ECLI:NL:GHARL:2023:1724

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.305.915

(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede: 8832695)

arrest van 28 februari 2023

in de zaak van

[appellante]handelend onder de naam [naam1]

die woont in [woonplaats1]

die hoger beroep heeft ingesteld

en die bij de kantonrechter optrad als gedaagde

hierna te noemen: [appellante]

vertegenwoordigd door mr. M.B. Bollen

tegen

Heineken Nederland B.V.

die is gevestigd in Amsterdam

die bij de kantonrechter optrad als eiseres

hierna te noemen: Heineken

vertegenwoordigd door mr. J. Verstoep.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Naar aanleiding van het arrest van 30 augustus 2022 hebben partijen eenstemmig afgezien van een mondelinge behandeling. In plaats daarvan hebben beide partijen op 8 november 2022 een schriftelijke toelichting ingediend, waarin ook is ingegaan op de schriftelijke toelichting van de andere partij.

1.2

Hierna heeft het hof arrest bepaald.

2.De kern van de zaak

2.1

Tussen Heineken en [appellante] is een huurovereenkomst gesloten voor bedrijfsruimte. Heineken wil betaling van achterstallige huur en een einde aan de huurovereenkomst. [appellante] zegt dat ze geen huur aan Heineken hoeft te betalen omdat zij de huurovereenkomst heeft vernietigd.

2.2

Heineken heeft bij de kantonrechter ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte, en ontruiming daarvan. Ook wilde Heineken dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 75.669,90 te vermeerderen met een rente van 1% per maand vanaf 1 oktober 2020, en vanaf die datum ook een bedrag van € 5.086,66 per maand tot aan de ontruiming. Daarnaast heeft Heineken een aantal nevenvorderingen met betrekking tot beslagkosten, de onderhuurder van [appellante] en rond het schenken van haar pilsener tapbier.

2.3

De kantonrechter heeft deze vorderingen bij vonnis van 12 oktober 2021 toegewezen met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. [appellante] heeft een aantal bezwaren (grieven) tegen dit vonnis van de rechtbank. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen, met veroordeling van Heineken in de proceskosten bij de kantonrechter en in hoger beroep.

3.Het oordeel van het hof

Hoger beroep is ongegrond

3.1

Het hof zal beslissen dat de huurovereenkomst niet is vernietigd door [appellante] , zodat zij de achterstallige huurbedragen verschuldigd is aan Heineken. Ook wordt [appellante] veroordeeld in de proceskosten van Heineken in het hoger beroep. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot zijn beslissing komt.

Waar het hof van uit gaat

3.2

Het hof stelt opnieuw de feiten vast en houdt daarbij rekening met de stellingen en de aangevoerde bezwaren van partijen.

3.3

[appellante] is eigenaresse van de eenmanszaak [naam1] en zij legt zich professioneel toe op het verhuren en plaatsen van kansspel- en amusementsautomaten.

3.4

Wijlen de echtgenoot van [appellante] , de heer [naam2] (hierna: [naam2] ) exploiteert vanaf eind jaren '80 een café aan het Burgemeester Jansenplein 18 te Hengelo. [naam2] huurt de bedrijfsruimte waarin dit café is gevestigd van de eigenaar de heer [naam3] (hierna: [naam3] ). Later zet [appellante] de exploitatie van het café voort. [appellante] onderverhuurt het gehuurde, met instemming van [naam3] , aan de heer [naam4] (hierna: [naam4] ) die daarin het cafébedrijf De Blauwe Engel exploiteert.

3.5

Met ingang van 1 januari 2009 verkoopt [appellante] het cafébedrijf aan [naam4] . Zij sluiten daarvoor een huurkoopovereenkomst met een looptijd van 10 jaar. [naam4] en [appellante] ondertekenen op 19 mei 2009 een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte waarin het café is gevestigd. De huurovereenkomst gaat in op 1 januari 2009, voor de duur van vijf jaren. In deze huurovereenkomst staat onder meer een beding dat in het pand uitsluitend (spel)automaten van [appellante] aanwezig zijn en dat de gehele opbrengst van die automaten aan [appellante] toekomt.

3.6

[naam3] wil op enig moment het pand te verkopen. De potentiële koper, Multi Smit Advies B.V. (hierna: Smit), bestuurd door de heer [naam5] , wil het pand kopen onder de voorwaarde dat Heineken de hoofdhuurder wordt van het pand waarin het cafébedrijf De Blauwe Engel is gevestigd. Heineken kan dan de ruimte doorverhuren aan [appellante] en [appellante] kan op haar beurt de ruimte weer doorverhuren aan De Blauwe Engel.

