Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10863995 \ CV EXPL 24-181
Vonnis van 24 juli 2024
in de zaak van
ONROEREND GOED LANDGRAAF B.V.,
te Landgraaf,
eisende partij,
gemachtigde: Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
handelend onder de naam
[handelsnaam],
handelend onder de naam
[handelsnaam],
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. N. Soro.
Partijen worden hierna OGL en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 20 december 2023 met producties 1 tot en met 11;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6;
- de gewijzigde conclusie van antwoord;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de spreeknotitie van OGL met producties 12 tot en met 15;
- de productie van OGL waaruit de huurachterstand per 3 mei 2024 blijkt;
- de mondelinge behandeling van 28 mei 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt, en waarbij OGL een productie heeft overgelegd waaruit de actuele huurachterstand blijkt en [gedaagde] een e-mail van 24 november 2019 als productie heeft overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
OGL en [gedaagde] hebben op 27 september 2002 en 9 oktober 2002 een huurovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagde] met ingang van 1 november 2002 een bedrijfsruimte met aanhorigheden van circa 200 vierkante meter met bijbehorend buitenterrein aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) van OGL huurt tegen een huurprijs van thans € 940,71 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW” (ROZ-model van 29 februari 1996) van toepassing verklaard.
2.2.
Eind 2019 heeft OGL een huurprijsverhoging van 2,6% aangezegd met ingang van 1 januari 2020. Op 24 november 2019 heeft [gedaagde] daartegen bezwaar gemaakt. OGL heeft daarop niet gereageerd. [gedaagde] is sindsdien € 834,37 per maand blijven betalen (hierna ook “basishuur” genoemd).
2.3.
Op 3 juni 2020 heeft OGL [gedaagde] een betalingsherinnering gestuurd.
2.4.
In de daarop volgende jaren heeft OGL jaarlijks een huurprijsverhoging aangezegd. [gedaagde] heeft daar telkens bezwaar tegen gemaakt, voor het laatst op 23 november 2022.
2.5.
Met ingang van 1 januari 2023 beheert [B.V.] (hierna: [B.V.] ) namens OGL het gehuurde.
2.6.
Op 15 juni 2023 heeft [B.V.] [gedaagde] gesommeerd tot betaling van het openstaande bedrag ad € 5.054,73, bij gebreke waarvan [B.V.] genoodzaakt is juridische maatregelen te treffen.
2.7.
Op 4 september 2023 heeft [B.V.] [gedaagde] gesommeerd tot betaling van het openstaande bedrag ad € 6.208,12, bij gebreke waarvan [gedaagde] wettelijke incassokosten ad € 638,37 en de wettelijke rente zou moeten betalen.
2.8.
Op 27 oktober 2023 heeft de gemachtigde van OGL [gedaagde] gesommeerd tot betaling van de hoofdsom van toentertijd € 5.480,09, de incassokosten ad € 785,29 en € 46,85 aan rente, bij gebreke waarvan hij gedagvaard zou worden voor de rechtbank en OGL rente zou gaan eisen over het openstaande bedrag.
2.9.
Op 31 oktober 2023 heeft [gedaagde] de gemachtigde van OGL bericht niet over te zullen gaan tot betaling.
2.10.
Op 23 januari 2024, 10 maart 2024 en 10 mei 2024 heeft [gedaagde] respectievelijk € 834,37, € 1.668,74 en € 1.668,74 betaald aan OGL ter zake de huur over de maanden januari 2024 tot en met mei 2024.
3.Het geschil
3.1.
OGL vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [gedaagde] zal veroordelen:
- om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en met al het zijne en de zijnen onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van OGL te stellen;
- om aan OGL te betalen tegen behoorlijk bewijs van kwijting € 8.695,02 - bestaande uit € 7.361,51 aan hoofdsom, € 899,13 aan incassokosten en € 434,38 aan rente berekend tot 15 december 2023 ‑, te vermeerderen met de handelsrente;
- om aan OGL te betalen tegen behoorlijk bewijs van kwijting € 940,71 per maand aan huur c.q. gebruikersvergoeding voor iedere ingegane of verstreken maand vanaf 1 januari 2024 tot de ontruiming;
- in de proceskosten.
3.2.
OGL legt aan haar vorderingen de stelling ten grondslag dat [gedaagde] zich in ernstige mate schuldig heeft gemaakt aan wanbetaling van de huurpenningen en inclusief de maand december 2023 een huurschuld heeft doen ontstaan van € 7.361,51.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van OGL, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van OGL, met voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van OGL in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter is van oordeel dat de vorderingen tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde moeten worden toegewezen, evenals een deel van de hoofdsom, de incassokosten en de rente berekend tot 15 december 2023 en de toekomstige huur c.q. gebruikersvergoeding, waarna [gedaagde] zal worden veroordeeld in de proceskosten. Daartoe wordt als volgt overwogen.
