ECLI:NL:RBLIM:2023:5699

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/308020 / HA ZA 22-341

Vonnis van 20 september 2023

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. A.J.G. Bisscheroux,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. L. Isenborghs.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De verdere procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- de rolbeslissing van 17 mei 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis nader bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] is de voormalige eigenaar van de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). De woning dateert uit bouwjaar 1969/1970. In 2006 heeft [gedaagde] de inpandige garage in het souterrain verbouwd tot slaapkamer (hierna: de slaapkamer). [gedaagde] heeft de buitenzijde van de woning in 2017 geschilderd.

2.2.

[gedaagde] heeft de woning in 2018 te koop gezet. In de verkoopbrochure van de makelaar is over het souterrain het volgende te lezen:

“Via de hal is op lager gelegen semi-niveau het souterrain bereikbaar, verdeeld in diverse ruimtes waaronder provisie-/ C.V.-ruimte, witgoedruimte met wasmachine-aansluiting, een hobbyruimte met bar en een logeer- annex werkkamer met parketvloer.

Tevens toegang tot kruip-/ bergruimte welke toegankelijk is en met een hoogte

van ca 1.40 functioneel en ideaal dienst kan doen als opbergruimte.”

2.3.

In de ‘vragenlijst voor de verkoop van een onroerende zaak’ van VBO-makelaars is bij vraag 21 door [gedaagde] ingevuld
[rechtbank: cursief weergegeven]:

Gebreken, bezwaren / Staat van de woning

(…)

Zijn er gebreken (geweest) aan de riolering, zoals stankoverlast, breuken, lekkages, etc.? :
Ja

Zo ja, welke en waar? :
“vochtprobleem kamer in kelder”

2.4.

[eiseres] heeft de woning op 27, 28 en 31 oktober 2018 bezichtigd. Bij die laatste bezichtiging heeft [gedaagde] aan [eiseres] een vochtplek op de muur van de slaapkamer naast een grote wandkast getoond.

2.5.

Op 31 oktober 2018 heeft [eiseres] de woning van [gedaagde] gekocht voor € 480.000,–. De door partijen ondertekende koopovereenkomst is opgemaakt volgens het NVM model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018) en bevat onder meer de volgende bepalingen:

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen "bijzondere" lasten zijn.

(…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als
woonhuis.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek "nieuw voor oud".

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

2.6.

[eiseres] heeft in de koopovereenkomst geen ontbindende voorwaarden opgenomen en heeft voorafgaand aan de koop, dan wel levering van de woning geen bouwtechnische inspectie laten uitvoeren.

2.7.

Op 20 december 2018 heeft Bedi Vochttechniek te Schimmert (hierna: Bedi) in opdracht van [eiseres] een offerte uitgebracht voor herstel (van binnenuit) van de vochtplek op de muur van de slaapkamer. De in de offerte berekende herstelkosten bedragen € 3.601,58.

2.8.

De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 4 februari 2019.

2.9.

Nadat [eiseres] na levering de wandkast in de slaapkamer had verwijderd, bleek dat zich achter deze kast meerdere vochtplekken en gaten in de muur bevonden en dat de parketvloer onder de kast kromgetrokken en vochtig was.

2.10.

Bedi is op 11 februari 2019 gestart met de herstelwerkzaamheden in de slaapkamer. Tijdens deze herstelwerkzaamheden constateerde Bedi dat – anders dan aangenomen in de offerte – toch herstel van buitenaf noodzakelijk was. In totaal heeft Bedi voor het herstel van het vochtprobleem in de slaapkamer € 8.489,61 in rekening gebracht, welke rekening door [eiseres] is betaald.

2.11.

Op 27 februari 2019 heeft [eiseres] aan Bedi opdracht gegeven tot het uitvoeren van werkzaamheden ter opheffing van optrekkend vocht in de buitenmuren rondom de woning. [eiseres] heeft voor deze werkzaamheden (in de periode maart – mei 2019) in totaal € 14.873,05 aan Bedi betaald.

2.12.

[gedaagde] is – na eerder overleg en correspondentie ten aanzien van de vochtproblemen tussen partijen in 2019 en 2020 – bij brief van 5 oktober 2020 van de voormalig gemachtigde van [eiseres] in gebreke gesteld, met sommatie om binnen twee weken na dagtekening van de brief de koopovereenkomst behoorlijk na te komen.

2.13.

[gedaagde] heeft bij e-mail van 19 oktober 2020 (onder verwijzing naar een eerdere brief van 9 juni 2020) aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.14.

