Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: C/03/308691 / HA ZA 22-383
Vonnis van 19 juli 2023 in de zaak van:
[eiser sub 1],
[eiseres sub 2],
te [woonplaats 1] ,
eisers,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. M.J.A. Gaber,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE BBAN GROEP B.V.,
te Amersfoort,
gedaagde sub 1,
hierna te noemen: BBAN,
advocaat: mr. F.J.M. Kobossen,
en:
[gedaagde sub 2],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde sub 2,
hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,
advocaat: mr. Y.J.P. Janssen.
Gedaagden sub 1 en 2 zullen hierna gezamenlijk “gedaagden” worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het (verdere) verloop van de procedure blijkt uit:
- het incidenteel vonnis van 23 november 2022,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] met bijlagen 1 tot en met 5,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] met bijlagen 1 tot en met 5,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 6 juni 2023,
- de spreekaantekeningen van [eisers] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] bezochten op 19 maart 2017 de beurs “Beurs Eigen Huis” in Utrecht en troffen aldaar een stand van BBAN aan. Op de stand van BBAN kwamen [eisers] in contact met [gedaagde sub 2] .
2.2.
[eisers] hebben op 22 maart 2018 een overeenkomst gesloten op briefpapier van BBAN (hierna: de hoofdovereenkomst), waarin, voor zover van belang, is vermeld:
Betreft:
opdrachtbevestiging [nummer 2] bouwbegeleiding – bouwteamBehandeld door: [gedaagde sub 2]
E-mail: [e-mailadres 1]
Project: [naam plan] .
opdrachtbevestiging [nummer 2] bouwbegeleiding – bouwteamBehandeld door: [gedaagde sub 2]
E-mail: [e-mailadres 1]
Project: [naam plan] .
[…]
Wij danken u voor uw opdracht inzake het begeleiden van de nieuwbouw van uw woning aan de [adres 1] kavel 3 te [woonplaats 1] ( [naam plan] ) in combinatie met het bouwteam van Stijlhuis Villabouw en conform afspraak treft u hierbij onze opdrachtbevestiging aan om een en ander te realiseren conform onderstaande kaders en de DNR 2011 (eerste herziende versie juli 2013)
Aanpak
Wij begeleiden u van A tot Z.
U heeft een vaste bouwbegeleider waarmee u gedurende het project contact onderhoudt.
Onze aanpak bestaat uit een viertal fases:
Fase 1: Het verzorgen van de bouwaanvraag.
Fase 2: Het maken van een bestek/technische omschrijving.
Fase 3: Het organiseren van een aannemerselectie met de opdrachtverstrekking.
Fase 4: Het controleren van de werkzaamheden en voortgang tijdens de uitvoering.
[…]
3e Fase : Aannemersselectie :
De BBAN Groep zal in samenwerking met het bouwteam van Stijlhuis Villabouw de voorbereiding verzorgen om te komen tot een complete opdracht en bijbehorende overeenkomst.
[…]
4e Fase : Nazorg en controle tijdens de bouw:
De bouwbegeleider zal tijdens de verbouwing controle uitoefenen op de door de aannemer verrichte werkzaamheden en de geleverde kwaliteit, daarnaast zal hij zo nodig bouw – en werkvergaderingen bijwonen / voorzitten en daar schriftelijk verslag van doen.
De hoofdovereenkomst is als volgt ondertekend (productie 3 bij dagvaarding, vierde blad):
[naam 1] (hierna: [naam 1] ) is – blijkens uittreksels uit de Kamer van Koophandel (productie 1 bij dagvaarding en bijlage 1 bij de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] ) via twee besloten vennootschappen (BBAN 2000 B.V. en JeCe B.V.) – de enig aandeelhouder en indirect bestuurder van BBAN.
2.3.
Op de website van BBAN (productie 2 bij dagvaarding) staat onder meer vermeld:
2.4.
[eisers] hebben op 29 maart 2019 een overeenkomst gesloten (productie 6 bij dagvaarding, hierna: de subovereenkomst). Als opdrachtgever staan [eisers] vermeld; als opdrachtnemer “Stijlhuis Villabouw kantoorhoudende en gevestigd te [adres 2] te [plaats] , te dezer zake rechtsgeldig vertegenwoordigd door [gedaagde sub 2] ”. In de subovereenkomst staat – in de artikelen 1 en 3 – dat het navolgende werk zal worden uitgevoerd: “het gebruiksklaar leveren, uitvoeren en opleveren van een nieuwbouwwoning aan de [adres 1] te [woonplaats 1] (kavel 3)” (hierna: de woning) tegen betaling van € 480.269,- inclusief “de door de opdrachtnemer verschuldigde omzetbelasting” door [eisers] aan Stijlhuis Villabouw. De subovereenkomst is door [eisers] en [gedaagde sub 2] geparafeerd en ondertekend.
2.5.
Stijlhuis Villabouw was een handelsnaam van de besloten vennootschap Domolusso B.V., waarvan [naam bv] de bestuurder met zelfstandige bevoegdheid was. Domolusso B.V. is per 6 januari 2022 uitgeschreven uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel (productie 7 bij dagvaarding). [gedaagde sub 2] was enig bestuurder en directeur van Stijlhuis Villabouw.
2.6.
Op een door [eisers] overgelegde folder van Stijlhuis Villabouw (productie 4 bij dagvaarding) staat het logo van BBAN afgedrukt. Tevens is hierop vermeld het e-mailadres ‘ [e-mailadres 2] ’ en het telefoonnummer [telefoonnummer] . De folder vermeldt verder:
“Stijlhuis in samenwerking met de BBAN is uw partner bij het ontwerpen, bouwen en inrichten van woningen.
[…]
Maar bouwen doe je niet alleen. Dat doe je samen met een bouwpartner die je begrijpt, die je aanvoelt, die gaat voor perfectie tot in de allerkleinste details. Iemand die is, zoals je zelf bent. Een speld in de hooiberg? Inderdaad, velen zullen met plezier voor u aan de slag gaan. Maar het verschil tussen de ene en de andere ziet u pas als het werk gereed is. Dan ziet u of uw idee, uw stijl tot in de finesses de vorm heeft gekregen, die u voor ogen had. Daarom is het zo belang- rijk dat uw bouwpartner voelt wat u voelt. Iemand die stijl als een tweede natuur beleeft en vorm kan geven.
[…]
Gevoel moet ervaren worden. En plaatjes zeggen vaak meer dan praatjes. De basis voor een duik in de gevoelswereld heeft u in handen. Wij nodigen u uit u te laten meenemen.”
2.7.
[gedaagde sub 2] gebruikte het e-mailadres [e-mailadres 1] in zijn correspondentie met [eisers] (zie productie 5 bij dagvaarding).
2.8.
In opdracht van [eisers] heeft Technisch Bureau Afbouw (Afdeling Techniek) (hierna: TBA) op 26 oktober 2020 een kwaliteitscontrole uitgevoerd ten aanzien van de in de woning van [eisers] gerealiseerde dekvloeren. Daarover heeft TBA een document opgemaakt met de titel ‘Kwaliteitscontrole [nummer 1] ’ (productie 12 bij dagvaarding). TBA schrijft daarin onder meer:
“CONCLUSIE
[…]
[…]
Samenvattend kan ik stellen dat de door mij aangetroffen calciumsulfaat gebonden (anhydriet) dekvloer niet voldoet aan hetgeen tussen partijen is overeengekomen en zeker niet aan hetgeen de opdrachtgever mag verwachten. Er is sprake van een onjuist vloerontwerp met bovendien een abominabel uitvoeringsniveau.
Gezien bovenstaande bevindingen en waarnemingen kan van herstel geen sprake zijn, de enige oplossing is de calciumsulfaat gebonden dekvloer in de kelder, op de begane grond en op de 1e etage in zijn geheel te verwijderen en opnieuw te laten aanbrengen. Duidelijk is dat bij het verwijderen van de dekvloer de vloerverwarmingsleidingen zodanig zullen worden beschadigd dat ook deze als verloren moeten worden beschouwd en opnieuw dienen te worden aangebracht.[…]”
2.9.
[gedaagde sub 2] was het niet eens met de conclusies van TBA. In opdracht van Stijlhuis Villabouw heeft Technoconsult B.V. (hierna: Technoconsult) op 27 november 2020 een rapport uitgebracht, getiteld ‘Rapport [rapportnummer] , Beoordeling dekvloer woonhuis [adres 1] te [woonplaats 1] ’ (productie 11 bij dagvaarding, hierna: (de contra-expertise van) Technoconsult). Hierin staat onder meer het volgende:
“De opdracht tot het uitvoeren van een onderzoek aan de dekvloeren werd verstrekt in verband met bij de bewoners ontstane twijfels over de locatie van de vloerverwarming in de vloer en de kwaliteit van de vloer.
Doel van het onderzoek is het beantwoorden van de volgende onderzoeksvragen:
1. Is de dekking op de vloerverwarming voldoende?
2. Zijn de randstroken correct aangebracht?
[…]
Is de dekking op de vloerverwarming voldoende?
De gemeten dekking boven de leidingen van de vloerverarming in de dekvloer is over het algemeen voldoende.[…]
Lokaal is er sprake van onvoldoende dekking boven de vloerverwarmingsleidingen. Leidingen liggen dicht onder het oppervlak of liggen zelfs volkomen bloot. Dit wordt aangemerkt als een gebrek. Er kan hier geen optimale warmteafgifte plaatsvinden en er is een reële kans op problemen in de toekomst (scheuren vloer, doortekenen leidingen etc.). Maatregelen ter vergroting van de dekking worden op deze locaties aanbevolen.”
2.10.
Blijkens het proces-verbaal van oplevering (bijlage 2 bij conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] ) werd de woning op 11 december 2020 opgeleverd, waarbij de opleverpunten (zie tevens productie 8 bij dagvaarding) zijn aangegeven op drie stuks bijlagen als bijgevoegd en ondertekend bij dit proces-verbaal. Tijdens de oplevering waren aanwezig een medewerker van Vereniging Eigen Huis, [eisers] en [gedaagde sub 2] .
2.11.
Op 16 december 2020 om 14.35 uur stuurt [naam 1] aan [eisers] een e-mailbericht (bijlage 2, tweede blad bij conclusie van antwoord BBAN) met onder meer de tekst:
“[…]
Even ter controle, zie de bijlage.
Vanwege het gekozen Bouwteam is voor BBAN e.e.a. vervallen (Fase 2) maar ook Fase 4, Controle tijdens de bouw.
Dat is correct?
[…]”
2.12.