De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde
4.2.
Uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Als de verhuurder ontbinding van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW wil, kan dat in beginsel alleen door de rechter geschieden (artikel 7:231 lid 1 BW). Bij de beoordeling of ontbinding naar de aard en betekenis van de tekortkoming gerechtvaardigd is, dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval. Hieronder worden ook omstandigheden gerekend die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden.
4.3.
Partijen verschillen van mening of [gedaagde] op tijd de huur heeft betaald. OGL stelt zich op het standpunt dat de huur bij vooruitbetaling moet worden voldaan, dus steeds vóór de eerste dag van iedere maand omdat partijen dat hebben afgesproken in de huurovereenkomst. [gedaagde] erkent weliswaar dat partijen dat hebben afgesproken in de huurovereenkomst, maar stelt zich op het standpunt dat partijen daarna stilzwijgend zijn overeengekomen dat hij de huur moet voldoen op de datum die staat vermeld op de factuur.
4.4.
De kantonrechter laat het antwoord op de vraag of partijen stilzwijgend een ander betaalmoment zijn overeengekomen dan dat zij hebben afgesproken in de huurovereenkomst in het midden. Verzuim is namelijk niet vereist voor toewijzing van een ontbindingsvordering aangezien huurbetaling een doorlopende verplichting betreft en correcte nakoming daarvan niet meer mogelijk is (Hoge Raad 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925. Daarbij komt dat, ongeacht welk betaalmoment partijen (stilzwijgend) zijn overeengekomen, [gedaagde] hoe dan ook niet op tijd de basishuur heeft betaald. Uit het bankafschrift van [gedaagde] (productie 5 bij conclusie van antwoord) in combinatie met de facturen van OGL (producties 1, 3 en 6 bij conclusie van antwoord) blijkt namelijk dat hij de basishuur over de periode november 2021 tot en met december 2023 niet heeft betaald vóór de datum die is vermeld op de betreffende factuur en ook niet vóór de eerste dag van de betreffende maand. Hetzelfde geldt voor de basishuur over de periode januari 2024 tot en met mei 2024 blijkens productie 12 van OGL en de door haar tijdens de mondelinge behandeling overgelegde debiteurenkaart. [gedaagde] betaalt dikwijls twee (tot zelfs vier) maanden tegelijk (en dus te laat) en de datum waarop hij betaalt, heeft geen enkele relatie met de factuur- of vervaldatum. Daardoor zijn er voortdurend huurachterstanden. Deze tekortkoming acht de kantonrechter ernstig genoeg om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden dat hij de basishuur wel steeds heeft voldaan en dat de huurachterstand enkel de huurverhogingen betreft, stroken dan ook niet met de werkelijkheid.
4.5.
Ten aanzien van de door [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling aangevoerde omstandigheden die er – samengevat – op neerkomen dat hij ofwel ten gevolge van de coronapandemie ofwel ten gevolge van het betalingsgedrag van zijn eigen klanten de huur te laat heeft betaald, overweegt de kantonrechter dat het op de weg van [gedaagde] had gelegen om deze reeds bij conclusie van antwoord aan te voeren op grond van het vereiste van concentratie van verweer dat is opgenomen in artikel 128 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Dit betekent dat deze omstandigheden – wat daarvan ook zij – niet worden meegewogen. Dat kleine ondernemingen het volgens [gedaagde] zwaar hebben gehad in coronatijd, acht de kantonrechter geen feit van algemene bekendheid (artikel 149 lid 2 Rv) reeds omdat dit niet per definitie geldt voor alle kleine ondernemingen.
4.6.
Voorts voert [gedaagde] als verweer dat OGL zich in redelijkheid niet kan beroepen op de “fatale termijn” van artikel 4 lid 5 van de huurovereenkomst omdat zij zelf vele jaren heeft afgeweken van het bepaalde in dat artikel en dat OGL misbruik maakt van haar bevoegdheid door zich plots op de “fatale termijn” te beroepen met geen ander doel dan het komen tot ontbinding van de huurovereenkomst.
4.6.1.
