Uitspraak
Rolnr: 04-1912
Uitspraak: 25 oktober 2004
Rechtbank Middelburg
Sector kanton - zitting te Middelburg
V O N N I S
in de zaak van:
[ei[eisende partij]rtij],
statutair gevestigd te [vestigingsplaats],
eisende partij,
verder te noemen: [eisende partij],
gemachtigde: mr. G.M. Terlingen,
rolgemachtigde: R. Duym,
t e g e n :
[g[gedaagde partij]rtij],
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde partij,
verder te noemen: [gedaagde partij],
gemachtigde: mr. M. van Weeren.
het verloop van de procedure
De procedure is als volgt verlopen:
- dagvaarding van 3 mei 2004,
- conclusies van antwoord, repliek en dupliek.
de beoordeling van de zaak
1.1. De gemeente Vlissingen heft sinds 1993 baatbelasting vanwege de herinrich-ting en de overkapping van het winkelgebied Lange Zelke en Marktstraat. In dit gebied ligt de winkelruimte aan de [adres], welke [gedaagde partij] per 1 februari 1997 heeft gehuurd van het ABP tegen een te indexeren huurprijs van destijds ƒ 56.700 per jaar, te verhogen met BTW. [eisende partij] is op enig moment eigenaar van de winkelruimte geworden en is daardoor het ABP als verhuurder opgevolgd.
1.2. [eisende partij] heeft de van haar geheven jaarlijkse baatbelasting ad € 3.569,87 voor de jaren 2002 en 2003 doorberekend aan [gedaagde partij], en wel bij facturen van 16 april 2002 en 5 mei 2003. [gedaagde partij] heeft zich op het standpunt gesteld dat de baatbelasting niet ten laste van haar moet komen. Partijen hebben gecorres-pondeerd.
2.1. [eisende partij] heeft betaling gevorderd van de facturen, in hoofdsom € 7.139,74, verhoogd met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten incl. BTW, totaal € 8.595,21 met verdere rente vanaf 1 september 2003. Partijen verschillen van mening over de uitleg van art. 2, lid 2, van de algemene bepalingen bij het huurcontract.
2.2. Deze bepaling luidt als volgt:
Alle kosten, voortvloeiende uit warmte-afname en gasverbruik, het stroom- en waterverbruik en alle overige kosten die van het gehuurde worden geheven, met uitzondering van grond- en polderlasten en/of het aan eigenaar in rekening te brengen gedeelte van de onroerend goedbelasting, zijn, al is de aanslag op naam van verhuurder gesteld, voor rekening van huurder en dienen, indien door verhuurder betaald, op eerste verzoek aan deze te worden terugbetaald.
2.3. De uitleg van [eisende partij] is als volgt:
De baatbelasting valt onder “… alle overige kosten die van het gehuurde worden geheven… ” en komt dus voor rekening van de huurder. Immers “alle overige kosten” wordt in de bepaling niet gelimiteerd en niet specifiek benoemd. De uitzonderingen worden wel benoemd, zodat duidelijk is wat wel en niet ten laste van de huurder komt. Bovendien maakt de bepaling onderscheid tussen de gebruiksgerichte strekking van alle kosten enerzijds en alle overige kosten die van het gehuurde worden geheven anderzijds met de expliciete toevoeging “al is de aanslag op naam van verhuurder gesteld”. [gedaagde partij] is als huurder in zeer grote mate gebaat bij een verbeterde winkelomgeving waarvoor de baatbelasting wordt geheven. De baatbelasting moet niet worden gezien als een typische eigenarenbelasting. Tenslotte is het de overheersende opvatting in de onroerend goed-wereld dat baatbelasting voor rekening van de huurder moet komen.
3.1. Aan de orde is de uitleg van een bepaling uit de algemene voorwaarden bij een huurcontract, terwijl na het sluiten van het contract de verhuurder door een volgende eigenaar is opgevolgd. In deze situatie kan de uitleg niet plaats vinden volgens de Haviltex-norm (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635), aangezien voor beide partijen geldt dat zij op de inhoud van de bepaling niet of nauwelijks invloed hebben gehad: [eisende partij] niet, omdat zij bij de totstandkoming van het huurcontract niet betrokken is geweest en [gedaagde partij] nauwelijks, omdat het gaat om algemene voorwaarden. Voor situaties als deze geschiedt de uitleg veelal overeenkomstig de methode die bij CAO’s wordt gehanteerd (de CAO-norm). Bij deze methode zijn de bewoordingen van de desbetreffende bepaling, gelezen in het licht van de gehele tekst van de overeenkomst, in beginsel van doorslag-gevende betekenis.
