ECLI:NL:RBLIM:2023:5491

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10051451 \ CV EXPL 22-3689

Vonnis van 13 september 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

SILVERBEIJ B.V.,

gevestigd te Delft,

eisende partij,

hierna te noemen: Silverbeij,

gemachtigde: mr. M.L. van Kleef,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
L.CHA GIMBRÈRE B.V.,

gevestigd te Goirle,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Grimbrère,

gemachtigde: mr. T.M. Schraven.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 4 augustus 2022, met producties
- de conclusie van antwoord, met producties
- de conclusie van repliek, tevens houdende akte wijziging eis, met producties
- de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1.

Silverbeij huurt winkelruimte van Gimbrère. Daarin exploiteert zij een kledingwinkel. Volgens Silverbeij is de omzet van haar winkel aanzienlijk teruggelopen door de maatregelen die de overheid heeft getroffen in verband met de coronacrisis. De coronacrisis is een omstandigheid die zij bij het aangaan van de huur niet had kunnen voorzien. Zij wil daarom een korting op de huur ontvangen.

2.2.

De kantonrechter komt tot de conclusie dat Silverbeij aanspraak op huurkorting kan maken, zij het minder dan waarom zij heeft gevraagd.

3.De feiten

3.1. (

De rechtsvoorganger van) Silverbeij en Gimbrère Groep B.V. hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de winkelruimte aan de [adres 1] en de [adres 2] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (BW). De huurovereenkomst is ingegaan per 1 februari 2019 en duurt tot en met 31 januari 2024.

3.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ 2 oktober 2012, hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing. Volgens artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen verbeurt de huurder telkens een direct opeisbare boete van minimaal € 300 wanneer de huur niet op de vervaldag is voldaan.

3.3.

Silverbeij exploiteert een kledingwinkel (hierna: de winkel) in het gehuurde.

3.4.

Op 6 mei 2019 heeft Gimbrère Groep B.V. het gehuurde verkocht aan Gimbrère, waarmee Gimbrère de nieuwe verhuurder van Silverbeij is geworden.

3.5.

In verband met de uitbraak van het coronavirus zijn er door de overheid vanaf 15 maart 2020 diverse maatregelen genomen. Burgers en bedrijven – waaronder winkels – zijn daarbij verplicht hun gedragingen en activiteiten aan te passen, waaronder het in acht nemen van anderhalve meter afstand. Voor winkels zijn er beperkingen in openingstijden en het aantal toegestane bezoekers aangebracht. Ook zijn er tijdelijke verplichte winkelsluitingen door de overheid ingesteld. Op 25 februari 2022 zijn de laatste beperkende maatregelen in verband met corona, voor zover relevant voor een winkelruimte als die van Silverbeij, opgeheven.

3.6.

Silverbeij heeft op 17 december 2020 verzocht om een tijdelijke verlaging van de huurprijs wegens de onvoorziene omstandigheden veroorzaakt door de coronacrisis. Partijen hebben nadien uitvoerig gecorrespondeerd over dit verzoek, maar Gimbrère heeft niet ingestemd met een vermindering van de huurprijs.

4.Het geschil

4.1.

Silverbeij vordert, samengevat en na wijziging van eis:

I. voor recht te verklaren dat de coronacrisis en alle overheidsmaatregelen en overige beperkingen als onvoorziene omstandigheid moeten worden aangemerkt;

II. de huurovereenkomst zo te wijzigen dat Silverbeij over de periode 15 maart 2020 tot 1 februari 2022 slechts 50% van het percentage omzetderving (minus TVL) aan huur verschuldigd is, zodat de huurprijs wordt verminderd met een bedrag van € 48.495,09;

III. Gimbrère te veroordelen tot betaling van € 17.922,20, vermeerderd met rente;

IV. de huurovereenkomst zo te wijzigen dat Silverbeij over genoemde periode aan Gimbrère geen boete en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is, althans de boete tot nihil te matigen;

V. Gimbrère te veroordelen tot betaling van € 810,90 aan Silverbeij vanwege onterecht betaalde contractuele boete, vermeerderd met rente;

VI. Gimbrère te veroordelen tot betaling van € 19.899,45 exclusief btw aan (daadwerkelijke) proceskosten, althans de proceskosten, vermeerderd met rente.

