ECLI:NL:RBLIM:2024:691

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer / rolnummer: C/03/312494 / HA ZA 22-562

Vonnis van 7 februari 2024

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

beiden wonende te [woonplaats 1] ,
eisers,

advocaat: mr. L.W.J.P.F. Einig en mr. L.L.M.A.A. de Vor te Venlo,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],

beiden wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat: mr. C.J.M. Stubenrouch te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 18,
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 10,
de dagbepaling van de mondelinge behandeling,
het B16-formulier van [gedaagden] van 13 juli 2023 met productie 11,
de spreekaantekeningen van [eisers] van 10 november 2023,
de spreekaantekeningen van [gedaagden] van 10 november 2023,
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 november 2023,
de schriftelijke reacties van mr. Stubenrouch van 28 november 2023 op het proces-verbaal,
de brief van de rechtbank van 18 december 2023 aan partijen, waarbij de in het proces-verbaal abusievelijk vermelde zittingsdatum van 10 november 2022 is gecorrigeerd in de correcte datum van 10 november 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 1 november 2019 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij [eisers] tegen een koopprijs van € 877.500,00 de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: de woning) van [gedaagden] hebben gekocht.

2.2.

In de koopovereenkomst staat onder meer vermeld:

“(…)

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behoren rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor privé-bewoning.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

artikel 23 Ouderdomsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak circa 229 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:27 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.

(…)”

2.3.

Aan [eisers] is voor de totstandkoming van de koopovereenkomst door [gedaagden] de ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ verstrekt (hierna: de vragenlijst). In de vragenlijst verklaren [gedaagden] onder meer:

“(…)

5. Vloeren, plafonds en wanden

a.
Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden?janee

Zo ja, waar? Met name op de benedenverdieping. Dit is geheel opgelost met behulp van Bedi Vochttechniek (Schimmert)

Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden?

Zo ja, waar? Met name op de benedenverdieping.janee

Dit is geheel opgelost met behulp van Bedi Vochttechniek (Schimmert)

(…)

6. Kelder, kruipruimte en fundering

(…)

Is de kruipruimte toegankelijk?janee

Is de kruipruimte droog? De vloer onder algemene ruimte in de B&B is geisoleerd en deze is droogmeestaljanee

(...)”

2.4.

De verkoopbrochure van de woning vermeldt onder meer:

“(…)

“Op een rustige en groenrijke locatie aan de rand van het centrum van [woonplaats 1] ( [adres] ), in de nabijheid van natuur en wandelgebieden, kunnen wij u deze uitstekend onderhouden monumentale vakwerkhoeve met onder meer ruime woonkamer, woonkeuken, 5 slaapkamers, moderne badkamer, alsmede bed & breakfast met woonkamer, 2 slaapkamers en 2 badkamers, ruime zij- en achtertuin en huisweide te koop aanbieden, fraai gemoderniseerd met behoud van authentieke elementen in combinatie met alle hedendaagse comfort..”

(…)

“De bed & breakfast ligt in het oudste gedeelte van de monumentale hoeve en is volledig vernieuwd in 2018.”

(…)”

2.5.

Bij notariële akte van levering van 3 februari 2020 is de woning geleverd aan [eisers] .

2.6.

In september 2021 constateerden [eisers] de groei van huiszwam in het voorhuis van de woning.

2.7.

[eisers] hebben na constatering van de huiszwam een deskundigenonderzoek laten uitvoeren door de heer ing. [naam ingenieur] (hierna: “de partijdeskundige”) van Eff Eff Bouwpathologie. In het definitieve deskundigenrapport van
23 september 2022 (hierna: “het partijdeskundigenrapport”) wordt, onder meer, het volgende vermeld:

“(…)

Vochtmetingen; algemene toelichting

Vochtmetingen zijn te allen tijde momentopnamen! De invloeden van veranderende gebruiksomstandigheden in een pand, omstandigheden in de ondergrond en (weers)omstandigheden buiten een pand zijn niet in deze momentopnamen te vangen.

(…)

NAGEKOMEN MEDELINGEN EN BERICHTEN

(…)

Consequenties van wijzingen bij de renovatie in 2017/2018

Van de [eisers] zijn foto’s verkregen waaruit de oorspronkelijke toestand blijkt voordat de renovatie in 2017/2018 plaatsvond. Hoewel de foto’s die overgelegd zijn op detailniveau niet uitblinken in duidelijkheid, is wel te constateren dat de ruimte voorzien was van twee soorten vloeren. De plavuizenvloer in het linker gedeelte en de houten plankenvloer in het rechtergedeelte.