Op 24 november 2020 heeft Bedi een offerte uitgebracht voor herstel van vochtproblemen in de kruipruimte/berging (hierna: de berging) en pleisterschade aan de keermuur naast de woning aan de zijde van de oprit van de buren (hierna: de tuinmuur). De kosten van herstel zijn door Bedi beraamd op € 6.593,64 voor de berging en € 12.446,74 voor de tuinmuur.

2.15.

Bij beschikking 19 mei 2021 heeft de rechtbank op verzoek van [eiseres] een voorlopig getuigenverhoor bevolen. De getuigenverhoren hebben plaatsgevonden op 23 september 2021.

2.16.

Bij beschikking van 13 oktober 2021 heeft de rechtbank op verzoek van [eiseres] een voorlopig deskundigenbericht gelast, met benoeming van ing. F.M.J. Feron van EFF EFF Bouwpathologie te Schimmert tot deskundige (hierna: de deskundige).

2.17.

De deskundige heeft de staat van de woning op 14 december 2021 in aanwezigheid van partijen onderzocht. Van zijn onderzoek en bevindingen heeft hij op 22 april 2022 een definitief deskundigenbericht opgesteld.

2.18.

[eiseres] heeft bij brief van haar advocaat van 5 april 2022 [gedaagde] – onder andere – gesommeerd om binnen tien dagen na dagtekening van de brief aan [eiseres] de koopprijs van de woning gedeeltelijk terug te betalen en de gemaakte kosten van buitengerechtelijke juridische bijstand te vergoeden.

2.19.

[gedaagde] heeft bij brief van zijn advocaat van 27 mei 2022 aansprakelijkheid voor de schade en het beroep van [eiseres] op dwaling verworpen.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – samengevat en na vermindering van eis op de mondelinge behandeling van 17 mei 2023 – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair: voor recht verklaart dat [eiseres] , althans partijen, heeft c.q. hebben gedwaald bij de totstandkoming van de op 31 oktober 2018 tussen hen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het woonhuis met garage, verdere aanhorigheden, ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] ;

subsidiair:voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens [eiseres] verwijtbaar, althans toerekenbaar, is tekortgeschoten in de nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen en derhalve jegens [eiseres] schadeplichtig is geworden;

meer subsidiair: voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens [eiseres] onrechtmatig heeft gehandeld door – in strijd met de redelijkheid en billijkheid en de maatschappelijke zorgvuldigheid – na te laten haar juist te informeren omtrent ten tijde van de totstandkoming van de hiervoor genoemde koopovereenkomst aan het genoemde goed klevende bouwkundige gebreken en derhalve jegens haar schadeplichtig is geworden;

ll.

primair: op grond van dwaling de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het voor [eiseres] ontstane nadeel te wijzigen, in die zin dat de door [eiseres] betaalde koopprijs ad € 480.000,00 k.k. wordt verminderd met de hierna (in rov. 3.2) onder a tot en met d vermelde posten, althans een ex aequo en bono te bepalen bedrag, met veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van dat bedrag aan [eiseres] ;

subsidiair: [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van een schadevergoeding, die gelijk is aan de som van de hierna (in rov. 3.2) onder a tot en met d vermelde posten, althans een terzake door de rechtbank ex aequo en bono te bepalen bedrag;

III.

[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, waaronder de kosten van het voorlopig getuigenverhoor, het deskundigenbericht en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Ter onderbouwing van de vorderingen onder II, primair en subsidiair, inzake het gestelde nadeel dan wel de schade, stelt [eiseres] , na vermindering van eis, de volgende kosten (p. 12, dagvaarding):

€ 23.363,11 inclusief btw, voor de door [eiseres] aan Bedi Vochttechniek betaalde kosten voor herstel, als vermeld in de facturen van Bedi (productie 10 dagvaarding);

€ 34.903,84 inclusief BTW, zoals geraamd door de deskundige Feron (p. 29 rapport) en na vermindering van eis, namelijk € 36.254,21 - € 594,12 ‘nieuw-voor-oud’ - € 756,25 kosten riolering;

€ 17.205,20 voor herstel van de tuin, met inachtneming van de situatie ten tijde van de koop;

e wettelijke rente over de hiervoor vermelde posten vanaf 1 januari 2021.

3.3.

[eiseres] stelt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt nu in en om de woning is gebleken van diverse vochtproblemen. [eiseres] stelt, samengevat, dat [gedaagde] is gehouden het nadeel dat zij hierdoor heeft ondervonden te vergoeden, op basis van (i) dwaling, (ii) toerekenbare tekortkoming in de nakoming (non-conformiteit), dan wel (iii) redelijkheid en billijkheid of onrechtmatige daad.

