ECLI:NL:RBLIM:2024:1524

Uitspraak

RECHTBANKLIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 10276649 \ CV EXPL 23-115

Vonnis van 3 april 2024

in de zaak van

DE STICHTING HQ WEERT,hierna te noemen
Stichting HQ Weert, alsmede

[commanditaire vennootschap 1] ,hierna te noemen
[CV 1], alsmede

[commanditaire vennootschap 2] ,hierna te noemen
[CV 2],

allen statutair gevestigd te Weert,

eisende partijen,

hierna gezamenlijk te noemen: HQ,

gemachtigde: mr. A.D.A. Quaedvlieg,

tegen

HET CENTRAAL ORGAAN OPVANG ASIELZOEKERS,

statutair gevestigd te 's-Gravenhage,

gedaagde partij,

hierna te noemen: het COA,

gemachtigde: mr. J.M. Huber.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met productie 1 tot en met 40,
- de conclusie van antwoord met productie 1 tot en met 49,

- de akte met productie 41 en 42 van HQ, bij gelegenheid waarvan tevens een USB-stick behorend bij productie 1D in het geding is gebracht,

- de akte met productie 50 tot en met 54 van het COA,
- de brief waarin is medegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 november 2023. Bij die gelegenheid heeft zowel HQ als het COA pleitaantekeningen voorgedragen, die aan het procesdossier zijn toegevoegd.

1.3.

Ten slotte is bepaald dat op 31 januari 2024 vonnis wordt gewezen. Vanwege onvoorziene omstandigheden kon op die datum geen vonnis worden gewezen en wordt nu vonnis gewezen.

2.De feiten

2.1.

Het COA is in 2015 in gesprek gegaan met de gemeente Weert, het ministerie van Defensie en het Rijksvastgoedbedrijf (hierna: RVB) over de ingebruikname van het voormalig militair complex, bekend als de Van Hornekazerne, als opvang- en huisvestingslocatie voor asielzoekers. Op dat moment was het complex nog materieel in beheer bij het ministerie van Defensie.

2.2.

Op 15 september 2015 hebben het COA en de gemeente Weert een met ingang van diezelfde datum en voor de duur van vijf jaar een bestuursovereenkomst gesloten, waarbij de gemeente Weert instemt met het tijdelijk gebruik van de voormalige Van Horne Kazerne als asielzoekerscentrum.

2.3.

Op diezelfde dag, 15 september 2015, is het complex in gebruik genomen door het COA en zijn de eerste asielzoekers opgevangen.

2.4.

Op 26 januari 2016 is met ingang van 16 september 2015 een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot 14 september 2020 gesloten tussen het COA en de Staat der Nederlanden met betrekking tot de Van Horne Kazerne in Weert. De huurovereenkomst, aangeduid als “huurovereenkomst A staat - coa” is opgesteld op 17 december 2015. Voor zover voor deze procedure van belang staat hierin het volgende:

“(…)

Artikel 1. Algemene Voorwaarden

Op deze huurovereenkomst zijn, voor zover daarvan hierna niet is afgeweken, van

toepassing de Algemene huurvoorwaarden gebouwde onroerende zaken Domeinen

2008 voor 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte, hierna te noemen: de algemene

voorwaarden.

Artikel 2. Gebruik

1. Huurder gebruikt het gehuurde uitsluitend voor tijdelijke opvang van

asielzoekers.

(…)

4. Partijen sluiten de toepasselijkheid van de bepalingen ten aanzien van de huur

van woonruimte (de artikelen 7:232 e.v. 8W) en die ten aanzien van

bedrijfsruimte (de artikelen 7:290 e.v. 6W) uitdrukkelijk uit, aangezien het

gaat om de huur en verhuur van artikel 7:230a-ruimte en partijen uitdrukkelijk

en ondubbelzinnig die bestemming van het gehuurde voor ogen hebben.

Artikel 3. Aanvaarding en terbeschikkingstelling

1. De Staat heeft in de periode september/oktober 2015, ten tijde van de terbeschikkingstelling van het gehuurde aan huurder, een opnamerapport laten opmaken, waarin de staat van het gehuurde is vastgelegd, behoudens de eventuele gebreken welke zijn vermeld op de bij deze overeenkomst behorende, door beide partijen getekende processen-verbaal (bijlage 4). Dit opnamerapport is niet geheel terreindekkend uitgevoerd om de privacy van de asielzoekers te waarborgen. Een digitaal exemplaar van het opnamerapport zal aan partijen worden verstrekt en maakt onlosmakelijk deel uit van deze overeenkomst. Het opstellen van het opnamerapport is voor rekening van de Staat uitgevoerd.

2. Het gehuurde is opgeleverd door de verhuurder en aanvaard door de huurder in de staat zoals is aangegeven in het opnamerapport zoals bedoeld in lid 1.

(…).

Artikel 10. Bodemverontreiniging

(…)

3. Bij beëindiging van de huur zal in opdracht en op kosten van de huurder onderzoek worden verricht naar de verontreinigingsituatie van de onroerende zaak. Het onderzoek dient te worden verricht door een specifiek gekwalificeerde en van beide partijen onafhankelijke instelling en dient minimaal inzichtelijk te maken of ten opzichte van de bij aanvang van de huur vastgestelde verontreinigingsituatie meer of andere bodemverontreiniging aanwezig is. Wanneer meer of andere bodemverontreiniging ten opzichte van de bij aanvang van de huur vastgestelde verontreinigingsituatie wordt geconstateerd dient de huurder deze binnen zes maanden na het eindigen van de huur voor eigen rekening ten genoegen van verhuurder te saneren. Wanneer de huurder deze verplichting niet nakomt, zal verhuurder de door hem noodzakelijke geachte werkzaamheden voor rekening van de huurder doen verrichten. Dit geldt niet wanneer het gaat om een geconstateerde verontreiniging waarvan de huurder aannemelijk maakt dat deze niet kan worden toegerekend aan hem, zijn rechtsvoorganger(s) dan wel degene(n) die zich door toedoen en/of door (na)laten van hem of zijn rechtsvoorganger(s) op de onroerende zaak hebben bevonden.

4. Totdat de werkzaamheden als bedoeld in lid 3 van dit artikel zijn verricht, is de huurder, gerekend vanaf de datum van het einde van de huur, aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs.

(…)

Artikel 11. Bijzondere Bepalingen

I.
(…)

II.
(…)

III.
(…)

IV.
(…)

V.
(…)

VI.
Onderhoud / instandhouding

(…)

3. Het gehuurde dient te worden opgeleverd overeenkomstig artikel 15 van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden en dient derhalve te voldoen aan alle kwaliteitseisen, ook op veiligheidsgebied als asielzoekerscentrum. Voor kwaliteit van installaties en bouwkundige elementen geldt als uitgangspunt NEN2767 en de gezamenlijke afspraken die worden gemaakt over niveau van instandhouding en kwaliteit bij wederoplevering.

(…)”

2.5.

In de algemene voorwaarden staat voor zover van belang het volgende:

“(…)

Artikel 7 Veranderingen en / of toevoegingen

1. Het is de huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Staat veranderingen en/of toevoegingen in, aan of op het gehuurde aan te brengen, tenzij het gaat om veranderingen en/of toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten door de Staat kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.

(…)

5. Hetgeen de huurder in, aan of op het gehuurde voor zijn rekening en risico zal hebben aangebracht, veranderd of weggebroken, zal hij, zonder daarvoor enige vergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking, dan wel anderszins van de Staat te kunnen vorderen, bij het einde van de huur ongedaan maken en het gehuurde in de staat brengen waarin het bij het aangaan van de huurovereenkomst verkeerde. Dit is alleen anders indien de Staat bij het verlenen van de in lid 1 bedoelde toestemming instandhouding van de door de huurder aangebrachte veranderingen en/of toevoegingen heeft verlangd. (…)

Artikel 15 Oplevering

1. De huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst aan de

Staat opleveren in de staat zoals die bij de aanvang van de huurovereenkomst in het

opnamerapport is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.

(…)

4. Partijen zullen gezamenlijk het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst inspecteren en schriftelijk overeenkomen op welke wijze en op welke termijn de bij die inspectie eventueel geconstateerd opleveringsgebreken, voorzover die voor rekening van de huurder zijn, voor rekening van de huurder zullen worden verholpen.