(…)

Na de renovatie is de nieuwe -nu gesloopte vloer- aangebracht over de vloerbalken en over de plavuizenvloer. Voorheen kon de kruipruimte ventileren door het rooster in de voorgevel en de opening in de keldermuur, maar ook door de kieren tussen de houten vloerplanken. Na het aanbrengen van één gesloten vloer én het dichtpurren van de ventilatieopening in de voorgevel is de ventilatie onmogelijk gemaakt.

ANTWOORDEN OP DE VRAGEN UIT DE OPDRACHTBRIEF

1.
Welke gebreken kunt u in de woning vaststellen?

In het voorhuis van het pand van de [eisers] is vastgesteld dat de begane grondvloer, althans de houten onderdelen daarvan in vergaande mate door schimmels en zwam aangetast zijn.

Ook de trap, de plinten en het kozijn- en balk houdt blijkt aangetast te zijn c.q. een gerede kans op aantasting te lopen.

De onderzijden van het schilder- en stucwerk op de binnenzijde van de buitenmuren is door vocht aangetast en vertoont enige deformatie.

(…)

2.
Wat is de oorzaak van deze gebreken?

De oorzaak voor de aantastingen is vocht.

Schimmel- en zwamsporen zijn overal in de lucht aanwezig, maar zij kunnen zich pas ontwikkelen als er een voedingsbodem aanwezig is (hout) en een permanent voldoende vochtige omgeving.

Metingen tonen aan dat er sprake is van optrekkend vocht in de massieve muurconstructies van het pand.

Destructief onderzoek heeft uitgewezen dat de ventilatie van de ‘kruipruimte’ onder de houten vloer de ventilatie van de balklaag en de vloer zelf onmogelijk is.

De ventilatievoorzieningen zijn tijdens de renovatie van 2017/2018 geëlimineerd.

Noot:

Het kan dus wel ten tijde van de renovatie zo geweest zijn -zoals de wederpartij beweert- dat de balken droog waren en dat er voldoende ventilatie was, maar die situatie is door de wijze van uitvoeren van de renovatie ingrijpend veranderd.

Na de renovatie zijn de balken niet meer door de wederpartij gezien.

De wederpartij was er wel van de op de hoogte dat de ventilatie onder de houten vloer ongedaan gemaakt is c.q. plaatselijk door de tussenmuren niet mogelijk was.

Ook al zou voor het vloerbeschot OSB-plaatmateriaal in de klasse 3 toegepast zijn, dan nog mag dit plaatmateriaal niet permanent aan een hoge vochtigheid blootgesteld worden. De keuze voor het constructieve vloerbeschot is aldus foutief.

(…)

Gipshoudende pleister op zoutbelaste constructies mag niet toegepast worden.

3.
Kunt u redelijkerwijze vaststellen of deze gebreken al langere tijd aanwezig zijn en zo ja, waren deze gebreken reeds ten tijde van de levering aanwezig?

4.
Kan worden vastgesteld of de verkoper redelijkerwijs op de hoogte was of moet zijn geweest van de aanwezige gebreken?

De gebreken (optrekkend vocht, ontoereikende ventilatie ‘kruipruimte’ en onjuiste keuze vloerbeschot) zijn zeker al langere tijd aanwezig.

Het optrekkend vocht is in panden van deze ouderdom een gegeven.

De ontoereikende ventilatie van de ‘kruipruimte’ en de onjuiste keuze voor het vloerbeschot dateren van de renovatie uit 2017/2018 die onder auspiciën van de [gedaagden] uitgevoerd werd en waaraan de [gedaagde sub 1] – zo bleek tijdens de inspectie – zelf meegewerkt heeft.

Gelet op de ontwikkeling van de schimmel (volledige omsluiting van de vloerbalken en de onderzijden van de OSB-platen) als ook de omvang die de zwam aangenomen heeft, is het evident dat de gevolgen van de gebreken ook reeds ten tijde van de verkoop en levering aanwezig waren.

