Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/273310 / HA ZA 20-51
Vonnis van 9 november 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RVE VASTGOED B.V.,
gevestigd te Hilversum,
eiseres,
advocaat mr. J.J. Dingemans te ’s-Hertogenbosch,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend te [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonend te [woonplaats 2] ,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonend te [woonplaats 3] ,
gedaagden,
advocaat mr. B.M.M. Hepkema te Maastricht.
Partijen worden hierna RVE en [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] genoemd.
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] worden samen [gedaagden] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 7 juli 2021,
- het verslag van deskundige Maassen van 23 september 2021,
- de akte uitlating deskundigenrapport M&L Maatvoeren en Landmeter van [gedaagden] , ter griffie ontvangen op 23 januari 2022,
- de conclusie deskundigenbericht van RVE, ter griffie ontvangen op 2 februari 2022,
- het taxatierapport van deskundige Huijts van 21 juli 2022,
- de conclusie na deskundigenbericht van RVE, ter griffie ontvangen op 28 september 2022,
- de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagden] , ter griffie ontvangen op
28 september 2022,
- het B-14 formulier van RVE met het verzoek vonnis te wijzen, ter griffie ontvangen op
14 oktober 2022,
- het B-14 formulier van [gedaagden] met het verzoek vonnis te wijzen, ter griffie ontvangen op 14 oktober 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
Beoordeling van het onder i. gevorderde
2.1.
In rov. 4.3. van het vonnis van 25 november 2020 staat dat de rechtbank de door RVE gevorderde overdracht van Overbouw B (meer precies: de grond waarop Overbouw B is gelegen) toewijst. Als in rechtsoverweging 4.4. van voornoemd vonnis is bepaald, staat tussen partijen niet ter discussie dat RVE gehouden is tot betaling van een bedrag aan schadeloosstelling voor deze overdracht. Voor het bepalen van dat bedrag zijn twee deskundigen aangewezen (vonnis van 7 juli 2021). Deskundige Maassen is aangewezen voor het bepalen van de grootte van de oppervlakte waarop Overbouw B zich bevindt, en deskundige Huijts is aangewezen voor het bepalen van de waarde per vierkante meter.
2.2.
In het verslag van Maassen van 23 september 2021 staat, geciteerd voor zover hier van belang:
“(…)
Vlak 2, het volledig bebouwde deel, ca. 113,0m2
Vlak 3, de overbouw met de beuken, ca. 47,0m2
(…)
Vlak 2 en 3 samen betreft ‘Overbouw B’ uit de rechtbankstukken. (…)”
2.3.
Partijen hebben zich, zo staat in de conclusies na deskundigenbericht, gerefereerd aan de bevindingen van Maassen. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de oppervlakte van de grond waarop Overbouw B is gelegen 160 m² bedraagt.
2.4.
In het taxatierapport van Huijts van 21 juli 2022 staat, geciteerd voor zover hier van belang:
“(…)
9.3.
Eindoordeel taxateur
Aldus concluderend per waardepeildatum 19 november 2021 op:
Marktwaarde overbouw B (160 m²) € 19.200,=
(…)
Ondergetekende adviseert voor elk ander vlak als ingemeten door M&L een waarde van € 120 per m² ex. BTW te hanteren. (…)”
2.5.
In de conclusies na deskundigenbericht conformeren partijen zich aan de prijs van € 120,00 exclusief BTW per m² en daarmee aan de marktwaarde voor de grond van
€ 19.200,00 exclusief BTW (160 vierkante meter x € 120,00). [gedaagden] stellen zich echter op het standpunt dat RVE gehouden is om over het bedrag van € 19.200,00 BTW te betalen. Daarmee komt volgens [gedaagden] de marktwaarde van de grond waarop Overbouw B is gelegen uit op een bedrag van € 23.232,00 inclusief BTW.
2.6.
Als wettelijk uitgangspunt geldt dat de levering van onroerende zaken is vrijgesteld van omzetbelasting (ECLI:NL:PHR:2013:BZ8601). Het is aan [gedaagden] te onderbouwen waarom van dit wettelijke uitgangspunt dient te worden afgeweken. Nu [gedaagden] nalaten hun standpunt te onderbouwen, gaat de rechtbank hieraan voorbij.
2.7.
Er is geen verweer gevoerd tegen de gevorderde termijn van vier weken voor overdracht. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.
2.8.
RVE vorderen dat de kosten die met de overdracht gemoeid zijn, bestaande uit de notariële en kadastrale kosten, voor rekening van [gedaagden] komen. [gedaagden] hebben hiertegen (gemotiveerd) verweer gevoerd (overweging 3.3.2. bij het vonnis van
25 november 2020). Zijdens RVE blijft het bij een blote stellingname. Op grond waarvan [gedaagden] gehouden zou zijn tot betaling van de notariële en kadastrale kosten onderbouwt RVE niet. Nu RVE nalaat nader te onderbouwen waarom [gedaagden] gehouden zouden zijn tot betaling van voornoemde kosten - zeker in het licht van het in artikel 7:12 lid 2 BW Pro bepaalde, inhoudende dat de kosten van de overdracht ten laste van de koper komen - gaat de rechtbank hieraan voorbij en wijst zij de vordering voor zover deze op betaling van de notariële en kadastrale kosten ziet af.