4.2.

Silverbeij legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag.

De coronacrisis moet als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW worden beschouwd. Partijen hebben de pandemie en de gevolgen daarvan niet in hun overeenkomst verdisconteerd en mochten ook over en weer niet van elkaar verwachten dat dit het geval zou zijn. Gimbrère mag gelet hierop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. De huurovereenkomst moet zo worden gewijzigd dat de financiële pijn over de relevante periode gelijkelijk over partijen wordt verdeeld. De huurprijs moet volgens de formule die de Hoge Raad in zijn arrest van 24 december 2021^[1]heeft ontwikkeld met een bedrag van in totaal € 48.495,09 verminderd worden. Silverbeij heeft sinds het uitbreken van de coronacrisis een bedrag van € 30.572,79 aan huur onbetaald gelaten. Wanneer de onbetaalde huur in mindering wordt gebracht op de huurprijsvermindering, resteert een bedrag van
€ 17.922,20 dat Gimbrère nog aan Silverbeij moet betalen. Daarnaast heeft zij op vordering van Gimbrère ten onrechte een boete en buitengerechtelijke kosten betaald. Ook dit bedrag moet Gimbrère aan haar terugbetalen.

4.3.

Grimbrère voert verweer en concludeert dat de vorderingen van Silverbeij moeten worden afgewezen.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

Ter beoordeling staat of Silverbeij in verband met de coronacrisis en de gevolgen daarvan haar huurbetalingsverplichting volledig moet nakomen.

huurprijsvermindering wegens onvoorziene omstandigheden

5.2.

Volgens artikel 6:258 BW kan de rechter op verzoek van een van de partijen de gevolgen van de overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.

5.3.

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad in het arrest dat onder 4.2 is aangehaald antwoord gegeven op prejudiciële vragen, waaronder de vraag of de beperking in het gebruik van de gehuurde 290-bedrijfsruimte als gevolg van de coronamaatregelen een onvoorziene omstandigheid is die tot huurprijsvermindering kan leiden. De Hoge Raad heeft geantwoord dat de omstandigheid dat een huurder, die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW. Op grond daarvan kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen.

de vastelastenmethode

5.4.

Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de door de Hoge Raad geformuleerde zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd.

5.5.

De vastelastenmethode kent de volgende stappen:

a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

stelplicht en bewijslast

5.6.

Het is aan Silverbeij om te stellen en, bij betwisting, voldoende aannemelijk te maken wat het omzetverlies is en dat dit kan worden toegerekend aan de coronacrisis.^[2]

5.7.

Silverbeij stelt zich op het standpunt dat de beperkende coronamaatregelen al vanaf het begin grote impact hebben gehad op de omzetcijfers van de winkel. Zij becijfert dit omzetverlies over de periode maart 2020 tot en met januari 2022 op een totaalbedrag van
€ 870.786,27. Daarbij hanteert zij het voorgaande jaar (de maanden maart 2019 tot en met februari 2020) als referentieperiode. In een excelbestand heeft zij alle cijfers die van belang zijn voor de berekening van huurprijsvermindering volgens de vastelastenmethode uitgewerkt. Daarin is ook rekening gehouden met de TVL die zij (uitsluitend) over Q1 van 2021 heeft ontvangen.

5.8.

Volgens Gimbrère kan Silverbeij geen aanspraak maken op huurkorting. Samengevat voert zij aan dat Silverbeij niet heeft aangetoond dat zij voor alle maanden waarover zij huurprijsvermindering vordert omzetverlies als gevolg van de coronamaatregelen heeft geleden. Voor zover al enige huurkorting zou kunnen worden toegewezen, meent Gimbrère dat in de gegeven – bijzondere – omstandigheden moet worden afgeweken van het uitgangspunt om het nadeel gelijkelijk over partijen te verdelen.

5.9.

Op de verschillende onderdelen van het verweer van Gimbrère zal hierna nader worden ingegaan.

tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst door Silverbeij

5.10.