(…)”

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

de tussen [eisers] en [gedaagden] gesloten koopovereenkomst van 1 november 2019 (partieel) ontbindt, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met het bedrag van de door [eisers] geleden schade, bestaande uit i) EUR 75.620,94 aan herstelkosten en ii) gederfde (huur)inkomsten, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

[gedaagden] hoofdelijk, des de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt tot betaling aan [eisers] van EUR 75.620,94 ter zake herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf primair 26 januari 2022, subsidiair 5 februari 2022 en meer subsidiair vanaf de dag van dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

Subsidiair

1. [gedaagden] hoofdelijk, des de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt tot betaling van schadevergoeding aan [eisers] van EUR 75.620,94 ter zake herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf primair 26 januari 2022, subsidiair 5 februari 2022 en meer subsidiair vanaf de dag van dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

Meer subsidiair

voor recht verklaart dat de tussen [eisers] en [gedaagden] gesloten koopovereenkomst van 1 november 2019 onder invloed van dwaling ex artikel 6:228 lid 1 BW tot stand is gekomen en dat deze bij een juiste voorstelling van zaken niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten;

de gevolgen van de tussen [eisers] en [gedaagden] gesloten koopovereenkomst van 1 november 2019 wijzigt zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met het bedrag ter hoogte van het door [eisers] geleden nadeel, bestaande uit i) EUR 75.620,94 aan herstelkosten en ii) gederfde (huur)inkomsten, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

II.

[gedaagden] hoofdelijk, des de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt tot betaling van schadevergoeding aan [eisers] ten belope van de door [eisers] gederfde (huur)inkomsten, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

III.

[gedaagden] hoofdelijk, des de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt in de kosten van deze procedure, de beslagkosten en nakosten daaronder begrepen, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van de uitspraak en, indien voldoening binnen die termijn niet plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf veertien dagen na dagtekening van de uitspraak;

[gedaagden] hoofdelijk, des de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt tot betaling aan [eisers] van het bedrag van EUR 2.414,46 ter zake de expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

[gedaagden] hoofdelijk, des de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, veroordeelt tot betaling aan [eisers] van het bedrag van EUR 1.531,21 ter zake de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente van de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

[eisers] leggen hieraan – samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagden] hebben de kruipruimte onder de Bed and Breakfast (hierna: “B&B”) in 2017 op ondeugdelijke wijze gerenoveerd. Zij hebben niet alleen de ventilatiemogelijkheden in de kruipruimte weggenomen, maar ze hebben bij de renovatie ook gebruik gemaakt van ongeschikte materialen. Hiermee hebben [gedaagden] een kruipruimte gecreëerd die als broedplaats is gaan fungeren voor schimmels en de huiszwam. De huiszwam heeft uiteindelijk schade aangericht aan de B&B, waardoor dat gedeelte van de woning niet langer geschikt is voor normaal gebruik. Naast de schade aan het pand hebben [eisers] ook schade geleden in de vorm van gederfde huurinkomsten, omdat zij de B&B niet meer konden verhuren. [gedaagden] zijn hiervoor aansprakelijk, aldus [eisers] .

3.3.

[gedaagden] voeren verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4. De beoordeling

Het juridisch kader

4.1.

Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst voldoen. Volgens lid 2 van voornoemd artikel beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

4.2.

Artikel 7:17 BW is van regelend recht en partijen hebben de mogelijkheid om hiervan af te wijken. Dat hebben partijen bij de koopovereenkomst gedaan. Uit artikel 6.1. van de koopovereenkomst volgt dat alle zichtbare en onzichtbare gebreken voor rekening en risico van [eisers] komen. Daarnaast geldt dat op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst [gedaagden] aansprakelijk zijn voor gebreken die in de weg staan aan normaal gebruik en die niet bekend of kenbaar waren voor [eisers]

4.3.

Volgens vaste rechtspraak houdt het begrip “normaal gebruik” in dat de woning naar objectieve maatstaven geschikt dient te zijn voor bewoning op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid, zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Verder geldt dat niet elke onvolkomenheid aan een woning ervoor zorgt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt (vgl. Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414).

4.4.

Op grond van artikel 150 Rv rust op [eisers] de bewijslast van de stelling dat het gebrek aan de woning reeds ten tijde van de verkoop aanwezig was en in de weg staat aan normaal gebruik.

Was er sprake van een gebrek ten tijde van de verkoop?

4.5.

[eisers] verwijten [gedaagden] dat zij in 2019 een woning met een gebrekkige kruipruimte hebben verkocht, waardoor [eisers] schade hebben geleden (zie rov. 3.2.). [eisers] onderbouwen hun stellingen met het partijdeskundigenrapport.

