Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 10803746 \ CV EXPL 23-5720
Vonnis van 26 juni 2024
in de zaak van
GEMEENTE VENLO,
te Venlo,
eisende partij,
hierna te noemen: de Gemeente,
gemachtigde: mr. S.E.J.A. Collard,
tegen
FOODDRÔME B.V.,
te Venlo,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Fooddrôme,
gemachtigde: mr. A. W. Dolphijn.
1.De zaak in het kort
In deze zaak heeft de Gemeente een pand verhuurd aan Fooddrôme. Dat pand is later aan Fooddrôme verkocht. Na de verkoop van het pand komt de Gemeente erachter dat zij nog recht heeft op huurprijsverhogingen die zij vergeten was door te voeren tijdens het bestaan van de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelt dat Fooddroôme niets meer hoeft te betalen.
2.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 11 producties
- de conclusie van antwoord met 1 productie
- de brief van 1 februari 2024 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- de akte met de producties 2 tot en met 10 van Fooddrôme
- de akte met productie 11 van Fooddrôme
- de mondelinge behandeling van 14 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de door de gemachtigde van de Gemeente overgelegde spreekaantekeningen.
2.1.
Tot slot is vonnis bepaald.
3.De vordering van de Gemeente en de standpunten van partijen
3.1.
De Gemeente heeft een pand verhuurd aan Fooddrôme. Dat pand is later (samen met andere panden) aan Fooddrôme verkocht. Na de verkoop van het pand komt de Gemeente er achter dat zij vergeten was om vaste huurprijsverhogingen door te voeren tijdens het bestaan van de huurovereenkomst. Volgens de Gemeente moeten die verhogingen nu alsnog worden betaald, omdat de verhogingen automatisch verschuldigd waren volgens de huurovereenkomst en de algemene bepalingen die daarbij horen. Zij hoefde daar niet actief om te vragen door bijvoorbeeld brieven of facturen te sturen. Volgens de Gemeente heeft zij in de notariële akte (bij de verkoop van de panden aan Fooddrôme) geen afstand gedaan van haar recht om de vergeten huurprijsverhoging alsnog te vorderen. De Gemeente heeft jarenlang onjuiste facturen gestuurd, maar dat betekent niet dat Fooddrôme daarom niet hoeft te betalen.
3.2.
De Gemeente vordert in deze procedure dat Fooddrôme wordt veroordeeld om de huurverhogingen alsnog te betalen. Het gaat om een bedrag van € 133.572,83. Verder vordert de Gemeente dat Fooddrôme wordt veroordeeld om rente en kosten te vergoeden.
3.3.
Fooddrôme is het daar niet mee eens en voert verweer. Volgens Fooddrôme is er kwijting verleend bij de verkoop van de panden. Zij mocht erop vertrouwen dat geen extra huurverhogingen zouden worden gevorderd. De vordering is niet opeisbaar en volgens Fooddrôme is sprake van verjaring omdat de brieven die gestuurd zijn, geen concrete bedragen noemen.
3.4.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, verder ingegaan.
3.5.
De kantonrechter gaat hierna bij het tussenkopje ‘de beoordeling’ verder in op de standpunten van partijen.
4.De feiten die vaststaan
4.1.
De kantonrechter gaat bij de beoordeling uit van de volgende feiten. Over deze feiten zijn partijen het eens, of de feiten zijn door één partij aangevoerd en de andere partij heeft er niet op gereageerd.
4.2.
De Gemeente was eigenaar van de winkelruimte aan het [adres] in Venlo. Tussen de Gemeente en Fooddrôme bestond een huurovereenkomst voor de winkelruimte. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing.
De huurovereenkomst is ingegaan op 1 maart 2016.
4.3.
De aanvangshuurprijs bedroeg € 14.600,00 per maand. Dit bedrag werd jaarlijks geïndexeerd op grond van artikel 4.5. van de huurovereenkomst. Daarnaast is in artikel 20 een zogenoemde ingroeiregeling opgenomen. Die houdt in dat jaarlijks, gedurende de eerste vijf jaar van de huurovereenkomst, sprake is van een vaste huurverhoging naast de indexatie van artikel 4.5.