Op 16 december 2020 om 15.32 uur reageren [eisers] richting [naam 1] per e-mailbericht (bijlage 2, eerste blad bij conclusie van antwoord BBAN) met de tekst:
“Beste [naam 1] ,
Fase 2 en Fase 4 zijn inderdaad komen te vervallen in verband met het bouwteam.
Ten aanzien van fase 2, wij hebben van Stijlhuis bestektekeningen ontvangen, maar een uitgeschreven beschrijvend bestek ontbreekt. Daarom is er nu continue discussie over de wijze waarop zaken gemaakt worden en of zaken wel/niet opgenomen zijn in de aanneemsom.
Wat betreft fase 4:
Controle gedurende de bouw: We dachten gekozen te hebben voor een bouwbegeleider, maar kregen een aannemer die onvoldoende directe aansturing heeft gegeven op het bouwproces ter plaatse en financieel zijn eigen belangen behartigt. De controles van BBAN (die door [gedaagde sub 2] zijn toegezegd) hebben nooit plaatsgevonden. Ondanks herhaaldelijk aandringen hebben er nooit bouwvergaderingen met onderaannemers plaatsgevonden om werkzaamheden op elkaar af te stemmen.
Controle gedurende de bouw: We dachten gekozen te hebben voor een bouwbegeleider, maar kregen een aannemer die onvoldoende directe aansturing heeft gegeven op het bouwproces ter plaatse en financieel zijn eigen belangen behartigt. De controles van BBAN (die door [gedaagde sub 2] zijn toegezegd) hebben nooit plaatsgevonden. Ondanks herhaaldelijk aandringen hebben er nooit bouwvergaderingen met onderaannemers plaatsgevonden om werkzaamheden op elkaar af te stemmen.
Nacontrole: Nacontrole is inderdaad vervallen. Aan ons is niet uitgelegd dat de consequentie hiervan is dat er geen enkele nacontrole plaats zal vinden en onze belangen in deze niet worden behartigd. Bij de toelichting op de verschillende bouwvormen had dit volgens ons veel explicieter benoemd moeten worden
Nacontrole: Nacontrole is inderdaad vervallen. Aan ons is niet uitgelegd dat de consequentie hiervan is dat er geen enkele nacontrole plaats zal vinden en onze belangen in deze niet worden behartigd. Bij de toelichting op de verschillende bouwvormen had dit volgens ons veel explicieter benoemd moeten worden
Wij hebben echter vragen over fase 3 (wel opgenomen in overeenkomst met BBAN):
Aannemersselectie: We hebben met Stijlhuis een aanneemovereenkomst en alle geldstromen lopen via [gedaagde sub 2] . Er heeft dus geen aannemersselectie plaatsgevonden, maar we hebben er wel voor betaald.
Aannemersselectie: We hebben met Stijlhuis een aanneemovereenkomst en alle geldstromen lopen via [gedaagde sub 2] . Er heeft dus geen aannemersselectie plaatsgevonden, maar we hebben er wel voor betaald.
Algemene kosten: de 4% algemene kosten van BBAN zijn door [gedaagde sub 2] verantwoord als betaling voor toegang tot het netwerk van BBAN en Stijlhuis om een bouwTEAM te kunnen vormen. Dit netwerk bestaat uit ketenpartners die elkaar kennen, frequent met elkaar samen werken en op elkaar zijn ingespeeld. Echter, veel onderaannemers hebben nog nooit voor Stijlhuis en/of BBAN gewerkt en er is geen onderlinge communicatie. Wij hebben dus onvoldoende gebruik kunnen maken van het netwerk van BBAN en/of Stijlhuis, maar hebben hier wel een aanzienlijke som voor betaald.
Algemene kosten: de 4% algemene kosten van BBAN zijn door [gedaagde sub 2] verantwoord als betaling voor toegang tot het netwerk van BBAN en Stijlhuis om een bouwTEAM te kunnen vormen. Dit netwerk bestaat uit ketenpartners die elkaar kennen, frequent met elkaar samen werken en op elkaar zijn ingespeeld. Echter, veel onderaannemers hebben nog nooit voor Stijlhuis en/of BBAN gewerkt en er is geen onderlinge communicatie. Wij hebben dus onvoldoende gebruik kunnen maken van het netwerk van BBAN en/of Stijlhuis, maar hebben hier wel een aanzienlijke som voor betaald.
De essentie van de situatie is volgens ons dat we gekozen hebben voor een bouwtraject met een bouwbegeleider van BBAN, maar dat we door [gedaagde sub 2] zijn losgeweekt van BBAN en naar zijn bedrijf (Stijlhuis Villabouw) zijn toegehaald. Dat we hierdoor geen bouwbegeleider zouden hebben is ons nooit expliciet verteld. De bouwbegeleider werd ongemerkt de aannemer. Dit is niet wat wij gewild hebben.
Excuses voor de iets langere mail. Graag uw visie op bovenstaande.
Groet,
[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] .”
2.13.
[eisers] hebben “Stijlhuis Villabouw B.V. t.a.v. [gedaagde sub 2] ” aangeschreven bij brief van 27 juni 2021 (productie 14 bij dagvaarding). In deze brief hebben [eisers] [gedaagde sub 2] gesommeerd alle verplichtingen jegens hen na te komen en hebben [eisers] deze verplichtingen opgesomd in elf punten/gebreken aan de woning.
2.14.
[naam deskundige] van [bedrijfsnaam] (hierna: [naam deskundige] ) heeft op 19 oktober 2021 een onderzoek aan de woning uitgevoerd. Op 1 december 2021 heeft een nader onderzoek plaatsgevonden. Op 13 december 2021 heeft [naam deskundige] een rapport uitgebracht, getiteld ‘Onderzoek, Gebreken aan nieuwbouwwoning’. Het rapport vermeldt onder meer:
“Op 19-10-2021 om 14.00 uur is het onderzoek uitgevoerd in aanwezigheid van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] (cliënten) en [gedaagde sub 2] als rechtsgeldige vertegenwoordiger van Stijlhuis Villabouw BV (wederpartij).
Op 01-12-2021 zijn door opdrachtnemer, op zijn initiatief, in aanwezigheid van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] (cliënten), nog een aantal zaken nader onderzocht in de woning, zoals onder andere de vlakheid van de 1e verdiepingsvloer, de hechting van de vloertegels van beide badkamers, de aansluiting van de plinten op de 1e verdieping aan de binnenkozijnen.
[…]
De resterende gebreken uit de opleverlijst d.d. 1 1-12-2020 en de na de oplevering geconstateerde gebreken zijn:
1 Verzakkingen in de riolering en hwa’s.
2. Lekkages in de kelder.
3. Plasvorming op de platte daken.
4. Overige constateringen bij de daken.
5. Het loslaten van de betimmeringen op voordeur en poort.
6. Ontbrekende afwerkingen bij slaapkamer en keuken.
7. De binnendeuren op de 1 verdieping.
8. Reparaties aan hardsteen.
9. Installatiewerkzaamheden van loodgieter.
10. De kwaliteit van de anhydrietvloeren.
11. Niet goed functionerende elektra onderdelen.
12. De betontrap buiten.
13. De aftekening van de scharnierbevestiging bij de voordeur.
14. Ontbrekende revisietekeningen.
2. Lekkages in de kelder.
3. Plasvorming op de platte daken.
4. Overige constateringen bij de daken.
5. Het loslaten van de betimmeringen op voordeur en poort.
6. Ontbrekende afwerkingen bij slaapkamer en keuken.
7. De binnendeuren op de 1 verdieping.
8. Reparaties aan hardsteen.
9. Installatiewerkzaamheden van loodgieter.
10. De kwaliteit van de anhydrietvloeren.
11. Niet goed functionerende elektra onderdelen.
12. De betontrap buiten.
13. De aftekening van de scharnierbevestiging bij de voordeur.
14. Ontbrekende revisietekeningen.
[…]
Het voorstel van de wederpartij c.q. zijn dakdekker om het dak, met een verhoogde rand over de breedte van het dak, fysiek te scheiden om de 2 afvoeren gelijk te belasten is geen oplossing. Er verandert immers niets aan het afschot en/of afvoeren dus de plasvorming zal blijven bestaan.
[…]
Desgevraagd gaf de wederpartij aan dat de maatvoering van de deuropeningen in het metselwerk, tijdens de uitvoering van het metselwerk, aangepast was op de gewijzigde uitvoering van de kozijnen, van stomp naar opdek.
[…]
Het rapport van Technisch Bureau Afbouw (TBA) is duidelijk in haar conclusie: de afwerkvloeren op de 3 verdiepingen dienen verwijderd te worden om vervolgens op een vakkundige wijze en volgens de normen en regels (onder andere NEN 2747) opnieuw aangebracht te worden.
Gezien de constateringen in het rapport en het bijgevoegd bewijsmateriaal in de vorm van fotos was dit inderdaad de enige juiste oplossing geweest:
• Opdrijvende vloerverwarmingsleidingen duiden op een onvoldoende bevestiging aan de ondergrond en/of het niet vooraf vullen van de leidingen met water.
• Het oplossen ervan door plasticfolie over de leidingen te leggen en daaroverheen de anhydriet te pompen is een verkeerde oplossing.
Gezien de constateringen in het rapport en het bijgevoegd bewijsmateriaal in de vorm van fotos was dit inderdaad de enige juiste oplossing geweest:
• Opdrijvende vloerverwarmingsleidingen duiden op een onvoldoende bevestiging aan de ondergrond en/of het niet vooraf vullen van de leidingen met water.
• Het oplossen ervan door plasticfolie over de leidingen te leggen en daaroverheen de anhydriet te pompen is een verkeerde oplossing.
o Op de 1e plaats blijft de folie niet overal onderop liggen tijdens het pompen, zoals aangetoond in het rapport van TBA en Technoconsult.
o Op de 2e plaats verhindert de folie dat de vloerverwarmingsleidingen omhuld worden door anhydriet. Dit is noodzakelijk voor een goede warmteafgifte van de leidingen aan de vloer.
o Op de 2e plaats verhindert de folie dat de vloerverwarmingsleidingen omhuld worden door anhydriet. Dit is noodzakelijk voor een goede warmteafgifte van de leidingen aan de vloer.
• Het op de plaats houden van leidingen met ballast-stenen en het “overgieten” van de anhydrietvloer op l e verdiepingsvloer met een te dun laagje 15-20 mm anhydriet op folie is prutswerk. De minimale laagdikte om een stabiele vloer te kunnen garanderen is bij anhydrietvloeren 30 mm.
• Het niet aanbrengen van dilataties in anhydrietvloeren is vragen om scheurvorming.