4.6.

Volgens [gedaagden] is het partijdeskundigenrapport onbruikbaar, omdat de partijdeskundige in zijn rapport meldt dat hij van buiten komende omstandigheden bij een vochtmeting niet in beschouwing kan nemen (zie rov. 2.7.). Verder betwisten zij de bevindingen van de partijdeskundige inhoudelijk; zij zijn van mening dat de kruipruimte niet ondeugdelijk is. De ventilatie in de kruipruimte hebben zij niet dichtgezet en de gebruikte materialen zijn geschikt voor een kruipruimte. Als de kruipruimte de oorzaak van het ontstaan van huiszwam was geweest, dan had de schimmel volgens [gedaagden] al veel eerder ontdekt moeten worden omdat een huiszwam op explosieve wijze groeit. Er zijn andere oorzaken voor het ontstaan van de schimmel denkbaar, zoals de hevige regenval in de zomer van 2021 of het niet verwarmd zijn van B&B gedurende langere tijd in de coronaperiode, aldus [gedaagden]

4.7.

Wat betreft de bruikbaarheid van het partijdeskundigenrapport overweegt de rechtbank als volgt. [gedaagden] zijn aanwezig geweest bij het openbreken van de vloer in aanwezigheid van de partijdeskundige. Ook zijn zij in de gelegenheid gesteld om te reageren op het concept partijdeskundigenrapport. Hun opmerkingen zijn in het partijdeskundigenrapport opgenomen en inhoudelijk besproken door de partijdeskundige. Naar oordeel van de rechtbank geeft de partijdeskundige met de vier zinnen onder het kopje “Vochtmetingen; algemene toelichting” (zie rov. 2.7.) slechts een toelichting in het algemeen op het meten van vocht in een woning. De rechtbank leest hierin niet dat de partijdeskundige geen van buiten komende omstandigheden in beschouwing zal nemen. Dat hij dit wel gedaan heeft, blijkt uit het feit dat hij de door [gedaagden] aangedragen oorzaken gemotiveerd heeft besproken in zijn rapport. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] voldoende betrokken zijn geweest bij het deskundigenonderzoek. De partijdeskundige heeft zijn bevindingen gemotiveerd en deugdelijk onderbouwd. Gelet daarop ziet de rechtbank geen aanleiding om het partijdeskundigenrapport buiten beschouwing te laten bij de beoordeling van het geschil.

4.8.

De partijdeskundige heeft de situatie vóór de renovatie vergeleken met de situatie na de renovatie en hij heeft geconstateerd dat de inrichting van de kruipruimte is gewijzigd. Uit het partijdeskundigenrapport volgt dat de ventilatiemogelijkheden zijn weggenomen en dat [gedaagden] gebruik heeft gemaakt van ongeschikt bouwmateriaal. Deze aanpassingen hebben er volgens de partijdeskundige toe geleid dat het klimaat in de kruipruimte is veranderd en er een voedingsbodem voor vocht en schimmels is ontstaan. Dit heeft de begane grondvloer en het schilder- en stucwerk in verregaande mate aangetast in de B&B, aldus de partijdeskundige (zie rov. 2.7).

4.9.

Als de kruipruimte gerenoveerd is op een wijze die leidt tot het ontstaan en de groei van schimmel, is er naar oordeel van de rechtbank sprake van een gebrek aan de woning. De omstandigheid dat [gedaagden] met betrekking tot de renovatie adviezen hebben opgevolgd van Bedi Vochttechniek en Monumentenwacht, maakt dat niet anders. Dat [gedaagden] zelf geen problemen hebben gehad met vocht vanaf de renovatie tot aan de verkoop, zoals zij betogen, betekent niet dat de inrichting van de kruipruimte deugdelijk was. De partijdeskundige heeft immers vastgesteld dat, gelet op de ontwikkeling van de schimmel en de omvang die de zwam had aangenomen, het evident is dat de gevolgen van de gebreken zijn terug te voeren op de renovatie en dus ook ten tijde van de verkoop en levering aanwezig waren. [gedaagden] hebben, behalve het benoemen van mogelijke andere oorzaken van het ontstaan van de huiszwam, de bevindingen uit het partijdeskundigenrapport onvoldoende gemotiveerd weerlegd. Zij hebben hun betwistingen niet onderbouwd met een contra-expertise, terwijl onbetwist gesteld is dat hen wel de kans geboden is om een contra-expertise uit te laten voeren. De rechtbank heeft verder geen aanleiding om te twijfelen aan de waarneming van de partijdeskundige op het moment van het openbreken van de vloer dat het ventilatiekanaal aan de voorzijde met pur dichtgemaakt was. De opmerking van [gedaagden] dat [eisers] dat wellicht zelf gedaan hebben, passeert de rechtbank als onaannemelijk.

