ECLI:NL:RBLIM:2024:8106

• Datum uitspraak: 9 oktober 2024
• Publicatiedatum: 12 november 2024
• Zaaknummer: C/03/320967 / HA ZA 23-345
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.J. Verhoeven
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot vaststelling van een koopovereenkomst en ontbinding daarvan in het kader van de aankoop van een woning

In deze zaak gaat het om de vraag of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen eiser en gedaagden met betrekking tot de aankoop van een woning. Eiser, eigenaar van een pand, heeft het pand te koop aangeboden via een makelaar. Gedaagde sub 1, een investeringsmaatschappij, en gedaagde sub 2, de bestuurder van deze vennootschap, hebben interesse getoond in de aankoop van het pand. Eiser stelt dat er wilsovereenstemming is bereikt over de koopprijs en de leveringsdatum, maar gedaagden betwisten dit en stellen dat er geen schriftelijke overeenkomst is, zoals vereist door de wet.

De rechtbank heeft vastgesteld dat er geen schriftelijke overeenkomst is gesloten, wat in strijd is met artikel 7:2 lid 1 BW. De rechtbank oordeelt dat gedaagde sub 2 niet handelde namens gedaagde sub 1 en dat er geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. Eiser heeft ook niet aangetoond dat gedaagde sub 2 handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De rechtbank wijst de vorderingen van eiser af en veroordeelt hem in de proceskosten.

De uitspraak benadrukt het belang van schriftelijkheid bij de totstandkoming van koopovereenkomsten voor onroerend goed en de noodzaak om duidelijk te zijn over wie de contractspartijen zijn.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/320967 / HA ZA 23-345

Vonnis van 9 oktober 2024

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eiser,

advocaten mr. A.M.E. van Dijk en mr. M.J.R. Scheepers;

tegen:

1. de vennootschap naar Duits recht Gesellschaft mit beschränkter Haftung

[gedaagde sub 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ;

en

2 [gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. M.A.L.M. [eiser] .

Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding;
• de akte van [eiser] van 9 augustus 2023 met producties 1 t/m 25;
• de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 9;
• de akte van 18 juli 2024 van [eiser] met producties 26 t/m 29;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 18 juli 2024.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van het pand aan de [adres 1] te [plaats] (verder ook te noemen: het pand). [eiser] heeft dat pand te koop aangeboden via bemiddeling van makelaar [naam makelaar 1] (verder ook te noemen: [naam makelaar 1] ). Daartoe heeft [eiser] in december 2022 een opdracht tot verkoop verstrekt aan [naam makelaar 1] . Eerder, in de zomer van 2022, heeft [gedaagde sub 2] contact gehad met [naam makelaar 1] , omdat het pand in juli 2022 ook al ter verkoop was aangeboden; [gedaagde sub 2] heeft toen interesse in het pand getoond en het pand op 15 juli 2022 bezichtigd.

2.2.

[gedaagde sub 1] is een investeringsmaatschappij. [gedaagde sub 2] is enig bestuurder en aandeelhouder van [gedaagde sub 1] .

2.3.

Op 13 december 2022 (om 14:48 uur) heeft [naam makelaar 2] (als makelaar werkzaam bij [naam makelaar 1] ) de volgende e-mail aan [gedaagde sub 2] gezonden.

“Geachte heer [gedaagde sub 2] ,

Eerder heeft u bij ons kantoor uw interesse getoond voor de koopwoning gelegen aan de [adres 1] te [plaats]

Middels dit schrijven willen wij u laten weten dat wij deze woning opnieuw aanbieden. Dit keer met een vernieuwde prijs, namelijk: bieden vanaf € 915.000,00 k.k.

Ter informatie hebben wij voor u de uitgebreide verkoopbrochure van de woning bijgesloten.

Wellicht heeft deze woning uw interesse gewekt en zou u graag een bezichtiging willen plannen? Laat het ons gerust weten. U kunt telefonisch met ons contact opnemen via telefoonnummer: [telefoonnummer 1] of via de e-mail: woningmakelaars@ [naam makelaar 1] .nl(...)”

2.4.

[gedaagde sub 2] heeft daarop op 20 december 2022 (om 19:20 uur) geantwoord met de volgende e-mail:

“(…)

Ich hatte dieses Haus bereits besichtigt und bin daran interessiert es als Kapitalanlage zu kaufen.