• Het ontbreken van kantstroken (op veel plaatsen zoals blijkt uit de rapportages en foto’s) resulteert ook in scheurvorming.
• Het aanbrengen van de anhydrietvloeren in een deels open woning is niet goed voor een gecontroleerd drogings- c.q. uithardingsproces van de vloeren en werkt nadelig op de uiteindelijke kwaliteit van de vloer (mindere sterkte, meer scheurvorming).
• Het niet aanbrengen van dilataties in anhydrietvloeren is vragen om scheurvorming.
• Het ontbreken van kantstroken (op veel plaatsen zoals blijkt uit de rapportages en foto’s) resulteert ook in scheurvorming.
• Het aanbrengen van de anhydrietvloeren in een deels open woning is niet goed voor een gecontroleerd drogings- c.q. uithardingsproces van de vloeren en werkt nadelig op de uiteindelijke kwaliteit van de vloer (mindere sterkte, meer scheurvorming).
Zeker waar de wederpartij bekend was met de eindafwerking op de begane grond, een PU-coating, was extra aandacht bij het aanbrengen van de anhydrietvloer op zijn plaats. Hier heeft het aan ontbroken bij de wederpartij, zowel voor als tijdens het aanbrengen van de anhydrietvloeren en naderhand, na de rapportages van TBA en Technoconsult, bij het oplossen van de gebreken.
[…]
Des te opmerkelijker is het rapport van Technoconsult waarin slechts bij enkele wandopeningen ontbrekende randstroken worden geconstateerd, terwijl het rapport van TBA met foto’s aantoont, dat dit toch echt op veel meer plaatsen voor komt.
Opmerkelijk is eveneens dat in het rapport van Technoconsult alle gemeten leidingen wel op de juiste diepte liggen (op enkele incidenten na), ondanks het opdrijven van leidingen en het gestelde hierover incl. foto’s in het rapport van TBA. Ook in de beide badkamers zijn vloerverwarmingsleidingen gaan drijven, maar hier zijn door Technoconsult geen metingen uitgevoerd.
Bij het vervolgonderzoek op 01-12-2021 zijn de vloertegels van beide badkamers en het toilet gecontroleerd. Door te kloppen op de vloertegels is na te gaan of deze volledig of deels of niet hechten aan de ondergrond. Ongeveer 50% van de onderzochte vloertegels klinkt deels hol. Er zijn nog geen scheuren in voegen of vloertegels geconstateerd..
Opmerkelijk is eveneens dat in het rapport van Technoconsult alle gemeten leidingen wel op de juiste diepte liggen (op enkele incidenten na), ondanks het opdrijven van leidingen en het gestelde hierover incl. foto’s in het rapport van TBA. Ook in de beide badkamers zijn vloerverwarmingsleidingen gaan drijven, maar hier zijn door Technoconsult geen metingen uitgevoerd.
Bij het vervolgonderzoek op 01-12-2021 zijn de vloertegels van beide badkamers en het toilet gecontroleerd. Door te kloppen op de vloertegels is na te gaan of deze volledig of deels of niet hechten aan de ondergrond. Ongeveer 50% van de onderzochte vloertegels klinkt deels hol. Er zijn nog geen scheuren in voegen of vloertegels geconstateerd..
[…]
Dat Technoconsult niet in gaat op het hem bekende rapport van TBA en de daarin geconstateerde gebreken (zoals bijvoorbeeld het extra laagje anhydriet op de 1e verdieping) zal te wijten zijn aan de beperkte opdrachtstelling van de wederpartij.
[…]
Toch concludeert ook Technoconsult, dat de wijze van uitvoering van de anhydrietvloeren tot scheurvorming zal leiden en beperkend is voor het aanbrengen van de afwerkingen.
[…]
De wederpartij heeft niet gezorgd voor een adequaat herstel van de vloeren, sterker nog, de wederpartij heeft cliënten er niet van weerhouden verder te gaan met de vloerafwerkingen op de kwalitatief zwaar onvoldoende anhydriet ondervloeren.
Tijdens het onderzoek d.d. 19-10-2021 is scheurvorming in de vloer van de begane grond (keuken, woonkamer) geconstateerd. Bij het vervolgonderzoek op 01-12-2021 zijn er ook scheuren in de vloer van de garage en haarscheuren in woonkamer, hal en speelkamer (ruimte 04) geconstateerd.
[…]
Voor de woningbouw is de meest toegepaste vlakheidsklasse 4, te weten: 7 mm op een lengte van 2.0 ml (NEN-2747). Door de gemeten waarde te extrapoleren is de afwijking 20 mm op een toets-lengte van 2.0 m1. Bijna 3 maal zo groot dan toegestaan.
Bij het vervolgonderzoek op 01-12-2021 is met een rei van 2.0 m1 de vlakheid van de vloeren op de 1e verdieping nader onderzocht. Hierbij zijn 5 locaties aangetroffen waarbij de vlakheidsklasse 4 (7 mm bij een toets-lengte van 2.0 m1) wordt overschreden (zie onderstaande plattegrond).
[…]
Begane grondvloer:
De gebreken in de aangebracht anhydrietvloer zoals het ontbreken van dilataties in de anhydrietvloer, het ontbreken van kantstroken, de plaatselijk te hoog liggende vloerverwarmingsleidingen en waterleiding, de ingestorte folie etc. hebben al tot scheurvorming in de afwerking geleid en zullen ongetwijfeld tot meer scheurvorming leiden. Zeker als in de zomermaanden de vloerverwarmingsleidingen ingezet worden voor de koeling van de ruimten en de vloer hierdoor wil krimpen, maar door alle gebreken dit niet ‘gecontroleerd kan. De scheuren zullen dan zowel in aantal toenemen als in de wijdte van de scheuren. Het inzetten van de koeling is door cliënten tot op heden niet gedaan om de scheurvorming zoveel mogelijk te beperken.
Buiten het risico van scheurvorming is de warmteafgifte bij te hoog liggende vloerverwarmingsleidingen niet goed. Er dient minimaal een dekking van 25 mm anhydriet boven de leidingen te zijn voor een goede warmteafgifte. Bij de omhooggedreven leidingen is dit niet het geval. Verder zullen vloerverwarmingsleidingen, door de toegepaste folie direct op de leidingen, niet omhuld zijn door anhydriet, waardoor de warmteafgifte ook wordt belemmerd.
1e Verdiepingsvloer:
Bij de 1e verdiepingsvloer spelen dezelfde gebreken als bij de begane grondvloer. Daarbovenop is de vloer niet vlak en is er een veel te dunne, extra laag anhydriet aangebracht.
Ook in deze vloer is al direct scheurvorming opgetreden (zie foto’s rapport TBA) en is de warmteafgifte van de vloerverwarmingsleidingen niet goed. De te dunne toplaag van anhydriet is mogelijk al onder het laminaat gebroken en/of zal (verder) breken onder het laminaat. Mogelijk leidt dit tot “kraakgeluiden” bij het belopen van de vloer, in elk geval zullen cliënten, bij het op termijn vervangen van de laminaatvloeren, geconfronteerd worden met een losliggende toplaag die, zonder de nodige herstelwerkzaamheden, geen basis kan vormen voor een nieuwe afwerking. Bij de vloeren van badkamers en toilet klinken vloertegels al deels hol (geen hechting).
Bij de 1e verdiepingsvloer spelen dezelfde gebreken als bij de begane grondvloer. Daarbovenop is de vloer niet vlak en is er een veel te dunne, extra laag anhydriet aangebracht.
Ook in deze vloer is al direct scheurvorming opgetreden (zie foto’s rapport TBA) en is de warmteafgifte van de vloerverwarmingsleidingen niet goed. De te dunne toplaag van anhydriet is mogelijk al onder het laminaat gebroken en/of zal (verder) breken onder het laminaat. Mogelijk leidt dit tot “kraakgeluiden” bij het belopen van de vloer, in elk geval zullen cliënten, bij het op termijn vervangen van de laminaatvloeren, geconfronteerd worden met een losliggende toplaag die, zonder de nodige herstelwerkzaamheden, geen basis kan vormen voor een nieuwe afwerking. Bij de vloeren van badkamers en toilet klinken vloertegels al deels hol (geen hechting).
Keldervloer:
Bij de keldervloer spelen dezelfde gebreken als bij de 1 e verdiepingsvloer. Alleen is hier geen extra laagje anhydriet aangebracht.
[…]
Met de kennis dat op de begane grond een PU-coating aangebracht zou worden is het aan de wederpartij om maximale aandacht aan de ondervloer te besteden: voldoende dilataties, goed aangebrachte kantstroken, voldoende dekking op de leidingen, aanbrengen van de anhydriet bij een wind - en waterdichte woning. Mochten dan toch nog scheurtjes ontstaan, dan zou dit beperkt zijn gebleven tot fijne haarscheurtjes die nu eenmaal inherent zijn aan dit type vloeren en daarmee acceptabel.
Met de informatie uit de rapporten van TBA en Technoconsult over de gebeurtenissen bij het aanbrengen van de anhydrietvloeren en de geconstateerde gebreken is het de wederpartij verwijtbaar dat hij geen adequate herstelacties heeft laten uitvoeren. Immers de consequenties nu, de wijze van herstel nu, zijn voor cliënten en wederpartij zeer ingrijpend.
De slechte uitvoering van de anhydrietvloeren en de consequenties hiervan voor de afwerkingen, maken het noodzakelijk dat deze vervangen worden, zowel in de kelder, op de begane grond als op de l e verdieping.”
Met de informatie uit de rapporten van TBA en Technoconsult over de gebeurtenissen bij het aanbrengen van de anhydrietvloeren en de geconstateerde gebreken is het de wederpartij verwijtbaar dat hij geen adequate herstelacties heeft laten uitvoeren. Immers de consequenties nu, de wijze van herstel nu, zijn voor cliënten en wederpartij zeer ingrijpend.
De slechte uitvoering van de anhydrietvloeren en de consequenties hiervan voor de afwerkingen, maken het noodzakelijk dat deze vervangen worden, zowel in de kelder, op de begane grond als op de l e verdieping.”
In dit rapport heeft [naam deskundige] de herstelkosten voor de tijdens dit onderzoek geconstateerde gebreken begroot op € 174.150,- en daarbij de volgende opmerking gemaakt:
“De in deze rapportage opgenomen kostenramingen zijn als richtinggevend bedoeld met als uitgangspunt dat de wederpartij de herstelwerkzaamheden uitvoert.