4.4.
De gemeente stuurde Fooddrôme maandelijks een factuur voor de huur en heeft ook jaarlijks de huur geïndexeerd conform artikel 4.5.
4.5.
In het najaar van 2020 zijn partijen in onderhandeling getreden over de verkoop van het gehuurde pand, de naastgelegen (ook door de Gemeente aan Fooddrôme verhuurde) commerciële ruimten, en 13 appartementen, aan Fooddrôme.
4.6.
Op 27 februari 2021 is een koopovereenkomst gesloten, waarvan artikel 13 lid 2 luidt: “
de tussen koper en verkoper lopende huurovereenkomsten die betrekking hebben op de commerciële ruimtes van het verkochte, worden per de datum van de akte van overdracht met wederzijds instemming beëindigd. Koper dient ervoor zorg te dragen dat op dat moment aan alle huurverplichtingen is voldaan”.
de tussen koper en verkoper lopende huurovereenkomsten die betrekking hebben op de commerciële ruimtes van het verkochte, worden per de datum van de akte van overdracht met wederzijds instemming beëindigd. Koper dient ervoor zorg te dragen dat op dat moment aan alle huurverplichtingen is voldaan”.
4.7.
In ieder geval bij brief van 22 juli 2021 heeft de Gemeente aan Fooddrôme een overzicht gegeven van de op dat moment in de boekhouding openstaande facturen, in totaal € 295.052,03 inclusief btw. Dat bedrag is vervolgens door Fooddrôme betaald, wat de Gemeente Venlo op 2 augustus 2021 per e-mail bevestigt.
4.8.
Voornoemde panden zijn geleverd bij notariële akte van 3 augustus 2021. In die akte is in artikel 7 onder meer vermeld: “
het gekochte was tot vandaag bij koper als huurder in gebruik. Deze huur eindigt van rechtswege door vermenging. Verkoper en koper hebben met betrekking tot de aldus geëindigde huur niets meer van elkaar te vorderen. Een eventueel gestorte huurwaarborgsom is ter gelegenheid van de koop afgerekend. Het zelfde geldt voor eventueel verschuldigde of vooruitbetaalde huurtermijnen”.
het gekochte was tot vandaag bij koper als huurder in gebruik. Deze huur eindigt van rechtswege door vermenging. Verkoper en koper hebben met betrekking tot de aldus geëindigde huur niets meer van elkaar te vorderen. Een eventueel gestorte huurwaarborgsom is ter gelegenheid van de koop afgerekend. Het zelfde geldt voor eventueel verschuldigde of vooruitbetaalde huurtermijnen”.
4.9.
In 2022 is de Gemeente er bij een steekproef van haar huurdossiers, achter gekomen dat tijdens de looptijd van de huurovereenkomst geen uitvoering is gegeven aan de huurverhogingsbepaling van artikel 20 van de huurovereenkomst. De huurprijs is wel jaarlijks geïndexeerd, maar de vaste huurprijsverhoging is niet toegepast. Na gesprekken met Fooddrôme hierover, heeft de Gemeente in haar brief van 28 juli 2022 de verjaring van de vordering van achterstallige huur gestuit (zonder overigens een bedrag te vermelden in die brief).
4.10.
Partijen zijn verder met elkaar in gesprek gegaan en in haar brief van 9 februari 2023 heeft de Gemeente Fooddrôme verzocht binnen vier weken een bedrag te betalen van
€ 103.962,33 aan achterstallige huur.
4.11.
In haar brief van 6 maart 2023 heeft Fooddrôme de verschuldigdheid van die huur betwist.
5.De beoordeling
5.1.