3.4.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

3.5.

Op de stellingen en weren van partijen zal, voor zover nodig, hierna nader worden ingegaan.

4.De beoordeling

Non-conformiteit

4.1.

De rechtbank ziet aanleiding eerst het beroep op non-conformiteit te beoordelen. Daarbij stelt de rechtbank het volgende voorop. Tussen partijen is in geschil of de woning aan de koopovereenkomst beantwoordt en – in het verlengde daarvan – of [gedaagde] aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2018, waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling over de non-conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eiseres] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eiseres] gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van de gekochte woning.

4.2.

Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagde] op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn (o.a. Hoge Raad 23 december 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon over het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom van de woning een rol. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van onder andere de ouderdom daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud.

4.3.

Uitgangspunt is dus dat [gedaagde] alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [eiseres] als het gebrek haar bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Ook gebreken die een koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbaar”. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/of zelf onderzoek zal (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper. Deze onderzoeksplicht wordt begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent. Dit is de mededelingsplicht van de verkoper. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is hij voor het gebrek aansprakelijk.

4.4.

[eiseres] vordert (herstel)kosten vanwege vochtproblemen in of aan (a) de slaapkamer; (b) de buitenmuren rondom de woning; (c) de tuinmuur en (d) de berging.

De gestelde gebreken worden hierna getoetst aan het hiervoor geschetste door partijen overeengekomen toetsingskader. Op [eiseres] rust de stelplicht – en in geval van voldoende betwisting – de bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit de beweerde non-conformiteit, dan wel dwaling of onrechtmatige daad blijkt.

Vochtprobleem in de slaapkamer

4.5.

[eiseres] stelt dat ten tijde van de koop sprake was van een vochtprobleem in de slaapkamer, waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is, omdat hij misleidende informatie zou hebben gegeven, door te spreken van een klein vochtprobleem in de slaapkamer dat gemakkelijk kon worden opgelost. Het vochtprobleem staat aan normaal gebruik van de slaapkamer in de weg: deze wordt gebruikt door de dochter van [eiseres] , die – zo heeft [eiseres] op de mondelinge behandeling aangevoerd – astma heeft.

4.6.

[gedaagde] betwist het bestaan van het vochtprobleem niet, maar wel dat hij hierover misleidende informatie zou hebben verstrekt. Daarbij wijst hij erop dat hij het (zichtbare) vochtprobleem voorafgaand aan de koop uitdrukkelijk aan [eiseres] heeft gemeld en de vochtplek naast de wandkast aan [eiseres] heeft getoond, terwijl het bovendien in de aan [eiseres] verstrekte ‘vragenlijst voor de verkoop van een onroerende zaak’ is vermeld. In dat verband heeft [gedaagde] tevens gesteld dat het gebrek op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor rekening van [eiseres] moet blijven, nu dit bij haar bekend, dan wel kenbaar was. Ook betwist [gedaagde] dat het vochtprobleem in de slaapkamer een normaal gebruik van de woning zou belemmeren.

4.7.

De rechtbank oordeelt als volgt. Dat sprake is van het door [eiseres] gestelde vochtprobleem kan, nu deze stelling als zodanig niet is betwist, als vaststaand worden aangenomen. Naar het oordeel van de rechtbank kan in het midden blijven of dit probleem aan normaal gebruik van de slaapkamer in de weg staat, nu dit gebrek op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eiseres] dient te komen. In de door [gedaagde] aan [eiseres] verstrekte vragenlijst is immers melding gemaakt van ‘vochtprobleem kamer in kelder’, terwijl zij bovendien voor het aangaan van de koopovereenkomst heeft gezien dat naast de kast in de muur in die slaapkamer een vochtplek zat. Gelet hierop had het op de weg van [eiseres] gelegen nader onderzoek naar het vochtprobleem te doen, alvorens de koopovereenkomst te tekenen. Dat [gedaagde] volgens [eiseres] gezegd zou hebben dat het een klein probleem was, dat gemakkelijk kon worden opgelost, maakt dit – voor zover dat zou komen vast te staan, hetgeen vooralsnog niet het geval is – niet anders, nu sprake was van een duidelijk zichtbare vochtplek. De rechtbank weegt daarbij mee dat [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat zij over de vochtplek in de muur niet heeft doorgevraagd en bijvoorbeeld ook niet kritisch naar de achterwand van de kast heeft gekeken. [eiseres] verklaarde in dat verband onder meer:
“toen de woning op 31 oktober 2018 alsnog beschikbaar bleek, zijn we meteen die avond gaan tekenen. Ik vertrouwde erop en wilde geen ontbindende voorwaarden, zoals een bouwtechnische keuring. Het ging allemaal zo snel dat ik er niet bewust over heb nagedacht.”Gelet hierop heeft [eiseres] naar het oordeel van de rechtbank bewust het risico op (grotere) schade aanvaard.