Indien de herstelwerkzaamheden door derden uitgevoerd gaan worden dient er rekening gehouden te worden met de huidige, “overspannen” toestand in de bouwwereld en de daarmee gepaard gaande reële en irreële prijsstijgingen. De bedragen van de kostenramingen kunnen daardoor tot wel 20% overschreden worden!”
Indien de herstelwerkzaamheden door derden uitgevoerd gaan worden dient er rekening gehouden te worden met de huidige, “overspannen” toestand in de bouwwereld en de daarmee gepaard gaande reële en irreële prijsstijgingen. De bedragen van de kostenramingen kunnen daardoor tot wel 20% overschreden worden!”
2.15.
Op 3 januari 2022 (productie 15 bij dagvaarding) hebben [eisers] [gedaagde sub 2] (op het e-mailadres van Stijlhuis Villabouw) gemaild en hebben zij – kort gezegd – gemeld dat zij “(wederom!)” lekkages in de kelder hebben als gevolg van een defect aan de HWA (hemelwaterafvoer) en hebben [eisers] onder meer verzocht gehoor te geven aan het rapport van DAS (zijnde voornoemd rapport van [naam deskundige] ).
2.16.
Bij brief van 6 januari 2022 heeft DAS namens [eisers] “Stijlhuis Villabouw T.a.v. [gedaagde sub 2] ” aangeschreven (productie 17 bij dagvaarding), met onder meer de volgende inhoud:
“Naar aanleiding van mijn laatste schrijven d.d. 23 december 2021 waarin ik u namens cliënten nog éénmaal heb gesommeerd om schriftelijk aan te geven dat u aansprakelijkheid erkent en de gebreken conform de opgestelde rapportage zult (doen) herstellen, heb ik niets meer van u mogen vernemen. Namens cliënten bericht ik u derhalve als volgt.
Intreden verzuim en omzettingsverklaringNu u in onderhavige kwestie geen gehoor heeft gegeven aan de ingebrekestellingen van cliënten en de sommaties aan uw adres als hiervoor omschreven, noch enige mededeling of reactie heeft gegeven, is het verzuim ex artikel 82 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek ingetreden. Cliënten betreuren het feit dat u geen actie heeft ondernomen na de ingebrekestelling ten zeerste.
Nu het verzuim in onderhavige kwestie is ingetreden brengt dit met zich mee dat cliënten hun opties moeten overwegen. In dat kader hebben cliënten geconcludeerd dat er gezien het uitblijven van een reactie uwerzijds, de stroeve communicatie met uw bedrijf in het algemeen én de gebreken welke er aan het tot nu toe gerealiseerde werk zijn te vinden, er weinig tot geen vertrouwen meer is in uw bedrijf teneinde de gebreken te (doen) herstellen.
Cliënten zetten derhalve ex. artikel 87 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek hun vordering tot nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst van aanneming van werk omzetten in een vordering tot vervangende schadevergoeding. Kort gezegd houdt dit in dat cliënten de herstelwerkzaamheden van de woning in eigen beheer zullen (laten) uitvoeren waarbij alle kosten welke cliënten hierbij moeten maken op u verhaald zullen worden. Cliënten zullen tevens een civiele procedure starten teneinde betaling deze vervangende schadevergoeding en alle bijkomende kosten, zoals eerder aangekondigd, te vorderen.”
2.17.
Bij (afzonderlijke) brieven van 29 april 2022 (productie 18 bij dagvaarding) heeft de advocaat van [eisers] zowel [gedaagde sub 2] als BBAN aangeschreven. Daarin hebben [eisers] kenbaar gemaakt dat zij op het moment van oplevering, maar ook daarna, meerdere gebreken aan de woning hebben geconstateerd, waarvan een deskundigenrapport is opgemaakt dat als bijlage bij de brieven is gevoegd. In de aan BBAN gerichte brief wordt onder meer aangegeven: “Namens cliënten stel ik BBAN hierbij formeel in gebreke en verzoek ik u binnen twee weken aan mij te bevestigen dat BBAN aansprakelijkheid erkent én dat BBAN in overleg met cliënte de gebreken zal herstellen”.
2.18.
Bij e-mailbericht van 2 mei 2022 heeft [naam 1] richting de advocaat van [eisers] als volgt gereageerd (productie 19 bij dagvaarding, eerste blad):
“Wij erkennen totaal geen aansprakelijkheid in deze zaak.
Wij verwijzen u naar de contractant / bouw Stijlhuis Villabouw.”
2.19.
Bij e-mailbericht van 16 mei 2022 heeft [gedaagde sub 2] richting de advocaat van [eisers] gereageerd (productie 19 bij dagvaarding, derde blad). Hierin geeft [gedaagde sub 2] onder meer aan dat hij aansprakelijkheid als natuurlijk persoon afwijst, dat hij uit coulance wil bekijken of hij mogelijk iets kan betekenen en dat een eventuele aanvullende mogelijkheid is dat een, inmiddels opgezegde, beroepsaansprakelijkheidsverzekering alsnog dekking kan bieden aan één of meerdere gebreken uit het benoemde rapport.
2.20.
Een regeling tussen partijen via de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van [gedaagde sub 2] is niet mogelijk gebleken.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. gedaagden hoofdelijk, met dien verstande dat als de één aan deze veroordeling heeft voldaan de ander zal zijn bevrijd, hetzij voor gelijke delen, veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 174.150,- uit hoofde van de door gedaagden veroorzaakte wanprestatie, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de datum van het intreden van het verzuim, zijnde vanaf 11 juli 2021 dan wel 6 januari 2022, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
II. gedaagden hoofdelijk, met dien verstande dat als de één aan deze veroordeling heeft voldaan de ander zal zijn bevrijd, hetzij voor gelijke delen, veroordeelt tot betaling ex artikel 6:85 BW aan [eisers] van een bedrag van € 25.000,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de datum van het intreden van het verzuim, zijnde vanaf 11 juli 2021 dan wel 6 januari 2022, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
III. gedaagden hoofdelijk, met dien verstande dat als de één aan deze veroordeling heeft voldaan de ander zal zijn bevrijd, hetzij voor gelijke delen, veroordeelt tot betaling aan [eisers] van de buitengerechtelijke kosten ex artikel 6:96 BW van € 6.367,33, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. gedaagden hoofdelijk, met dien verstande dat als de één aan deze veroordeling heeft voldaan de ander zal zijn bevrijd, hetzij voor gelijke delen, veroordeelt in de proceskosten van deze procedure, waaronder het salaris van de advocaat en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over deze kosten vanaf 14 dagen na het te dezen te wijzen vonnis, althans een in goede justitie redelijk geachte termijn, tot aan de dag der algehele voldoening;
Subsidiair:
V. BBAN veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 174.150,- uit hoofde van de door BBAN veroorzaakte wanprestatie, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de datum van het intreden van het verzuim, zijnde vanaf 11 juli 2021 dan wel 6 januari 2022, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
VI. BBAN veroordeelt tot betaling ex artikel 6:85 BW aan [eisers] van een bedrag van € 25.000,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de datum van het intreden van het verzuim, zijnde vanaf 11 juli 2021 dan wel 6 januari 2022, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
VII. BBAN veroordeelt tot betaling aan [eisers] van de buitengerechtelijke kosten ex artikel 6:96 BW van € 6.367,33, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
VIII. BBAN veroordeelt in de proceskosten van deze procedure, waaronder het salaris van de advocaat en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over deze kosten vanaf 14 dagen na het te dezen te wijzen vonnis, althans een in goede justitie redelijk geachte termijn, tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2.
Aan die vorderingen leggen [eisers] het volgende ten grondslag. Tijdens, maar ook na de uitvoering van de werkzaamheden en oplevering van de woning zijn meerdere gebreken aan de woning geconstateerd. Volgens [eisers] hebben BBAN en [gedaagde sub 2] de gebreken nooit serieus genomen. Er is tot op heden geen deugdelijk (en volledig) herstel uitgevoerd en de schade van [eisers] is evenmin vergoed. In de optiek van [eisers] staat voldoende vast dat BBAN is tekortgeschoten in de nakoming van de op BBAN rustende verplichtingen, voortvloeiende uit de overeenkomsten. Voor [eisers] was de doorslaggevende factor om met BBAN in zee te gaan dat BBAN zowel tijdens als ná het bouwproces betrokken zou zijn en BBAN een totaalpakket verzekerde (begeleiding van A tot Z). Alle elementen waarvoor [eisers] hadden gekozen en die hen hadden moeten ontzorgen, bleken achteraf een wassen neus te zijn. Stijlhuis Villabouw werd door BBAN als onderaannemer c.q. bouwteam ingeschakeld. Voor [eisers] bestaat geen onderscheid tussen BBAN, [gedaagde sub 2] en Stijlhuis Villabouw. Zij wisten niet dat Stijlhuis Villabouw een BV (van nota bene [gedaagde sub 2] zelf) was. [eisers] hebben de hoofdovereenkomst gesloten met (primair) BBAN én [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 2] heeft in eigen naam gehandeld. Subsidiair is [eisers] van mening dat [gedaagde sub 2] bij [eisers] de schijn van bevoegdheid heeft gewekt, in die zin dat [eisers] er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat [gedaagde sub 2] namens BBAN heeft gehandeld. Indien [gedaagde sub 2] niet kan worden vereenzelvigd met BBAN, moet BBAN als hoofdaannemer instaan voor de kwaliteit van het door zijn onderaannemer(s) geleverde werk, zijnde het door [gedaagde sub 2] , dan wel het door Stijlhuis Villabouw geleverde werk. De herstelkosten bedragen € 174.150,-. De vertragingsschade wordt begroot op € 25.000,-.
3.3.
Zowel BBAN als [gedaagde sub 2] hebben aansprakelijkheid voor de door [eisers] gestelde schade van de hand gewezen. Kort gezegd hebben zij het volgende aangevoerd.
3.3.1.
BBAN heeft zich op het standpunt gesteld dat de fasen 2 en 4 van de hoofdovereenkomst zijn komen te vervallen. De betreffende (overgebleven) werkzaamheden zijn door BBAN deugdelijk uitgevoerd, BBAN heeft gefactureerd volgens afspraak en [eisers] hebben de facturen voldaan. BBAN is niet aansprakelijk voor het werk van derden, zoals [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 2] was geen werknemer van BBAN. BBAN is geen hoofdaannemer en [gedaagde sub 2] is geen onderaannemer. [eisers] hebben gecontracteerd met Stijlhuis Villabouw, maar deze besloten vennootschap wordt niet door [eisers] in rechte betrokken. Bij gebrek aan wetenschap betwist BBAN alle (door [eisers] ) gestelde gebreken alsmede het gestelde schadebedrag, “et cetera; afwijzing!” (conclusie van antwoord randnummer 22). BBAN is niet uitgenodigd om bij het onderzoek door [naam deskundige] aanwezig te zijn en is bij dit onderzoek weggehouden. De buitengerechtelijke kosten zijn niet aangezegd, zo begrijpt de rechtbank hetgeen BBAN bij conclusie van antwoord in randnummer 24 aanvoert.