3.7

[naam3] en Smit sluiten vervolgens een koopovereenkomst voor het pand, dat op 28 december 2011 aan Smit zou worden geleverd. Daarvan uitgaande zijn nieuwe huurovereenkomsten voor vijf jaar opgesteld die alle betrokken partijen ondertekenen:

- Smit verhuurt met ingang van 1 januari 2012 de bedrijfsruimte aan Heineken;
- Heineken (onder)verhuurt met ingang van 1 januari 2012 de bedrijfsruimte aan [appellante] ;

- [appellante] (onder)verhuurt met ingang van 1 januari 2012 de bedrijfsruimte aan (inmiddels) Eetcafé De Blauwe Engel Hengelo B.V. (hierna: de Blauwe Engel).

3.8

In de huurovereenkomst van 28 december 2011 tussen Heineken en [appellante] staat o.a.:
“dat de brouwerij krachtens een hoofdhuurovereenkomst met een derde, hierna te noemen de pandeigenaar, de beschikking heeft over het (…) pand (…) ingaande 1 januari 2012 (…)”Ook is opgenomen:
“16. Bijzondere bepaling.

16.1

Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat deze huurovereenkomst eerst dan van kracht zal zijn, nadat de brouwerij het gehuurde heeft kunnen huren van de pandeigenaar.”Verder is een drankafnamebeding overeengekomen waarmee [appellante] er voor in staat dat tijdens de huurperiode alleen pilsener tapbieren van Heineken worden verkocht.

3.9

Ook in de huurovereenkomst van 30 december 2011 tussen [appellante] en de Blauwe Engel staat een beding dat in het pand uitsluitend automaten van [appellante] aanwezig zijn en dat de gehele opbrengst van die automaten aan [appellante] toekomt.

3.1

Anders dan de bedoeling was, vindt de levering van het pand niet op 28 december 2011 plaats. Dit leidt tot allonges bij de huurovereenkomsten tussen Smit en Heineken en Heineken en [appellante] , met als overweging:
“dat partijen een aanvulling op deze overeenkomst zijn overeengekomen omdat de brouwerij het gehuurde eerst per 1 maart 2012 (…) van de pandeigenaar heeft kunnen inhuren.”Door de allonges wijzigt de ingangsdatum van de huurovereenkomsten in l maart 2012.

3.11

Per 1 januari 2019 is de volledige huurkoopsom door [naam4] afbetaald, waarmee de onderliggende huurkoopovereenkomst is komen te vervallen. Met ingang van mei 2019, met uitzondering van de maand juni 2019, stopt [appellante] met de betaling van de huur aan Heineken. Vanaf dat moment betaalt zij maandelijks een bedrag ter hoogte van de maandelijkse huur aan Smit.

3.12

Bij e-mail d.d. 9 juli 2019 mailt [appellante] aan [naam6 1] , regiedirecteur van Heineken:

“Bij deze wil ik jullie (Heineken) formeel op de hoogte stellen, dat de zakelijke relatie tussen [naam1] en Heineken als beëindigd wordt beschouwd.

Bij schrijven van mijn advocaat Mr. R. van der Wal d.d. 3 juli j.l. zijn jullie (Heineken) op de hoogte gesteld van het feit dat de overeenkomst uit 2011 tussen Heineken en [naam1] met ingang van direct en met terugwerkende kracht is vernietigd.De huur met betrekking tot de locatie B. Jansenplein 18 te Hengelo is (met ingang van juli) dan ook rechtstreeks naar mijn rechtmatige verhuurder, de pandeigenaar overgemaakt door mij, als zijnde zijn rechtmatige huurder.”^[1]

3.13

In zijn e-mail aan de gemachtigde van Heineken d.d. 8 augustus 2019 schrijft de toenmalige advocaat van [appellante] o.a.:

“Dit pand huurde cliënte van de vorige pandeigenaar (de heer [naam3] ), waarna de huidige pand eigenaar (Multi Smit Advies B.V.: hierna Smit) het pand heeft gekocht en daarmee van rechtswege (als eigenaar) haar verhuurder is geworden. Nadat het pand in eigendom is overgedragen is de (bestaande) huurovereenkomst op enig moment feitelijk beëindigd. Vervolgens heeft Smit het pand verhuurd aan uw cliënte (Heineken) die het pand op haar beurt onderverhuurde aan cliënte.