De rechtbank concludeert op grond van het voorgaande dat het vochtprobleem (op zijn minst) kenbaar is geweest voor [eiseres] , zodat dit gebrek op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor haar rekening komt. Dit brengt mee dat de vordering met betrekking tot dit gebrek op basis van non-conformiteit moet worden afgewezen.

Optrekkend vocht rondom de woning

4.8.

[eiseres] stelt dat ten tijde van de koop rondom de gehele woning sprake was van optrekkend vocht, ten gevolge waarvan het sierpleister ter hoogte van het maaiveld afbrokkelde. Zij stelt dat [gedaagde] dit niet heeft gemeld, terwijl hij hiervan op de hoogte was, althans had moeten zijn. [gedaagde] betwist dat sprake is (geweest) van optrekkend vocht en het afbrokkelen van sierpleister rondom de woning. Daarnaast betwist hij dat sprake is geweest van een verkleuring op het sierpleister en dat hij het afbrokkelend sierpleister heeft willen verdoezelen door de woning in 2017 te schilderen.

4.9.

De rechtbank overweegt als volgt. De deskundige concludeert in zijn rapport dat – hoewel hij de gestelde schade aan het sierpleister niet zelf heeft kunnen waarnemen, omdat deze al was hersteld – uit de beschikbare documentatie (foto’s en de rapportage van Bedi) volgt dat het gebrek wel aanwezig is geweest. Met name de foto’s die tijdens het herstel zijn gemaakt laten, aldus de deskundige, overduidelijk zien dat het gevelsysteem (stucwerk en isolatie) niet beschermd is geweest tegen de invloeden van vocht en water (p. 24 rapport). Naar het oordeel van de deskundige wordt het gebruik van het pand door dit gebrek echter niet beïnvloed. Het gebrek leidt tot schade aan het gevelstucwerk, maar aangezien er een vochtongevoelig isolatiemateriaal achter het stucwerk is verwerkt, zal de isolatiewaarde van het systeem niet afnemen, aldus de deskundige (p. 20 rapport).

Gelet op de bevindingen van de deskundige komt de rechtbank tot het oordeel dat het optrekkend vocht rondom de woning en het afbrokkelend sierpleister niet meebrengen dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis, zodat [eiseres] op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst het risico van dit gebrek draagt.

Vochtprobleem in tuinmuur

4.10.

[eiseres] heeft aan de vordering tot vergoeding van schade aan de tuinmuur – kort gezegd – ten grondslag gelegd dat zij na de overdracht van de woning door de buren is gewezen op blaren in het pleisterwerk onder de ramen in de tuinmuur (aan de zijde van de buren). Uit het deskundigenrapport volgt dat de schade wordt veroorzaakt door optrekkend vocht in de muurconstructie, alsmede indringend vocht als gevolg van een fout in de aansluitingen van het pleister op de natuurstenen dorpels in de tuinmuur. [gedaagde] was daarvan ten tijde van de koop op de hoogte en had dit moeten melden, aldus [eiseres] . [gedaagde] heeft zich onder meer verweerd met de betwisting dat sprake is van een gebrek en de stelling dat – zo daarvan wel sprake zou zijn – dit niet meebrengt dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik.

4.11.

Niet ter discussie staat dat bij de verbouwing in 2006/2007 het niveau van de (achter)tuin van de woning is verhoogd en dat daarbij in opdracht van [gedaagde] de erfscheidingsmuur aan de zijde van die tuin grenzend aan de oprit van de buren aan de Eurenderstraat is gerealiseerd. Door de inwerking van optrekkend vocht in combinatie met vocht vanaf de tuinzijde van de muur, alsmede inwatering door een constructiefout bij de vensterbanken in de tuinmuur, is schade aan het pleisterwerk van die muur ontstaan. Dit probleem in de tuinmuur beïnvloedt de bruikbaarheid van de woning echter niet, aldus de deskundige.