3.3.2.
[gedaagde sub 2] heeft aangevoerd dat hij niet in persoon kan worden aangesproken. Ook trad [gedaagde sub 2] niet op namens BBAN en hij was geen werknemer van BBAN. Hij kan evenmin met BBAN worden vereenzelvigd. De hoofdovereenkomst is niet door [gedaagde sub 2] ondertekend, maar door [naam 1] . In de hoofdovereenkomst is [gedaagde sub 2] aan [eisers] slechts bevestigd als bouwbegeleider en onderaannemer van BBAN, en dan nog slechts als rechtsgeldig vertegenwoordiger van Stijlhuis Villabouw. [gedaagde sub 2] pro se is derhalve geen partij bij zowel de hoofd- als de subovereenkomst. [gedaagde sub 2] heeft verder verweer gevoerd tegen de gebreken die [eisers] aan de vorderingen ten grondslag leggen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Voor de beoordeling van de vorderingen van [eisers] is allereerst van belang welke overeenkomst(en) zij hebben gesloten en welke verbintenissen daardoor zijn aangegaan door de partijen bij die overeenkomst(en).
De hoofdovereenkomst
Hoe moet de hoofdovereenkomst worden gekwalificeerd?
4.2.
[eisers] noemen BBAN en/of [gedaagde sub 2] ”hoofdaannemer”. Voor een overeenkomst als bedoeld in titel 7.12 BW (aanneming van werk) ziet de rechtbank echter geen aanknopingspunten in de hoofdovereenkomst. BBAN en/of [gedaagde sub 2] hebben in de hoofdovereenkomst immers niet jegens [eisers] de verplichting op zich genomen om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren (vergelijk artikel 7:750 BW).
4.3.
Uit de hoofdovereenkomst vloeit niet de verplichting tot het bouwen van de woning voort. Wel vloeit daaruit voort dat BBAN en/of [gedaagde sub 2] werkzaamheden zou(den) verrichten voor [eisers] , zoals advisering en begeleiding. Dat zijn werkzaamheden die in iets anders bestaan dan het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard, het bewaren van zaken, het uitgeven van werken of het vervoeren of doen vervoeren van personen of zaken als bedoeld in artikel 7:400 BW (overeenkomst van opdracht). De bewoordingen in de hoofdovereenkomst (zie hiervoor rov. 2.2) en dan met name de woorden “uw opdracht”, “onze opdrachtbevestiging” en “komen tot een complete opdracht en bijbehorende overeenkomst” passen ook bij een overeenkomst van opdracht. Er is dus sprake van een overeenkomst van opdracht.
4.4.
Verder kan de hoofdovereenkomst voor een deel worden aangemerkt als een bemiddelingsovereenkomst, een speciale vorm van een overeenkomst van opdracht. BBAN en/of [gedaagde sub 2] heeft/hebben zich immers in de hoofdovereenkomst verplicht een aannemerselectie te organiseren, zodat een aannemer kan worden gevonden om de woning te realiseren (zie hiervoor de omschrijving van fase 3 in de hoofdovereenkomst, geciteerd in rov. 2.2, hetgeen strookt met de passage op de website van BBAN “Wij helpen met een aannemer kiezen…”, zie rov. 2.3). Deze werkzaamheden passen bij de definitie van de bemiddelingsovereenkomst in artikel 7:425 BW, namelijk dat de ene partij, de opdrachtnemer (hier: BBAN en/of [gedaagde sub 2] ), zich tegenover de andere partij, de opdrachtgever (hier: [eisers] ), verbindt tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden.
Met wie hebben [eisers] gecontracteerd?
4.5.
Het antwoord op de vraag wie partij is bij een overeenkomst, is afhankelijk van hetgeen partijen jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen, behoort tevens de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden. Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden, die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 29 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1615).
4.5.1.
Vast staat dat BBAN contractspartij is bij de hoofdovereenkomst. Dat is door BBAN erkend tijdens de mondelinge behandeling. De hoofdovereenkomst is volgens BBAN en [gedaagde sub 2] geparafeerd en ondertekend (“p/o” voor een niet genoemde (rechts)persoon) door [naam 1] , de middellijk bestuurder van BBAN. Dat BBAN stelt dat zij niet verplicht kan worden tot nakoming van de – in haar ogen – vervallen fasen 2 en 4 is een andere kwestie die partijen verdeeld houdt en zal hierna (onder rov. 4.9) aan de orde komen.
4.5.2.
Naar de letter van de hoofdovereenkomst is onduidelijk welke rol [gedaagde sub 2] bij (het sluiten van) de hoofdovereenkomst heeft gehad. BBAN en [gedaagde sub 2] hebben hierover van elkaar afwijkende verklaringen afgelegd in deze procedure. De advocaat van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 2] zelf spannen in dit verband de kroon, omdat (bijvoorbeeld) de advocaat van [gedaagde sub 2] heeft aangevoerd dat [gedaagde sub 2] niet optrad namens BBAN, terwijl [gedaagde sub 2] zelf tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat hij wel optrad namens BBAN. Het lag op de weg van [gedaagde sub 2] (en BBAN) om hierover duidelijkheid te verschaffen, op de eerste plaats richting [eisers] tijdens de onderhandelingen. Het moet voor een consument immers volstrekt helder zijn met welke – in dit geval – professionele partij hij een contract sluit. Maar zelfs achteraf – in deze procedure – geven gedaagden die duidelijkheid niet en verwijzen zij naar elkaar of naar een niet betrokken (en niet meer bestaande) derde, ten koste van [eisers] die daarover (begrijpelijk) in verwarring zijn gebracht en die hun wens om ontzorgd te worden (mede) hierdoor in rook hebben zien opgaan.
4.5.3.
[gedaagde sub 2] heeft (in de conclusie van antwoord) aangevoerd dat hij in de hoofdovereenkomst slechts als bouwbegeleider en onderaannemer van BBAN is bevestigd, en dan nog slechts als rechtsgeldig vertegenwoordiger van Stijlhuis Villabouw. De rechtbank volgt dat standpunt niet. Nergens staat dat [gedaagde sub 2] namens Stijlhuis Villabouw partij bij deze overeenkomst is. Er blijkt zelfs niet van enig verband tussen [gedaagde sub 2] en Stijlhuis Villabouw. Uit alles blijkt dat [eisers] dat ook niet zo hebben begrepen. Zij dachten met BBAN en [gedaagde sub 2] in zee te zijn gegaan en de rechtbank begrijpt dat zij dit dachten. Uit niets blijkt in de totstandkomingsfase van de hoofdovereenkomst dat Stijlhuis Villabouw een eigen rechtspersoon is. De eerste indicatie die zich in het dossier bevindt, is het proces-verbaal van oplevering (bijlage 2 bij conclusie van antwoord [gedaagde sub 2] ) en de garantieverklaring die [gedaagde sub 2] op 11 december 2020 heeft afgegeven (productie 20 bij dagvaarding). Daarin wordt Stijlhuis Villabouw in één adem genoemd met Domolusso BV. Van [eisers] kan niet verwacht worden om bij de totstandkoming van de hoofdovereenkomst en de uitvoering daarvan actief onderzoek te doen naar de werkelijke identiteit van Stijlhuis Villabouw, zeker niet omdat [eisers] begrijpelijkerwijs ervan uitgingen dat zij met het bouwteam van BBAN en (met) [gedaagde sub 2] te maken hadden en niet bedacht hoefden te zijn op een andere, derde, contractspartij. Dat zij daar achteraf achter hebben kunnen komen, is mosterd na de maaltijd en maakt het voorgaande niet anders.
4.5.4.
[gedaagde sub 2] had een nauwe samenwerking met BBAN. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 2] zelf verklaard: (a) dat hij namens BBAN bij de stand van BBAN stond op de beurs (waar [eisers] hem hebben ontmoet); (b) dat hij (en dus niet Stijlhuis Villabouw) tot oktober 2022 bouwbegeleider was voor of namens BBAN op basis van een overeenkomst van opdracht (met een verplichte verzekering voor beroepsaansprakelijkheid); (c) dat hij de in de hoofdovereenkomst opgenomen gegevens heeft verzameld en aan BBAN heeft verstrekt; (d) dat hij de schakel was tussen de uitvoerende partijen (die, naar later bleek, zijn eigen BV met de handelsnaam Stijlhuis Villabouw was) en BBAN en (e) dat hij (voor [eisers] ) de vaste contactpersoon was namens BBAN. [eisers] hebben altijd contact gehad met [gedaagde sub 2] en met [naam 1] . [eisers] hadden geen indicatie (kunnen hebben) dat [gedaagde sub 2] namens Stijlhuis Villabouw optrad. [gedaagde sub 2] gebruikte een e-mailadres van BBAN ( [e-mailadres 1] ), was bereikbaar op een telefoonnummer van BBAN en – zo hebben [eisers] tijdens de mondelinge behandeling onbetwist verklaard – stond met de formele titel van ‘bouwbegeleider’ op de website van BBAN. Het gebruikte e-mailadres en telefoonnummer van BBAN was afgedrukt op de folder van Stijlhuis Villabouw. De stelling van BBAN dat [gedaagde sub 2] uit praktische overwegingen beschikte over een e-mailadres en telefoonnummer van BBAN kan in dit verband niet aan [eisers] worden tegengeworpen. Voorgaande feiten en omstandigheden maken niet dat [eisers] ook maar op enig moment zouden hebben moeten begrijpen dat er een onderscheid was tussen [gedaagde sub 2] en BBAN.
4.5.5.
Voor het oordeel dat [gedaagde sub 2] net als BBAN contractspartij was bij de hoofdovereenkomst is ook van belang dat de overeenkomst in opdracht is ondertekend door [naam 1] , met daarbij de vermelding “ [gedaagde sub 2] , uw bouwbegeleider i.s.m. BBAN / [naam 1] ” (zie de kopie uit de overeenkomst, hiervoor opgenomen onder rov. 2.2). Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 2] dit zelf beaamd door aan te geven dat hij handelde in samenwerking met BBAN. Waarom dat niet pro se (voor zichzelf) zou zijn, heeft [gedaagde sub 2] niet toegelicht, mede gelet op het feit dat [gedaagde sub 2] niet deugdelijk heeft onderbouwd namens wie hij dan wel optrad. In ieder geval blijkt uit de hoofdovereenkomst en de omstandigheden nadien niet, zoals hiervoor is overwogen, dat [gedaagde sub 2] op dat moment optrad namens Stijlhuis Villabouw of dat hij handelde namens een andere (rechts)persoon (behoudens hooguit namens BBAN), zodat [gedaagde sub 2] geacht wordt (ook) voor zichzelf de hoofdovereenkomst te zijn aangegaan. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde sub 2] in privé handelde bij het sluiten van de hoofdovereenkomst.