4.10.

Nu [eisers] middels het partijdeskundigenrapport voldoende hebben onderbouwd dat tijdens de verkoop van de woning sprake was van een gebrek en [gedaagden] deze stelling onvoldoende gemotiveerd hebben betwist, gaat de rechtbank er vanuit dat sprake was van een gebrek ten tijde van de verkoop van de woning.

Staat het gebrek aan normaal gebruik in de weg?

4.11.

[eisers] stellen dat het gebrek in de weg staat aan normaal gebruik van de woning, meer specifiek de B&B. Door het gebrek is twee/derde gedeelte van de vloerbalken van de B&B vermolmd. Dit heeft volgens [eisers] een situatie gecreëerd die onveilig is en slecht voor de gezondheid.

4.12.

Partijen twisten over de vraag of de woning verkocht is met als doel om te gebruiken als woning óf als woning met een B&B. Die vraag kan onbeantwoord blijven. In beide gevallen staat het gebrek aan normaal gebruik in de weg. De gestelde gevolgen en de ernst daarvan zijn namelijk niet betwist door [gedaagden] Zij hebben niet weersproken dat een huiszwam in deze ernstige vorm en omvang slecht is voor de gezondheid. Daarnaast heeft de huiszwam de constructie van de woning deels aangetast, hetgeen volgens de partijdeskundige ervoor heeft gezorgd dat het voorhuis onveilig en onbruikbaar is geworden
(p. 21 van productie 11 bij de dagvaarding).

4.13.

Hiermee komt vast te staan dat sprake is van een gebrek waardoor de woning niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik nodig waren.

Garantie en ouderdomsclausule

4.14.

In artikel 6.3. van de koopovereenkomst hebben partijen de garantie opgenomen dat de woning de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor het normaal gebruik als woonhuis voor privé-bewoning. Ter afwering van het beroep van [eisers] op deze garantie, hebben [gedaagden] verwezen naar de ouderdomsclausule die is opgenomen in artikel 23 van de koopovereenkomst.

4.15.

In artikel 23 zijn partijen afgeweken van de in artikel 6.3 van de koopovereenkomst opgenomen garantie. Partijen leggen deze clausule anders uit. Volgens [eisers] houdt de clausule in dat gebreken alleen voor hun rekening en risico komen als deze samenhangen met de ouderdom van de woning. [gedaagden] menen dat de clausule tot gevolg heeft dat gebreken te allen tijde voor rekening van risico van [eisers] komen, omdat aan de bouwkwaliteit van een oudere woning lagere eisen gesteld mogen worden. Het feit dat de gebreken zich hebben geopenbaard in het vernieuwde deel van de woning maakt dat niet anders volgens [gedaagden]

4.16.

De vraag hoe artikel 23 van de koopovereenkomst moet worden uitgelegd, zal de rechtbank beantwoorden aan de hand van maatstaf die de Hoge Raad geformuleerd heeft in
het arrest van de Hoge Raad van 13 maart 1981 (ECLI:NL:HR:1981:AG4158):
“
De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van pp. is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige pp. kan worden verwacht.”

4.17.

Uit de tekst van het artikel volgt dat [eisers] bekend zijn met het feit dat het pand 229 jaar oud is en dat vanwege die ouderdom van het pand de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen, dan bij nieuwe woningen. Uit de verkoopbrochure blijkt dat een deel van het pand “
volledig vernieuwd is in 2018” en “
fraai gemoderniseerd” (zie rov. 2.4.). Niet toegelicht is waarom kopers ook voor dat volledig vernieuwde deel van het pand uit moesten gaan van een lagere bouwkwaliteit. Dat partijen voor het sluiten van de overeenkomst met elkaar gesproken hebben over de inhoud van artikel 23 van de koopovereenkomst en de uitleg die [gedaagden] daaraan geven, is niet gesteld of gebleken. De rechtbank volgt [gedaagden] dan ook niet in hun uitleg. Uit het deskundigenrapport blijkt dat de gebreken die geconstateerd zijn in het vernieuwde deel van het pand, geen verband houden met de ouderdom van de woning, maar hun oorzaak vinden in de wijze van renoveren van de kruipruimte in 2017 (p. 19 van productie 11 bij de dagvaarding). Het beroep op de ouderdomsclausule niet slaagt daarom niet.