Of Silverbeij, zoals Gimbrère aanvoert, met grote regelmaat haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt kan in het midden blijven. Al zou dit waar zijn heeft dit geen betekenis voor de vraag of Silverbeij aanspraak op huurkorting kan maken. Gimbrère heeft ook niet toegelicht wat juridisch het gevolg van dit betoog zou moeten zijn.

(betrouwbaarheid van) de aangeleverde (omzet)cijfers

5.11.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Silverbeij de door haar gestelde omzetcijfers van de winkel met de verklaring van haar accountant (productie 18b in combinatie met productie 18a bij dagvaarding) voldoende onderbouwd. De accountant stelt hierin vast dat de gerealiseerde omzet van de winkel over de periode 2019 tot en met januari 2022 op een juiste wijze uit de administratie van Silverbeij is herleid. Anders dan Gimbrère meent betekent het feit dat geen (externe) controle is uitgevoerd of deze omzetten correct zijn nog niet dat deze overzichten niet tot bewijs kunnen dienen. Gimbrère heeft onvoldoende concrete feiten of omstandigheden aangevoerd die maken dat aan de juistheid van deze cijfers kan worden getwijfeld.

5.12.

Anders dan Gimbrère meent zijn de cijfers van het concern waartoe Silverbeij behoort niet relevant voor de vraag of de huurder nadeel heeft geleden. Voor de vraag of een huurder aanspraak kan maken op huurkorting in verband met de coronamaatregelen moet worden gekeken naar het omzetverlies voor het huurobject waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Het gaat dus niet om de omzet die de huurder met andere activiteiten heeft behaald of de omzet die is behaald door met de huurder gelieerde vennootschappen.^[3]Dat Silverbeij en de Nauro Group B.V., waartoe Silverbeij behoort, hun omzet tijdens de coronaperiode aanzienlijk hebben weten te vergroten maakt dan ook nog niet dat Silverbeij voor het gehuurde geen aanspraak op huurkorting kan maken. Datzelfde geldt voor het feit dat een zustermaatschappij van Silverbeij in de coronaperiode de merken Claudia Sträter en Expresso heeft overgenomen.

5.13.

Verder heeft Gimbrère onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat Silverbeij de online verkopen van haar webwinkel ten onrechte niet in haar cijfers heeft betrokken. Zij noemt alleen dat Silverbeij eerder zou hebben aangegeven dat onlineverkopen zijn gestegen van € 1,7 miljoen naar € 6 miljoen, maar licht dit verder in het geheel niet toe. Zo heeft zij geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen blijken dat Silverbeij in de relevante periode haar online verkopen heeft geïntensiveerd om omzetverlies voor de winkel (en haar andere winkels) te beperken. Evenmin is gesteld of gebleken dat verkoop die buiten coronatijd vanuit de winkel plaatsvond is verplaatst naar de webshop. De kantonrechter kan dus niet vaststellen dat de opbrengst van de webshop gerelateerd is aan de winkel. Deze behoeft daarom niet te worden betrokken bij de berekening van het omzetverlies.

5.14.

Tot slot kan ook aan het feit dat de branchecijfers duiden op gemiddeld 19% aan omzetverlies geen doorslaggevende betekenis worden toegekend. Gimbrère stelt gelet op deze cijfers haar vraagtekens bij de door Silverbeij gepresenteerde omzetcijfers, maar dit is onvoldoende om daaraan afbreuk te doen. De gevolgen van de coronacrisis kunnen per onderneming verschillen en per geval zal moeten worden beoordeeld in hoeverre een individuele huurder van bedrijfsruimte hiervan nadeel heeft ondervonden.^[4]

is het omzetverlies een gevolg van de coronacrisis?

5.15.

Gimbrère betwist op zichzelf niet dat de coronamaatregelen van invloed zijn geweest op de omzet van de winkel. Wel voert zij aan dat in de relevante periode onderscheid moet worden gemaakt tussen de maanden waarin wel, geen of beperkte overheidsmaatregelen waren opgelegd door de overheid wat betreft (de exploitatie van) de winkel. Daarbij erkent zij dat voor de duur dat de winkel verplicht gesloten is geweest (in totaal een periode van bijna drie maanden) een huurkorting kan worden toegekend.

