Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: C/03/343433 / KG ZA 25-261
Vonnis in kort geding van 2 september 2025
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING MAASVALLEI MAASTRICHT,
gevestigd te Maastricht,
eisende partij,
hierna te noemen: Maasvallei,
advocaat: mr. G. Vansant te Maastricht-Airport, gemeente Beek,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,
tezamen wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. M. De Groot te Leusden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 juli 2025 met producties 1 tot en met 13,
- de akte indienen producties 14 en 15 van 15 augustus 2025 van Maasvallei,
- de producties 1 tot en met 4 van 18 augustus 2025 van [gedaagden] ,
- de akte eiswijziging van 19 augustus 2025 ex artikel 129 jo Pro. 130 Rv van Maasvallei,
- de pleitnota van Maasvallei,
- de pleitnota van Maasvallei,
- de spreekaantekeningen van [gedaagden] ,
- de mondelinge behandeling gehouden op 19 augustus 2025.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde sub 1] is sinds 4 december 2000 eigenaar van het perceel gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] . [gedaagden] wonen ongehuwd samen in de woning aan de [adres 1] . 2.2. Maasvallei is eigenaar van het perceel gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats] . De achterzijde van het perceel van [gedaagde sub 1] (de tuin) grenst aan het perceel van Maasvallei.
2.3.
[gedaagden] hebben een strook grond bij de tuin getrokken dat gelegen is aan de achterzijde van het perceel van [gedaagde sub 1] en voor een gedeelte aan de achterzijde van het perceel van hun naaste buren (hierna: de strook). Volgens de kadastrale kaart behoort de strook tot het perceel van Maasvallei.
2.4.
Maasvallei is op haar perceel van start gegaan met een herontwikkelingsproject. Tijdens de voorbereidingen van voornoemd project is een eigendomsdiscussie ontstaan tussen partijen over de strook. Zowel Maasvallei als [gedaagden] menen dat de strook tot hun eigendom behoort.
2.5.
Maasvallei heeft [gedaagden] per brief van 10 maart 2025 verzocht om te stoppen met het gebruik van de strook, de strook te ontruimen en uiterlijk 5 april 2025 de strook ter beschikking te stellen aan Maasvallei. [1]
Bij monde van hun toenmalige belangenbehartiger hebben [gedaagden] op 15 april 2025 het verzoek van Maasvallei afgewezen en zich op het standpunt gesteld dat zij door verjaring eigenaren van de strook zijn geworden. [2]
2.6.
Maasvallei heeft het beroep op verjaring bij brief van 25 april 2025 afgewezen en opnieuw gesommeerd om binnen zeven dagen het gebruik van de strook te stoppen, de strook te ontruimen en uiterlijk 2 mei 2025 de strook ter beschikking te stellen aan Maasvallei. [3] Op deze brief hebben [gedaagden] wederom afwijzend gereageerd. [4]
3.Het geschil
3.1.
Maasvallei vordert – na eiswijziging – dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
1. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen om de strook binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden, met machtiging van Maasvallei om bij niet tijdige ontruiming deze zelf, voor rekening van [gedaagden] , te bewerkstelligen door middel van een deurwaarder, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;
2. indien [gedaagden] niet vrijwillig voldoen onder (de rechtbank begrijpt ‘aan’) het gevorderde onder 1. en Maasvallei de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, [gedaagden] zal veroordelen in de kosten van ontruiming op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming;
Subsidiair
3. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tot ontruiming van de strook en tot teruglevering ten overstaan van een door Maasvallei aan te wijzen notaris van de door [gedaagden] in bezit overgenomen en gehouden delen van perceel [kadasternummer] op grond van artikel 6:162 BW Pro en 6:103 BW, terug te leveren aan Maasvallei, alles op kosten van [gedaagden] hoofdelijk en uiterlijk binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis op straffe van een dwangsom van € 1.500,- per dag dat de ontruiming en/of de teruglevering niet heeft plaatsgevonden, met een maximum van 250.000,-;
Zowel primair als subsidiair
4. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en, indien voldoening binnen die termijn uitblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.
3.2.