Koop breekt geen huur en de eigendomsoverdracht is ook nimmer van invloed op de rechtsverhouding tussen de pandeigenaar als verhuurder en cliënte als huurder. Hoewel partijen er voor kunnen kiezen de huurovereenkomst na verkoop met wederzijds goedvinden te beëindigen, had cliënte hier geen enkel belang bij. Het beëindigen van de huurovereenkomst tussen Smit en cliënte is een rechtshandeling die (in ieder geval) tot stand is gekomen door bedrog en misbruik van omstandigheden. Doordat sprake is van een (of meer) wilsgebreken) is voornoemde rechtshandeling vernietigbaar.

Cliënte is voorgespiegeld dat zemoestgaan huren van uw cliënte doordat uw cliënte de beschikking over het pand had krachtens een hoofdhuurovereenkomst met de pandeigenaar. Tussen uw cliënte en de pandeigenaar kon echter geen sprake zijn van een hoofdhuurovereenkomst: het pand werd immers op basis van een rechtsgeldige huurovereenkomst aan cliënte. Dit is aan te merken als een onjuiste mededeling die opzettelijk is gedaan om cliënte er toe te bewegen de bestaande huurovereenkomst te beëindigen. (...)

Cliënte is onder bijzondere omstandigheden en door opzettelijke onjuiste mededelingen bewogen tot het beëindigen van de huurovereenkomst met Smit. Thans is het cliënte duidelijk dat zij hier op geen enkele wijze toe genoodzaakt of verplicht was, laat staan dat zij hier baat bij zou hebben. (...) Deze rechtshandeling is – met terugwerkende kracht tot het moment van waarop de rechtshandeling is verricht – namens cliënte buitengerechtelijk vernietigd.”

3.14

Per 1 oktober 2020 is de huurachterstand van [appellante] bij Heineken € 75.669,90 indien de huurovereenkomst tussen [appellante] en Heineken niet is vernietigd.

De beoordeling

3.15

[appellante] baseert zich voor haar stellingen in hoger beroep op de buitengerechtelijke vernietiging van 8 augustus 2019 van de huurovereenkomst met Heineken op grond van bedrog of dwaling. Volgens Heineken kon [appellante] die echter niet vernietigen, want de bevoegdheid daartoe was verjaard of vervallen.

Was de mogelijkheid om te vernietigen verjaard of vervallen?

3.16

Een rechtshandeling kan op grond van bedrog en dwaling worden vernietigd binnen drie jaar nadat het bedrog of de dwaling is ontdekt. De bevoegdheid om een beroep te doen op een vernietigingsgrond vervalt wanneer hij aan wie deze bevoegdheid toekomt, de rechtshandeling heeft bevestigd, nadat de verjaringstermijn ter zake van de rechtsvordering tot vernietiging op die grond een aanvang heeft genomen.^[2]Krachtens artikel 150 Rv rust de stelplicht en de bewijslast van de dwaling en het bedrog in dit geval op [appellante] en van de verjaring of het verval van de vernietigingsbevoegdheid op Heineken.

De standpunten van partijen

3.17

Volgens [appellante] heeft Heineken in de persoon van de heer [naam6 2] twee onjuiste mededelingen gedaan, op basis waarvan zij heeft gehandeld onder invloed van bedrog of dwaling. De eerste onjuiste mededeling is de zinsnede in de huurovereenkomst met [appellante] dat Heineken op grond van een hoofdhuurovereenkomst het pand met ingang van 1 januari 2012 is gaan huren van de pandeigenaar. Heineken en Smit hadden weliswaar een huurovereenkomst gesloten, maar Smit was op dat moment nog geen pandeigenaar. De tweede onjuiste mededeling is dat [appellante] buiten de huurrelatie zou komen te vallen als zij niet van Heineken zou gaan huren. Pas in 2019 is [appellante] op de hoogte geraakt van de constructie en transactie(data). Zij voert aan dat de verjaringstermijn voor een beroep op bedrog of dwaling is gestart op 26 maart 2019, toen namens Heineken is geschreven dat het drankafnamebeding in de huurovereenkomst “
een van de kernbedingen is waaronder uw cliënte de huur van het pand heeft kunnen verkrijgen ten behoeve van haar eigen bedrijfsvoering”. Tijdens een gesprek daarna met de broer van [naam3] kwam aan het licht dat [naam3] nooit met Heineken een hoofdhuurovereenkomst is aangegaan. Voor [appellante] kwam dit als donderslag bij heldere hemel want zij had alleen maar ingestemd met het toelaten van Heineken in de huurrelatie (inclusief drankafnamebeding), omdat zij dacht dat [naam3] als haar verhuurder dat had bepaald. Pas op dat moment begin 2019 besefte [appellante] dat zij niet buiten de huurrelatie zou zijn gevallen, als zij niet van Heineken was gaan huren. Vanwege de regel ‘koop breekt geen huur’ had zij namelijk een huurovereenkomst met opvolgend eigenaar Smit. Daarmee is de vernietiging van 8 augustus 2019 op tijd gedaan. Heineken stelt zich op het standpunt dat [appellante] met de vernietiging van de huurovereenkomst te laat was. Daarnaast stelt Heineken dat [appellante] de huurovereenkomst heeft bevestigd door de allonge te ondertekenen.