Gelet op de stellingen van partijen en de bevindingen van de deskundige is niet komen vast te staan dat de woning vanwege dit gebrek niet aan de koopovereenkomst (normaal gebruik als woonhuis ex artikel 6.3) beantwoordt. Als gevolg daarvan dient ook de op grond van dit gebrek aan de tuinmuur gevorderde schadevergoeding wegens non-conformiteit te worden afgewezen.

Vochtprobleem in de berg- c.q. kruipruimte

4.12.

[eiseres] stelt dat de berging niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, omdat bij flinke regen het water door de wand van de berging naar binnen komt en soms op de vloer blijft staan. [gedaagde] heeft zijn mededelingsplicht met betrekking tot dit gebrek geschonden, door op 28 november 2018 te zeggen dat de verkleuring op de wand van de berging was veroorzaakt door een eenmalig incident met het laten leeglopen van de jacuzzi. Op 17 november 2020 heeft [eiseres] vervolgonderzoek laten doen door Bedi. Bedi heeft geconstateerd dat de wanden licht verhoogde vochtwaarden en zeer hoge zoutwaarden bevatten. De kosten van het afdichten van de wanden worden door Bedi begroot op € 6.593,64.

4.13.

[gedaagde] heeft in de eerste plaats aangevoerd dat [eiseres] , gelet op de verstreken tijd tussen de overdracht van de woning en de melding van de gebreken, niet heeft voldaan aan de op haar rustende klachtplicht. Daarnaast betwist [gedaagde] dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. De vochtplek was zichtbaar tijdens de bezichtiging. Het klopt dat [gedaagde] als verklaring het incident met de jacuzzi heeft genoemd, maar daarbij heeft hij gezegd dat dat ‘volgens hem’ zo was, hij wist het niet zeker. Dat [eiseres] geen nader onderzoek heeft laten doen, komt voor haar risico. De bergruimte is geschikt voor normaal gebruik, aldus [gedaagde] . Hij wijst in dat verband op de vochtmeting van Bedi op 14 december 2018, die – zoals gesteld door [eiseres] – niet onrustbarend was. Tot slot betwist [gedaagde] de omvang van de gestelde schade.

-
klachttermijn

4.14.

Alvorens in te gaan op de inhoudelijke stellingen van partijen dient eerst het beroep van [gedaagde] op artikel 7:23 lid 1 BW te worden beoordeeld. Indien dit beroep slaagt komt de rechtbank immers aan een inhoudelijke beoordeling niet meer toe.

4.15.

Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat de koper zich er niet meer op kan beroepen dat de geleverde zaak niet aan de koopovereenkomst beantwoordt indien hij niet ‘binnen bekwame tijd’ nadat hij de non-conformiteit heeft ontdekt of had moeten ontdekken, de verkoper hiervan in kennis heeft gesteld. Voor consumentenkoop geldt een klachttermijn van twee maanden (derde zin van dit artikellid).

In het geval van een niet-consumentenkoop, zoals de onderhavige zaak, moet de vraag of de koper van een woning ‘binnen bekwame tijd’ heeft geprotesteerd, onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden – waaronder de vraag of de verkoper nadeel lijdt – worden beantwoord. Daarbij kan niet een vaste termijn (zoals bijvoorbeeld twee maanden bij consumentenkoop) worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt (HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7617). Indien een verkoper een op artikel 7:23 BW gebaseerd verweer voert, ligt het op de weg van de koper – [eiseres] – om gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen dat en op welk tijdstip zij heeft geklaagd. Het is vervolgens aan [gedaagde] voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen (i) op welk moment de klachttermijn is aangevangen en (ii) dat het tijdsverloop vanaf dat aanvangsmoment tot aan het moment waarop [eiseres] heeft geklaagd, zo lang is geweest dat – in het licht van de hiervoor weergegeven maatstaf – niet kan worden gesproken van een tijdige klacht als bedoeld in artikel 7:23 BW.

4.16.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres] op 5 oktober 2020 melding heeft gemaakt van het vochtprobleem in de berging, welke melding is gevolgd door een nader onderzoek door Bedi op 17 november 2020, waarover Bedi heeft gerapporteerd op 24 november 2020. [eiseres] heeft daarmee voldaan aan de op haar rustende stelplicht omtrent het tijdstip waarop zij heeft geklaagd.

4.17.