4.6.
Op grond van het voorgaande trekt de rechtbank de conclusie dat [eisers] de hoofdovereenkomst zijn aangegaan met BBAN én [gedaagde sub 2] (in privé).
Zijn gedaagden de hoofdovereenkomst nagekomen?
4.7.
De vraag die dan vervolgens dient te worden beantwoord, is of gedaagden zijn tekortgeschoten in de verplichtingen die voortvloeien uit de hoofdovereenkomst. Die vraag beantwoordt de rechtbank bevestigend en daartoe wordt het volgende overwogen.
Ten aanzien van BBAN
4.8.
Zoals hiervoor in rov. 3.2 is opgenomen, hebben [eisers] bij de realisering van hun gedroomde nieuwbouwwoning gekozen voor BBAN, omdat BBAN verzekerde een totaalpakket te bieden met een begeleiding van A tot Z, of zoals verwoord op de website van BBAN (zie rov. 2.3): “Wij regelen de bouw van het begin tot het eind”. In zoverre strookt dat ook met de omschrijving van de activiteiten van BBAN in het uittreksel van de Kamer van Koophandel (productie 1 bij dagvaarding), namelijk: “het uitoefenen van een bouwkundig begeleidingsbureau, daaronder begrepen het verzorgen van de
totalebegeleiding met betrekking tot de bouw en verbouw van registergoederen…” (cursivering door de rechtbank). [eisers] wilden ontzorgd worden. BBAN beloofde “Zo (ver)bouw je zonder zorgen […] Een hele zorg minder!” (zie hiervoor onder 2.3). [eisers] hebben er alleen maar zorgen bij gekregen, zo is aangevoerd tijdens de mondelinge behandeling. De rechtbank ziet in het procesdossier en concludeert uit de opstelling van [gedaagde sub 2] , de (niet aangekondigde en niet verontschuldigbare) afwezigheid van BBAN ter zitting en de opstelling van de advocaat van BBAN dat [eisers] tot op de dag van vandaag aan hun lot zijn overgelaten. Zij zijn dus niet ontzorgd zoals zij verwachtten en mochten verwachten. Dat is gedaagden aan te rekenen.
totalebegeleiding met betrekking tot de bouw en verbouw van registergoederen…” (cursivering door de rechtbank). [eisers] wilden ontzorgd worden. BBAN beloofde “Zo (ver)bouw je zonder zorgen […] Een hele zorg minder!” (zie hiervoor onder 2.3). [eisers] hebben er alleen maar zorgen bij gekregen, zo is aangevoerd tijdens de mondelinge behandeling. De rechtbank ziet in het procesdossier en concludeert uit de opstelling van [gedaagde sub 2] , de (niet aangekondigde en niet verontschuldigbare) afwezigheid van BBAN ter zitting en de opstelling van de advocaat van BBAN dat [eisers] tot op de dag van vandaag aan hun lot zijn overgelaten. Zij zijn dus niet ontzorgd zoals zij verwachtten en mochten verwachten. Dat is gedaagden aan te rekenen.
4.9.
De woning is op 11 december 2020 opgeleverd, zij het met een behoorlijke lijst van opleverpunten/gebreken (zie rov. 2.10). Vlak daarna stuurt [naam 1] op 16 december 2020 namens BBAN een e-mailbericht naar [eisers] met – kort gezegd – de vraag of fasen 2 en 4 zijn komen te vervallen (zie rov. 2.11). [eisers] reageren hier vervolgens diezelfde dag per e-mail op (zie rov. 2.12), in welke e-mail zij eerst schrijven dat die fasen inderdaad zijn vervallen en vervolgens onder meer aangeven dat (a) een uitgeschreven beschrijvend bestek (fase 2) ontbreekt (waardoor er continue discussie is over de wijze waarop zaken gemaakt worden), (b) er geen aannemersselectie heeft plaatsgevonden (fase 3, maar dat zij er wel voor hebben betaald, zie ook de facturen die als productie 3 bij conclusie van antwoord van BBAN in het geding zijn gebracht), (c) [eisers] dachten gekozen te hebben voor een bouwbegeleider, maar een aannemer ( [gedaagde sub 2] ) kregen die onvoldoende directe aansturing heeft gegeven op het bouwproces, (d) de controles van BBAN (die door [gedaagde sub 2] waren toegezegd) nooit hebben plaatsgevonden, (e) dat ondanks herhaaldelijk aandringen er nooit bouwvergaderingen met onderaannemers hebben plaatsgevonden om werkzaamheden op elkaar af te stemmen en (f) aan [eisers] niet is uitgelegd dat het vervallen van nacontrole zou betekenen dat er geen enkele nacontrole plaats zou vinden en hun belangen niet zouden worden behartigd. De rechtbank stelt vast dat [eisers] hiermee – in niet mis te verstane bewoordingen – aangeven dat fasen 2, 3 en 4 niet zijn nageleefd en (slechts) bevestigen dat feitelijk de fasen 2 en 4 zijn vervallen (door tekortschieten en dus niet door een wijziging van de overeenkomst). De reactie van [eisers] noopte ten minste tot enige inhoudelijke reactie van BBAN. De rechtbank acht het dan ook kwalijk dat [naam 1] (namens BBAN) hier alleen op heeft geantwoord dat hij niet wenste in te gaan op de visie van [eisers] , zoals [eisers] tijdens de mondelinge behandeling onbetwist hebben verklaard. Van BBAN had, als professionele partij en op grond van de overeenkomst van opdracht, waarbij de opdrachtnemer bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen (artikel 7:401 BW), op zijn minst verwacht mogen worden dat BBAN een inhoudelijke reactie had gegeven richting [eisers] op de kwesties die zij in hun e-mailbericht van 16 december 2020 hebben aangedragen. Sterker nog, mede gelet op de door BBAN voorgespiegelde totale begeleiding van de bouw zoals hiervoor omschreven, had van BBAN veel meer verwacht mogen worden. Door zo kort, en niet inhoudelijk, op [eisers] te reageren, heeft BBAN niet weersproken dat de fasen 2, 3 en 4 in de hoofdovereenkomst niet zijn nagekomen.
4.10.
Daar komt nog het volgende bij. [eisers] hebben tijdens de mondelinge behandeling terecht gewezen op artikel 9 van de algemene voorwaarden DNR 2011 (productie 3 bij dagvaarding), waaruit blijkt dat aanpassingen van de opdracht in overleg met elkaar (opdrachtgever en opdrachtnemer) moeten worden afgestemd. Het vragen naar een “bevestiging” dat fasen 2 en 4 zijn komen te vervallen ná oplevering, is iets anders dan samen in overleg treden. Daarnaast hebben [eisers] aangevoerd dat er geen sprake is geweest van omstandigheden die aanleiding gaven de opdracht aan te passen. Bovendien heeft BBAN met deze (voorgenomen) eenzijdige wijziging van de opdracht geen rekening gehouden met de belangen van [eisers] , zo hebben [eisers] ten slotte naar voren gebracht. BBAN heeft tijdens de mondelinge behandeling niet adequaat op deze stellingen van [eisers] gereageerd.
4.11.
Nu de hoofdovereenkomst bij de oplevering van de woning derhalve nog steeds van kracht was in volle omvang, had het op de weg van BBAN gelegen om begeleiding bij de bouw te bieden en nazorg te verlenen aan [eisers] . BBAN had serieus moeten onderzoeken welke gebreken er aan de woning kleefden en hoe deze zouden kunnen worden opgelost: de (spreekwoordelijke) begeleiding van A tot Z. Van die taak heeft BBAN zich niet gekweten. De slotsom luidt dus dat de fasen 2 en 4 van de hoofdovereenkomst niet zijn vervallen en niet zijn uitgevoerd. De stelling van [eisers] dat de gebreken zich niet gemanifesteerd zouden hebben indien conform fase 4 de werkzaamheden en de voortgang tijdens de uitvoering wel waren gecontroleerd, is niet weersproken. Het ligt voor de hand dat bij nakoming van fase 4 de gebreken niet waren ontstaan, dan wel dat ze tijdig zouden zijn opgelost. Voor de schade die daaruit voortvloeit is BBAN aansprakelijk.
De omvang van de schade zal hierna onder 4.14 en verder beoordeeld worden.
Ten aanzien van [gedaagde sub 2]
4.12.
Uiteindelijk bleek [gedaagde sub 2] (ook) Stijlhuis Villabouw te zijn. [gedaagde sub 2] had dus, zoals [eisers] hebben gesteld, twee petten op en heeft gaandeweg en ongemerkt zowel de rol van bouwbegeleider als de rol van aannemer aangenomen. Daarmee was het belang van [eisers] evident niet gediend en daarmee heeft [gedaagde sub 2] niet als goed opdrachtnemer gehandeld. [gedaagde sub 2] had bovendien, zijn stelling volgend dat Stijlhuis Villabouw een zelfstandige rechtspersoon was waarmee [eisers] gecontracteerd zouden hebben, direct belang bij de totstandkoming van de subovereenkomst. Uit niets blijkt dat hij [eisers] daarover in kennis heeft gesteld, zodat [gedaagde sub 2] dan (via de schakelbepaling van artikel 7:425 BW) artikel 7:418 BW heeft geschonden. [gedaagde sub 2] is daarom hoe dan ook gehouden om de schade die [eisers] dientengevolge lijden, te vergoeden.
4.13.
[gedaagde sub 2] is inhoudelijk niet ingegaan op de hoofdovereenkomst, stellende dat hij daarbij geen partij was. Die stelling heeft de rechtbank hiervoor al verworpen. [gedaagde sub 2] heeft daarmee niet weersproken dat de hoofdovereenkomst niet is nagekomen en dan met name dat hij als bouwbegeleider onvoldoende toezicht heeft gehouden. [gedaagde sub 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij vertrouwde op wat hem werd verteld op de bouw door onderaannemers. Dat kan niet als behoorlijke controle door een bouwbegeleider worden aangemerkt die de belangen van zijn opdrachtgever moet behartigen. In feite bevestigt [gedaagde sub 2] dus zelf dat hij onvoldoende toezicht heeft gehouden. Had [gedaagde sub 2] wel voldoende toezicht (op zichzelf) gehouden, dan waren de gebreken niet ontstaan of tijdig hersteld. Het beroep op uitsluiting van aansprakelijkheid (onderdeel 5 van de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] ) speelt bij de hoofdovereenkomst, zijnde geen overeenkomst van aanneming van werk, geen rol. Als dus vast komt te staan dat sprake is van een gebrek, is [gedaagde sub 2] schadeplichtig omdat hij de hoofdovereenkomst niet is nagekomen.