5.16.

De kantonrechter volgt Gimbrère hierin niet. Voor een geslaagd beroep op huurkorting behoeft niet komen vast te staan dat de huurder omzetderving heeft geleden als gevolg van overheidsmaatregelen ten aanzien van het gehuurde zelf. Silverbeij kan zich ook beroepen op de maatregelen die hebben gegolden voor andere sectoren en op algemene overheidsmaatregelen en dringende adviezen die ten gevolg hebben gehad dat het gehuurde niet of in mindere mate kon worden geëxploiteerd.^[5]Dergelijke maatregelen zijn gedurende de gehele periode waarover Silverbeij huurkorting vordert van toepassing geweest.

5.17.

Ook volgt de kantonrechter Gimbrère niet waar zij aanvoert dat de keuze van Silverbeij om de winkel in de periode maart/april 2020 tijdelijk te sluiten volledig binnen het ondernemersrisico van Silverbeij valt. Silverbeij heeft de winkel in die periode naar eigen zeggen gesloten met het oog op de veiligheid van haar medewerkers en de bezoekers. Dat is op dat moment van de coronacrisis, toen nog veel onzekerheid bestond over de ontstane situatie, een passende en redelijke keuze geweest. Aangenomen kan worden dat in die onzekere tijden het winkelende publiek ook als de winkel geopend zou zijn geweest overwegend zou zijn weggebleven.^[6]Ook het feit dat de winkel een grote oppervlakte heeft, met twee ingangen dan wel uitgangen, betekent nog niet dat aan het verband tussen de dalende omzetcijfers en de beperkende overheidsmaatregelen kan worden getwijfeld.

5.18.

Al met al heeft Silverbeij voldoende onderbouwd dat het omzetverlies van de winkel in de periode 15 maart 2020 tot en met januari 2022 kan worden toegerekend aan de coronacrisis en de door de overheid getroffen maatregelen omzetverlies.

de TVL

5.19.

Partijen verschillen van mening over de vraag in hoeverre Silverbeij aanspraak heeft kunnen maken op de TVL. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Silverbeij voldoende onderbouwd dat zij alleen over het eerste kwartaal van 2021 aanspraak op de TVL heeft kunnen maken. Vast staat dat Silverbeij in de eerste twee periodes van de TVL regeling (2020) geen aanspraak op de TVL had omdat zij als grote onderneming de vereiste MKB-toets niet kon doorstaan. In Q1 van 2021 kon voor het eerst de TVL worden aangevraagd door grote ondernemingen. Silverbeij heeft deze toen aangevraagd en verkregen. Daarvan heeft zij bewijsstukken overgelegd. Silverbeij stelt dat zij voor de periodes nadien dit niet meer heeft kunnen doen omdat voor toekenning van de TVL in die periodes ten aanzien van de groep een omzetdaling vereist was van minstens 30%. Deze drempel heeft de groep waartoe Silverbeij behoort over de periodes Q2 2021 tot en met Q1 2022 naar eigen zeggen niet gehaald. Gimbrère heeft hiertegenover onvoldoende aangevoerd om aan te kunnen nemen dat Silverbeij over de periodes na Q1 2021 wel aanspraak op de TVL had. Zij noemt alleen dat met ingang van Q1 2021 de grens van 250 werknemers is losgelaten, maar betwist niet dat daarnaast (op groepsniveau) een grens van 30% omzetverlies gold. Daarbij komt dat zij – in ander verband – zelf ook wijst op het feit dat de winst van Silverbeij in de periode 2020-2021 is toegenomen met ruim € 6 miljoen en dat voor Silverbeij van omzetverlies geen sprake is geweest.

5.20.

Silverbeij heeft verder de berekening van het gedeelte van de TVL dat aan de huur moet worden toegerekend voldoende toegelicht. Deze berekening is door Gimbrère ook niet betwist. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat in verband met de TVL voor Q1 2021 rekening zal moeten worden gehouden met een bedrag van € 1.577,55 per maand.

de berekening van huurkorting

5.21.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 december 2021 overwogen dat het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. In dit geval zijn partijen een maandelijkse huurbetaling overeengekomen. Dat betekent dat een eventuele huurprijsvermindering per maand moet worden berekend. Per maand moet dan ook worden vastgesteld wat het omzetverlies van de winkel is geweest en of dat verlies moet worden gezien als het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van de winkel.