6. De huurder is gehouden de door hem op basis van een inspectierapport uit te voeren werkzaamheden binnen één maand of nadere, tussen partijen overeengekomen, termijn ten genoegen van de Staat uit te (laten) voeren. Indien de huurder nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende opleveringsverplichting, is de Staat gerechtigd zelf deze werkzaamheden op kosten van de huurder uit te laten voeren zonder dat daarvoor rechterlijke machtiging is vereist, een en ander onverminderd het recht van de Staat om schadevergoeding te vorderen.

8. Over de tijd die met het herstel is gemoeid, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst is de huurder aan de Staat een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatstgeldende huurprijs en - indien van toepassing - de vergoeding voor (nuts)voorzieningen, onverminderd de aanspraak van de Staat op vergoeding van de verdere schade en kosten.

(…)

Artikel 20 Boete

Onverminderd het recht van de Staat om nakoming, schadevergoeding of ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen of de huurovereenkomst door opzegging te beëindigen, verbeurt de huurder, zonder dat daarvoor ingebrekestelling nodig is en onverminderd zijn verplichting tot verwijdering of herstel, voor iedere tekortkoming in de nakoming van een verplichting als bedoeld in de artikelen (…) 7 (…) 15 (…) een boete van twintig euro (€ 20,--) voor iedere dag of gedeelte hiervan dat de door de tekortkoming veroorzaakte toestand voortduurt.

(…)”

2.6.

Zoals vermeld in de considerans van de huurovereenkomst, zijn op 16 september 2015 en op 30 november 2015 processen-verbaal van overdracht opgesteld tussen het RVB en het COA. In het proces-verbaal van 16 september 2015 is, voor zover hier van belang, vermeld dat de Van Horne Kazerne gedeeltelijk, zoals vermeld op de aan het proces-verbaal gehechte tekening, vooruitlopend op het ondertekenen van de huurovereenkomst voor de inrichting van AZC Weert in gebruik is genomen door en is overgedragen aan het COA. Daarnaast is in dat proces-verbaal opgenomen dat het COA voor de gehele kazerne, exclusief gebouw 17 met parkeerplaats, verantwoordelijk is voor het onderhoud en alle veiligheidsaspecten, behoudens het planmatig onderhoud/eigenaarsonderhoud dat door het COA wordt uitgevoerd en door het RVB wordt gefinancierd. Verder is vermeld dat de toestand van de kazerne per 16 september 2016 als uitgangspunt geldt voor de nog te sluiten huurovereenkomst.

2.7.

Op 15 september 2015 heeft het COA de gebouwen met nummers 4 tot en met 9 als woongebouwen in gebruik genomen. Daarnaast zijn als dienstgebouwen in gebruik genomen de gebouwen met nummers 1,2,3,11,12,14,15,19,21,30. Verder heeft het COA gebouw 32 en 33 tijdelijk vanaf 1 december 2015 tot en met 30 juni 2016 gebruikt als woongebouw. Daarnaast zijn de kelderruimte van gebouw 10 en de gebouwen 27, 22 en 24 tijdelijk gebruikt.

2.8.

Vanwege de tijdsruk waarmee de opvang moest worden gerealiseerd, is het gehuurde in eerste instantie als noodopvangvoorziening ingericht. Nadat de noodopvang operationeel was, is het COA gestart met de verbouwing van de kazerne tot asielzoekerscentrum. Hiertoe zijn de woongebouwen een voor een verbouwd, waarbij de bewoners van het betreffende woongebouw steeds werden gehuisvest in de gebouwen 32 en 33, die als tijdelijke noodopvang waren ingericht. Met de verbouwing was een bedrag van om en nabij € 8.700.000,00 gemoeid.

2.9.

In de periode van 16 september tot en met 23 oktober 2015 heeft BouwRisk in opdracht van het RVB een opname gemaakt van het gehuurde. Op dat moment verblijven in het gehuurde reeds asielzoekers. Om de privacy van de asielzoekers te respecteren is van enkele woongebouwen en enkele delen van andere gebouwen geen opname gedaan.

2.10.

Op 14 maart 2016 vindt de verkoop en levering plaats van het gehuurde aan de gemeente Weert. Op diezelfde dag verkoopt en levert de gemeente Weert het gehuurde aan [CV 1] . Zij is vanaf dat moment de opvolgend verhuurder.

2.11.

Op 2 mei 2016 heeft de gemeente Weert een tijdelijke omgevingsvergunning voor de duur van vijf jaar verleend voor de verbouwing van legeringsgebouwen 4 tot en met 9 en ingebruikname van een deel van de Van Horne Kazerne als tijdelijk asielzoekerscentrum en voor het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met geldende bestemmingsplan. In de vergunning is vermeld dat de gronden en bouwwerken na afloop van de gestelde termijn, te weten 1 mei 2021, niet meer dienen te worden gebruikt als asielzoekerscentrum. Daarnaast heeft de gemeente Weert op 26 oktober 2016 een tijdelijke omgevingsvergunning verleend voor de verbouwing van legeringsgebouwen 4 tot en met 9 ten behoeve van het wijzigen van de brandcompartimentering. In de laatste vergunning is als voorwaarde onder meer opgenomen dat na 1 mei 2021 de voor de verlening van de tijdelijke omgevingsvergunning bestaande toestand dient te worden hersteld.

2.12.

Op 27 oktober 2016 maken [CV 1] en het COA in een addendum bij de huurovereenkomst aanvullende afspraken. In artikel 2 van het addendum is voor zover hier van belang overeengekomen:

“2. ‘Het gehuurde’

(…)

2.2.

De huurovereenkomst zoals schriftelijk vastgelegd op 26 januari 2016 ging om praktische redenen uit van verhuur van het gehele complex, waarbij door Huurder uitsluitend gebruik wordt gemaakt van de opstallen/gebouwen zoal aangegeven op de bij de huurovereenkomst aangegeven bijlage. Met ingang van 16 september 2016 ligt de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid ten aanzien van het terrein buiten het omheinde azc-gedeelte bij Verhuurder.

(…)”

2.12.

Op 28 februari 2019 is het gehuurde door [CV 1] ingebracht in [CV 2] .

2.13.

Bij brief van 18 december 2019 laat HQ aan het COA weten dat zij instemt met verlenging van de huurovereenkomst tot 31 december 2020, “onder de huidige afspraken en voorwaarden”. Daarbij deelt HQ mede:
“Gedurende deze periode van 14/09/2020-31/12/2020 zal het COA zorgdragen voor ontmanteling van het asielzoekerscentrum en het terugbrengen in originele staat van de door COA gehuurde panden.”HQ verzoekt het COA de brief voor akkoord te ondertekenen en te retourneren.

2.13.1.

In reactie hierop bericht het COA bij e-mail van 9 januari 2020:
“(…) U vraagt om de brief voor akkoord te ondertekenen door (een daartoe gemandateerde functionaris van) COA. Daartoe heb ik de brief verspreid onder collega’s die betrokken zijn bij deze locatie. Daarbij krijg ik opmerkingen retour die betrekking hebben op de zinsnede over het teruggeven in de originele staat. Het komt er in het kort op neer dat op dit moment onduidelijk is wat de strekking is van de definitie ‘originele staat’. Ook zijn er wellicht mogelijkheden tot afkoop waardoor er wordt afgeweken van deze zinsnede. (…).”Het COA verzoekt vervolgens om aanpassing van de tekst over de oplevering.

2.14.

Bij e-mail van 6 april 2020 deelt het COA aan HQ mede dat de gemeente Weert heeft besloten dat zij wat betreft de duur van de opvang van asielzoekers in de kazerne vasthoudt aan de in de bestuursovereenkomst overeengekomen termijn. Dit betekent dat het COA zich dient voor te bereiden op de sluiting van de locatie. Aangezien met de gemeente Weert is afgesproken dat het COA “het asielproces” tot de einddatum van de bestuursovereenkomst kan blijven uitvoeren, zal het COA na 15 september 2020 kunnen starten met de teruggave van de gebouwen aan HQ, zo deelt het COA mede. Verder is in de e-mail het volgende vermeld:

“(…) De termijn van teruggave is mede afhankelijk van de wijze waarop de gebouwen opgeleverd moeten worden.