Bevoegdheid deels verjaard

3.18

[appellante] heeft de huurovereenkomst met Heineken op grond van artikel 3:50 lid 1 BW willen vernietigen. De bevoegdheid om een beroep te doen op bedrog of dwaling vanwege de eerste onjuiste mededeling is echter verjaard. Strikt genomen was Smit op 1 januari 2012 nog geen pandeigenaar, zodat de zinsnede in de huurovereenkomst die verwijst naar een hoofdhuurovereenkomst met de pandeigenaar (3.8) onjuist is. Heineken heeft echter gewezen op artikel 16.1 van de huurovereenkomst waarin staat dat de huurovereenkomst pas ingaat als zij van de pandeigenaar kan huren. In de allonge bij de huurovereenkomst tussen Heineken en [appellante] van 27 april 2012 staat vervolgens dat Heineken het gehuurde pas per 1 maart 2012 van de pandeigenaar heeft kunnen huren, zodat dat de ingangsdatum van de huurovereenkomst werd (3.10). Daarmee wist [appellante] in elk geval op 27 april 2012 dat de mededeling van Heineken in de huurovereenkomst letterlijk genomen onjuist was. Bovendien heeft [appellante] verklaard dat Heineken [naam3] wel een zak geld zal hebben geboden om uit de huur te stappen, dat [naam3] had toegehapt en dat zij daar toch niets meer aan kon veranderen. Het is daarom aannemelijk dat [appellante] er in ieder geval vóór het tekenen van de allonge van op de hoogte was dat [naam3] het pand had verkocht en er een nieuwe pandeigenaar was. Het gestelde bedrog en/of de dwaling moeten dus uiterlijk eind april 2012 door haar zijn ontdekt, waardoor de verjaringstermijn eind april 2015 was voltooid. [appellante] kon op 8 augustus 2019 de huurovereenkomst vanwege de eerste onjuiste mededeling dan ook niet meer op grond van bedrog of dwaling vernietigen.

3.19

Als het hof veronderstellenderwijs aanneemt dat Heineken inderdaad aan [appellante] de tweede onjuiste mededeling heeft gedaan (Heineken betwist dat), dan kan het beroep op verjaring niet slagen omdat niet blijkt vanaf welk moment [appellante] daadwerkelijk wist dat haar juridische positie anders was dan Heineken haar had voorgespiegeld. [appellante] heeft gemotiveerd betwist dat zij vóór 26 maart 2019 wist dat zij Heineken niet tot de huurrelatie had hoeven toelaten. Heineken heeft desondanks niet voldoende toegelicht wanneer de verjaringstermijn ten aanzien van de tweede onjuiste mededeling is gestart. Dat de bevoegdheid van [appellante] is verjaard of vervallen om vanwege de tweede onjuiste mededeling de huurovereenkomst met Heineken op grond van bedrog of dwaling te vernietigen kan daarom niet worden aangenomen.

Is vernietiging vanwege de tweede onjuiste mededeling terecht ?

3.2

Voor vernietiging op basis van bedrog in een situatie als hier is vereist dat iemand tot een bepaalde rechtshandeling wordt bewogen door een opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling. Een beroep op dwaling komt iemand toe als de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten.^[3]Voor zowel het beroep op bedrog als dat op dwaling is oorzakelijk verband vereist: zou de overeenkomst zonder het bedrog of de dwaling niet, of niet op deze voorwaarden zijn gesloten? Als geen oorzakelijk verband kan worden aangenomen, hoeft de vraag of überhaupt sprake is van bedrog of dwaling niet te worden besproken.