Herstelkosten en vertragingsschade
4.14.
BBAN heeft bij gebrek aan wetenschap betwist dat er gebreken aan de woning zijn, maar die betwisting kan haar niet baten. Bij het onderzoek door [naam deskundige] was [gedaagde sub 2] aanwezig. Irrelevant is of [gedaagde sub 2] daarbij optrad als bouwbegeleider voor, namens of in samenwerking met BBAN. De rolonduidelijkheid die door BBAN en [gedaagde sub 2] is gecreëerd, komt voor rekening en risico van BBAN. [gedaagde sub 2] trad ten minste op in samenwerking met BBAN en voor zover [gedaagde sub 2] BBAN niet over de voorgenomen inspectie door [naam deskundige] heeft geïnformeerd, komt dat voor risico van BBAN. BBAN beschikte bovendien over het rapport van [naam deskundige] dat kennelijk als bijlage bij de door [eisers] aan BBAN verzonden brief van 29 april 2022 was gevoegd (zie rov. 2.17), voordat [eisers] overgingen tot dagvaarden. Door in de conclusie van antwoord van 11 oktober 2022 (toch) simpelweg te ontkennen dat er gebreken zijn en niet eens de moeite te nemen als ter zake kundige “bouwpartner van A tot Z” een eerste aanzet van een betwisting te geven, heeft BBAN volstrekt onvoldoende verweer gevoerd tegen de door [naam deskundige] geconstateerde gebreken. De struisvogelpolitiek van BBAN kan haar dus niet baten. Op formele gronden kan de vordering tot betaling van de herstelkosten en vertragingsschade jegens BBAN dus al worden toegewezen. Maar zelfs als de betwisting van de gebreken door [gedaagde sub 2] geacht zou moeten worden te zijn herhaald door BBAN of door [gedaagde sub 2] te zijn gedaan als bouwbegeleider voor, namens of in samenwerking met BBAN, komen op materiële gronden de vorderingen jegens BBAN en [gedaagde sub 2] voor toewijzing in aanmerking, vanwege het volgende en behoudens hetgeen hierna in rov. 4.17.5 wordt geoordeeld.
4.15.
Tegenover een uitvoerig onderzoek van [naam deskundige] heeft [gedaagde sub 2] slechts zijn visie als bouwbegeleider en aannemer gezet, ten aanzien van de vloer gestaafd met een (beperkt) rapport van de contra-expertise van Technoconsult. [gedaagde sub 2] is als de slager die zijn eigen vlees keurt. Hem kan, met andere woorden, geen onafhankelijkheid worden toegedicht. Aan de andere kant heeft de rechtbank geen enkele reden om te twijfelen aan de onafhankelijkheid van [naam deskundige] . Dat hij in de buurt van [eisers] woont, zegt niets over zijn (on)afhankelijkheid, zeker niet omdat [eisers] hebben uitgelegd dat zij [naam deskundige] niet kenden en nog nooit hadden gezien totdat hij zijn onderzoek kwam uitvoeren. [naam deskundige] was ingeschakeld door de rechtsbijstandsverzekering van [eisers] en betrof dus geen eigen keuze van [eisers] .
4.16.
[naam deskundige] heeft een uitvoerig gemotiveerd rapport geschreven ten aanzien van alle gebreken met verwijzing naar de toepasselijke norm, de uitkomst van het onderzoek en de wijze van herstel. [gedaagde sub 2] was bij het onderzoek aanwezig, heeft zijn visie op de onderzoeksresultaten kunnen geven en die visie heeft [naam deskundige] gemotiveerd weerlegd. Hoor- en wederhoor is dus, anders dan [gedaagde sub 2] bloot betwist, wel toegepast. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de passage in het rapport “Desgevraagd gaf de wederpartij aan dat…” (citaat uit rapport van [naam deskundige] , hiervoor weergegeven onder 2.14). Bovendien heeft [gedaagde sub 2] verklaard niet te twijfelen aan de deskundigheid van [naam deskundige] .
4.17.
De norm waar de rechtbank aan zal toetsen, is of sprake is van goed en deugdelijk werk. Als daar geen sprake van is, is sprake van een gebrek. De rechtbank zal hierna de nummering van de gebreken hanteren die [naam deskundige] in hoofdstuk 2 (op pagina 5, hiervoor geciteerd onder 2.14) aanhoudt.
Gebrek 10 (kwaliteit van de anhydrietvloeren)
4.17.1.
[naam deskundige] heeft in zijn rapport de eerder door TBA en Technoconsult uitgevoerde onderzoeken ten aanzien van alleen de vloer besproken. Het volgens [gedaagde sub 2] juiste rapport van Technoconsult vermeldt “Lokaal is er sprake van onvoldoende dekking boven de vloerverwarmingsleidingen. Leidingen liggen dicht onder het oppervlak of liggen zelfs volkomen bloot. Dit wordt aangemerkt als een gebrek.” (zie hiervoor onder rov. 2.9). Daaruit volgt al dat de vloer gebrekkig is. Het gaat niet slechts om een scheurtje hier of daar, zodat niet relevant is of scheuren en in welke omvang (lengte/diepte) zijn aangetroffen. Alle rapporten komen tot het oordeel dat de vloer gebrekkig is. Dat [eisers] in een eerder stadium (november 2020, dus voor de oplevering) nog dachten dat verwijdering niet nodig was (bijlage 5 bij conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] ), verandert dit oordeel niet, omdat [eisers] leken zijn die het moeten doen met informatie waar zij op dat moment over beschikken. Het enige rapport dat in de buurt komt van een gemotiveerde betwisting ten aanzien van de noodzaak tot verwijdering, is het rapport van Technoconsult. [naam deskundige] heeft uitgelegd waarom dat rapport niet klopt, zie hiervoor onder 2.14 op pagina 8-10 van dit vonnis. Daar komt bij dat Technoconsult niet de opdracht heeft gekregen om te onderzoeken of de vloeren als goed en deugdelijk werk zijn uitgevoerd, maar slechts of de dekking op de vloerverwarming voldoende is en de randstroken correct zijn aangebracht. Die vraagstelling is veel te beperkt, zeker als die vragen worden afgezet tegen de vragen die aan TBA waren gesteld. De contra-expertise van Technoconsult is dus geen voldoende betwisting van de stelling van [eisers] dat de vloer gebrekkig is en verwijderd moet worden om tot adequaat herstel te kunnen komen. Daarom moeten de kosten die gemaakt moeten worden voor verwijdering door gedaagden worden betaald. De hoogte van die kosten is, anders dan [gedaagde sub 2] bloot stelt, gespecificeerd begroot in bijlage 12 bij het rapport van [naam deskundige] . Die specificatie is niet weersproken. De begrote herstelkosten
(€ 122.800) komen voor toewijzing in aanmerking.
(€ 122.800) komen voor toewijzing in aanmerking.
Gebreken 1 (verzakkingen in de riolering en hwa’s), 7 (binnendeuren op de eerste verdieping) en 8 (reparaties aan hardsteen)
4.17.2.
De door [naam deskundige] als 1 (verzakkingen in de riolering en hwa’s), 7 (binnendeuren op de eerste verdieping) en 8 (reparaties aan hardsteen) aangeduide gebreken zijn eveneens niet (voldoende) betwist. Ook die gebreken stelt de rechtbank dus vast. De begrote herstelkosten (€ 21.800 + € 2.500 + € 680 + € 780 + € 2.150 + € 160 =
€ 28.070) komen voor toewijzing in aanmerking.
€ 28.070) komen voor toewijzing in aanmerking.
Gebreken 3 (plasvorming op platte daken), 4 (overige constateringen daken), 12 (betontrap buiten) en 14 (ontbrekende revisietekeningen)
4.17.3.
Het bestaan van de door [naam deskundige] als 3 (plasvorming op platte daken), 4 (overige constateringen daken), 12 (betontrap buiten) en 14 (ontbrekende revisietekeningen) genummerde gebreken, is door [gedaagde sub 2] erkend. Of al dan niet sprake is van schuldeisersverzuim (zoals door [gedaagde sub 2] aangevoerd ten aanzien van het erkende gebrek aan het dak), speelt geen rol bij de hoofdovereenkomst, omdat nakoming van de verplichting tot het bieden van begeleiding en uitvoeren van controle reeds blijvend onmogelijk waren bij de oplevering. De begrote herstelkosten (€ 9.800 + € 210 + € 160 + € 820 + € 2.030 + € 30 + € 480 + € 320 =
€ 13.850) komen voor toewijzing in aanmerking.
€ 13.850) komen voor toewijzing in aanmerking.
Gebrek 2 (lekkages in de kelder) en 5 (betimmering voordeur en poort)
4.17.4.
Voor gebrek 2 (lekkages in de kelder) en 5 (betimmering voordeur en poort) heeft het volgende te gelden. Van een bouwbegeleider die een totaalpakket “van A tot Z” verzekert, mag verwacht worden dat actief en ongevraagd advies wordt gegeven aan bouwtechnische leken zoals [eisers] over de (on)mogelijkheden van hun wensen en die wensen adequaat vast te leggen. Tot de werkzaamheden van BBAN en [gedaagde sub 2] behoorde immers het maken van een “bestek/technische omschrijving”. Het behoorde dus tot de werkzaamheden van BBAN en [gedaagde sub 2] dat [eisers] adequaat geadviseerd en gewaarschuwd zouden worden als het, zoals [gedaagde sub 2] zonder voldoende onderbouwing stelt, aan [eisers] te wijten was geweest dat er onduidelijkheid bestond over de wensen (zichtbare of onzichtbare bevestiging van de houten latjes op de voordeur en poort) of technische uitgangspunten (zoals het bodemonderzoek en de grondwaterstand). Ook de begrote herstelkosten van deze gebreken (€ 1.250 + 580 + 1.740 + 4.950 =
€ 8.520) komen dus voor rekening van gedaagden.
€ 8.520) komen dus voor rekening van gedaagden.
Gebrek 6 (afwerking slaapkamer en keuken)
4.17.5.