De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] aldus dat hij zich op het standpunt stelt dat artikel 4 lid 5 van de huurovereenkomst niet van toepassing is omdat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn nu partijen stilzwijgend zijn overeengekomen dat hij de huur moet voldoen op de datum die vermeld staat op de factuur (artikel 6:248 lid 2 BW) en dat OGL door zich toch op artikel 4 lid 5 van de huurovereenkomst te beroepen, misbruik maakt van haar bevoegdheid (artikel 3:13 lid 2 BW). Dit verweer slaagt niet nu [gedaagde] de huur noch voor de eerste dag van de betreffende maand heeft betaald - de termijn die is bepaald in artikel 4 lid 5 van de huurovereenkomst - noch vóór de datum die is vermeld op de betreffende factuur. De kantonrechter verwijst naar wat hiervoor in rov. 4.4 is overwogen.
4.7.
Nu de kantonrechter de tekortkoming inhoudende het gedurende lange tijd niet tijdig betalen van de basishuur ernstig genoeg acht om de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen, behoeft het verweer van [gedaagde] dat hij de op hem rustende betalingsverbintenis met betrekking tot de huurprijsverhogingen rechtsgeldig heeft opgeschort geen bespreking en beoordeling meer nu dit niet kan leiden tot een ander oordeel.
4.8.
Uit rov. 4.4 tot en met 4.7 volgt dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn op twee weken na betekening van dit vonnis zal worden gesteld nu [gedaagde] het gehuurde in gebruik heeft. Voor een langere ontruimingstermijn acht de kantonrechter geen redenen aanwezig. Voor toekenning van de door [gedaagde] gevraagde terme de grâce bestaat geen wettelijke grondslag nu het in dit geval gaat om een ruimte in de zin van artikel 7:230a BW en de bevoegdheid van de rechter om een terme de grâce toe te kennen alleen bestaat voor woonruimte (vergelijk Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 februari 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:1724, rov. 3.23).
De huurachterstand en de toekomstige huur c.q. gebruikersvergoeding
4.9.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft OGL gesteld dat de huurachterstand tot en met mei 2024 € 2.917,00 bedraagt en [gedaagde] heeft het bestaan en de hoogte daarvan erkend tot een bedrag van € 2.896,89. OGL heeft – eveneens tijdens de mondelinge behandeling – aangegeven het verschil tussen beide bedragen (€ 20,11) niet meer te vorderen. Nu OGL de huur c.q. gebruikersvergoeding vordert vanaf 1 januari 2024 wordt de gevorderde huurachterstand toegewezen voor zover het bedrag van € 2.896,89 ziet op de periode tot 1 januari 2024. Op basis van de tijdens de mondelinge behandeling door OGL overgelegde debiteurenkaart betreft dit een bedrag van € 2.355,29. Ook zal [gedaagde] de huurbetalingsverplichtingen moeten nakomen tot en met de maand waarin hij het gehuurde verlaat. Daarom zal ook de vordering tot betaling van (een vergoeding gelijk aan) de maandelijkse huurprijs van € 940,71 vanaf 1 januari 2024 tot het tijdstip van ontruiming worden toegewezen, met dien verstande dat OGL met de reeds door [gedaagde] gedane betalingen (zie 2.10) rekening moet houden.
4.10.
Het verweer van [gedaagde] dat hij de op hem rustende betalingsverbintenis met betrekking tot de huurprijsverhogingen rechtsgeldig heeft opgeschort, behoeft ook in het kader van de huurachterstand geen bespreking en beoordeling meer. Opschorting kan immers enkel leiden tot uitstel van betaling en niet tot afstel daarvan, als daar niet - zoals in dit geval - ook een vordering mee gepaard gaat die leidt tot het tenietgaan van de op [gedaagde] rustende betalingsverbintenis.
De incassokosten
4.11.
OGL vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat deze vordering moet worden afgewezen omdat in casu geen sprake is van een wettelijke of overeengekomen uiterste dag van betaling zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 4 BW en hij niet is gemaand tot betaling van het thans gevorderde bedrag van € 7.361,51.
4.12.
De kantonrechter overweegt dat artikel 6:96 lid 4 BW ingevolge artikel 183a Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is omdat de onderhavige overeenkomst is gesloten vóór 16 maart 2013. Artikel 6:96 lid 5 BW en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) zijn wel van toepassing omdat het verzuim op of na 1 juli 2012 is ingetreden. De kantonrechter verwijst naar wat hierna in rov. 4.16 wordt overwogen.
4.13.
OGL heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht en heeft reeds daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. De vordering van € 899,13 inclusief btw als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 427,49 inclusief btw bij € 2.355,29 in hoofdsom. De kantonrechter wijst daarom € 427,49 inclusief btw toe.
De rente berekend tot 15 december 2023
4.14.