[gedaagde] heeft met betrekking tot de aanvang van de klachttermijn en het tijdsverloop tot de klacht aangevoerd dat [eiseres] het gebrek – als dat aanwezig was en zo ernstig als [eiseres] stelt – direct na de overdracht had kunnen en moeten constateren. Daarbij had zij binnen twee maanden nadat zij het gebrek had ontdekt, dan wel had behoren te ontdekken, [gedaagde] daarvan in kennis moeten stellen. Aangezien de vochtplek in de berging in ieder geval medio november 2018 bij [eiseres] bekend was en [eiseres] pas (bijna) twee jaar later heeft geklaagd, kan niet meer worden gesproken van een tijdige klacht, aldus [gedaagde] .

[eiseres] stelt dat zij op 27 november 2018 (ter plaatse waar de door [gedaagde] achtergelaten jacuzzi stond) voor het eerst de verkleuring in de wand van de berging heeft gezien. [gedaagde] heeft toen medegedeeld dat die vlek is ontstaan toen hij een keer de jacuzzi had laten leeglopen, waarbij (incidenteel) water door de muren was gedrongen. [eiseres] vertrouwde op deze mededeling. Toen zij tijdens carnaval in 2019 merkte dat er bij stevige buien regenwater door de muur van de berging drong, heeft zij op dat moment geen nadere melding gedaan, omdat zij verwachtte dat dit probleem zou zijn verholpen door de herstelwerkzaamheden van Bedi tegen het optrekkend vocht rondom de woning. Toen dit later niet het geval bleek heeft [eiseres] alsnog geklaagd en nader onderzoek laten doen.

4.18.

De rechtbank oordeelt als volgt. Bij de constatering van de verkleuring in de muur heeft [eiseres] direct navraag gedaan bij [gedaagde] . Diens verklaring voor de verkleuring was naar het oordeel van de rechtbank dermate concreet en aannemelijk dat [eiseres] hierop mocht vertrouwen en op dat moment – nu de vochtplek het gevolg zou zijn geweest van een eenmalig incident – geen verdere onderzoeksplicht had. Dit brengt mee dat de klachttermijn niet is aangevangen in november 2018, zoals door [gedaagde] aan zijn beroep op de klachtplicht ten grondslag gelegd. Een andere aanvangsdatum van de termijn heeft [gedaagde] niet gesteld. De stelling van [gedaagde] dat [eiseres] eerder had kunnen en moeten klagen, omdat zij bij elke zware regenbui vocht door de muur zag komen, stuit in de eerste plaats af op het feit dat de verwachting van [eiseres] dat het probleem verholpen zou zijn door de reeds geplande herstelwerkzaamheden, naar het oordeel van de rechtbank gerechtvaardigd was. Daarnaast kan deze stelling niet tot het beoogde rechtsgevolg leiden, nu [gedaagde] niet heeft gesteld welk relevant nadeel hij heeft gehad door het tijdsverloop tot aan de klacht in oktober 2020.

In verband met dat door hem geleden nadeel door het tijdsverloop heeft [gedaagde] immers volstaan met de stelling dat een termijn van anderhalf jaar is verstreken sinds de overdracht; dit is onvoldoende ter onderbouwing van een gegrond beroep op artikel 7:23 lid 1 BW. Voor zover in de stellingen van [gedaagde] mede besloten ligt dat (door het tijdsverloop) op het moment van de klacht niet meer kon worden vastgesteld of het gebrek reeds ten tijde van de overdracht van de woning aanwezig was, heeft te gelden dat het – mede gelet op het oordeel van de deskundige dat het vochtprobleem het gevolg is van een niet voldoende functionerende afdichting van de kruipkelders, hetgeen naar het oordeel van de rechtbank op een structureel probleem duidt – op de weg van [gedaagde] had gelegen deze stelling nader te motiveren, hetgeen hij niet heeft gedaan. Aangezien geen sprake is van een consumentenkoop wordt, ten slotte, de stelling dat [eiseres] niet heeft voldaan aan de klachtplicht doordat zij niet binnen twee maanden na de ontdekking van het vochtprobleem [gedaagde] daarover heeft geïnformeerd, eveneens verworpen.

4.19.

Gelet op het vorenoverwogene wordt het beroep op de klachtplicht ex artikel 7:23 lid 1 BW als ongegrond verworpen en komt de rechtbank toe aan de inhoudelijke beoordeling van het vochtprobleem in de berg- c.q. kruipruimte.

- inhoudelijk beoordeling vochtprobleem berg- c.q. kruipruimte

4.20.