[gedaagden] voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In deze procedure vordert Maasvallei een voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet eerst beoordelen of Maasvallei daarbij een spoedeisend belang heeft. Als daarvan sprake is, moet de voorzieningenrechter vervolgens beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor nadere bewijslevering.
Is de zaak spoedeisend en geschikt voor kort geding?
4.2.
Maasvallei stelt zich op het standpunt dat zij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van het gevorderde. Hiertoe heeft zij – onder andere – gesteld dat zij de strook benodigt om in het aankomende plantseizoen rond oktober/november 2025 ter hoogte van de strook aan de achterzijde van het toekomstige wooncomplex grote bomen te plaatsen, met behulp kranen en vrachtwagens. Indien tot het plantseizoen in 2026 gewacht moet worden met aanplanten van de bomen, dan is de bouw van het wooncomplex in volle gang en zal de achterzijde niet langer met bomen van dergelijke omvang bereikbaar zijn volgens Maasvallei. Daarnaast wenst Maasvallei de bomen zo spoedig mogelijk te plaatsen, zodat de bomen verder kunnen groeien ten behoeve van de privacy van de huidige bewoners van de Dorpstraat en de toekomstige bewoners van het wooncomplex.
4.3.
[gedaagden] betwisten de spoedeisendheid van de vorderingen en voeren aan dat Maasvallei onvoldoende heeft onderbouwd waarom het niet mogelijk zou zijn om de bomen te planten gedurende de bouw van het wooncomplex. Bovendien leent de zaak zich volgens [gedaagden] niet voor een kort geding nu de vorderingen niet zien op een voorlopige voorziening in afwachting van de bodemprocedure, maar op een definitieve geschilbeslechting.
4.4.
Naar oordeel van de voorzieningenrechter heeft Maasvallei voldoende toegelicht dat zij de strook op korte termijn nodig heeft om grote bomen te planten nu het wooncomplex nog niet in aanbouw is. Daarmee heeft Maasvallei een spoedeisend belang bij haar vorderingen.
4.5.
Anders dan [gedaagden] betogen, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de zaak geschikt is voor behandeling in kort geding. Volgens vaste rechtspraak heeft de voorzieningenrechter een grote vrijheid bij de mogelijk te treffen voorzieningen. Dat een gevraagde voorziening feitelijk onomkeerbare of ingrijpende gevolgen heeft, is op zichzelf geen grond om een voorziening ongeschikt te achten voor kort geding. [5] Dat is hier ook het geval.
Ten aanzien van de primaire vordering
4.6.
Partijen zijn het erover eens dat de strook op het kadastrale perceel van Maasvallei is gelegen. Tussen partijen bestaat discussie over de vraag wie eigenaar van de strook is. Maasvallei stelt zich op het standpunt dat de strook tot haar eigendom behoort en dat [gedaagden] – zonder recht of titel – onrechtmatig gebruik maken van de strook.
[gedaagden] betwisten het standpunt van Maasvallei en doen een beroep op (verkrijgende en bevrijdende) verjaring. [gedaagden] stellen dat zij de strook reeds meer dan 20 jaar in bezit hebben en daarmee het eigendomsrecht op de strook hebben verkregen.
4.7.