Gebrek bekend of kenbaar bij totstandkoming koopovereenkomst?

4.18.

De volgende vraag die beantwoord moet worden, is of het gebrek dat het normale gebruik belemmert aan de koper bekend of kenbaar was op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst. Immers op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst zijn bekende of kenbare gebreken voor rekening en risico van de koper.

4.19.

[eisers] stellen dat tijdens de aankoop van de woning geen sprake was van zichtbare schade en dat er geen aanleiding voor hen bestond om hieraan te twijfelen. Ze hebben afgezien van een bouwkundig onderzoek vanwege de informatie in de verkoopbrochure, de antwoorden van [gedaagden] op de vragen in de vragenlijst en het feit dat de B&B recentelijk was gerenoveerd.

4.20.

[gedaagden] voeren aan dat het voor risico van [eisers] komt dat zij geen bouwkundig onderzoek hebben laten uitvoeren vóór de aankoop van de woning. Indien ze dat wel hadden gedaan en er was vocht in de muren gemeten, dan had een en ander geleid tot ontdekking van de situatie in de kruipruimte, aldus [gedaagden] .

4.21.

Vaststaat dat het gebrek ten tijde van de aankoop niet bekend was bij [eisers] , omdat het niet zichtbaar was. Dan resteert de vraag of het gebrek kenbaar was voor [eisers] De rechtbank acht het aannemelijk, zoals [eisers] betogen, dat een bouwkundig onderzoek in dit geval niet tot nader onderzoek in de kruipruimte geleid zou hebben. De kruipruimte was niet toegankelijk en destructief onderzoek op verzoek van een koper is niet gebruikelijk. In de vragenlijst hebben [gedaagden] vermeld dat de kruipruimte droog is. Daarvan uitgaande is het onaannemelijk dat [gedaagden] als reactie op geconstateerd vocht in de muur de oorzaak daarvan in de kruipruimte gezocht zouden hebben en deze zouden hebben laten openbreken.

4.22.

Gelet op het voorgaande was ten tijde van de verkoop het gebrek naar oordeel van de rechtbank niet bekend en niet kenbaar voor [eisers]

Partiële ontbinding, vermindering koopprijs met herstelkosten en gederfde huurinkomsten

4.23.

[gedaagden] vorderen vanwege de tekortkoming partiële ontbinding van de koopovereenkomst door de koopprijs te verminderen met (i) € 75.620,94 aan herstelkosten en (ii) gederfde (huur)inkomsten. De rechtbank zal eerst ingaan op de herstelkosten.

4.24.

[gedaagden] betwisten de hoogte van de door [eisers] gevorderde herstelkosten en voeren aan dat de gevorderde kosten op méér zien dan enkel herstel van het gebrek. In de offerte van [naam bedrijf] zijn volgens [gedaagden] posten opgenomen die niets van doen hebben met het vochtprobleem, zoals het aanpassen van de riolering en de elektrische voorzieningen. De herstelkosten zien volgens [gedaagden] onterecht ook op het aanbrengen een vochtkering, zoals blijkt uit de offerte van Bedi Vochttechniek. Daarnaast hebben [gedaagden] een beroep gedaan op de nieuw voor oud aftrek. Ook vinden zij dat de kosten zijn toegenomen door de lang te wachten met de herstelwerkzaamheden.

4.25.