In de huurovereenkomst is een bijlage opgenomen. Dit betreft bijlage 3 “Dienst Domeinen” algemene voorwaarden, zie bijlage. Onder artikel 15 van dit document staat beschreven hoe de gebouwen van huurder naar verhuurder opgeleverd moeten worden. Onder paragraaf 1 van dit artikel wordt verwezen naar een opnamerapport bij in gebruik name. Dit rapport is geen onderdeel van de stukken die zijn toegevoegd aan de huurovereenkomst of onderdeel van de stukken. Ben jij wel in het bezit van een opnamerapport? Zo ja, dan zou ik graag dit exemplaar willen ontvangen.

Over de wijze waarop wij het gehuurde aan jullie gaan opleveren, daar zullen wij nadere afspraken over moeten maken. (…).”

2.14.1.

HQ heeft het in september / oktober 2015 door BouwRisk opgestelde opnamerapport vervolgens op 23 april 2020 aan het COA doen toekomen.

2.15.

Bij e-mail van 12 juni 2020 deelt het COA, onder verwijzing naar een gesprek tussen partijen hierover, aan HQ mede dat de gemeente Weert afwijzend heeft gereageerd op een (herhaald) verzoek om (kortstondige) verlenging van de bestuursovereenkomst. Ook deelt het COA mede dat het daarom definitief uitgaat van sluiting van het asielzoekerscentrum medio september 2020. Verder staat in dit e-mailbericht het volgende:

“(…) Zoals besproken horen we graag aan het einde van de volgende week op welke wijze HQ de wederoplevering wil benaderen. De afspraken volgens het huurcontract sturen aan op terugbouw naar de oorspronkelijke staat. Wanneer een tijdelijke verlenging van de verhuurfunctie (helaas niet door COA) gewenst is, en het daardoor niet gewenst is om de oude situatie te herstellen, ligt het voor de hand om alternatieve afspraken te maken. (…).”

2.15.1.

In reactie hierop laat HQ bij e-mail van 19 juni 2020 weten:

“(…) [CV 2] wenst wederoplevering in oorspronkelijke staat zoals vastgelegd in het huurcontract. Om een inschatting van de kosten hiervan te kunnen maken, zal [CV 2] een kostenbegroting laten opmaken door een expertisebureau.

Wij stellen voor dat u eveneens een kostenbegroting opvraagt bij een partij naar uw keuze. (…).”

2.15.2.

Het COA reageert bij e-mail van 23 juni 2020. In deze e-mail is het volgende vermeld:

“(…) Ook zullen wij in het kader van voorbereiding inderdaad een kostenbegroting laten opstellen. Om de resultaten van beide kostenbegrotingen te kunnen vergelijken is het wat ons betreft essentieel dat de omschrijving van ‘oorspronkelijke staat’ eenduidig vastligt voor beide kostenbureaus. Wat ons betreft hanteren wij daarvoor de documenten die op 23 april jl. aan ons zijn toegekomen via onderstand bericht. Graag ontvangen wij de bevestiging dat dit de (enige) leidraad is om de scope van de oorspronkelijke staat vast te leggen zodat we dit ieder aan beide bureaus kunnen communiceren. (…).”

2.15.3.

Bij e-mail van 25 juni 2020 reageert HQ als volgt hierop:
“(…) Dat zijn inderdaad de enige bestanden voor wat betreft de vooropname van de oorspronkelijke staat. Deze gelijke link met bestanden hebben wij eveneens verstuurd aan het bureau dat voor ons de berekening gaat maken.(…).”

2.15.4.

Op 3 juli 2020 bericht HQ het volgende aan het COA:
“(…) In aanvulling op onderstaand bericht wijs ik er namens het bestuur van HQ graag voor de goede orde op, dat aangaande de opleveringsverplichting onverminderd geldt dat oplevering dient plaats te vinden conform hetgeen daaromtrent is bepaald in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden (meer specifiek in art. 7 lid 5 en art. 15 van de alg. vw). Ter nadere vaststelling welke kosten met deze verplichting gepaard gaan zal als ‘oorspronkelijke staat’ te gelden hebben de fotorapportage zoals op 23 april jl. is aangereikt. (…).”

2.15.5.

In reactie hierop laat het COA bij e-mail van 7 juli 2020 weten:

(…) Wij onderschrijven het onderstaande principe. Zoals ik (…) heb begrepen is dit gisteren ook zo besproken met en tussen de diverse partijen die betrokken zijn bij de opname. (…).”

2.15.

In juli / augustus 2020 heeft BouwRisk op verzoek van het COA een eindopname gemaakt van het gehuurde. HQ heeft hiertoe bureau BKO-NL ingeschakeld.

2.16.

Bij e-mail van 15 september 2020 laat het COA aan HQ weten dat de raming van de “wederopleveringskosten” opgesteld door BKO-NL nader onderzoek door het COA vergt. Dit omdat de raming van de opleverkosten substantieel afwijkt van de door BouwRisk opgestelde begroting van die kosten.

2.17.

Partijen dan wel hun gemachtigden corresponderen vervolgens met elkaar over de inhoud van de opleververplichting.

2.18.

Op 24 november 2020 vindt een rondgang door het gehuurde plaats door het COA en een afgevaardigde van de gemeente Weert ( [persoon X] ) in verband met de beoordeling van de staat van het gehuurde voor zover het de monumentale gebouwen betreft. [persoon X] stuurt het COA daarop op 30 november 2020 een e-mail aan het COA waarin zij - kort gezegd - vermeldt dat de monumentale onderdelen van het interieur goed behouden zijn gebleven, dat binnenmuren zijn geplaatst, maar dat deze de monumentale waarde niet aantasten en dat bij eventuele verwijdering geen schade aan de originele constructie dient te worden aangebracht.

2.19.

Op 31 december 2020 zijn in het kader van de oplevering de meterstanden van het gehuurde genoteerd en zijn de sleutels door het COA ingeleverd bij HQ. Bij de oplevering op 7 januari 2021 hebben partijen geconstateerd dat nog een aantal werkzaamheden, zoals het vervangen van enkele thermostaatknoppen en vijf ruiten, door het COA moesten worden uitgevoerd. Deze werkzaamheden zijn in januari 2021 allemaal uitgevoerd. Partijen zijn verdeeld gebleven over de manier waarop moest worden opgeleverd.

2.20.

In opdracht van het COA heeft [geotechnisch bureau] B.V. een bodemonderzoek verricht waarna zij op 12 maart 2021 een rapport heeft uitgebracht met conclusies naar aanleiding van dit bodemonderzoek. Samenvattend zijn er volgens de rapporteur ten opzichte van het door haar in 2015 uitgevoerde bodemonderzoek waarover zij op 27 juli 2015 heeft gerapporteerd, vrijwel geen verschillen geconstateerd, met uitzondering van onderstaande zaken:

in het grondwater zijn bij onderhavig onderzoek geen matig tot sterke verontreinigingen geconstateerd. In het onderzoek uit 2015 was dit wel het geval;
in het grondmengmonster MM6 is een sterk verhoogd gehalte met koper aangetoond. De boringen waaruit het grondmengmonster is samengesteld liggen buiten de bekende verontreinigingen.
ten opzichte van de nulsituatie zijn geen significante veranderingen opgetreden. De eindsituatie is ons inziens hiermee in voldoende mate vastgelegd.

2.21.

[geotechnisch bureau] heeft in opdracht van het COA aanvullend bodemonderzoek verricht. Op 28 juli 2021 heeft [geotechnisch bureau] bericht dat ter plaatse van boring B32A een verhoogd kopergehalte aanwezig is. Ook deelt [geotechnisch bureau] mede dat het kopergehalte de achtergrondwaarde overschrijdt, maar niet de interventiewaarde. Ten slotte concludeert [geotechnisch bureau] dat ten opzichte van de nulsituatie (daarvoor neemt [geotechnisch bureau] het in 2015 door haar uitgevoerde bodemonderzoek waarover zij op 24 juli 2015 heeft gerapporteerd tot uitgangspunt) geen significante veranderingen zijn opgetreden.

2.22.

Het COA heeft in het eerste kwartaal van 2021 de huur doorbetaald aan HQ.

2.23.

Vanaf medio maart 2022 worden in een deel van het gehuurde vluchtelingen uit Oekraïne opgevangen.

3.Het geschil

3.1.