Het beroep van [gedaagden] op verkrijgende verjaring zal de voorzieningenrechter afwijzen. Hiertoe overweegt zij als volgt. Op grond van artikel 3:99 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) wordt een recht op een registergoed verkregen door onafgebroken bezit te goeder trouw gedurende meer dan 10 jaar. Een bezitter wordt te goeder trouw geacht wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich op redelijke wijze als zodanig mag beschouwen. [6] Voor registergoederen geldt een nadere uitwerking ten aanzien van het begrip ‘te goeder trouw’ in artikel 3:23 BW Pro, waarin is bepaald dat het beroep van een verkrijger van een registergoed op goeder trouw, niet wordt aanvaard, wanneer dit beroep insluit een beroep op onbekendheid met feiten, die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend. Op de verkrijger rust dus een onderzoeksplicht. Ter zitting hebben [gedaagden] toegelicht dat zij de kadastrale kaarten nooit hebben geraadpleegd. Indien zij dit wel hadden gedaan, dan hadden [gedaagden] kunnen zien tot welk perceel de strook behoort. Niet gesteld of gebleken is dat dit onderzoek onmogelijk of ongebruikelijk was. Bovendien geldt dat een bezitter van onroerend goed niet snel als te goeder trouw wordt aangemerkt wanneer aan het bezit geen notariële leveringsakte ten grondslag ligt die is ingeschreven in de openbare registers. Dat [gedaagden] zichzelf te goeder trouw achten, onder andere omdat de vorige eigenaren van hun perceel ook al gebruik maakten van de strook en [gedaagden] dachten dat ze de strook ook mochten gebruiken [7] , doet niet af aan het voorgaande. Om die reden kan niet worden aangenomen dat [gedaagden] te goeder trouw waren en slaagt het beroep op verkrijgende verjaring niet.
4.8.
Daarnaast hebben [gedaagden] een beroep op bevrijdende verjaring gedaan, zoals geregeld in artikel 3:105 BW Pro. Dit beroep slaagt indien komt vast te staan dat Maasvallei gedurende een onafgebroken periode van minimaal 20 jaar de strook niet in haar bezit heeft gehad en [gedaagden] de strook in bezit hebben op het moment dat de verjaringstermijn van twintig jaar verstrijkt, ongeacht of het bezit niet te goeder trouw was. De verjaringstermijn vangt aan op de dag volgende op de dag waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden dan wel de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan het bezit de voortzetting vormt. [8]
4.9.
Of iemand een zaak voor zichzelf houdt (bezitter is) dan wel voor een ander [9] moet naar de verkeersopvattingen worden beoordeeld, met inachtneming van de artikelen 3:109 e.v. BW en overigens op grond van uiterlijke feiten. Men neemt een zaak in bezit door zich daarover de feitelijke machtsuitoefening te verschaffen. Enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen zijn voor een inbezitneming echter onvoldoende. [10] De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet (Parl. Gesch. Boek 3, p. 434). [11] De louter interne wil is daarbij niet van belang. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Het bezit moet daarnaast openbaar en ondubbelzinnig zijn. Er is sprake van ondubbelzinnig bezit wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. [12] Voor onroerende zaken geldt in het algemeen dat niet snel een intentie tot het houden voor zichzelf door een niet rechthebbende aangenomen, vanwege het feit dat de eigendom staat geregistreerd in notariële aktes die in het openbare register worden ingeschreven.
4.10.
Ter onderbouwing van hun standpunt dat ze de strook gedurende meer dan 20 jaar in bezit hebben, stellen [gedaagden] het volgende. Vlak na de aankoop van de woning in 2000 hebben [gedaagden] de strook in gebruik genomen en hebben zij een hekwerk en poort (met slot) om de strook heen geplaatst om deze af te sluiten. Daarnaast hebben zij de strook betegeld, elektra en water gerealiseerd, een vijver aangelegd, een kippenhok en bijenhotel geplaatst en een speelhuisje gebouwd. Al deze handelingen duiden op bezitshandelingen en de pretentie naar buiten toe dat [gedaagden] rechthebbenden waren van de strook, aldus nog steeds [gedaagden] .
4.11.
Maasvallei heeft het door [gedaagden] gestelde bezit betwist en voert aan dat de gestelde handelingen geen bezitshandelingen zijn. Omdat de strook vanwege de ligging lastig bereikbaar is en zicht op de strook wordt bemoeilijk door veel groen, was het daarnaast voor Maasvallei niet kenbaar dat de strook door [gedaagden] in bezit was genomen en dat zij pretendeerden de rechthebbenden te zijn. Daarmee is volgens Maasvallei niet voldaan aan de vereisten van bezit en slaagt het beroep op verjaring niet.