5.22.

Op basis van de omzetcijfers van de winkel heeft Silverbeij, met toepassing van de formule zoals door de Hoge Raad is ontwikkeld, per maand berekend wat volgens haar de huurkorting zou moeten zijn. Uit haar overzicht blijkt dat de omzet van de winkel in de relevante periode zeer wisselend is geweest en varieert van 100% omzetverlies (in januari 2021) tot een toename van de omzet van 24,36% (in juli 2020). Gemiddeld heeft Silverbeij met de winkel naar eigen zeggen een omzetverlies van 30,66% geleden.

5.23.

Gimbrère heeft aangevoerd dat voor de huurkorting tijdens de coronacrisis, net als bij de TVL, een drempel voor het omzetverlies zou moeten worden gehanteerd van 30%. Alleen het omzetverlies dat boven de 30% komt zou volgens haar in de berekening van de tijdelijke huurkorting kunnen worden meegenomen.

5.24.

De kantonrechter volgt Gimbrère op dit punt en overweegt daartoe het volgende.
Als blijkt dat in een bepaalde maand sprake van een geringe omzetdaling kan dit leiden tot de conclusie dat in die maand niet is voldaan aan de voorwaarde dat het gehuurde als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met corona
niet of slechts in geringe matekon worden geëxploiteerd. In dat geval is de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder niet in ernstige mate verstoord en bestaat er geen aanleiding om op grond van artikel 6:258 BW de huurprijs te verminderen.

Wanneer sprake is van een zodanige ernstige verstoring van de waardeverhouding is niet op voorhand aan te geven. Een harde en algemene grens voor het omzetverlies kan niet worden gegeven. Het komt aan op een waardering van alle omstandigheden van het geval. De kantonrechter zal in dit geval aansluiten bij de omzetverliesdrempel die ook voor de TVL wordt gehanteerd. Daarbij speelt mee dat het omzetverlies van de winkel een zeer wisselend verloop heeft gehad en dat zelfs gedurende drie maanden geen sprake is geweest van een verlies, maar van een toename van de omzet. Uitgaand van deze drempel komen in totaal negen maanden voor een vermindering van de huurprijs in aanmerking.

bijzondere omstandigheden

5.25.

Gimbrère heeft ook nog aangevoerd dat hier sprake is van bijzondere omstandigheden die maken dat moet worden afgeweken van de hoofdregel dat het nadeel gelijk over de verhuurder en de huurder moet worden verdeeld. Zo trekt zij in twijfel of Silverbeij voldoende schadebeperkende maatregelen heeft genomen om de teruglopende omzet tegen te gaan. Ook vermoedt zij dat Silverbeij onvoldoende reserves heeft opgebouwd voor slechte tijden. Silverbeij is bovendien volgens haar een grote kapitaalkrachtige huurder en Gimbrère een kleine verhuurder, die voor haar inkomsten volledig afhankelijk is van de huur. Tot slot wijst zij op de gunstige ontwikkeling van de cijfers van Silverbeij en Nauro Group B.V. in de jaren 2020-2021.

5.26.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van de gelijke verdeling van het nadeel. Vooropgesteld wordt dat het bij de tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW gaat om het herstel van de fundamentele verstoring van het evenwicht van de huurovereenkomst, dat wil zeggen de verstoring van de verhouding tussen de prestatie van de verhuurder (terbeschikkingstelling van het gehuurde als winkelruimte) en de tegenprestatie van de huurder (betaling van de huur). Gelet hierop zijn uitsluitend de activiteiten van belang die het gehuurde betreffen of in verband staan met het gehuurde. Dat betekent dat de omstandigheid dat dat het concern waartoe Silverbeij behoort haar omzet in de coronaperiode heeft weten te verdubbelen in beginsel niet van belang is voor wat betreft de verdeling van het nadeel, omdat dit buiten de rechtsverhouding van verhuurder en huurder staat.

