ?
b. Waaruit blijkt dat? Is sprake van een inbrengakte in de B.V.?
c. Op welke wijze en wanneer is daarvan mededeling gedaan aan [gedaagde] ?
d. Op welke wijze heeft [gedaagde] daarmee ingestemd?
e. Per wanneer en op wiens naam werden de facturen voor de huur en de pacht gesteld vanaf het begin van de overeenkomsten tot heden?
f. Op welke rekening en op wiens naam zijn die facturen voor de huur en de pacht door [gedaagde] betaald?
f. Als de facturen in 2011 op naam staan van [naam B.V. 2] hoe verhouden de betalingen van [gedaagde] zich met zijn standpunt dat [bedrijf X] de mogelijke contractspartij zou zijn?
e. Hoe is de rechtsverhouding met de Alliantie geregeld na inbreng in de B.V.?
4.5.
[eisers] zal eerst in de gelegenheid worden gesteld om binnen twee weken bij akte de gevraagde inlichtingen te verstrekken. Vervolgens zal [gedaagde] de gelegenheid worden geboden daarop binnen twee weken bij akte te reageren.
4.6.
De kantonrechter houdt voor het overige een verdere beslissing aan.
5. De beslissing
De kantonrechter
verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 8 april 2015 te 11.00 uur, waar [eisers] zich schriftelijk dient uit te laten zo nodig onder overlegging van stukken omtrent hetgeen onder rechtsoverweging 4.5 is overwogen;
[gedaagde] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren op de rolzitting van 22 april 2015 te 11.00 uur;
houdt iedere verdere beslissing aan
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2015.