4.12.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het aannemelijk is dat [gedaagden] vanaf 2003 de strook onafgebroken in bezit hebben genomen en overweegt hiertoe als volgt. [gedaagden] hebben ter zitting toegelicht dat de strook nog niet omheind was toen [gedaagde sub 1] de woning kocht. Kort na de verhuizing zijn [gedaagden] de strook gaan gebruiken en hebben zij deze volledig omheind en afgesloten met een poort. Maasvallei heeft ter zitting betwist dat [gedaagden] het hekwerk en de poort reeds in 2001 zouden hebben geplaatst – zoals [gedaagden] hebben gesteld – nu dit volgens Maasvallei niet zichtbaar is op de door [gedaagden] overgelegde foto’s. Wat daar ook van zij, uit een foto uit 2003 blijkt dat de strook op dat moment omheind was en dat er een poort was aangebracht. [13] De blote betwisting hiervan door Maasvallei doet daar niet aan af. Gelet op het voorgaande is het voldoende aannemelijk dat de strook in ieder geval vanaf 2003 (maar mogelijk al vanaf 2001) was afgesloten op zodanige wijze dat derden – waaronder Maasvallei – van buitenaf geen toegang meer hadden tot de strook. Op die wijze was naar derden zichtbaar dat [gedaagden] pretendeerden eigenaar te zijn van de grond (openbaar en ondubbelzinnig). Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagden] voorts verklaard dat zij het oorspronkelijk geplaatste hekwerk en de poort later hebben vervangen door een hoger hekwerk en een hogere poort vanwege een inbraak. Deze handeling duidt er tevens op dat zij derden bewust buiten hebben willen houden en dat zij pretendeerden de rechthebbenden te zijn. Van doorslaggevende betekenis is dus het volledig omheinen en afsluiten van de strook. Deze machtsuitoefening is zodanig dat aannemelijk is dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat daarmee naar verkeersopvatting het bezit van de Maasvallei teniet wordt gedaan. Het verweer van Maasvallei, dat zij niet op de hoogte kon zijn van het gepretendeerde eigendom, omdat de strook moeilijk bereikbaar/zichtbaar was en omdat zij veel percelen in haar bezit heeft die zij niet allemaal kan inspecteren, slaagt niet. Niet is vereist dat de rechthebbende (Maasvallei) daadwerkelijk kennis heeft gedragen van de bezitsdaden van de niet-rechthebbende ( [gedaagden] ) waardoor haar bezit is tenietgegaan. Voldoende is dat een en ander naar buiten toe – en dus ook voor de eigenaar – kenbaar was. [14] Dat onderzoek van Maasvallei nodig was om van de bezitsdaden van [gedaagden] op de hoogte te kunnen raken, doet hier ook niet aan af. Voor zover Maasvallei zich met dit verweer op één lijn heeft willen stellen met overheidsorganen, die dit argument vaak gebruiken, heeft te gelden dat er geen aparte toetsingsgrond van toepassing is bij overheidsorganen. Er geldt dus geen strengere norm. Wat betreft de toegankelijkheid van de strook is het niet aannemelijk dat de strook voor Maasvallei moeilijk bereikbaar/zichtbaar was aangezien zij zelf foto’s heeft gemaakt van de strook. [15]
4.13.
Nu aannemelijk is dat het bezit van [gedaagden] in 2003 heeft aangevangen en niet inmiddels is geëindigd, resteert de vraag of er sprake is van bevrijdende verjaring op grond van artikel 3:105 BW Pro. Ter zitting heeft Maasvallei toegelicht dat zij door een landmeting in maart 2025 ermee bekend zijn geworden dat de strook in gebruik was bij [gedaagden] Naar aanleiding daarvan hebben zij [gedaagden] op 10 maart 2025 schriftelijk verzocht te stoppen met het gebruik van de strook. [16] Of [gedaagden] te goeder trouw of te kwader trouw waren bij het gebruik van de strook is niet relevant bij bevrijdende verjaring. Gelet op het aanvangsmoment van inbezitneming (in ieder geval in 2003) was de verjaringstermijn van 20 jaar reeds in 2023 voltooid. Dit betekent dat het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat het beroep van [gedaagden] op bevrijdende verjaring slaagt. De primaire vorderingen van Maasvallei moeten daarom worden afgewezen.
Ten aanzien van de subsidiaire vordering
4.14.