Außerdem möchte ich das Haus [adres 2] in [plaats] erwerben. Bitte rufen Sie mich morgen, 21.12, unter meiner Mobil-Nr. + [telefoonnummer 2] ab 09:30 h an. Ich bin in meinem Auto erreichbar um nähere Einzelheiten zu besprechen.(…)”

2.5.

Op 21 december 2022 (om 17:50 uur) heeft [naam makelaar 2] de volgende e-mail aan [gedaagde sub 2] gezonden:

“(…)

Als Anlage schicke ich Ihnen den Prospekt des Hauses am XXXXX in [plaats] .

Zusammengefasst bedeutet dies einen Gesamtpreis von XXXXX zu Ihrem Vorschlag von € 4000 pro m²:

Ausgangspunkt sind XXX m² Wohnfläche nach amtlichem Vermessungsstand.

Ich habe Ihr Angebot heute mit dem Verkäufer besprochen und er wird in Kürze antworten.

Er ersteltt auch eine Liste der Dinge, die übernommen werden können, und der damit verbundenen Kosten.(…)”

2.6.

[gedaagde sub 2] heeft daarop bij e-mail van 21 december 2022 (om 21:14 uur) het volgende geantwoord:

“(…)

Ich möchte nicht nur das Objekt XXXXX sondern auch das Haus [adres 1] erwerben. Auch hier einschließlich der Einrichtung für € 4.000/m².

Das Angebot [adres 2] gilt ebenfalls einschließlich der Einrichtung, jewels ohne die Kunst.”

2.7.

[gedaagde sub 2] heeft op 9 januari 2023 per e-mail laten weten geen interesse meer te hebben in het pand.

2.8.

[eiser] heeft [gedaagde sub 1] bij schrijven van 19 januari 2023 in gebreke gesteld tegen 31 januari 2023.

2.9.

Bij schrijven van 17 juli 2023 heeft [eiser] de beweerde koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde sub 1] na de belafspraak op 21 december 2022 met [naam makelaar 2] per e-mail een bod heeft uitgebracht van € 840.000,--. [naam makelaar 2] heeft [gedaagde sub 1] diezelfde dag telefonisch laten weten dat [eiser] met dat bedrag niet akkoord gaat, omdat de woning voor een verkoopprijs vanaf € 915.000,-- in de markt is gezet. Volgens [eiser] heeft [gedaagde sub 1] vervolgens in dat telefoongesprek een bod van € 900.000,-- uitgebracht, onder de voorwaarden dat de overdracht op 31 januari 2023 zou plaatsvinden en inclusief inventaris.

3.2.

[eiser] voert aan dat [naam makelaar 2] vervolgens met hem heeft gebeld en dat hij, [eiser] , vervolgens aan [naam makelaar 2] heeft aangegeven akkoord te gaan met dit bod. [naam makelaar 2] heeft de aanvaarding van het bod op 22 december 2022 telefonisch aan [gedaagde sub 2] meegedeeld.

3.3.

Op grond daarvan concludeert [eiser] dat, nu er wilsovereenstemming was over de essentialia, te weten de koopprijs (van € 900.000,--), het object (= het pand inclusief inventaris) en de leveringsdatum (31 januari 2023), een koopovereenkomst betreffende het pand tot stand is gekomen tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] .

3.4.

[eiser] stelt primair dat [gedaagde sub 1] de koper van het pand is. Dat volgt volgens [eiser] uit de gedragingen en verklaringen van [gedaagde sub 2] en de overige omstandigheden. De e-mails waren volgens [eiser] steeds afkomstig van het e-mailadres [e-mailadres] en werden ondertekend met “ [gedaagde sub 1] ” met daaronder het adres “ [adres 3] , [vestigingsplaats] ”, met een bijbehorend fax- en telefoonnummer. Zowel het adres als de telefoonnummers zijn gekoppeld aan [gedaagde sub 1] . Er zijn geen andere vennootschappen op dat adres bekend.

3.5.