5.27.

Bovendien ziet het betoog van Gimbrère op de ontwikkeling van de cijfers van Silverbeij en het concern waartoe zij behoort in de coronaperiode zelf, terwijl voor de berekening van het nadeel het jaar voorafgaand aan de coronacrisis als referentiejaar heeft te gelden. Uit de door Silverbeij overgelegde jaarcijfers blijkt dat haar omzet (waar de omzet van de winkel deel van uitmaakt) in 2020 en 2021 is achtergebleven bij 2019 (respectievelijk met € 18 miljoen en € 4 miljoen). Volgens haar heeft zij met al haar winkels heel veel financiële klappen op moeten vangen.

5.28.

Het enkele feit dat Gimbrère een kleinere partij is dan Silverbeij vormt op zichzelf beschouwd ook nog geen aanleiding om van een andere verdeling van het nadeel uit te gaan. Het gaat erom in hoeverre iedere partij in staat is het nadeel op te vangen. Dat Gimbrère daartoe minder in staat is dan Silverbeij is niet gebleken. De coronacrisis was verder voor niemand te voorzien. Het kan dan ook niet aan Silverbeij worden tegengeworpen dat zij grotere buffers had moeten aanleggen. Dat Silverbeij onvoldoende schadebeperkende maatregelen heeft getroffen heeft Silverbeij gemotiveerd betwist en is door Gimbrère niet concreet onderbouwd.

5.29.

Slotsom is dat Silverbeij al met al onvoldoende concrete feiten of omstandigheden heeft gesteld die maken dat moet worden afgeweken van een 50/50 verdeling. De kantonrechter zal dan ook het nadeel gelijk verdelen.

berekening volgens de vastelastenmethode

5.30.

Dit alles leidt tot de volgende berekening volgens de vastelastenmethode. De kantonrechter gaat daarbij uit van de referentieperiode die Silverbeij heeft gehanteerd, waartegen Gimbrère ook geen verweer heeft gevoerd.

maand

huurprijs

TVL

% omzetverlies

% huurprijsvermindering

(= 50% van het omzetverlies)

huurprijsvermindering

maart 2020

€ 13.462,25

63,75%

31,87%

€ 4.291,09

april 2020

€ 13.462,25

80,09%

40,04%

€ 5.390,72

november 2020

€ 13.462,25

35,36%

17,68%

€ 2.379,99

december 2020

€ 13.462,25

63,90%

31,95%

€ 4.301,07

januari 2021

€ 13.623,81

€ 1.577,55

100%

50%

€ 6.023,13

februari 2021

€ 13.623,81

€ 1.577,55

98,82%

49,41%

€ 5.952,04

maart 2021

€ 13.623,81

€ 1.577,55

56,02%

28,01%

€ 3.374,28

december 2021

€ 13.623,81

53,65%

26,83%

€ 3.654,60

januari 2022

€ 14.087,01

55,34%

27,67%

€ 3.897,63

TOTAAL

€ 39.264,55

de vorderingen II en III

5.31.

Het voorgaande betekent dat de vorderingen II en III van Silverbeij beperkt toewijsbaar zijn. Gimbrère heeft niet betwist dat Silverbeij een bedrag van € 30.572,79 aan huur onbetaald heeft gelaten. Omdat de huurovereenkomst – met terugwerkende kracht – zal worden gewijzigd betekent dat dat Silverbeij op dit moment een bedrag van (€ 39.264,55 -
€ 30.572,79 =) € 8.691,76 te veel aan huur heeft betaald. Dit bedrag komt als onverschuldigd betaald voor toewijzing in aanmerking.

5.32.

Silverbeij heeft daarnaast aanspraak gemaakt op de wettelijke handelsrente vanaf 1 maart 2020. Zonder toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat over het onverschuldigde bedrag handelsrente is verschuldigd, laat staan dat deze vanaf 1 maart 2020 al verschuldigd zou zijn. Bij gebrek aan verdere onderbouwing zal de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW worden toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding.

vordering I

5.33.