In deze zaak staat vast dat tijdens de looptijd van de huurovereenkomst (maart 2016 tot augustus 2021) de in artikel 20 van die huurovereenkomst vastgelegde jaarlijkse huurverhogingen, niet zijn toegepast: de gemeente heeft deze verhoging niet opgenomen in de maandelijks door haar aan Fooddrôme gezonden huur-facturen. Fooddrôme heeft als huurder deze verhoging ook nooit ‘spontaan’ voldaan. Beide partijen hebben zich kennelijk het bestaan van deze bepaling niet gerealiseerd of zijn die vergeten.
Partijen benadrukken beide dat ze grote waarden hechten aan een goede relatie samen. Ondanks dat heeft de Gemeente zich genoodzaakt gezien de onderhavige procedure te starten.
5.2.
Fooddrôme stelt zich op het standpunt dat bij de verkoop van het pand, in de notariële akte finale kwijting is verleend. Volgens Fooddrôme hebben partijen daarmee afgesproken dat zij geen vorderingen meer op elkaar zullen verhalen die te maken hebben met de huurovereenkomst. Daarbij maakt het volgens Fooddrôme niet uit of die vorderingen bij hen bekend waren. De bedoeling was om met de koop een streep te zetten onder alle verplichtingen die er over en weer tussen hen bestonden met betrekking tot de huur.
5.3.
Fooddrôme baseert zich daarbij ten eerste op artikel 7 uit de akte van levering. Verder doet zij een beroep op de kwijting die in die notariële akte op pagina 10 is vermeld. De kantonrechter zal met die laatste bepaling beginnen. Daarin is vastgelegd: “
verkoper verleent koper kwijting voor de betaling van de hiervoor vermelde koopprijs. Verder verlenen verkoper en koper elkaar voor zover van toepassing kwijting voor de overige bedragen die als gevolg van de koopovereenkomst en deze levering verschuldigd zijn”. De daar geformuleerde kwijting is naar het oordeel van de kantonrechter niet relevant voor de vraag of de hier in deze procedure nog de aan de orde zijnde huur verschuldigd is. De op pagina 10 genoemde kwijting spreekt namelijk specifiek over de koopsom en de bijkomende kosten. Het gaat daarbij duidelijk niet over iets anders, zoals de huur.
verkoper verleent koper kwijting voor de betaling van de hiervoor vermelde koopprijs. Verder verlenen verkoper en koper elkaar voor zover van toepassing kwijting voor de overige bedragen die als gevolg van de koopovereenkomst en deze levering verschuldigd zijn”. De daar geformuleerde kwijting is naar het oordeel van de kantonrechter niet relevant voor de vraag of de hier in deze procedure nog de aan de orde zijnde huur verschuldigd is. De op pagina 10 genoemde kwijting spreekt namelijk specifiek over de koopsom en de bijkomende kosten. Het gaat daarbij duidelijk niet over iets anders, zoals de huur.
5.4.
Dan moet artikel 7 worden beoordeeld. Dat artikel luidt als volgt:
“
verkoper en koper hebbenmet betrekking tot dealdus geëindigdehuur niets meer van elkaar te vorderen. Een eventueel gestorte huurwaarborgsom is ter gelegenheid van de koopafgerekend. Het zelfde geldtvoor eventueel verschuldigdeof vooruitbetaaldehuurtermijnen” [1] .
verkoper en koper hebbenmet betrekking tot dealdus geëindigdehuur niets meer van elkaar te vorderen. Een eventueel gestorte huurwaarborgsom is ter gelegenheid van de koopafgerekend. Het zelfde geldtvoor eventueel verschuldigdeof vooruitbetaaldehuurtermijnen” [1] .
5.5.
Partijen zijn het niet met elkaar eens hoe dat artikel moet worden uitgelegd. De Gemeente stelt dat de zogeheten Haviltex-maatstaf [2] moet worden toegepast. Dat houdt in dat niet alleen naar de taalkundige betekenis (en dus naar de tekst) van de overeenkomst moet worden gekeken. Er moet ook gekeken worden naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen. Verder moet gekeken worden naar wat partijen daarbij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij mogen alle relevante omstandigheden betrokken worden, zowel vóór het sluiten van de overeenkomst als daarna. [3]
Volgens Fooddrôme is die uitleg niet aan de orde omdat er sprake is van een notariële akte die objectief moet worden beoordeeld.
5.6.
Bij de uitleg van overeenkomsten zijn volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad telkens van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. De Hoge Raad heeft een uitwerking van die norm gegeven voor diverse, in het maatschappelijk verkeer vaak voorkomende, typen van gevallen. Daaruit vloeit voort dat naarmate een overeenkomst méér de (rechts)positie van derden raakt, de uitleg van die overeenkomst méér naar objectieve maatstaven moet gebeuren. Hoe minder een overeenkomst de (rechts)positie van derden raakt, hoe meer acht geslagen moet worden op de verwachtingen van de bij de overeenkomst betrokken partijen. [4]
5.7.
In dit geval acht de kantonrechter de Haviltex-maatstaf toepasselijk op de uitleg van artikel 7 van de notariële akte en zal dus ook moeten worden gekeken naar de bedoeling van partijen en hun verwachtingen over en weer. Het betreffende artikel is weliswaar opgenomen in een notariële akte, maar de bepaling heeft alleen gevolgen voor de Gemeente en Fooddrôme. Derden worden door die bepaling op geen enkele wijze geraakt. Daarom is er geen reden om een objectieve uitleg toe te passen.
5.7.1.
De volgende vraag is hoe de bepaling dan daadwerkelijk moet worden uitgelegd. Uit de stukken en wat tijdens de mondelinge behandeling is verklaard, blijkt het volgende. Toen eenmaal duidelijk was dat de Gemeente het gehuurde pand, de aangrenzende commerciële ruimte en de 13 bovenliggende appartementen in zijn geheel aan Fooddrôme zou gaan verkopen, heeft Fooddrôme gevraagd [5] om die aankoop en levering vóór 1 januari 2021 te laten plaatsvinden. Per die datum was namelijk sprake van een verhoging van de overdrachtsbelasting en dit zou een extra kostenpost voor haar betekenen. De Gemeente heeft daarop [6] geantwoord dat dat niet mogelijk was, in verband met het nog te nemen verkoopbesluit door het college, het opstellen van de koopovereenkomst, de Bibob-toets en het leeg opleveren van de appartementen. De Gemeente wilde zorgvuldig handelen en had daar meer tijd voor nodig. De Gemeente schreef: “
alles overziende moeten er echt nog té veel dingen gebeuren, de risico’s stapelen zich op en zorgvuldigheid gaat in deze boven snelheid. (..) Het zorgvuldig uitwerken van een degelijke vastgoedtransactie is een hele kluif (..)”.Met andere woorden: de Gemeente hechtte veel waarde aan zorgvuldigheid. Door dat uitdrukkelijk en herhaald te benoemen, wekte zij de verwachting dat zij zorgvuldig te werk zou gaan in hetgeen nog geregeld en uitgezocht moest worden.
alles overziende moeten er echt nog té veel dingen gebeuren, de risico’s stapelen zich op en zorgvuldigheid gaat in deze boven snelheid. (..) Het zorgvuldig uitwerken van een degelijke vastgoedtransactie is een hele kluif (..)”.Met andere woorden: de Gemeente hechtte veel waarde aan zorgvuldigheid. Door dat uitdrukkelijk en herhaald te benoemen, wekte zij de verwachting dat zij zorgvuldig te werk zou gaan in hetgeen nog geregeld en uitgezocht moest worden.
5.7.2.
Onweersproken heeft Fooddrôme ter zitting gesteld dat zij vóór de levering van de panden wilde weten wat haar huurverplichtingen waren omdat zij was aangewezen op externe financiering (zij moest een lening afsluiten bij de bank en moest verantwoorden waarom het bedrag zo hoog moest zijn). Dat blijkt verder ook uit het verslag van de bespreking tussen de Gemeente en Fooddrôme van 8 februari 2021 waarin te lezen is dat de Gemeente “
de openstaande postenlijst” zou sturen. De Gemeente ging er toen van uit dat er nog € 140.000,00 aan huur over het jaar 2020 openstond. In het verslag van de daaropvolgende bespreking van 18 februari 2021 is vermeld dat er vanaf 1 januari 2021 geen huurfacturen meer zijn gestuurd in afwachting van een collegebesluit daarover in verband met de actuele coronasituatie en een te nemen generiek besluit daarover. Daarbij is gemeld dat sprake is van een huurachterstand over 2020 (”
zie overzicht”). Daarbij schrijft de Gemeente: “
Dit zal nog afgerekend dienen te worden voor de akte van levering,
[de eigenaar] gaat de bedragen controleren, indien alles klopt zal hij dit betalen” [7] . Dat overzicht is niet in deze procedure overgelegd, maar wel de brief die dateert van (pas) 22 juli 2021 [8] . De Gemeente gaf daarin aan dat er nog € 295.052,03 aan huur openstond. Vast staat dat dit bedrag en de gedeeltelijke huur voor augustus 2021, vóór het passeren van de akte door Fooddrôme is voldaan. Naderhand bleek dat in dat bedrag niet de in artikel 20 van de huurovereenkomst vermelde huurverhogingen waren opgenomen.
de openstaande postenlijst” zou sturen. De Gemeente ging er toen van uit dat er nog € 140.000,00 aan huur over het jaar 2020 openstond. In het verslag van de daaropvolgende bespreking van 18 februari 2021 is vermeld dat er vanaf 1 januari 2021 geen huurfacturen meer zijn gestuurd in afwachting van een collegebesluit daarover in verband met de actuele coronasituatie en een te nemen generiek besluit daarover. Daarbij is gemeld dat sprake is van een huurachterstand over 2020 (”
zie overzicht”). Daarbij schrijft de Gemeente: “
Dit zal nog afgerekend dienen te worden voor de akte van levering,
[de eigenaar] gaat de bedragen controleren, indien alles klopt zal hij dit betalen” [7] . Dat overzicht is niet in deze procedure overgelegd, maar wel de brief die dateert van (pas) 22 juli 2021 [8] . De Gemeente gaf daarin aan dat er nog € 295.052,03 aan huur openstond. Vast staat dat dit bedrag en de gedeeltelijke huur voor augustus 2021, vóór het passeren van de akte door Fooddrôme is voldaan. Naderhand bleek dat in dat bedrag niet de in artikel 20 van de huurovereenkomst vermelde huurverhogingen waren opgenomen.
5.7.3.
In de huurovereenkomst van het aangrenzende pand ( [adres] ) dat Fooddrôme ook van de Gemeente huurde, ontbreekt een dergelijk huurverhogings-beding.
5.7.4.
Bij de mondelinge behandeling is door de Gemeente gezegd dat na het sluiten van de koopovereenkomst en de levering iedereen, ook het College, van mening was dat er een goede deal was gesloten. Iedereen was tevreden.
5.7.5.
Pas na een jaar kwam de Gemeente door een toevalligheid erachter dat ze jarenlang te weinig huur in rekening had gebracht.
5.7.6.
Zijdens de Gemeente is ter zitting verklaard dat de enige reden dat deze procedure gevoerd wordt, het is feit dat niet zomaar zonder noodzaak gemeenschapsgeld kwijtgescholden kan worden.
5.7.7.
Volgens de Gemeente dient artikel 7 van de notariële akte beschouwd te worden als een kwitantie en strekt dit niet zover dat daarmee kwijtschelding plaatsvindt van (nog) niet bij de Gemeente bekende schulden. Zij verwijst daarbij naar een drietal arresten (te weten Citadel/Bela, Prorail/X en Hof Den Haag 30 mei 2023) [9] . Die stelling verwerpt de kantonrechter omdat artikel 7 uitdrukkelijk aangeeft dat partijen niets meer van elkaar te vorderen hebben. Dat gaat verder dan het elkaar verlenen van kwijting voor een betaling.
5.7.8.