Maasvallei stelt zich subsidiair, als het beroep op verjaring slaagt, op het standpunt dat [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld door inbreuk te maken op haar eigendomsrecht onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 2017 (hierna: het Heusden-arrest). [17] In dat kader vordert Maasvallei dat [gedaagden] bij wijze van schadevergoeding de strook aan haar terugleveren.
4.15.
[gedaagden] betwisten dat aan hun zijde sprake was van kwade trouw en zij voeren hiertoe het volgende aan. Ten tijde van de koop van de woning door [gedaagde sub 1] was de strook afgekaderd door groen en lag de strook – net zoals het perceel van [gedaagde sub 1] – 1,5 meter hoger dan het achterliggende perceel van Maasvallei. Aangezien de vorige bewoners van de woning reeds gebruik maakten van de strook, waren [gedaagden] in de veronderstelling dat de ook zij de strook mochten gebruiken. De strook grenst aan hun tuin en dient als hun achterom. Zij waren zich er niet van bewust dat de strook tot het perceel van Maasvallei behoorde. Nu kwade trouw ontbreekt, kan er geen sprake zijn van een onrechtmatige daad, aldus nog steeds [gedaagden]
4.16.
Voor een geslaagde vordering op grond van onrechtmatige daad is vereist dat de bezitter te kwader trouw heeft gehandeld. Dat hiervoor in rov. 4.7. is geoordeeld dat [gedaagden] goederenrechtelijk als niet te goeder trouw kwalificeren in het kader van de verjaringsdiscussie, betekent niet dat zij per definitie onrechtmatig handelen jegens Maasvallei. Uit het Heusden-arrest volgt dat een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, onrechtmatig tegenover die eigenaar handelt. [18] De maatstaf die volgt uit dit arrest voor een bezitter te kwader trouw is dat de bezitter ‘weet’ dat een ander rechthebbende is. Dit is een belangrijk verschil met de situatie dat een bezitter ‘niet weet’ dat een ander rechthebbende is, maar dit wel ‘behoort te weten’. Het laatste geval is niet zonder meer onzorgvuldig in de zin van onrechtmatig handelen. In het arrest van 20 januari 2023 [19] komt de Hoge Raad niet terug van de regels uit het Heusden-arrest.
4.17.
Aldus moet komen vast te staan dat [gedaagden] daadwerkelijk wisten dat de strook eigendom van Maasvallei was. De stelplicht en bewijslast hiervan rusten op Maasvallei. Maasvallei heeft betoogd dat het duidelijk was dat de strook niet in eigendom aan [gedaagden] toebehoorde en dat [gedaagden] willens en wetens over de strook hebben beschikt met uitsluiting van Maasvallei. Door Maasvallei zijn argumenten aangevoerd op basis waarvan zou blijken dat [gedaagden] hadden ‘behoren te weten’ dat de strook aan Maasvallei toebehoorde. Zo heeft Maasvallei onder andere gesteld dat [gedaagden] hadden kunnen weten dat de strook niet tot het perceel van de woning van [gedaagde sub 1] behoorde, gelet op de omvang van het gekochte perceel en de diepte van de strook van 10 meter. Dit had volgens Maasvallei vragen moeten oproepen en [gedaagden] hadden onderzoek moeten doen naar de kadastrale eigendom. Dat is echter onvoldoende om kwade trouw aan te kunnen nemen, aangezien hiervoor dient komen vast te staan dat [gedaagden] actief ‘wisten’ dat de strook niet hun eigendom was. Nu Maasvallei onvoldoende feiten en stellingen heeft aangedragen, is binnen het bestek van dit kort geding niet komen vast te staan dat [gedaagden] te kwader trouw waren en strandt de subsidiaire vordering van Maasvallei.
Proceskosten
4.17
Maasvallei is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagden] betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
331,00;
- salaris advocaat
€
1.107,00;
- nakosten
€
178,00;
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing);
totaal
€
1.616,00.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Maasvallei in de proceskosten van [gedaagden] ten bedrage van € 1.616,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Maasvallei niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op
2 september 2025.
2 september 2025.
DS