[eisers] vorderen betaling van de herstelkosten conform de raming van de partijdeskundige. De rechtbank is van oordeel dat in die kostenraming geen posten zijn opgenomen die niet in verband staan met het onderhavige gebrek (p. 23-24 van productie 11 bij de dagvaarding). Voor wat betreft de nieuw voor oud aftrek, overweegt de rechtbank dat de renovatie recent – in 2017 – is uitgevoerd. De rechtbank is met de deskundige van oordeel dat de nieuw voor oud aftrek hier dan ook niet relevant is (p. 23 van productie 11 bij de dagvaarding). Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] uitgelegd waarom zij langer dan zij wilden, hebben moeten wachten met het bestrijden van de huiszwam (p. 5 proces-verbaal van mondelinge behandeling). Die uitleg is door [gedaagden] niet gemotiveerd betwist. Het verweer dat de kosten hierdoor onnodig hoog zijn geworden, zal dan ook worden verworpen. Nu de hoogte van herstelkosten verder niet gemotiveerd zijn betwist door [gedaagden] , zal de rechtbank de primaire vordering onder I.1 en I.2. toewijzen, inhoudende dat de overeenkomst partieel wordt ontbonden door de koopprijs op de voet van artikel 6:270 BW te verminderen met de kosten die nodig zijn voor herstel van het gebrek en dat het bedrag aan herstelkosten van € 75.620,94 door [gedaagden] aan [eisers] betaald moet worden. De gevorderde wettelijke rente vanaf
26 januari 2022 zal, bij gebrek aan betwisting van de kant van [gedaagden] , worden toegewezen.

4.26.

Met betrekking tot de huurinkomsten overweegt de rechtbank het volgende. Uit artikel 6.3. van de koopovereenkomst volgt dat een verkoper in beginsel niet aansprakelijk is voor overige (aanvullende) schade, tenzij de verkoper een verwijt treft. [eisers] hebben tijdens de mondelinge behandeling een beroep gedaan op deze tenzij-regel, maar zij hebben onvoldoende onderbouwd waarom [gedaagden] een verwijt zou treffen. Nu de tenzij-regel niet van toepassing is, komen de gederfde huurinkomsten niet voor vergoeding in aanmerking omdat dit geen herstelkosten betreffen. De vordering tot vermindering van de kooprijs, vanwege de partiële ontbinding, met het bedrag van de gederfde huurinkomsten onder I.1. en de vordering onder II. zullen daarom worden afgewezen.

Expertisekosten

4.27.

De door [eisers] gevorderde expertisekosten, bestaande uit de facturen van de deskundige ad € 1.462,09 en € 441,14 en de factuur van [naam bedrijf] ad

€ 511,23, komen in beginsel voor vergoeding in aanmerking op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Partijen hebben in de koopovereenkomst echter expliciet afgesproken dat [gedaagden] enkel aansprakelijk zijn voor herstelkosten en niet voor aanvullende schade, tenzij [gedaagden] een verwijt treft. Nu de rechtbank in rov. 4.26. heeft overwogen dat [gedaagden] in dit kader geen verwijt treft, zullen de gevorderde expertisekosten en rente worden afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.28.

[eisers] vorderen een bedrag van € 1.531,21 aan buitengerechtelijke incassokosten. Deze kosten zijn niet door [gedaagden] betwist. Het gevorderde bedrag komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief. Deze kosten zullen daarom samen met de gevorderde rente, die ook onbetwist is, worden toegewezen.

Proceskosten

4.29.

[gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eisers] worden veroordeeld. De gevorderde rente over de proceskosten zal ook worden toegewezen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld:

griffierecht € 987,00 (€ 1.301,00 - € 314,00)
salaris advocaat € 2.366,00 (2 punten × € 1.183,00)
nakosten

totaal € 3.531,00

4.30.

[eisers] vorderen [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 2.166,23‬ (€ 314,00 griffierecht, € 1.183,00 voor salaris advocaat (1 rekesten x € 1.183) en € 669,23 explootkosten).

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

ontbindt gedeeltelijk de tussen [eisers] en [gedaagden] gesloten koopovereenkomst van 1 november 2019, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met € 75.620,94 aan herstelkosten,

5.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eisers] van € 75.620,94 ter zake herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 januari 2022 tot aan de dag der algehele voldoening,

5.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eisers] van € 1.531,21 ter zake de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente van de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.

5.4.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten van [eisers] tot op heden begroot op € 3.531,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [gedaagden] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

5.5.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten vanaf veertien dagen na aanschrijving tot aan de dag der algehele voldoening,

5.6.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, des de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de beslagkosten van € 2.166,23, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf veertien dagen na aanschrijving tot aan de dag der algehele voldoening,

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2024.^[1]

ECLI:NL:RBLIM:2024:691

Gedeeltelijke ontbinding koopovereenkomst wegens verborgen gebreken in woning door huiszwam

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

1.[eiser sub 1] ,

1.[gedaagde sub 1] ,

1.De procedure

3.Het geschil

5.De beslissing

Voetnoten