Standpunten van partijen

3.21

[appellante] heeft gesteld dat zij de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten op deze voorwaarden, met verlies van hoofdhuurderschap aan Heineken en verlies van vrije brouwerskeuze, als zij had geweten dat zij niet van Heineken had hoeven huren. Volgens Heineken bestaat er geen oorzakelijk verband tussen de gestelde onjuiste mededeling en het aangaan van de huurovereenkomst.

Oorzakelijk verband ontbreekt

3.22

Als het hof -weer veronderstellenderwijs- aanneemt dat Heineken inderdaad aan [appellante] de tweede onjuiste mededeling heeft gedaan dan helpt dat [appellante] niet. Het causale verband tussen de tweede onjuiste mededeling, die volgens haar zou hebben geleid tot bedrog of dwaling, en het aangaan van de huurovereenkomst met Heineken ontbreekt namelijk. Onbetwist is immers dat [naam3] in 2011 in financiële problemen kwam en genoodzaakt was zijn vastgoed te verkopen om een faillissement af te wenden. Vast staat ook dat Smit het pand alleen wilde kopen onder de voorwaarde dat Heineken hoofdhuurder zou worden (3.6). Verder is duidelijk dat [appellante] er een financieel belang bij had om te kunnen blijven onderverhuren, omdat op die manier haar inkomsten uit de plaatsing van automaten konden worden veiliggesteld en de huurkoopovereenkomst in stand bleef. Tegen die achtergrond oordeelt het hof dat aannemelijk is dat [appellante] deze overeenkomst eind 2011 ook zonder het gestelde bedrog of dwaling zou hebben gesloten. Dat geldt te meer omdat [appellante] niet duidelijk heeft gemaakt waarom het behoud van hoofdhuurderschap voor haar zo belangrijk was, terwijl haar als onderhuurder nog steeds huurbescherming toekwam. Ook heeft zij onvoldoende toegelicht waarom de vrije brouwerskeuze voor haar essentieel was, nu [appellante] het café had verkocht, zij al in de huurovereenkomst van 2009 samen met [naam4] Heineken als brouwer had aangewezen en zij blijkens haar verklaring in hoger beroep toentertijd niet de intentie had hier op termijn mee te stoppen. Vanwege het ontbreken van oorzakelijk verband tussen het gestelde bedrog of de dwaling en het tekenen van de huurovereenkomst met Heineken, was er geen grond voor [appellante] om de huurovereenkomst te vernietigen. Dat betekent dat de huurovereenkomst niet op 8 augustus 2019 is geëindigd door vernietiging daarvan. [appellante] had aan Heineken de huurprijs moeten blijven betalen. Omdat zij dat niet heeft gedaan, heeft de kantonrechter de vorderingen van Heineken terecht toegewezen.

Geen terme de grace

3.23

[appellante] heeft nog verzocht om een terme de grace als bedoeld in artikel 7:280 BW. Zo’n coulancetermijn om alsnog te betalen is volgens haar ook toewijsbaar bij huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, onder verwijzing naar een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam.^[4]De bevoegdheid van de rechter om een terme de grace toe te kennen bestaat echter alleen voor woonruimte. [appellante] heeft onvoldoende duidelijk gemaakt op basis waarvan het hof desondanks hier toch zo’n termijn zou moeten toekennen. De uitspraak van het gerechtshof Amsterdam biedt daarvoor geen aanknopingspunt, omdat het daar ging om bedrijfsruimte met een afhankelijke woning en hier niet.

3.24

Het hof gaat voorbij aan de bewijsaanbiedingen van partijen omdat geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken die tot een ander oordeel zouden leiden als ze zouden worden bewezen.

Conclusie

3.25

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Een proceskostenveroordeling en de wettelijke rente daarover omvat ook een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover.

3.26

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede van 12 oktober 2021;

4.2

veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van Heineken in hoger beroep:

€ 2.135 aan griffierecht

€ 4.314 aan salaris van de advocaat van Heineken (2 procespunten x appeltarief IV);

4.3

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

4.4

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.5

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, Th.C.M. Willemse en G.A. Diebels, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken 28 februari 2023.