2.9.1.
Voorts vordert RVE dat, indien [gedaagden] weigeren mee te werken aan de overdracht van de grond, het vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte notariële akte. [gedaagden] hebben hiertegen geen verweer gevoerd.
2.9.2.
Artikel 3:300 lid 1 BW Pro bepaalt dat indien iemand jegens een ander gehouden is een rechtshandeling te verrichten, de rechter op vordering van de gerechtigde kan bepalen dat zijn uitspraak dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van degene die tot de rechtshandeling gehouden is of dat een door hem aan te wijzen vertegenwoordiger de handeling zal verrichten, tenzij de aard van de rechtshandeling zich hiertegen verzet.
De in deze bepaling neergelegde bevoegdheid van de rechter betreft een discretionaire bevoegdheid. Uit de parlementaire geschiedenis (TM, Parl. Gesch. BW Boek 3, p. 899) volgt dat de rechter deze bevoegdheid met voorzichtigheid moet hanteren. Deze voorzichtigheid brengt allereerst met zich dat de gehoudenheid om een rechtshandeling te verrichten vast moet komen te staan, maar ook dat de inhoud van de rechtshandeling met voldoende mate van nauwkeurigheid moet worden vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat aan deze vereisten is voldaan en wijst de vordering voor zover die berust op het bepaalde in artikel 3:300 BW Pro toe.
2.10.
RVE vordert hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot overdracht. Van een hoofdelijke veroordeling kan geen sprake zijn: [gedaagden] hebben ieder een aandeel in de onroerende zaak en kunnen niet meer dan hun eigen aandeel daarin overdragen. De gevorderde hoofdelijke veroordeling tot betaling van de proceskosten wordt wel toegewezen als in het dictum bepaald.
2.11.
Het onder 2.1. tot en met 2.10. overwogene leidt tot veroordeling van [gedaagden] om binnen vier weken na dit vonnis de grond waarop Overbouw B is gelegen in eigendom over te dragen aan RVE tegen een bedrag van € 19.200,00. Wanneer [gedaagden] weigeren mee te werken aan deze overdracht heeft het vonnis ex artikel 3:300 BW Pro dezelfde kracht als een in wettige vorm opgemaakte notariële akte.
2.12.
Bij vonnis van 25 november 2020 heeft de rechtbank het onder a. tot en met h. gevorderde reeds afgewezen (rov. 4.9.). Nu het onder i. (meer, meer, meer, meer subsidiair) wordt toegewezen, komt de rechtbank niet meer toe aan beoordeling van het onder j. (meest subsidiair) gevorderde.
De deskundigenkosten
2.13.
Bij vonnissen van 25 november 2020 (rov. 4.5.) en van 7 juli 2021 (rov. 2.5.) heeft de rechtbank geoordeeld dat het voorschot op de kosten van de deskundige door RVE moet worden gedeponeerd. De rechtbank ziet geen aanleiding om bij eindvonnis anders te beslissen.
De buitengerechtelijke incassokosten
2.14.
Het is aan RVE te stellen dat zij daadwerkelijk buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt en dat de kosten waarvan zij vergoeding vordert, dienen te worden beschouwd als buitengerechtelijke kosten. Nu RVE hieromtrent niks heeft gesteld, voldoet zij niet aan haar stelplicht en komen de buitengerechtelijke incassokosten niet voor vergoeding in aanmerking.
De proceskosten
2.15.
[gedaagden] zullen als de in het (grotendeels) ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van RVE worden tot op heden begroot op:
- kosten betekening dagvaarding € 579,77 (€ 83,52 + € 260,78 + € 235,47)
- griffierecht € 2.042,00
- salaris advocaat
€ 1.689,00 (3 punten x € 563,00, tarief II)
€ 1.689,00 (3 punten x € 563,00, tarief II)
In totaal: € 4.310,77
2.16.
De wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals hierna is vermeld.
3.De verdere beslissing
De rechtbank
3.1.
veroordeelt [gedaagden] binnen vier weken na dit vonnis tot overdracht van de grond waarop Overbouw B is gelegen, zoals weergegeven op de als productie 5 overgelegde kaart, tegen een bedrag van € 19.200,00, en bepaalt dat, indien [gedaagden] weigeren mee te werken aan deze overdracht, dit vonnis ex artikel 3:300 BW Pro dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte notariële akte,
3.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van RVE tot op heden begroot op € 4.310,77, te vermeerderen met de wettelijke rente ex
artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf 14 dagen na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken tot de dag der algehele voldoening,
3.3.
veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
3.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en in het openbaar uitgesproken. [1]