HQ vordert bij vonnis, voor zo ver mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, na vermindering van eis ter gelegenheid van de mondelinge behandeling:

primair

• het COA te veroordelen tot betaling aan HQ van een bedrag van € 5.104.072,06,

tevens primair te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, vanaf 1 januari 2021,

althans vanaf de dag der dagvaarding, subsidiair te vermeerderen met de wettelijke rente

vanaf 1 januari 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding;

subsidiair, meer subsidiair en nog meer subsidiair

• het COA te veroordelen tot uitvoering van alle herstelwerkzaamheden conform rapportage deskundige BKONL ( [persoon Y] , productie 38 bij dagvaarding), dan wel tot uitvoering van alle herstelwerkzaamheden die nodig zijn om het gehuurde in oorspronkelijke staat terug te brengen, dan wel tot uitvoering van alle herstelwerkzaamheden die nodig zijn om het gehuurde in oorspronkelijke staat terug te brengen ten minste zoals is bepaald in de omgevingsvergunningen van de gemeente Weert,

waarbij alle werkzaamheden moeten zijn uitgevoerd binnen 3 maanden na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom door het COA aan HQ te betalen van € 1.000,00 per dag of dagdeel dat niet of niet volledig en/of niet deugdelijk aan deze veroordeling is voldaan (en 3 maanden sinds betekening van het vonnis zijn verstreken maar nog geen 5 maanden), en zulks op straffe van een dwangsom door het COA aan HQ te betalen van € 30.000,00 per dag of dagdeel dat niet of niet volledig en/of niet deugdelijk aan deze veroordeling is voldaan (en 5 maanden sinds betekening vonnis zijn verstreken), dat alles tot een maximum van € 5.000.000,00;

uiterst subsidiair

• het COA te veroordelen tot betaling van een bedrag aan HQ ter dekking van alle herstelkosten om het gehuurde terug te brengen in oorspronkelijke staat, welk bedrag door de kantonrechter in goede justitie is te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, vanaf 1 januari 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding, subsidiair te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding;

primair, subsidiair, meer subsidiair, nog meer subsidiair en uiterst subsidiair:

• het COA te veroordelen tot betaling aan HQ van een bedrag aan schadevergoeding ter hoogte van de laatste geldende huurprijs ex artikel 15 lid 8 van de algemene bepalingen, zijnde een bedrag van €1.283.314,35 (per jaar) vanaf 1 januari 2021 tot en met 3 maanden na datum vonnis, althans tot aan een datum door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen, met dien verstande dat geen aanspraak wordt gemaakt op schadevergoeding gedurende de periode waarin vluchtelingen uit Oekraïne in het gehuurde zijn gehuisvest, primair te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, vanaf 1 januari 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding, subsidiair te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding;

• het COA te veroordelen tot betaling aan HQ van een bedrag aan schadevergoeding ter vergoeding van de kosten die HQ heeft gemaakt om de omvang van de aansprakelijkheid van het COA vast te stellen en te becijferen, zijnde een bedrag van € 25.470,50 aan taxatie-/ advieskosten (niet zijnde proceskosten), primair te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, vanaf de dag der dagvaarding, subsidiair te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;

• het COA te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.775,00 (buitengerechtelijke incassokosten, conform BIK) aan HQ, alsmede de contractuele boete ex artikel 20 van de algemene bepalingen van € 20 per dag, gerekend vanaf 1 januari 2021, beide bedragen primair te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, vanaf 1 januari 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding, subsidiair te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding;

• het COA te veroordelen tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover ingaande de vijftiende dag van het vonnis en het COA veroordelen tot voldoening van de nakosten.

3.2.

Het COA voert verweer. Het COA concludeert tot niet-ontvankelijkheid van HQ, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van HQ, met veroordeling, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, van HQ in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

4.De beoordeling

Toewijsbaarheid vorderingen voor zover ingesteld door Stichting HQ en [CV 1]

4.1.

HQ legt uitsluitend aan haar vorderingen ten grondslag dat het COA is tekortgeschoten in de nakoming van krachtens de huurovereenkomst van 26 januari 2016 (hierna: de huurovereenkomst) op haar rustende verbintenissen. Tussen partijen is niet in geschil dat bij akte verleden voor mr. J.M. Houben, notaris te Weert op 28 februari 2019, het registergoed waarvan het gehuurde deel uitmaakt, door [CV 1] in [CV 2] is ingebracht. In die akte is vermeld dat levering van het registergoed aan [CV 2] terstond na ondertekening van de akte plaats vindt. Een en ander heeft op de voet van artikel 7:226 BW tot gevolg dat vanaf de eigendomsoverdracht alle rechten en verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst op haar rusten. Met andere woorden, [CV 2] is vanaf dat moment de verhuurder van de kazerne. Voor zover de vorderingen zijn ingesteld door Stichting HQ en [CV 1] zijn zij dan ook niet toewijsbaar. Deze entiteiten zijn immers niet de verhuurder, zodat gelet op de aan de vorderingen ten grondslag gelegde stellingen - zelfs als deze juist zouden zijn - niet kan worden geconcludeerd dat Stichting HQ en [CV 1] een aanspraak hebben jegens het COA.

Schending opleververplichting?

4.2.

De centrale vraag in deze procedure is of het COA wel of niet de op grond van de huurovereenkomst op haar rustende opleververplichting heeft geschonden. [CV 2] stelt zich op het standpunt dat dit het geval is, terwijl het COA dit betwist. Deze vraag moet worden beantwoord aan de hand van hetgeen in de huurovereenkomst is overeengekomen ten aanzien van de oplevering van het gehuurde. [CV 2] baseert haar vorderingen immers op de in de huurovereenkomst gemaakte afspraken. Zij legt niet aan haar vorderingen ten grondslag dat partijen nadien andere afspraken hebben gemaakt over de manier waarop het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst dient te worden opgeleverd.

4.2.1.

[CV 2] stelt onder verwijzing naar de huurovereenkomst, de daarvan deel uitmakende algemene voorwaarden, meer specifiek artikel 7 en 15 (zoals hiervoor geciteerd) en de tussen partijen hierover gevoerde correspondentie dat het gehuurde in oorspronkelijke staat dient te worden opgeleverd. In die correspondentie erkent het COA volgens [CV 2] dat het gehuurde in oorspronkelijke staat dient te worden opgeleverd. Daarnaast blijkt volgens haar uit de door de gemeente Weert verleende omgevingsvergunningen dat het gehuurde in oorspronkelijke staat moet worden opgeleverd. [CV 2] verwijst ook naar het taxatierapport dat in het kader van de verkoop van de kazerne is opgesteld. Daarin is vermeld dat bij de taxatie ervan uit wordt gegaan dat het gehuurde in vergelijkebare staat wordt opgeleverd als bij aanvang van de huurovereenkomst. Dit hebben het RVB en de gemeente Weert ook aan [CV 2] voorgehouden en de koopprijs is hierop gebaseerd. Verder blijkt dit volgens haar uit het gegeven dat volgens haar in overleg tussen de gemeente Weert en het COA in 2020 zonder enige discussie zou zijn vastgesteld dat het COA lege gebouwen dient op te leveren, waarbij het gehuurde in oorspronkelijke staat zou zijn hersteld. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [CV 2] toegelicht dat zij met oplevering in oorspronkelijke staat bedoelt dat het gehuurde moet worden opgeleverd in de staat waarin het zich ten tijde van de totstandkoming van het opnamerapport door BouwRisk in de periode september / oktober 2015 bevond. Dit betekent volgens [CV 2] dat alle verbouwingswerkzaamheden, voor zover deze ná de totstandkoming van het opnamerapport van BouwRisk zijn uitgevoerd, bij oplevering ongedaan hadden moeten worden gemaakt.

4.2.2.