Verder voert [eiser] aan dat [gedaagde sub 1] als koper moet worden beschouwd, omdat [gedaagde sub 1] het pand wilde kopen als investering, [gedaagde sub 1] het pand ingericht wilde kopen om het via de bemiddeling van [naam makelaar 1] te verhuren, [gedaagde sub 1] meerdere panden in Maastricht wilde kopen, [gedaagde sub 1] op de hoogte was van de inkomsten die met het pand konden worden gegenereerd en ten slotte dat [gedaagde sub 1] later sprak over haar Aufsichtsrat, die heeft geadviseerd om af te zien van investering in onroerende goed, terwijl een privépersoon geen Aufsichtsrat heeft.

3.6.

[gedaagde sub 2] handelde als rechtsgeldig vertegenwoordiger (Geschäftsführer) van [gedaagde sub 1] , en derhalve moeten de handelingen van [gedaagde sub 2] in die hoedanigheid worden beschouwd als rechtshandelingen van [gedaagde sub 1] . Dat [gedaagde sub 2] in die hoedanigheid handelde, mocht [eiser] volgens de geldende verkeersopvattingen redelijkerwijs uit die verklaringen, gedragingen en omstandigheden afleiden dat [gedaagde sub 2] optrad namens [gedaagde sub 1] .

3.7.

Subsidiair stelt [eiser] zich op het standpunt dat indien niet tussen hem en [gedaagde sub 1] een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, er in ieder geval wel tussen hem en [gedaagde sub 2] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagde sub 2] is geen persoon die bescherming verdient van artikel 7:2 BW. Bovendien betreft het geen onroerende zaak die bestemd is voor bewoning.

3.8.

Op grond van het vorenstaande vordert [eiser] dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , althans [gedaagde sub 1] , althans [gedaagde sub 2] , op 23 juni 2023 rechtsgeldig is ontbonden;

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , althans [gedaagde sub 1] , althans [gedaagde sub 2] , veroordeelt tot betaling aan [eiser] van de door [eiser] door de tekortkoming van (beide of één van) gedaagden geleden schade op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente, primair vanaf 31 januari 2023 en subsidiair vanaf de dag van dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , althans [gedaagde sub 1] , althans [gedaagde sub 2] veroordeelt in de kosten van deze procedure binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en, indien voldoening binnen die termijn uitblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis;

gelijktijdig met het wijzen van het vonnis een certificaat af te geven, zoals bedoeld in artikel 53 EEX-Vo 1bis.

3.9.

De stellingen en vorderingen van [eiser] worden door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gemotiveerd weersproken. De verweren en betwistingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen, voor zover van belang, hieronder worden weergegeven en beoordeeld.

4. De beoordeling

De bevoegdheid

4.1.

Omdat gedaagde partijen in Duitsland zijn gevestigd, dan wel woonplaats hebben, heeft dit geschil een internationaal karakter, zodat de rechtbank ambtshalve dient te onderzoeken of zij bevoegd is.

4.2.

De rechtbank dient haar bevoegdheid te beoordelen aan de hand van Verordening (EU) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012, betreffende de rechterlijke bevoegd, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (herschikking) (verder ook te noemen Brussel-I bis, of EEX-Vo 1bis). Die verordening is immers materieel (artikel 1), formeel (artikel 6) en temporeel (artikel 66) van toepassing.

4.3.

Nu gedaagden in rechte zijn verschenen en geen beroep hebben gedaan op onbevoegdheid van de rechtbank, is de rechtbank bevoegd op grond van het bepaalde in artikel 26 lid 1 EEX-Vo 1bis.

Het toepasselijke recht

4.4.

Omdat gedaagden zijn gevestigd, dan wel woonplaats hebben in het buitenland, dient de rechtbank tevens te onderzoeken welk nationaal, materieel recht de rechtsverhouding tussen partijen beheerst.

4.5.

Deze vraag dient te worden beantwoord aan de hand van Verordening (EG) nr. 593/2008 van het Europees Parlement en de Raad van 17 juni 2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (verder te noemen: Rome I). Deze verordening is immers materieel (artikel 1), formeel (artikel 20) en temporeel (artikel 28) van toepassing.

4.6.

Nu de verbintenis waarop de vordering is gebaseerd samenhangt met de nakoming van een overeenkomst (tot verkoop van een pand) en de kenmerkende prestatie van die overeenkomst (de levering van het pand) in Nederland dient te geschieden, is op grond van artikel 4 lid 2 Rome I Nederlands recht van toepassing. Partijen hebben dat ook aan hun stellingen ten grondslag gelegd.