De betwisting ten aanzien van gebrek 6 (afwerking slaapkamer en keuken) snijdt wel hout. Onder verwijzing naar de begroting (bijlage 3 bij conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] ) heeft [gedaagde sub 2] gesteld dat die werkzaamheden niet tot de aannemingsovereenkomst behoorden. [eisers] hebben dat niet weersproken. Dat die werkzaamheden (onbetwist) niet zijn uitgevoerd, had BBAN en [gedaagde sub 2] daarom geen aanleiding hoeven geven om te acteren uit hoofde van de hoofdovereenkomst. In zoverre is geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de hoofdovereenkomst. De geraamde herstelkosten ad
€ 280zullen daarom worden afgewezen.
€ 280zullen daarom worden afgewezen.
Gebrek 11 (scharnier voordeur)
4.17.6.
Zodoende resteert gebrek 11 (scharnier voordeur). De rechtbank ziet op de eerste foto op pagina 41 bovenaan in het rapport van [naam deskundige] duidelijk dat de voordeur aan de binnenkant een opbolling vertoont. Gelet op de overige foto’s op die pagina van het rapport begrijpt de rechtbank dat die opbolling komt door een schroef die niet op de juiste manier is gedraaid in de kopse kant van die deur. Dat daardoor ook een scheurtje is ontstaan (te zien op de derde foto), is door [gedaagde sub 2] niet betwist. Anders dan [gedaagde sub 2] aanvoert, is niet sprake van een kleine esthetische afwijking. Een deur met een duidelijk zichtbare opbolling en een scheurtje hoeft de opdrachtgever van een te realiseren nieuwbouw niet te accepteren. Ook de begrote herstelkosten voor dit gebrek ad
€ 630moeten door gedaagden betaald worden.
€ 630moeten door gedaagden betaald worden.
4.18.
Ook de gevorderde vertragingsschade onder II ad
€ 25.000komt voor vergoeding in aanmerking, reeds omdat daar geen verweer tegen is gevoerd.
€ 25.000komt voor vergoeding in aanmerking, reeds omdat daar geen verweer tegen is gevoerd.
Rente
4.19.
De wettelijke rente over de herstelkosten en vertragingsschade is eveneens toewijsbaar. Dat [eisers] niet inzichtelijk hebben gemaakt welk bedrag al zou zijn uitgegeven, is in dit verband niet relevant. Dat geldt ook voor de stelling ten aanzien van het rapport van [naam deskundige] dat “het onderzoeksrapport is opgedragen en voldaan (althans de factuur) door DAS” (stellingen van BBAN, conclusie van antwoord randnummer 23). Omdat rente is gevorderd vanaf het moment dat BBAN en [gedaagde sub 2] in verzuim zijn en zij dat uiterlijk zijn geraakt vanaf het moment dat [eisers] hun vordering tot nakoming hebben omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding (gedaan in de brief van 6 januari 2022 (zie rov. 2.16)), zal de wettelijke rente vanaf 6 januari 2022 worden toegewezen.
4.20.
Voor de ontvangst van die brief c.q. bekendheid met de inhoud daarvan heeft hetzelfde te gelden als hiervoor onder 4.14 ten aanzien van het onderzoek door [naam deskundige] is overwogen. Onbekendheid met de inhoud van de brief komt vanwege de door BBAN en [gedaagde sub 2] geschapen rolonduidelijkheid voor rekening en risico van BBAN.
Buitengerechtelijke kosten
4.21.
De door [eisers] gemaakte (buitengerechtelijke) kosten van
€ 3.850,83voor het onderzoek door [naam deskundige] zijn (op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW) als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid toewijsbaar.
€ 3.850,83voor het onderzoek door [naam deskundige] zijn (op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW) als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid toewijsbaar.
4.22.
[eisers] vorderen tevens vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. Het verzuim is op of na 1 juli 2012 ingetreden. [eisers] hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. In ieder geval blijkt uit het dossier niet dat zij slechts één brief hebben gestuurd, zoals BBAN heeft aangevoerd. De omvang van verrichte werkzaamheden is onder het Besluit niet relevant. Het enkele sturen van één brief kan al voldoende zijn. [eisers] hebben daarom recht op een vergoeding voor de kosten van buitengerechtelijke werkzaamheden. De vordering van
€ 2.516,50als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief bij de hoofdsom. De rechtbank wijst daarom ook deze vordering toe.
€ 2.516,50als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief bij de hoofdsom. De rechtbank wijst daarom ook deze vordering toe.
4.23.
De wettelijke rente over beide buitengerechtelijke kosten is eveneens toewijsbaar zoals gevorderd, omdat daartegen geen verweer is gevoerd.
De subovereenkomst
4.24.
Naast de hoofdovereenkomst hebben [eisers] nog een “subovereenkomst” gesloten. Die overeenkomst kwalificeert wel als een overeenkomst als bedoeld in titel 7.12 BW (aanneming van werk), zie hiervoor onder rov. 4.2.
4.25.
BBAN en [gedaagde sub 2] hebben betwist partij te zijn bij die overeenkomst. De rechtbank stelt vast dat de subovereenkomst is afgedrukt op een papier waar in de kop “Stijlhuis Villabouw” op staat. Wie Stijlhuis Villabouw is, wordt niet duidelijk, laat staan dat duidelijk was dat Stijlhuis Villabouw de handelsnaam was van een rechtspersoon. De rechtbank heeft hiervoor al vastgesteld dat de eerste indicatie daarvoor te vinden is in het proces-verbaal van oplevering en de garantieverklaring van 11 december 2020 en dat dat mosterd na de maaltijd is. De hoofdovereenkomst vermeldt dat de opdracht in combinatie met het bouwteam van Stijlhuis Villabouw zal worden uitgevoerd (zie onder 2.2). Stijlhuis Villabouw vermeldt in haar folder ook in samenwerking met BBAN “uw partner bij het ontwerpen, bouwen en inrichten van woningen” te zijn (zie hiervoor onder 2.6). Stijlhuis Villabouw heeft de bestektekeningen gemaakt (zie onder 2.12). Het maken van een bestek/technische omschrijving was onderdeel van de hoofdovereenkomst. Bij de totstandkoming van de subovereenkomst trad [gedaagde sub 2] op als rechtsgeldige vertegenwoordiger van Stijlhuis Villabouw. [gedaagde sub 2] was tevens (zoals hiervoor onder 4.5.2-4.6 is geoordeeld) contractspartij bij de hoofdovereenkomst. De rechtbank begrijpt dat [eisers] onder deze omstandigheden geen verschil zagen tussen BBAN en [gedaagde sub 2] en Stijlhuis Villabouw.
4.26.
Voor zover BBAN en [gedaagde sub 2] bedoelden dat de subovereenkomst alleen met Stijlhuis Villabouw zou worden aangegaan, had het op hun weg gelegen om daar duidelijkheid over te scheppen. Die duidelijkheid hebben zij niet gegeven. BBAN, [gedaagde sub 2] en Stijlhuis Villabouw (dus Domolusso BV) waren één pot nat. Contractspartij bij de subovereenkomst waren dan ook BBAN, [gedaagde sub 2] en Domolusso BV. Het staat [eisers] vrij om alleen BBAN en [gedaagde sub 2] in rechte te betrekken. Daarom heeft het niet betrekken van Domolusso BV geen gevolgen.
4.27.
Nu is vastgesteld dat alle betrokken partijen partij waren bij de aannemingsovereenkomst, moet de rechtbank beoordelen of zij die overeenkomst zijn nagekomen, als dat het oordeel dat al is gegeven nog anders maakt. Dat is niet het geval. Gedaagden beloofden “een bouwpartner die je begrijpt, die je aanvoelt, die gaat voor perfectie tot in de allerkleinste details” (zie hiervoor onder 2.6). Het is zonneklaar (zie rov. 4.17.1 e.v.) dat de woning verre van perfect is gebouwd. Gedaagden zijn niet de “speld in de hooiberg” (zie onder 2.6) gebleken die samen met [eisers] heeft gebouwd, een bouwpartner was die [eisers] begreep en aanvoelde. Deze constatering maakt de uitkomst van de zaak niet anders omdat de enige schadepost die onder de hoofdovereenkomst nog niet is toegewezen, ook onder de subovereenkomst niet voor toewijzing in aanmerking komt, met dezelfde motivering als hiervoor vervat onder 4.17.5.
Resumé en resterende vorderingen, verweren en verzoeken
4.28.
BBAN en [gedaagde sub 2] worden dus (hoofdelijk) veroordeeld tot betaling van:
- de begrote herstelkosten
€
173.870,00
- vertragingsschade
€
25.000,00
- buitengerechtelijke kosten
€
6.367,33
(€ 3.850,83 + € 2.516,50)
Tussentijds appel voor oordeel dat [gedaagde sub 2] pro se contractspartij is
4.29.
[gedaagde sub 2] heeft de rechtbank verzocht tussentijds hoger beroep open te stellen, mocht komen vast te staan dat hij in privé kan worden aangesproken door [eisers] . Omdat de rechtbank tot een eindvonnis komt, heeft [gedaagde sub 2] geen belang bij tussentijds appel. Het verzoek van [gedaagde sub 2] wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
4.30.
BBAN en [gedaagde sub 2] zijn de partijen die overwegend ongelijk krijgen en zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
259,85
(€ 130,11 + € 129,74)
- griffierecht
€
2.277,00
- salaris advocaat
€
5.290,00
(2 punten × € 2.645,00)
Totaal
€
7.826,85
De wettelijke rente over deze kosten is als niet weersproken toewijsbaar zoals gevorderd.
4.31.
Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Daarin ziet de rechtbank aanleiding de gevorderde nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling in het dictum te vermelden (vergelijk Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3).
Uitvoerbaar bij voorraad
4.32.
De gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad is niet weersproken en zal worden toegewezen.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
veroordeelt BBAN en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, met dien verstande dat als de één aan deze veroordeling heeft voldaan de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 173.870,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 januari 2022 tot aan de dag der algehele voldoening,
5.2.
veroordeelt BBAN en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, met dien verstande dat als de één aan deze veroordeling heeft voldaan de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 25.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 januari 2022 tot aan de dag der algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt BBAN en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, met dien verstande dat als de één aan deze veroordeling heeft voldaan de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eisers] van de buitengerechtelijke kosten van € 6.367,33, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding (27 juli 2022) tot aan de dag der algehele voldoening;
5.4.
veroordeelt BBAN en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, met dien verstande dat als de één aan deze veroordeling heeft voldaan de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] gevallen en tot aan de datum van dit vonnis begroot op € 7.826,85, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Driever en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2023.
JPW