Het COA betwist dat is overeengekomen dat het gehuurde in oorspronkelijke staat dient te worden opgeleverd. Zij betoogt op haar beurt, eveneens onder verwijzing naar de huurovereenkomst, meer specifiek naar hetgeen in artikel 11 onder het kopje “Onderhoud en instandhouding” in lid 3 (zie hiervoor) is overeengekomen en de daarvan deel uitmakende algemene voorwaarden, dat is overeengekomen dat het gehuurde als asielzoekerscentrum dient te worden opgeleverd. In dat kader wijst het COA onder andere erop dat het gehuurde ten tijde van de opname door BouwRisk in september / oktober 2015, waar in artikel 15 van de algemene voorwaarden naar wordt verwezen, al in gebruik was als asielzoekerscentrum. Ook wijst zij erop dat zij in 2015 meer huurovereenkomsten heeft gesloten met het RVB. Deze huurovereenkomsten zijn nagenoeg identiek aan de huurovereenkomst in deze zaak en de bepaling over de opleververplichting is gelijkluidend aan de bepaling in de huurovereenkomst in deze zaak. Voor alle onroerende zaken waarop deze huurovereenkomsten betrekking hebben, geldt dat ze bij het einde van de huurovereenkomst zijn opgeleverd als asielzoekerscentrum, zonder dat daarover enige discussie is gevoerd. Verder bestrijdt het COA dat uit de omgevingsvergunningen kan worden afgeleid dat het gehuurde in oorspronkelijke staat dient te worden opgeleverd. Ten slotte bestrijdt het COA ook overigens de juistheid van de stellingen van [CV 2] . Volgens het COA is de conclusie dan ook dat zij de op haar rustende opleververplichting niet heeft geschonden.

4.2.3.

De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat alleen wordt toegekomen aan de beantwoording van de vraag wat de bij de totstandkoming van de huurovereenkomst betrokken partijen ten aanzien van de opleververplichting zijn overeengekomen, in het geval een of meer van de vorderingen van [CV 2] toewijsbaar kunnen zijn in het geval zij het gelijk aan haar zijde heeft wat betreft de uitleg van de overeengekomen opleververplichting. De kantonrechter komt hier echter niet aan toe, aangezien de vorderingen van [CV 2] ook als zij het gelijk aan haar zijde zou hebben ten aanzien van de uitleg van de opleververplichting, hoe dan ook niet toewijsbaar zijn. Dit oordeel wordt hierna onder het kopje “Schade” en onder de daaropvolgende kopjes gemotiveerd. Dit brengt mee dat de kantonrechter niet toekomt aan het geven van een oordeel over de inhoud van de opleververplichting. Het debat dat partijen hierover hebben gevoerd blijft dus onbesproken.

Schade

4.3.

Bij de beoordeling stelt de kantonrechter voorop dat vaste rechtspraak van de Hoge Raad is dat in zaken zoals deze, waarin een verhuurder aanspraak maakt op vergoeding van schade wegens schending van de opleververplichting, de schade (anders dan gebruikelijk bij zaakschade) concreet dient te worden begroot. De verhuurder moet daadwerkelijk kosten hebben gemaakt of gaan maken om de opleveringsgebreken te herstellen^[1]. Dit betekent dat het op de weg van [CV 2] ligt om te stellen welke schade zij concreet lijdt als gevolg van de gestelde ondeugdelijke oplevering van het gehuurde door het COA. Daarbij geldt dat de kantonrechter, ook als dat zoals hier niet is gevorderd, naar de schadestaat kan verwijzen in het geval de schade in deze procedure niet kan worden begroot. Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding, op te maken bij staat, is voldoende dat de mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden, aannemelijk is. De eisende partij, [CV 2] in dit geval, dient daartoe wel het nodige aan te voeren^[2]. De kantonrechter beoordeelt de vordering tegen deze achtergrond.

4.3.1.

Bij dagvaarding stelt [CV 2] dat zij BKO-NL per gebouw heeft laten berekenen wat het kost om het weer terug te brengen in oorspronkelijke staat, waarmee wordt bedoeld in de staat waarin het zich bevond ten tijde van de opname door BouwRisk in september / oktober 2015. Dit komt volgens [CV 2] neer op een kostenpost van ruim € 5,1 miljoen. Ter onderbouwing heeft [CV 2] het rapport van BKO-NL overgelegd. Dit rapport is gebaseerd op een vergelijking tussen de staat van het gehuurde zoals blijkt uit de rapportage van BouwRisk uit 2015 en de staat van het gehuurde zoals vastgelegd door BKO-NL in juni 2020. Het rapport bestaat uit een opsomming van de kosten per gebouw om het gehuurde te brengen in de staat waarin het zich ten tijde van de opname door BouwRisk in 2015 bevond. Nog afgezien van het feit dat de juistheid van dit rapport door het COA wordt betwist, terwijl het niet van onderliggende stukken is voorzien, geldt het volgende. Ten tijde van de opname door BouwRisk in september / oktober 2015 was het gehuurde een kazerne waarin op dat moment al enige aanpassingen waren uitgevoerd om het gehuurde geschikt te maken voor de opvang van asielzoekers. [CV 2] heeft echter niet gesteld dat zij het gehuurde weer als kazerne gaat exploiteren. Dat is overigens ook niet gebleken. Gelet hierop en op het feit dat de schade concreet dient te worden begroot, kan het rapport van BKO-NL hoe dan ook niet worden gebruikt ter onderbouwing van de schade. Ook kan op basis daarvan niet worden geconcludeerd dat de mogelijkheid van schade in ieder geval aannemelijk is.

4.3.2.

Ook overigens heeft [CV 2] onvoldoende gesteld om de mogelijkheid dat zij schade heeft geleden dan wel zal lijden, aannemelijk te maken. Voor dit oordeel is het volgende redengevend. [CV 2] heeft hoewel dat wel op haar weg lag bij dagvaarding helemaal niets gesteld over haar toekomstplannen met betrekking tot het gehuurde. Het COA heeft bij conclusie van antwoord - onder verwijzing naar de door de gemeenteraad van de gemeente Weert vastgestelde ‘gebiedsvisie Horne Kwartier’ - uitvoerig gemotiveerd betoogd dat [CV 2] een grondige herontwikkeling in samenwerking met de gemeente Weert voor ogen heeft. Kort gezegd houdt de gebiedsvisie volgens het COA in dat het rijks monumentale gedeelte van het gehuurde grondig wordt gerenoveerd en dat de bestaande bebouwing voor het overige wordt gesloopt. Volgens het COA brengt dit mee dat [CV 2] geen concrete schade lijdt.

4.3.3.

[CV 2] heeft dit punt ook in haar pleitaantekeningen niet uitgediept, terwijl dat gezien het betoog van het COA eens te meer op haar weg lag. Zij stelt in het slot van die aantekeningen niet meer dan dat zij wenst te benadrukken dat geen sprake zal zijn van enige geplande sloop / afbraak en / of renovatie. Dit is echter niet te rijmen met het feit dat zij ook niet stelt dat zij het gehuurde als kazerne gaat exploiteren, terwijl dit (naast exploitatie als asielzoekerscentrum) de enige exploitatie mogelijkheid lijkt te zijn, als sloop, afbraak en / of renovatie niet aan de orde is zoals [CV 2] stelt. Pas nadat de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling vragen hierover heeft gesteld, heeft [CV 2] iets verklaard over haar toekomstplannen.

4.3.4.

[persoon Z] heeft namens [CV 2] verklaard dat de toekomst niet duidelijk is. Op dit moment heeft het gebied waarvan het gehuurde deel uitmaakt nog een maatschappelijke bestemming en is een bestemmingswijziging volgens [persoon Z] niet aan de orde. Of in de toekomst een wijziging van bestemming plaatsvindt, is nog niet duidelijk. Het plan is om onder andere woningen te realiseren. Bekeken wordt of van het monumentale deel sociale woningbouw gemaakt kan worden. Dat zou volgens [persoon Z] betekenen dat alles, bijvoorbeeld het leidingwerk, doorvoeren, de keukens en tussenwanden, eruit moet. Ook is het mogelijk dat het een maatschappelijke bestemming heeft, in lijn met de huidige bestemming. Op dit moment bevindt zich een vrouwencentrum in een van de gebouwen en is de bestemming van het gehuurde nog steeds “maatschappelijk”, aldus [persoon Z] . De nieuwbouw woningen die in de gebiedsvisie worden genoemd worden voor het grootste deel niet in het door het COA gehuurde gebied gerealiseerd. Het zou ook een algemene bestemming kunnen hebben. In ieder geval was [CV 2] zonder de verbouwing door het COA beter af geweest, aldus nog steeds [persoon Z] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling. Het COA heeft - bij gebrek aan enige onderbouwing - de juistheid van dit relaas betwist. Volgens haar schept [CV 2] onvoldoende duidelijkheid over haar plannen.

4.3.5.