OGL vordert vergoeding van de rente ad € 434,38 berekend van 1 december 2023 tot 15 december 2023. [gedaagde] stelt zich op het standpunt, zo begrijpt althans de kantonrechter, dat de wettelijke (handels)rente moet worden afgewezen omdat de buitengerechtelijke incassokosten moeten worden afgewezen.
4.15.
OGL heeft in het petitum van de dagvaarding niet gespecificeerd of zij de wettelijke rente van artikel 6:119 BW of de wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW bedoelt te vorderen en dit blijkt ook niet uit het lichaam van de dagvaarding (randnummer 12) nu daarin wordt verwezen naar artikel 6:119 BW en de term “handelsrente” wordt gebruikt. In dit geval echter is enkel de wettelijke rente van artikel 6:119 BW van toepassing omdat partijen vóór 1 december 2002 de handelsovereenkomst hebben gesloten. Dit volgt uit artikel II van de Wet van 7 november 2002 tot uitvoering van Richtlijn 2000/35/EG van het Europees Parlement en de Raad van de Europese Unie van 29 juni 2000 betreffende bestrijding van betalingsachterstand bij handelstransacties (Stb. 2002, 545).
4.16.
De wettelijke rente zal worden toegewezen – zoals gevorderd door OGL – met ingang van 1 december 2023 nu de toegewezen hoofdsom ziet op de huur tot en met december 2023 en [gedaagde] in verzuim verkeert omdat hij betreffende huurtermijnen noch voor de eerste dag van de betreffende maand noch voor het einde van de in de factuur gegeven betalingstermijn (november 2021 tot en met december 2022) of voor de vervaldatum van de betreffende factuur (2023) heeft betaald. Over de periode 1 december 2023 tot 15 december 2023 bedraagt de wettelijke rente € 5,42.
4.17.
Aan toewijzing van de wettelijke rente staat een eventuele afwijzing van de buitengerechtelijke incassokosten - zoals [gedaagde] betoogt - niet in de weg, nu dat geen voorwaarde is voor toewijzing van de wettelijke rente van artikel 6:119 BW.
De handelsrente over de verschuldigde som met ingang van 20 december 2023
4.18.
OGL vordert over de door [gedaagde] verschuldigde som – bestaande uit de huurachterstand tot en met december 2023, de buitengerechtelijke incassokosten en de rente berekend tot 15 december 2023 - vergoeding van de handelsrente te rekenen vanaf datum dagvaarding (20 december 2023).
4.19.
De wettelijke rente van artikel 6:119 BW zal worden toegewezen over de huurachterstand tot en met december 2023. De kantonrechter verwijst ter onderbouwing naar rov. 4.14 tot en met 4.17.
4.20.
Ook zal de wettelijke rente van artikel 6:119 BW worden toegewezen over de buitengerechtelijke incassokosten nu de regeling van de wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW daarop niet van toepassing is.
4.21.
Over de rente berekend tot 15 december 2023 zal de wettelijke rente worden afgewezen, nu gesteld noch anderszins gebleken is dat partijen in afwijking van artikel 6:119 lid 2 BW zijn overeengekomen dat de reeds verschenen wettelijke rente eerder dan na een jaar rentedragend wordt.
De proceskosten
4.22.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Voor de begroting van het salaris gemachtigde wordt aangesloten bij de tarieven die gelden voor het toe te wijzen bedrag in plaats van het gevorderde bedrag nu [gedaagde] voor dagvaarding de basishuur over de maanden november 2022, december 2022 en september 2023 tot en met december 2023 heeft betaald. De proceskosten van OGL worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
133,13
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2,00 punten × tarief € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.252,13
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte met aanhorigheden van circa 200 vierkante meter en bijbehorend buitenterrein, staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte met aanhorigheden van circa 200 vierkante meter en bijbehorend buitenterrein, staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] , met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van OGL zijn, te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, en de sleutels af te geven aan OGL,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan OGL € 2.355,29 te betalen aan huurachterstand tot en met de maand december 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 20 december 2023 tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan OGL € 5,42 te betalen aan meegevorderde rente,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan OGL € 427,49 te betalen aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 20 december 2023 tot de dag van volledige betaling,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan OGL te betalen € 940,71 per maand aan huur dan wel gebruikersvergoeding voor iedere ingegane maand vanaf 1 januari 2024 tot het tijdstip van de ontruiming,
5.7.
verstaat dat de door [gedaagde] op 23 januari 2024, 10 maart 2024 en 10 mei 2024 betaalde bedragen door OGL in mindering worden gebracht op de veroordeling onder 5.6.,
5.8.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.252,13, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.9.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2024.
CL