Ten gronde

4.7.

De kern van het geschil tussen partijen is wie contractspartij van [eiser] bij de beweerde koopovereenkomst en of sprake was van wilsovereenstemming tussen die contractspartijen.

4.8.

Afgezien van de vraag of sprake is geweest van wilsovereenstemming tussen hen, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde sub 1] in ieder geval geen contractspartij is geweest van [eiser] . Voor dit oordeel geldt als uitgangspunt dat het antwoord op de vraag wie partij is bij een overeenkomst afhankelijk is van hetgeen partijen jegens elkaar hebben verklaard en van hetgeen zij over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen, behoort tevens de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden. Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden, die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn (HR 29 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1615). Voor onderhavige zaak betekent toepassing van deze maatstaf het volgende.

4.9.

De hernieuwde interesse van [gedaagde sub 2] voor de aankoop van het pand is gewekt door middel van de e-mail van 13 december 2022, die door [naam makelaar 2] is gezonden aan het e-mailadres [e-mailadres] . [gedaagde sub 2] heeft vervolgens die e-mail beantwoord per e-mail van 20 december 2022. Als afzender vermeldt die e-mail de naam: “ [gedaagde sub 2] ”, met daaronder “ [gedaagde sub 1] , [adres 3] , [vestigingsplaats] .” Omdat logisch is dat [gedaagde sub 2] vanaf het voormelde e-mailadres de e-mail ook heeft beantwoord en de verdere correspondentie heeft voortgezet, kan daarom niet de conclusie worden getrokken dat dus [gedaagde sub 2] group, of een daartoe behorende vennootschap partij is bij de beweerde koopovereenkomst, of dat [gedaagde sub 2] daardoor het vertrouwen heeft gewekt dat hij namens de GmbH als één van die meer dan honderd vennootschappen handelde.

4.10.

Gesteld noch gebleken is bovendien dat een rechtspersoon bestaat met de naam “ [gedaagde sub 1] .” Dat betekent dat [gedaagde sub 2] in ieder geval niet heeft gehandeld namens een rechtspersoon met die handelsnaam. Meer voor de hand ligt dat de aanduiding “group” is gebruikt zoals dat in het handelsverkeer gebruikelijk is, namelijk als aanduiding van een geheel van vennootschappen die met elkaar verbonden zijn (doordat één vennootschap aandelen houdt in een andere vennootschap). Derhalve blijkt niet met welke specifieke vennootschap uit die “group” een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen en dus ook niet dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] .

4.11.

Immers, de GmbH is tijdens de onderhandelingen niet genoemd en pas na onderzoek achteraf heeft [eiser] geconstateerd dat de GmbH op het adres dat in de e-mail wordt vermeld, stond ingeschreven. Ook al zou die GmbH de enige vennootschap zijn op dat adres, zoals door [eiser] is gesteld en door [gedaagde sub 2] is betwist, dan leidt de vermelding van dit correspondentieadres er niet toe dat door [gedaagde sub 2] het vertrouwen is gewekt dat hij namens die GmbH handelde.

4.12.

Ter mondelinge behandeling heeft [eiser] erkend dat de aanwijzing van [gedaagde sub 1] als contractspartij niet uitdrukkelijk vooraf heeft plaatsgevonden, maar hij heeft gesteld dat dat voor de totstandkoming van een overeenkomst niet nodig is. Niet nodig is volgens [eiser] immers dat zijn wederpartij
bepaald is; voldoende is volgens [eiser] dat de wederpartij
bepaalbaar is. Dat de wederpartij bepaalbaar was, was volgens [eiser] zeker het geval: de contractspartij was [gedaagde sub 2] , dan wel een andere vennootschap uit de “ [gedaagde sub 2] group.” [eiser] verwijst in dat verband nog naar de gewoonte om in een zakelijke vastgoedtransactie te vermelden dat wordt gehandeld in naam van “na te melden meester.”

4.13.

Die vergelijking gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op, omdat dat door [gedaagde sub 2] niet is aangegeven, noch dat hij het vertrouwen bij [eiser] heeft gewekt, dat hij handelde namens één van “zijn” vennootschappen en hij later nog zou meedelen welke vennootschap dat was.

4.14.