De kantonrechter constateert dat hetgeen [CV 2] in haar pleitaantekeningen stelt, te weten dat sloop, afbraak en / of renovatie niet aan de orde is tegenstrijdig is met hetgeen tijdens de mondelinge behandeling verder hierover is verklaard en hiervoor is weergegeven. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat - zelfs als ondanks het feit dat [CV 2] dit in het licht van de betwisting daarvan door het COA niet heeft onderbouwd - uit wordt gegaan van de juistheid van de verklaring die [persoon Z] heeft afgelegd, de mogelijkheid van schade onvoldoende aannemelijk is geworden. Uit die verklaring kan namelijk geen concreet plan worden gedestilleerd, laat staan dat kan worden vastgesteld wat de implicaties daarvan zijn voor het gehuurde. In het verlengde daarvan kan dus ook niet worden geconcludeerd dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Er zijn kennelijk nog verschillende opties, zoals woningbouw of een maatschappelijke bestemming terwijl nog niet duidelijk is of een en ander in de praktijk te realiseren is. [CV 2] is voor een wijziging van het bestemmingsplan immers afhankelijk van de beoordeling van een aanvraag daartoe door de gemeente Weert. Daarnaast zal de uiteindelijke bestemming zich moeten verdragen met de monumentale status die een deel van de gebouwen heeft. Verder geldt in het geval het gehuurde een maatschappelijke bestemming krijgt, dat niet duidelijk is geworden om welke maatschappelijke bestemming het zou kunnen gaan. In het verlengde daarvan bestaat dan ook geen zicht op wat die eventuele maatschappelijke bestemming, concreet betekent voor de staat van het gehuurde. Dit is echter wel relevant voor de beantwoording van de vraag of de mogelijkheid van schade als gevolg van de gestelde ondeugdelijke oplevering aannemelijk is.

4.3.6.

In de kern komt het erop neer dat de toekomst niet duidelijk is, zoals [persoon Z] zelf ook heeft verklaard. Om te kunnen beoordelen of schade is of zal worden geleden, althans of de mogelijkheid van schade aannemelijk is, moet echter op zijn minst duidelijkheid bestaan over het toekomstplan. In het verlengde daarvan moet duidelijkheid worden verschaft wat de uitvoering van dit toekomstplan betekent voor (de staat van) het gehuurde. Pas dan kan worden beoordeeld of de gestelde schending van de opleververplichting al dan niet lijdt tot schade dan wel of de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Ten slotte is in dit kader van belang dat [CV 2] een deel van de gebouwen heeft verhuurd aan de gemeente Weert ten behoeve van de opvang van vluchtelingen uit Oekraïne. In het geval de huidige maatschappelijke bestemming en de concrete invulling daarvan gehandhaafd blijft en [CV 2] ervoor zou kiezen om ook het gedeelte van het gehuurde dat nu niet met dat doel is verhuurd, aan de gemeente Weert te verhuren ten behoeve van de opvang van asielzoekers, valt moeilijk in te zien dat zij enige schade lijdt als gevolg van de gestelde schending van de opleververplichting.

4.3.7.

Kortom, om aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding had [CV 2] helderheid moeten verschaffen over haar toekomstplannen en had zij die plannen, in geval van betwisting daarvan, behoren te onderbouwen. Dit heeft zij niet gedaan. De kantonrechter kan daarmee niet anders dan concluderen dat de schadevergoedingsvordering hoe dan ook niet toewijsbaar is.

Uitvoeren herstelwerkzaamheden

4.4.

De subsidiair tot en met nog meer subsidiair ingestelde vorderingen die strekken tot veroordeling van het COA tot uitvoering van de werkzaamheden die nodig zijn om het gehuurde in de staat te brengen waarin het zich ten tijde van de opname door BouwRisk in september / oktober 2015 bevond, zouden ook niet toewijsbaar zijn in het geval [CV 2] het gelijk aan haar zijde heeft wat betreft de inhoud en reikwijdte van de opleververplichting. Het COA heeft terecht erop gewezen dat [CV 2] bij dagvaarding een omzettingsverklaring als bedoeld in artikel 6:87 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek heeft uitgebracht. Het gevolg van die omzettingsverklaring is dat de oorspronkelijke verbintenis wordt omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding. Door die omzetting gaat de oorspronkelijke verbintenis teniet. Nakoming daarvan kan dus niet meer worden gevorderd. Met andere woorden, als het al zo zou zijn dat het COA ondeugdelijk heeft opgeleverd, dan is zij als gevolg van de omzettingsverklaring niet meer gehouden werkzaamheden uit te voeren om het gehuurde in de staat te brengen waarin het zich in september / oktober 2015 bevond.

Dekking alle herstelkosten

4.5.

Uiterst subsidiair vordert [CV 2] veroordeling van het COA tot betaling van een bedrag “ter dekking van alle herstelkosten om het gehuurde terug te brengen in oorspronkelijke staat”. Dit bedrag zou dan door de kantonrechter in goede justitie moeten worden vastgesteld. Het is niet duidelijk wat qua strekking het onderscheid is tussen de primair ingestelde vordering en deze vordering. Bij dagvaarding heeft [CV 2] niets daarover gesteld. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft zij desgevraagd op dit punt verklaard dat deze vordering - anders dan de primair ingestelde vordering - ertoe strekt dat [CV 2] de facturen die zien op de werkzaamheden die nodig zijn om het gehuurde in de staat te brengen waarin het zich ten tijde van de opname door BouwRisk in september / oktober 2015 bevond, bij het COA kan indienen. Wat hiervan ook zij, ook voor deze vordering geldt dat deze hoe dan ook niet toewijsbaar is. De kantonrechter verwijst naar hetgeen hiervoor ten aanzien van de primaire vordering is overwogen en geoordeeld.

Schadevergoeding gelijk aan de huurpenningen

4.6.

[CV 2] vordert verder op de voet van artikel 15 lid 8 van de algemene voorwaarden een schadevergoeding ter hoogte van de laatste geldende huurprijs, in 2020 €1.283.314,35 per jaar vanaf 1 januari 2021, verminderd met de periode dat het gehuurde (gedeeltelijk) voor de opvang van vluchtelingen uit Oekraïne wordt gebruikt. Deze vordering baseert [CV 2] op twee argumenten.

4.6.1.

[CV 2] legt allereerst aan deze vordering ten grondslag dat zij
“(…) geen toekomstplannen heeft kunnen maken /uitvoeren, althans zijn deze daardoor ernstig vertraagd en / althans het gehuurde door de huidige staat verminderd inzetbaar is voor de verhuur (door dat vele kosten gemaakt moeten worden om het gehuurde weer breder inzetbaar te maken) is er effectief dus sprake van onnodige leegstand over de periode vanaf 1 januari 2021 (…).”. Ten tweede legt [CV 2] aan deze vordering ten grondslag dat het COA de in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst de bodem nog niet schoon heeft opgeleverd.

4.6.2.

Het COA betwist dat [CV 2] aanspraak heeft op een schadevergoeding gelijk aan de huurprijs.

Artikel 15.8. van de algemene voorwaarden

4.6.3.

De kantonrechter neemt bij de beoordeling tot uitgangspunt dat niet in geschil is dat het COA de huur heeft doorbetaald tot en met het eerste kwartaal van 2021.

4.6.4.

Ook hier geldt dat deze vordering ook in het geval het COA ondeugdelijk zou hebben opgeleverd, niet toewijsbaar zou zijn. Allereerst geldt dat [CV 2] helemaal niets heeft gesteld over de tijd die is gemoeid met herstel van het gehuurde in de overeengekomen staat van oplevering. Dit lag wel op haar weg aangezien zij haar vordering blijkens de formulering van het petitum uitdrukkelijk baseert op artikel 15.8. van de algemene voorwaarden. Dit artikel biedt aanspraak op een vergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode die is gemoeid met herstel van het gehuurde in de overeengekomen staat van oplevering. In zoverre heeft [CV 2] niet aan haar stelplicht voldaan. Niet gesteld is dat herstel van het gehuurde in de staat waarin volgens [CV 2] had moeten worden opgeleverd, meer dan drie maanden (de termijn waarin de huur is doorbetaald) in beslag zou nemen.

4.6.5.

