ECLI:NL:GHSHE:2015:5238 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Ontbinding en ontruiming huurwoning wegens structurele hu...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.154.631/01

arrest van 15 december 2015

in de zaak van

1.[appellant] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante] ,wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. M.L. Daniëls te Rijen, gemeente Gilze en Rijen,

tegen

Woonstichting Leystromen,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als de Woonstichting,

advocaat: mr. P.L.T. Roks te Best,

op het bij exploot van dagvaarding van 18 augustus 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, van 6 augustus 2014, gewezen tussen [appellanten] als gedaagden en de Woonstichting als eiseres.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 2771640 CV- Expl 14-1152)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven;
de memorie van antwoord met productie;
de akte van [appellanten] (H-16 formulier);
de antwoordakte van de Woonstichting.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. Ingevolge een schriftelijke overeenkomst heeft de Woonstichting met ingang van 14 mei 2007 aan [appellanten] verhuurd de woning gelegen te [woonplaats] , aan [het adres] (hierna te noemen: het gehuurde).

b. De huurprijs bedroeg ten tijde van de procedure in eerste aanleg € 625,36 per maand.

c. Nadat diverse keren een achterstand in de huurbetaling was ontstaan heeft de Woonstichting [appellanten] verschillende keren gesommeerd te betalen.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert de Woonstichting, uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [appellanten] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede om hen hoofdelijke te veroordelen tot betaling van € 1.127,35 aan achterstallige huur over de periode 1 november 2013 tot 1 maart 2014 (inclusief buitengerechtelijke kosten en verschenen rente), vermeerderd met de wettelijke rente daarover, alsmede een bedrag van € 625,36 voor elke ingegane maand dat [appellanten] nog in het gehuurde verblijven, zulks met ingang van 1 maart 2014, te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft de Woonstichting, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellanten] schieten tekort ter zake de voor hen uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting tot het maandelijks betalen van de verschuldigde huurtermijnen. De huurachterstand was ten tijde van de uitbrengen van de inleidende dagvaarding weliswaar niet groter dan drie maanden huur, maar omdat er sprake is van zich telkens herhalende huurachterstanden, is het gevorderde toewijsbaar, aldus de Woonstichting.

3.2.3.

[appellanten] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, kort samengevat, overwogen dat de opnieuw ontstane huurachterstand van € 1.127,35 een toerekenbare tekortkoming van [appellanten] is die de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. De kantonrechter heeft vervolgens de vordering van de Woonstichting toegewezen.

3.4.

[appellanten] hebben in hoger beroep twee grieven aangevoerd. [appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van de Woonstichting. Tevens hebben zij het hof verzocht om een comparitie van partijen te gelasten zodat zij mondeling hun verweren kunnen toelichten.

3.5.

In grief 1 stellen [appellanten] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat voorbij gegaan wordt aan hun verweer dat de huurachterstand niet het voor ontbinding en ontruiming vereiste minimum van drie maanden huur beloopt, nu vast staat dat sprake is van zich telkens herhalende huurachterstanden. Zij verwijzen naar de Aanbevelingen van het Landelijk Overleg Vakinhoud Civiel en Kanton en meer in het bijzonder naar de aanbeveling “Ontbinding en ontruiming wegens (herhaalde) wanprestatie in verstekzaken”. Op grond van deze aanbevelingen, waarvan [appellanten] stellen dat deze als een leidraad dient te worden gezien, kan de ontbinding en ontruiming op grond van structurele huurachterstand worden toegewezen, als er (1) een huurachterstand bestaat van tenminste twee maanden huur en (2) de huurder minder dan een jaar voor de zitting reeds tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld.

Nu de huurachterstand ten tijde van dagvaarden in eerste aanleg minder dan twee huurtermijnen bedroeg is aan de eerste voorwaarde niet voldaan, aldus [appellanten] Zij stellen dat tevens niet aan de tweede grond is voldaan, nu zij in het verleden nimmer zijn veroordeeld tot betaling van een huurachterstand.

Verder stellen zij dat zij sinds februari 2014 de huur tijdig en volledig voldoen en dat zij de kosten van de incassogemachtigde volledig hebben voldaan. [appellanten] concluderen dat de wanprestatie van hen van zodanig geringe betekenis was dat deze thans geen ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.

[appellanten] stellen in grief 2 dat zij zeven kinderen hebben die ook in het gehuurde woonachtig zijn. Drie daarvan genieten speciaal onderwijs in [plaats] en [plaats] . Structuur en rust zijn cruciaal voor de ontwikkeling van deze kinderen. Daar komt bij dat het voor een dergelijk groot gezin zeer moeilijk is om op zeer korte termijn passende woonruimte te vinden. Tevens dient grote betekenis aan het belang van de zeven kinderen te worden toegekend bij voortzetting van de huurovereenkomst, aldus [appellanten]

3.6.

Met betrekking tot de verzochte comparitie van partijen overweegt het hof dat het hof geen behoefte heeft aan nadere inlichtingen, aangezien partijen in eerste aanleg en hoger beroep ruimschoots in de gelegenheid zijn gesteld om hun standpunten schriftelijk toe te lichten. De Woonstichting heeft ook aangegeven dat zij niet meer bereid is om een schikking met [appellanten] te treffen. Nu [appellanten] geen pleidooi hebben gevraagd doet het hof de zaak af op de stukken uit de eerste aanleg en hoger beroep.

3.7.