De rechtbank stelt voorop dat deze ruimte van het souterrain is verkocht als ‘kruip/bergruimte welke toegankelijk is en dienst kan doen als opbergruimte’ (zie rov. 2.2). De uitleg van artikel 6.3 koopovereenkomst brengt met zich dat onder ‘woonhuis’ naar gangbaar spraakgebruik tevens een dergelijke bergruimte dient te worden begrepen. De bergruimte moet derhalve geschikt zijn voor het door partijen overeengekomen normaal gebruik, in dit geval de opslag van spullen.

4.21.

De deskundige heeft geconstateerd dat met name aan de zijde waar de jacuzzi opgesteld staat, water de kruipruimte is binnengedrongen (p. 13 en 14 rapport). De deskundige heeft daarbij vastgesteld dat de ruimte (bij verkoop) als bergruimte in gebruik was, gelet op de afgewerkte betonvloer, de gesausde wanden en het feit dat er verlichting is aangelegd. Door binnentredend vocht is het schilder- en stucwerk in die ruimte zwaar aangetast. De deskundige heeft daarbij – op basis van getoonde films en foto’s – geoordeeld dat de hoeveelheid binnendringend vocht en water van dien aard is dat de beoogde opslag van spullen (er is geen zolder) niet of slechts deels mogelijk is. Dit beïnvloedt, aldus de deskundige – mede nu er geen zolder of andere bergruimte in de woning aanwezig is – de bruikbaarheid van de woning.

4.22.

De rechtbank neemt de bevindingen van de deskundige over. Het vochtprobleem, namelijk het binnendringen van vocht en water in de berging als gevolg van een niet of niet voldoende functionerende afdichting van de berging onder het maaiveld, doet ernstig afbreuk aan het normaal gebruik van die berging. De woning is op dit punt dan ook non-conform, hetgeen betekent dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde] is in dit verband door [eiseres] in gebreke gesteld bij brief van 5 oktober 2020 (zie rov. 2.12). Zoals reeds is overwogen bij de beoordeling van het beroep op de klachtplicht, was het gebrek aan [eiseres] niet bekend of kenbaar, nu zij gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de mededeling van [gedaagde] dat de verkleuring in de wand was veroorzaakt door een eenmalig incident met de jacuzzi. Het beroep van [gedaagde] op artikel 6.1 jo 6.3, eerste zin, koopovereenkomst, is ongegrond. [gedaagde] is op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst aansprakelijk voor ten gevolge van dit gebrek ontstane herstelkosten.

4.23.

[eiseres] stelt, op grond van de beraming door de deskundige, dat de kosten voor het herstel van de bergruimte € 10.295,- bedragen. Dit bedrag is exclusief btw en de door de deskundige gehanteerde opslag voor algemene kosten (19,69%) en de toeslag ‘besmet werk en conjunctuurinvloeden’ (20%). [gedaagde] heeft daartegen aangevoerd dat het door de deskundige begrote bedrag buitenproportioneel is.

4.24.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] haar vordering met de raming van de deskundige voldoende onderbouwd. Dit is door [gedaagde] , die enkel heeft aangevoerd dat het door de deskundige begrote bedrag buitenproportioneel is, onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat dit verweer zal worden verworpen.

4.25.

De gevorderde schadevergoeding inzake het vochtgebrek in de bergruimte bedraagt gelet op het vorenoverwogene in totaal € 10.295,- exclusief btw, algemene kosten en toeslag ‘besmet werk en conjunctuurinvloeden’. De rechtbank zal die vordering toewijzen, met dien verstande dat zij de schadevergoeding begroot op een bedrag van afgerond in totaal € 12.000,- inclusief btw. Dit gelet op enerzijds de lagere offerte (maar van eerdere datum) van Bedi voor het herstel van de berging, anderzijds het tijdsverloop sinds de raming van de deskundige, met inachtneming van de prijsstijgingen in de bouw.

Beroep op dwaling

4.26.

[eiseres] heeft – naast de vordering op grond van non-conformiteit – tevens wijziging van de overeenkomst verzocht ter opheffing van het door haar geleden nadeel (artikel 6:230 lid 2 BW). Daartoe heeft [eiseres] gesteld dat ofwel zijzelf heeft gedwaald doordat [gedaagde] – kort gezegd – zijn inlichtingenplicht heeft geschonden, ofwel dat sprake is van wederzijdse dwaling. Aan het beroep op dwaling heeft [eiseres] dezelfde feiten ten grondslag gelegd als aan het beroep op non-conformiteit. [gedaagde] heeft betwist dat sprake is van enige vorm van dwaling en stelt dat [eiseres] niet heeft voldaan aan haar stelplicht. Daarnaast heeft [gedaagde] aangevoerd dat de gevolgen van eventuele gebreken op grond van het tweede lid van artikel 6:228 BW voor rekening van [eiseres] moeten blijven.