Voor zover [CV 2] heeft willen betogen dat artikel 15.8. zo moet worden uitgelegd dat aanspraak bestaat op schadevergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode vanaf het einde van de huurovereenkomst totdat het herstel heeft plaatsgevonden, geldt het volgende. In de periode vanaf januari 2021 tot en met maart 2021 heeft [CV 2] de huurpenningen doorbetaald, zodat zonder nadere toelichting die niet is gegeven niet valt in te zien welk belang [CV 2] heeft bij haar vordering voor zover deze ziet op deze periode. Over de periode daarna, dus de periode vanaf april 2021 tot medio maart 2022, zijnde het moment waarop [CV 2] het gehuurde gedeeltelijk aan de gemeente Weert heeft verhuurd ten behoeve van de opvang van vluchtelingen uit Oekraïne, overweegt de kantonrechter als volgt.

4.6.6.

[CV 2] heeft de door haar voorgestane uitleg van artikel 15.8. in het licht van de betwisting daarvan door het COA onvoldoende onderbouwd. Het COA heeft als het gaat om de uitleg van dit artikel een beroep gedaan op een arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 8 december 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:5238). In die uitspraak heeft het gerechtshof geoordeeld over de vraag hoe een soortgelijke bepaling moet worden uitgelegd. Het hof oordeelt:
“Een redelijke uitleg van deze bepaling met inachtneming van de betekenis die partijen daaraan in de gegeven omstandigheden in redelijkheid mochten toekennen, brengt naar het oordeel van het hof mee dat deze bepaling ziet op de tijdsperiode die de herstelwerkzaamheden redelijkerwijs vergen en niet op de periode dat herstel is uitgebleven. Dat geldt te meer nu in artikel 5.6 van de Algemene Bepalingen onder omstandigheden is voorzien in de mogelijkheid dat de verhuurder zelf zorg draagt voor herstel. Daarbij past niet te aanvaarden dat de verhuurder herstel achterwege kan laten en toch aanspraak maken op de in artikel 5.7 bedoelde vergoeding (zie in dezelfde zin het door beide partijen genoemde arrest van het hof Amsterdam van 3 juli 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4222).”Ook in deze zaak voorzien de algemene voorwaarden in artikel 15.6. erin dat de verhuurder zelf zorg draagt voor herstel. Gelet op het voorgaande lag het, gezien de gemotiveerde betwisting daarvan door het COA op de weg van [CV 2] om feiten of omstandigheden aan te dragen die steun bieden voor de juistheid van de door haar voorgestane uitleg van artikel 15.8. Dit heeft zij niet gedaan. Hierom zou haar vordering hoe dan ook niet toewijsbaar zijn.

Onnodige leegstand

4.6.7.

Ten slotte, voor het geval deze schadevergoedingsvordering, anders dan uit het petitum lijkt te volgen, toch niet uitsluitend is gegrond op artikel 15.8. van de algemene bepalingen (hetgeen uit randnummer 123 van de dagvaarding lijkt te volgen), geldt het volgende. [CV 2] heeft in het licht van de betwisting daarvan door het COA onvoldoende onderbouwd dat zij als gevolg van de gestelde schending van de opleververplichting door het COA geen toekomstplannen heeft kunnen maken en / of heeft kunnen uitvoeren. Ook heeft zij onvoldoende onderbouwd dat die toekomstplannen als gevolg van de gestelde wanprestatie door het COA ernstig zijn vertraagd. Hetzelfde geldt voor de stelling dat het gehuurde als gevolg daarvan verminderd inzetbaar is voor de verhuur. [CV 2] heeft haar stellingen niet van enige toelichting voorzien. Gelet op de betwisting daarvan door het COA lag dat wel op haar weg. Bij deze stand van zaken kan niet worden vastgesteld dat causaal verband bestaat tussen de gestelde ondeugdelijke oplevering en de leegstand van het gehuurde in de periode vanaf april 2021 tot medio maart 2022, alsook voor de gedeeltelijke leegstand vanaf medio maart 2022.

Oplevering van de bodem

4.6.8.

Over het tweede argument dat [CV 2] aan deze vordering ten grondslag legt, te weten dat het COA de bodem nog niet schoon heeft opgeleverd, overweegt de kantonrechter het volgende. [CV 2] legt aan dit onderdeel van haar vordering het bepaalde in artikel 10 van de huurovereenkomst ten grondslag. In dit artikel is bepaald dat in het geval bij het einde van de huurovereenkomst meer of andere bodemverontreiniging aanwezig is ten opzichte van de bij aanvang van de huur vastgestelde verontreinigingssituatie, het COA deze binnen zes maanden na het einde van de huur dient te saneren. Daarnaast is overeengekomen dat de daarmee gepaard gaande kosten voor rekening van het COA komen. Verder is overeengekomen dat [CV 2] de noodzakelijk geachte werkzaamheden voor rekening van het COA zal doen verrichten, in het geval het COA deze verplichting niet nakomt. Ten slotte is overeengekomen dat het COA vanaf de einddatum van de huurovereenkomst totdat deze werkzaamheden zijn verricht, een bedrag gelijk aan de laatst geldende huurprijs is verschuldigd aan [CV 2] .

4.6.9.

Volgens [CV 2] geldt de opleververplichting ten aanzien van de bodem van het gehele terrein, dus niet alleen voor het gedeelte van het complex waarvan het COA gebruik heeft gemaakt. Pas op 24 maart 2021 heeft het COA een bodemrapportage aangereikt, zodat zij volgens [CV 2] over deze periode sowieso gehouden is tot betaling van schadevergoeding. Uit de rapportage blijkt dat ten opzichte van de situatie in 2015 een licht verhoogd gehalte cadmium, lood, zink en “PAK” zijn aangetroffen, aldus [CV 2] . Daarnaast is op monsterlocatie B32A-1 een sterk verhoogd kopergehalte aangetroffen, hetgeen eveneens afwijkt van de staat bij aanvang van de huurovereenkomst. Het COA had moeten zorgen voor sanering, hetgeen zij heeft nagelaten, aldus nog steeds [CV 2] .

4.6.10.

Het COA betwist dat zij tekort is geschoten in de op haar rustende verplichting om meer of andere bodemverontreiniging dan bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was te saneren.

4.6.11.

De kantonrechter is van oordeel dat [CV 2] niet aan haar stelplicht heeft voldaan voor zover de aanspraak is gestoeld op het “pas op 24 maart 2021” aanreiken van de bodemrapportage. Uit artikel 10 van de huurovereenkomst kan in ieder geval niet worden afgeleid dat de bodemrapportage voor een bepaalde datum dient te worden opgesteld en dat bij gebreke daarvan aanspraak bestaat op schadevergoeding. Gelet hierop kan niet worden geconcludeerd dat op dit punt sprake is van wanprestatie door het COA.

4.6.12.

De kantonrechter stelt vast dat COA terecht aanvoert dat uit de rapportage van [geotechnisch bureau] van 12 maart 2021 blijkt dat het licht verhoogd gehalte cadmium, lood, zink en “PAK” én het sterk verhoogd kopergehalte waarop [CV 2] haar vordering doet steunen, zijn aangetroffen in grondmengmonster MM6. Voor het licht verhoogd gehalte cadmium, lood, zink en “PAK” dat is aangetroffen geldt dat [geotechnisch bureau] concludeert dat geen significante verandering ten opzichte van de nulsituatie, zijnde de situatie ten tijde van het bodemonderzoek in 2015, heeft plaatsgevonden. Op basis hiervan kan dan ook niet worden geconcludeerd dat het COA haar opleververplichting heeft geschonden.

4.6.13.

Voor het sterk verhoogd kopergehalte geldt het volgende. Niet in geschil is dat het COA aanvullend onderzoek heeft laten verrichten naar grondmengmonster MM6. Volgens haar blijkt uit het aanvullend onderzoek van [geotechnisch bureau] dat het verhoogd kopergehalte enkel aanwezig is ter plaatse van boring 32A. Dit blijkt inderdaad uit de rapportage van [geotechnisch bureau] van 28 juli 2021 en is door [CV 2] ook niet weersproken. De kantonrechter neemt dit bij de verdere beoordeling dan ook tot uitgangspunt. Het COA betoogt dat de locatie van boring 32A zich buiten het omheinde azc-gedeelte bevindt. Dit is door [CV 2] niet bestreden, zodat de kantonrechter hier eveneens bij de beoordeling van uitgaat.

4.6.14.