Het hof leidt uit de grieven af dat [appellanten] niet betwisten dat zij herhalende huurachterstanden hebben laten ontstaan en dus zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun huurbetalingsverplichting jegens de Woonstichting ten gevolge waarvan de Woonstichting in beginsel bevoegd is de huurovereenkomst te ontbinden. Daarbij gaat het hof uit van het ook in hoger beroep niet weersproken overzicht van de Woonstichting zoals vermeld onder nummer 3 bij conclusie van repliek, waaruit blijkt dat in de periode van 12 december 2008 tot en met de datum van dagvaarding constant sprake is geweest van substantiële huurachterstanden, waarvoor veelvuldig is gesommeerd en diverse betalingsregelingen zijn getroffen.

[appellanten] stellen dat deze tekortkoming te gering is om de ontbinding te rechtvaardigen. [appellanten] voeren hiertoe aan dat, gelet op de geringe betalingsachterstand die bestond ten tijde van dagvaarden in eerste aanleg, het feit dat [appellanten] hun betalingsgedrag hebben verbeterd, dat er thans geen huurachterstand bestaat en het feit dat er een zevental jonge kinderen betrokken zijn bij de huurovereenkomst, de belangenafweging in het voordeel van hen dient uit te pakken.

3.8.

Uit artikel 6:265 BW Pro volgt dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van een van zijn verplichtingen, de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming zo bijzonder van aard is of zo gering van betekenis dat zij geen ontbinding rechtvaardigt moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst.

Ten aanzien van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte geldt in dit verband dat het gewicht van de tekortkoming moet worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen.

3.9.

[appellanten] hebben de achterstand die de Woonstichting aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd, anders dan [appellanten] stellen, niet geheel afgelost. Tussen partijen staat bovendien vast dat in de afgelopen jaren meermalen forse huurachterstanden zijn ontstaan. Uit de door de Woonstichting overgelegde gegevens, die [appellanten] niet hebben weersproken, blijkt dat de periode 2008 tot en met 2013 zich kenmerkte door continu bestaande en oplopende, dan weer verminderde en weer oplopende huurachterstanden.

Het hof concludeert dan ook dat er geen sprake is van een tekortkoming van geringe betekenis.

Dat [appellanten] sinds de inleidende dagvaarding van 4 februari 2014 de huur tijdig en volledig voldoen (waartoe zij contractueel ook zijn gehouden) en dat zij de kosten van de incassogemachtigde volledig hebben voldaan leidt niet tot een ander oordeel omdat de herhaalde eerdere wanprestatie van [appellanten] daardoor niet wordt weggenomen.

De aanbeveling van het Landelijk Overleg van kantonrechters waarnaar [appellanten] verwijzen en die inhoudt dat een vordering tot ontbinding vanwege herhaalde wanbetaling in beginsel wordt toegewezen indien de huurachterstand tenminste twee maanden bedraagt en de huurder minder dan een jaar voor de zitting reeds tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld, sluit niet uit dat ook een herhaalde – over een lange periode en ondanks herhaalde aanmaningen - wanbetaling als die in deze zaak aan de orde is en waarvoor nog geen veroordeling is uitgesproken, grond oplevert voor ontbinding.

Grief 1 faalt derhalve.

3.10.

Ook indien de ernst van de tekortkoming wordt afgezet tegen het woonbelang van [appellanten] is het hof van oordeel dat hetgeen [appellanten] ten aanzien van het woonbelang van hun kinderen hebben gesteld niet aan ontbinding en ontruiming in de weg staan, ook niet als artikel 3 van Pro het IVRK in aanmerking wordt genomen. Daarbij geldt allereerst dat [appellanten] het risico op ontbinding en de nadelige gevolgen ervan zelf hebben geschapen en dat het in beginsel niet tot de taak van woningcorporaties behoort om voor onderdak te zorgen van minderjarigen, wier ouders in ernstige mate tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst en die, nadat de rechter daarover heeft geoordeeld, uit een woning moeten vertrekken. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat ontruiming van het gehuurde voor [appellanten] en hun kinderen tot een acute noodsituatie zal leiden. Het is op de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de ouders zélf en niet van de Woonstichting om de nadelige effecten van de ontruiming voor hun kinderen zoveel mogelijk te beperken en zij zijn, indien zij daarbij hulp behoeven, gehouden hulpverlenende instanties in te schakelen, die op hun beurt verplicht zijn zorg te dragen voor adequate hulpverlening.

Het hof neemt bij de belangenafweging tevens in aanmerking dat de Woonstichting rekening heeft gehouden met de belangen van [appellanten] door hen jarenlang keer op keer in de gelegenheid te stellen alsnog hun verplichtingen na te komen.

Op grond van het voorgaande faalt ook de tweede grief.

3.11.

Voor zover [appellanten] met hun stelling dat hen nog een laatste kans geboden dient te worden een beroep doen op artikel 7:280 BW Pro (het verlenen van een terme de grace) overweegt het hof als volgt.

Vooropgesteld dient te worden dat deze bevoegdheid van de rechter een discretionaire bevoegdheid betreft. Nu sprake is van herhaalde wanbetaling over een langere periode die een tekortkoming oplevert die meebrengt dat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is, ziet het hof geen aanleiding om [appellanten] alsnog een termijn toe te staan om aan hun betalingsverplichtingen jegens de Woonstichting te voldoen (zo er nog achterstand bestaat). Zo’n eventuele betaling neemt de jarenlange wanprestatie niet weg.

3.12.

Nu beide grieven falen zal het hof het vonnis waarvan beroep bekrachtigen en [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van de Woonstichting worden begroot op € 704,00 aan griffierechten en op € 1.341,00 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M.G.W.M. Stienissen en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 december 2015.

griffier rolraadsheer