4.27.

Dit laatste verweer treft doel. Op grond van artikel 6:228 lid 2 BW kan een vernietiging niet worden gegrond op een dwaling die (onder meer) in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. De rechtbank weegt daarbij in dit geval als relevante omstandigheden mee dat [eiseres] een koopovereenkomst heeft getekend, waarin expliciet is opgenomen (artikel 6.1) dat de onroerende zaak werd overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Daar komt bij dat [eiseres] de woning heeft gekocht zonder ontbindende voorwaarden, waarmee zij ook bewust heeft afgezien van een bouwtechnische keuring. Hiermee heeft [eiseres] welbewust een risico op zich genomen. Omstandigheden waaruit zou blijken dat het beroep van [gedaagde] op artikel 6.1 van de koopovereenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid zijn gesteld noch gebleken. De stelling van [eiseres] dat bepalingen in een overeenkomst – zoals in dit geval de artikelen 6.1 en 6.3 – niet in de weg kunnen staan aan een beroep op dwaling, omdat de dwaling vooraf gaat aan de overeenkomst, vindt (in haar algemeenheid) geen steun in het recht. Gelet op deze omstandigheden dient een eventuele dwaling – voor zover daarvan sprake is – voor rekening van [eiseres] te blijven.

In aanvulling op het voorgaande overweegt de rechtbank ten overvloede dat – zoals reeds overwogen inzake het beroep op non-conformiteit (rov. 4.7) – ten aanzien van het vochtprobleem in de slaapkamer op [eiseres] een onderzoeksplicht rustte. Voor het afbrokkelend sierpleister en de tuinmuur geldt – nog afgezien van de vraag of [gedaagde] van het onderliggende gebrek op de hoogte was – dat onvoldoende is gebleken dat [eiseres] op grond van de gestelde feiten de koop van de woning niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. [eiseres] heeft de woning, nadat zij er toevallig achter kwam dat de woning van [gedaagde] in de verkoop werd gezet, binnen een aantal dagen gekocht. Nadat de woning – die eerst aan een derde leek te zijn verkocht – alsnog beschikbaar kwam, heeft zij de woning zelfs nog op dezelfde avond (en in haar eigen woorden ‘onder tijdsdruk’) gekocht. De rechtbank leidt daaruit af dat [eiseres] de woning kennelijk heel graag wilde hebben.

Onrechtmatige daad en redelijkheid en billijkheid

4.28.

Op het voorgaande stuit ook de vordering tot schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad dan wel redelijkheid en billijkheid af. Deze vorderingen zijn immers gebaseerd op dezelfde feiten en omstandigheden als de vorderingen op basis van non-conformiteit en dwaling. Feiten of omstandigheden, op grond waarvan de vorderingen – bij afwijzing van de primaire en subsidiaire grondslag – op deze grondslagen wel zouden moeten worden toegewezen zijn gesteld noch gebleken.

Gevolgschade tuin

4.29.

De gevolgschade met betrekking tot het herstel van de tuin is in het licht van het hiervoor overwogene evenmin toewijsbaar.

Verklaring voor recht

4.30.

Gelet op het voorgaande zullen de door [eiseres] gevorderde verklaringen voor recht, zoals samengevat onder rechtsoverweging 3.1 onder I, worden afgewezen. De primair en meer subsidiair gevorderde verklaringen voor recht, omdat zij ongegrond zijn; de subsidiair gevorderde verklaring voor recht, nu het belang daarbij ontbreekt. [eiseres] heeft, gelet op de vordering onder II, de verklaring voor recht immers niet nodig om zekerheid te verkrijgen over haar, in dit geschil relevante vermogensrechtelijke positie.

Proceskosten

4.31.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de navolgende proceskosten aan de zijde van [eiseres] op basis van het toegewezen bedrag, met inachtneming van het feit dat deze niet gemotiveerd door [gedaagde] zijn bestreden, op:

- dagvaarding € 127,43

- griffierecht € 1.301,00

- deskundige € 2.079,69 (productie 28 dagvaarding)

- salaris advocaat €
1.196,00(2,0 punten × tarief II € 598,00)

totaal € 4.704,12.

4.32.

Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10-06-2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3).

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 12.000,00,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres]
tot op hedenbegroot op € 4.704,12, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na dagkening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E.C.M. Hurkens en in het openbaar uitgesproken.^[1]