Op grond van het vorenstaande moet de vordering van [eiser] jegens [gedaagde sub 1] al worden afgewezen en hoeft dus niet te worden beoordeeld of tussen hen wilsovereenstemming tot stand zou zijn gekomen.

4.15.

Uit het vorenstaande volgt ook dat slechts [gedaagde sub 2] (in persoon) als mogelijke contractspartij van [eiser] in aanmerking komt.

4.16.

Ten aanzien van de vordering gericht tegen [gedaagde sub 2] overweegt de rechtbank het volgende. Ook in dit geval kan de beantwoording van de vraag of tussen [eiser] en [gedaagde sub 2] wilsovereenstemming tot stand is gekomen in het midden blijven. Gesteld al dat van een dergelijke wilsovereenstemming sprake zou zijn geweest, dan is de rechtbank van oordeel dat tussen hen geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW voor de aankoop van onroerend goed.

4.17.

Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Vaststaat dat tussen partijen bij de beweerde koopovereenkomst in ieder geval geen schriftelijke overeenstemming is bereikt. Artikel 7:2 lid 1 BW schrijft echter voor dat indien
de koper een natuurlijk persoon is die
niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf , een koopovereenkomst van een
tot bewoning bestemde onroerende zaak tot stand komt indien die overeenkomst schriftelijk is aangegaan.

4.18.

Omdat uit het hierboven overwogene volgt dat [gedaagde sub 2] niet handelde namens een vennootschap, dient te worden onderzocht of hij bij het sluiten van de koopovereenkomst handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf en of het pand bestemd was voor bewoning.

4.19.

De rechtbank acht voldoende aannemelijk dat [gedaagde sub 2] het pand niet wilde verhuren, maar het zelf, al dan niet met zijn kinderen, dan wel die van zijn partner, wilde (laten) bewonen en (laten) gebruiken als “pied-à-terre.” De huidige partner van [gedaagde sub 2] woont in Zuid-Limburg. Samen waren ze op zoek naar een woning in Maastricht voor bewoning door [gedaagde sub 2] zelf. Omdat ze samen zeven kinderen (met kleinkinderen) hebben die voor een deel op grote afstand wonen, wilden ze een tweede woning aankopen, waar de kinderen konden verblijven als ze voor langere tijd in Maastricht op bezoek waren. Voor iemand die in de Quote 500 van Duitsland staat (zoals door [eiser] zelf is gesteld), is een dergelijke levensstijl niet a priori onwaarschijnlijk. Ze hebben thans een woning gekocht van 500 m² en de partner (Franssen) heeft haar woning in Heerlen nog aangehouden, zodat ook daar kinderen kunnen logeren. Ook daaruit volgt dat [gedaagde sub 2] woonruimte voor zichzelf zocht, met voldoende logeerruimte voor de kinderen. Er was dus sprake van een tot bewoning bestemde onroerende zaak.

4.20.

Dat [gedaagde sub 2] [naam makelaar 1] heeft gevraagd naar de huuropbrengsten van het pand maakt niet dat daaruit volgt dat [gedaagde sub 2] het pand wilde aanschaffen om het vervolgens te verhuren. De bedoelde huurprijs kan immers ook voor [gedaagde sub 2] hebben gediend om aan de hand daarvan de waarde van het pand in het economische verkeer te kunnen bepalen. Dat [gedaagde sub 2] ten slotte sprak over een Kapitalanlage, sluit niet uit dat hij de woning voor eigen gebruik wilde aanschaffen. Immers, ook als privépersoon kan men doen aan “Kapitalanlage.”

4.21.

De algemene stelling van [eiser] dat [gedaagde sub 2] de consumentenbeschermende werking van artikel 7:2 BW niet toekomt, omdat [gedaagde sub 2] al werd beschermd door zijn Aufsichtsrat en dus geen belang had bij (extra) bescherming door dat artikel, vindt geen steun in het recht.

4.22.

Uit al het hiervoor overwogene volgt dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen.

4.23.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden begroot op:

- griffierecht € 676,00;

- salaris advocaat €
1.228,00 (2,0 punten × tarief € 614,00);

Totaal € 1.904,00.

5. De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst de vorderingen af:

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op € 1.904,00;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Verhoeven, rechter, en in het openbaar uitgesproken. ^[1]

Voetnoten

1. type: MT