De gevorderde verklaring voor recht (vordering I) zal worden afgewezen. Deze is zo algemeen geformuleerd dat Silverbeij daarbij onvoldoende belang heeft. De verklaring creëert geen duidelijkheid over het bestaan of de inhoud van de rechtsverhouding tussen Silverbeij en Gimbrère en leidt op zichzelf genomen ook niet tot enig rechtsgevolg.

vorderingen IV en V

5.34.

Gimbrère heeft bij brief van 2 mei 2021 betaling van een opeisbare boete (van
€ 300) en buitengerechtelijke kosten (van € 510,90) gevorderd omdat Silverbeij op dat moment niet de volledige huur over de maand mei 2021 had betaald. Volgens Silverbeij is het opleggen van een boete onder de bijzondere omstandigheden van de coronacrisis niet redelijk. Zij vordert daarom om de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden te wijzigen in die zin dat artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen buiten werking wordt gesteld en dat de betaalde boete wordt terugbetaald. Ook vordert zij terugbetaling van de betaalde buitengerechtelijke kosten. Subsidiair stelt zij dat de boete op grond van artikel 6:94 BW moet worden gematigd tot nihil.

5.35.

De vordering tot terugbetaling (vordering V) zal worden afgewezen. Silverbeij heeft onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat de huurovereenkomst in verband met het opleggen van deze eenmalige – beperkte – boete op grond van artikel 6:258 BW moet worden gewijzigd. Daarbij is mede van belang dat de boete ziet op een maand waarvoor geen recht op huurprijsvermindering bestaat. Voor matiging van de opgelegde boete bestaat evenmin aanleiding. Gimbrère heeft daarbij – kennelijk op grond van artikel 30.1 van de Algemene Bepalingen – ook buitengerechtelijke kosten in rekening gebracht. Waarom deze niet verschuldigd zouden zijn heeft Silverbeij niet toegelicht. Dat de boete en buitengerechtelijke kosten onverschuldigd zijn betaald is niet gesteld of gebleken. Vordering IV is bij deze stand van zaken evenmin toewijsbaar.

proceskosten

5.36.

Omdat partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld zal de kantonrechter de proceskosten tussen hen compenseren. Dat betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.37.

Voor de goede orde voegt de kantonrechter daaraan toe dat van misbruik van procesrecht door Gimbrère niet is gebleken. Hoewel het standpunt van Gimbrère dat Silverbeij in het geheel geen beroep op huurprijsvermindering toekomt niet slaagt, kan haar niet worden tegengeworpen dat zij zich tegen de vordering van Silverbeij heeft willen verweren.

uitvoerbaar bij voorraad

5.38.

Gimbrère heeft nog verweer gevoerd tegen de vordering van Silverbeij om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Aan dat verweer gaat de kantonrechter voorbij. Het enkele feit dat Gimbrère van een toewijzend vonnis in hoger beroep wenst te gaan is daarvoor onvoldoende. Dat Silverbeij ‘simpelweg de verkeerde partij in deze procedure heeft betrokken’ is in dit verband een onnavolgbaar standpunt van Gimbrère. Gimbrère heeft dit niet als verweer tegen de vordering aangevoerd en ook niet toegelicht wat zij hiermee bedoelt. Silverbeij heeft verder toegelicht dat zij wel de juiste partij heeft gedagvaard.

6.De beslissing

6.1.

wijzigt de huurovereenkomst tussen partijen op grond van artikel 6:258 lid 1 BW in die zin dat de huurprijs zal worden verminderd op de wijze zoals is uitgewerkt onder 5.30;

6.2.

veroordeelt Gimbrère tot betaling aan Silverbeij van een bedrag van € 8.691,76 in verband met de toegepaste huurprijsvermindering, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 augustus 2022 tot de dag van algehele voldoening;

6.3.

verklaart de betalingsveroordeling onder 6.2 uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

6.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.P. Pompe en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2023.

ECLI:NL:RBLIM:2023:5491

Huurprijsvermindering door coronamaatregelen; onvoorziene omstandigheden in huurovereenkomst

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

1.De procedure

2.De zaak in het kort

3.De feiten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing

Voetnoten