Al deze omstandigheden samen, leiden er naar het oordeel van de kantonrechter toe dat Fooddrôme er redelijkerwijze en gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat het de bedoeling was dat met het ondertekenen van de notariële akte alles was afgerekend rondom het voorheen door haar gehuurde pand. Met andere woorden: de Gemeente heeft thans geen recht meer op enig bedrag aan huur. Daarbij is met name (maar niet uitsluitend) beslissend dat de Gemeente telkens te kennen heeft gegeven zorgvuldig te willen handelen en dat daarom de door Fooddrôme gevraagde datum niet haalbaar was. Uiteindelijk heeft de Gemeente op verzoek van Fooddrôme een overzicht verstrekt van de openstaande huurschuld. Dat bedrag heeft Fooddrôme betaald voor de levering. Voor Fooddrôme was het duidelijk van belang dat zij wist welke financiële gevolgen voor haar waren verbonden aan de koop, omdat zij dat geld moest lenen bij de bank en daarbij verantwoording moest afleggen over de hoogte van de lening. Tot slot waren partijen tevreden na de levering en heeft niemand actief gedacht dat er nog vorderingen zouden resteren; dat is pas na een audit boven tafel gekomen. Met al deze omstandigheden is geen andere conclusie mogelijk dan dat partijen dachten dat zij na de levering alles hadden afgewikkeld en dat zij niks meer van elkaar zouden horen over de huurperiode. In ieder geval mocht Fooddrôme er redelijkerwijs op vertrouwen dat de finale kwijtingsbepaling zo was bedoeld en dat ook de Gemeente die zo had bedoeld.
5.7.9.
De gemeente heeft wel nog gewezen op artikel 13 lid 2 van de koopovereenkomst waarin is aangegeven dat de “
koper dient ervoor zorg te dragen dat op dat moment aan alle huurverplichtingen is voldaan” en gesteld dat artikel 18.6 van de toepasselijke algemene bepalingen aangeeft dat “
een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan”. Het beroep daarop leidt niet tot een ander oordeel van de kantonrechter, omdat Fooddrôme expliciet heeft gevraagd naar wat zij nog moest betalen aan huur en de Gemeente daarop zelf die bedragen heeft berekend en aan Fooddrôme heeft opgegeven.
koper dient ervoor zorg te dragen dat op dat moment aan alle huurverplichtingen is voldaan” en gesteld dat artikel 18.6 van de toepasselijke algemene bepalingen aangeeft dat “
een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan”. Het beroep daarop leidt niet tot een ander oordeel van de kantonrechter, omdat Fooddrôme expliciet heeft gevraagd naar wat zij nog moest betalen aan huur en de Gemeente daarop zelf die bedragen heeft berekend en aan Fooddrôme heeft opgegeven.
5.8.
Nu de kantonrechter tot het oordeel komt dat de vordering van de Gemeente dient te worden afgewezen, hoeven alle andere door Fooddrôme gevoerde verweren geen verdere bespreking meer.
5.9.
Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat partijen ook met elkaar hebben gesproken over een nog door Fooddrôme in te dienen verzoek voor een huurprijsvermindering in verband met corona. Het oordeel van de kantonrechter dat met artikel 7 een streep is gezet onder alle verplichtingen die voortvloeiden uit de huurovereenkomst, voor de Gemeente en Fooddrôme over en weer, betekent ook dat kwijting is verleend voor die eventuele corona korting of andere korting. De Gemeente kan dus geen vergeten verhogingen meer vorderen van Fooddrôme, maar andersom kan Fooddrôme ook geen kortingen meer vorderen.
5.10.
Nu de vordering van de Gemeente wordt afgewezen, dient zij in de kosten van
deze procedure te worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Fooddrôme bedragen
€ 1.900,00 (zijnde 2 x € 950,00) aan salaris voor de gemachtigde, alsmede € 135,00 aan nakosten, te vermeerderen met de kosten van de betekening zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen af, en
6.2.
veroordeelt de Gemeente in de proceskosten van € 2.035,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met de kosten van betekening als de Gemeente niet tijdig aan die veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. T. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op
26 juni 2024.
MJP/TD