3.2. Tussen de Haviltex-norm en de CAO-norm bestaat echter geen tegenstelling, maar een vloeiende overgang. Aan beide ligt de gedachte ten grondslag dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen, waarin het is gesteld. Indien een bedoeling kenbaar is voor personen die niet bij de totstandkoming van de overeenkomst betrokken zijn geweest, dan kan ook daaraan bij de uitleg betekenis worden toegekend. (HR 20 februari 2004, JAR 2004, 83, pensioenreglement DSM-Chemie)
4.1. De kantonrechter verwerpt de strikt taalkundige uitleg die [eisende partij] voorstaat. Bovendien maakt de bepaling van art. 2 lid 2 van Pro de algemene voorwaarden geen onderscheid tussen gebruiksgerichte kosten enerzijds en alle overige kosten die van het gehuurde worden geheven anderzijds. De bepaling stelt deze kosten juist op één lijn, in die zin dat beide soorten kosten voor rekening van de huurder komen, ook al is de aanslag op naam van de verhuurder gesteld. Waar het om gaat is de uitzondering: “met uitzondering van grond- en polderlasten en/of het aan eigenaar in rekening te brengen gedeelte van de onroerend goedbelasting” [eisende partij] vat deze uitzondering letterlijk en daardoor zo beperkt mogelijk op.
4.2. Er bestaat wel een tegenstelling tussen de kosten die voor rekening van de huurder komen en de daarvan uitgezonderde kosten die voor rekening van de verhuurder blijven. Gelet op de bewoordingen is het ook voor derden voldoende duidelijk dat het de bedoeling is dat gebruiksgerichte kosten voor rekening van de huurder komen en dat typische eigenaarslasten voor rekening van de verhuurder blijven. Hier heeft [gedaagde partij] gelijk.
4.3. De baatbelasting blijft voor rekening van de verhuurder, aangezien deze belasting een typische eigenarenbelasting is. Ook hier heeft [gedaagde partij] het gelijk aan haar zijde. De baatbelasting is ingesteld krachtens art. 222, lid 1, van de Gemeentewet, waarbij is bepaald dat baatbelasting kan worden geheven van hen die het genot hebben van de (gebate) onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Het gaat dus om een belasting die wordt geheven van rechthebbenden met een zakelijk recht.
4.4. [eisende partij] heeft erop gewezen dat contractueel kan worden bepaald dat de baatbelasting uiteindelijk voor rekening van de huurder zal komen. Dat dit in het algemeen mogelijk is, doet echter niets af aan het karakter van de baatbelasting als een typische eigenarenbelasting en betekent geenszins dat in dit geval inderdaad contractueel zou zijn bepaald dat de baatbelasting op de huurder wordt afgewen-teld. Gelet op de wettelijke grondslag van baatbelasting is het voor de uitleg van art. 2, lid 2, van de algemene voorwaarden evenmin relevant of de huurder (tevens) is gebaat door de voorzieningen, waarvoor de baatbelasting wordt geheven. Overigens heeft [gedaagde partij] gemotiveerd betwist dat de voorzieningen in kwestie van enige invloed zijn geweest op de ontwikkeling van haar omzet in het gehuurde. [eisende partij] heeft geen bewijs bijgebracht van haar stelling dat [gedaagde partij] in zeer grote mate is gebaat en heeft daarvan ook geen bewijs aangeboden.
4.5. Hetzelfde geldt voor de stelling van [eisende partij] dat het in de onroerend goed-wereld de overheersende opvatting is dat baatbelasting voor rekening van de huurder dient te komen. Voor de uitleg van art. 2 lid 2 van Pro de algemene voorwaar-den is deze stelling wel relevant, maar [gedaagde partij] heeft deze stelling gemoti-veerd betwist. Daarbij heeft [gedaagde partij] aangevoerd dat de Raad van Onroeren-de Zaken een belangenorganisatie van verhuurders is, wier model algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte niet kan gelden als de weerslag van een overheersende opvatting in de onroerend goed-wereld. Het door [eisende partij] overgelegde model levert van het laatste daarom geen bewijs op en [eisende partij] heeft ook geen verder bewijs aangeboden. Daarom is de gestelde overheersende opvatting in de onroerend goed-wereld niet komen vast te staan, zodat daarvan niet kan worden uitgegaan.
4.6. Ten overvloede wordt opgemerkt dat partijen er zich niet over hebben uitgelaten of de rechtsvoorganger van [eisende partij], het ABP, de baatbelasting aan [gedaagde partij] heeft doorberekend en of [gedaagde partij] vervolgens ook heeft betaald, zodat de antwoorden op deze vragen – mochten die relevant zijn - in deze procedure geen rol hebben gespeeld.
5. Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [eisende partij] met nevenvorderingen moet worden afgewezen met veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten.
DE BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eisende partij] in de kosten van het geding, gevallen aan de zijde van [gedaagde partij] en tot op heden begroot op € 540,- wegens salaris van de gemach-tigde van [gedaagde partij];
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.M. Klarenbeek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 oktober 2004 in tegenwoordigheid van de griffier.