Volgens het COA is zij op grond van artikel 2.2. van het addendum bij de huurovereenkomst van 27 oktober 2016 niet hiervoor aansprakelijk. In dit artikel is vastgelegd dat de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid ten aanzien van het terrein buiten het omheinde azc-gedeelte met ingang van 16 september 2016 bij de verhuurder, [CV 2] , ligt. Hierbij is geen voorbehoud gemaakt ten aanzien van de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid voor eventuele bodemverontreiniging. De kantonrechter volgt het COA daarom in haar betoog.

4.6.15.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [CV 2] weliswaar nog gesteld dat het uit het addendum blijkt dat het COA pas vanaf 16 september 2016 niet meer aansprakelijk is voor het terrein buiten het omheinde azc-gedeelte, maar dit kan haar niet baten. [CV 2] heeft immers niet gesteld dat de op locatie van boring 32A aangetroffen verontreiniging vóór 16 september 2016 is ontstaan. In dit verband heeft [CV 2] ook nog aangevoerd dat het COA bij de totstandkoming van het addendum een “schone grond” verklaring had moeten afgeven, maar uit niets blijkt dat [CV 2] dat heeft bedongen. Overigens zou de verplichting om een “schone grond” verklaring af te geven voor de hand liggen in het geval wél een voorbehoud ten aanzien van eventuele bodemverontreiniging ontstaan in de periode vanaf aanvang huurovereenkomst tot 16 september 2016 zou zijn gemaakt. Dat is echter niet gebeurd.

4.6.16.

Verder heeft [CV 2] nog erop gewezen dat zij niet kan vaststellen dat het COA geen gebruik heeft gemaakt van de grond ter plaatse van de locatie van boring 32A, dat het azc-gedeelte pas later is omheind door hekken en dat het bouwverkeer mogelijk ter plaatse van de locatie van boring 32A is geweest. Dit alles kan echter niet tot een ander oordeel leiden. Zelfs als dit allemaal juist zou zijn, dan geldt nog steeds dat [CV 2] blijkens artikel 2.2. van het addendum de verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid voor het terrein buiten het omheinde azc-gedeelte ongeclausuleerd en zonder enig voorbehoud heeft aanvaard. [CV 2] heeft geen feiten of omstandigheden aangedragen op basis waarvan kan of moet worden geconcludeerd dat partijen hierbij niet het oog hadden op eventuele bodemverontreiniging.

4.6.17.

Bij deze stand van zaken kan niet worden volgehouden dat het COA tekort is geschoten in de nakoming van de verbintenis om de bodem te laten saneren in het geval bij het einde van de huurovereenkomst meer of andere bodemverontreiniging dan bij aanvang wordt geconstateerd. Op basis van deze grondslag is de vordering die strekt tot vergoeding van schade gelijk aan de huurprijs dus ook niet toewijsbaar.

Boetes

4.7.

Op grond van artikel 20 van de algemene voorwaarden vordert [CV 2] ten slotte dat het COA wordt veroordeeld tot betaling van een boete van € 20,00 per dag vanaf 1 januari 2021.

4.7.1.

Het COA betwist dat zij gehouden is tot betaling van een boete.

4.7.2.

De kantonrechter gaat bij gebrek aan enige toelichting ervan uit dat deze vordering is gegrond op de door [CV 2] gestelde schending van de opleveringsverplichting door het COA. Ook gaat de kantonrechter ervan uit dat [CV 2] aanspraak maakt op de boete vanaf 1 januari 2021 voor iedere dag dat de door haar gestelde tekortkoming voortduurt.

4.7.3.

Hiervoor is al geoordeeld dat geen sprake is van een schending van de opleververplichting ten aanzien van de bodem. Hierin is dus hoe dan ook geen grond gelegen voor een veroordeling tot betaling van boetes. Als al het al zo zou zijn dat het COA de op haar rustende opleververplichting ter zake van de gebouwen heeft geschonden, is deze vordering ook niet toewijsbaar. Voor dit oordeel is het volgende redengevend.

4.7.4.

Op grond van artikel 20 van de algemene voorwaarden heeft [CV 2] aanspraak op een boete van € 20,00 voor iedere dag of gedeelte hiervan
“dat de door de tekortkoming veroorzaakte toestand voortduurt.”De aanspraak is gestoeld op de gestelde schending van artikel 15.1. en kan dan ook niet los worden gezien van hetgeen is bepaald in artikel 15.6. van de algemene voorwaarden (verhuurder is gerechtigd tot herstel op kosten huurder). De kantonrechter verwijst naar hetgeen hiervoor ter zake de uitleg daarvan (in relatie tot artikel 15.8.) is geoordeeld. Gelet hierop en bij gebrek aan andersluidende stellingen van [CV 2] op dit punt, gaat de kantonrechter ervan uit dat de verschuldigdheid van de boete is gekoppeld aan de duur van de door de tekortkoming veroorzaakte situatie. Met andere woorden: er bestaat aanspraak op een boete voor de tijd die met herstel van de tekortkoming is gemoeid. Dit ligt ook voor de hand. Een andere uitleg zou immers meebrengen dat een verhuurder die niet overgaat tot herstel tot in de lengte van dagen aanspraak kan maken op betaling van boetes. [CV 2] heeft ook in dit kader echter niets gesteld over de tijd die met herstel is gemoeid.

4.7.5.

Daarnaast heeft [CV 2] niets gesteld over hoe haar aanspraak op betaling van de boete zich verhoudt tot het feit dat zij vanaf medio maart 2022 een deel van het gehuurde heeft verhuurd aan de gemeente Weert. Bij gebrek aan een aanknopingspunt dat tot een andere conclusie kan leiden, gaat de kantonrechter ervan uit dat de aanspraak van de verhuurder op betaling van een boete is bedongen als prikkel tot nakoming. Ervan uitgaande dat het COA niet deugdelijk heeft opgeleverd zoals [CV 2] stelt, is het in dit geval zeer de vraag of nakoming alsnog mogelijk zou zijn, gelet op de deels verhuurde staat van het gehuurde. Gelet hierop had het op de weg van [CV 2] gelegen om te stellen op grond waarvan desondanks ook vanaf maart 2022 aanspraak bestaat op de betaling van boetes. Dit klemt te meer nu zij voor de duur van de verhuur aan de gemeente Weert geen aanspraak maakt op schadevergoeding op de voet van artikel 15.8. van de algemene voorwaarden.

4.7.6.

Ten slotte geldt dat [CV 2] niets heeft gesteld over de vraag hoe de aanspraak op betaling van een boete gebaseerd op een tekortkoming in de nakoming van de opleververplichting, zich verhoudt tot het feit dat het gehuurde als gevolg van die gestelde wanprestatie bij uitstek geschikt is voor het doel waarvoor het nu (gedeeltelijk) wordt verhuurd.

4.7.7.

Gelet hierop heeft [CV 2] ter zake deze vordering niet aan haar stelplicht voldaan. Om die reden is deze vordering hoe dan ook niet toewijsbaar.

Kosten vaststelling schade en buitengerechtelijke incassokosten

4.8.

Aangezien de schadevergoedingsvorderingen niet toewijsbaar zijn, treffen de vordering die strekken tot vergoeding van de kosten die zijn gemaakt ter vaststelling van de omvang van de schade en tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, hetzelfde lot.

Proceskosten

4.9.

Stichting HQ Weert, [CV 1] en [CV 2] krijgen ongelijk. Daarom zullen zij, hoofdelijk zoals door het COA gevorderd, in de proceskosten van het COA worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van het COA als volgt vastgesteld:

- salaris gemachtigde

€

3.174,00

(2,00 punten × € 1.587,00)

Totaal

€

3.174,00

4.10.

Deze kosten worden vermeerderd met de nakosten van € 135,00 en, in geval van betekening van dit vonnis, met de explootkosten van betekening. Daarnaast dienen Stichting HQ Weert, [CV 1] en [CV 2] als zij niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoen, de wettelijke rente hierover te betalen.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Stichting HQ Weert, [CV 1] en [CV 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van het COA tot dit vonnis vastgesteld op € 3.309,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling en te vermeerderen met de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordeling wordt voldaan en dit vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. N.H.J. Lafghani en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2024.

ECLI:NL:RBLIM:2024:1524

Vordering tot schadevergoeding en oplevering van gehuurde pand door het COA

Uitspraak

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten