ECLI:NL:RBLIM:2021:6597

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/281882 / HA ZA 20-435

Vonnis van 18 augustus 2021

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats 1] ,

eiseres,

advocaat mr. E.G.W. Hendriks,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. F.A.J.H. de Lugt.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 21 juli 2020, met producties 1 tot en met 6,
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 7,
het tussenvonnis van 11 november 2020 waarbij de rechtbank een mondelinge behandeling heeft bevolen,
het proces-verbaal van mondelinge behandeling gehouden op 7 mei 2021, met de spreekaantekeningen van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Bij dagvaarding is een ondertekende koopovereenkomst van 13/15 maart 2019 (hierna de koopovereenkomst) overgelegd inzake het pand en aanhorigheden staande en gelegen aan de [adres] [huisnummer 1] (tevens huisnummers [huisnummer 2] en [huisnummer 3] ) te [plaats] , kadastraal bekend als: [kadastrale aanduiding] . Het betreft een woonhuis met bedrijfsruimte. De koopsom is bepaald op € 202.000,00 kosten koper en als datum van levering is voorzien 22 april 2019, of zoveel eerder of later als nader overeengekomen wordt.

2.2.

Artikel 13 van de koopovereenkomst luidt als volgt.

1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.

2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden; deze verplichting tot schadevergoeding geldt ook indien de nalatige partij na in gebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt.

3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs.

De notaris wordt bij deze onherroepelijk bevoegd verklaard om, na verloop van genoemde termijn van acht dagen: - indien koper in verzuim is, het bedrag van de door deze verschuldigde boete, indien verkoper zulks wenst aan verkoper te betalen uit de bij de notaris door koper onderscheidenlijk door een bank krachtens een - indien aanwezig- gestelde bankgarantie gestorte bedragen, voor zover deze daartoe toereikend zijn: - Indien verkoper in verzuim is, de door koper gestorte bedragen aan hem terug te betalen.

4. Wanneer een partij in verzuim is zal deze partij de volledige makelaarscourtage binnen acht dagen aan [verkoopmakelaar] moeten voldoen. Hierbij is het niet nodig dat deze partij vooraf in gebreke wordt gesteld. De notaris wordt bij deze onherroepelijk bevoegd verklaard om, indien koper in verzuim is, het bedrag van de door deze verschuldigde courtage, uit de bij de notaris door koper onderscheidenlijk door een bank krachtens een - indien aanwezig - gestelde bankgarantie gestorte bedragen, voor zover deze daartoe toereikend zijn uit te betalen. Indien de verkopende partij in verzuim is zal deze rechtstreeks worden aangeschreven door [verkoopmakelaar] .

5. In afwijking van het bepaalde in artikel 6:92 lid 2 Burgerlijk Wetboek, komen partijen overeen dat, behalve de volledige schadevergoeding, tevens de volledige boete ex. Artikel 13 lid 3 van deze overeenkomst verschuldigd zal zijn.

Artikel 15 lid 1 van de overeenkomst van 13/15 maart 2019 luidt voor zover relevant als volgt.

1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:

a.
a) (…);

b Als koper niet voor de datum, zijnde de datum 4 weken na de ontvangst door koper van de tussen partijen opgemaakte en ondertekende akte (in kopie), een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van een of meer geldleningen ter hoogte van 100% (…) van de marktwaarde van de woning ter financiering van het bij deze gekochte onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen, en - indien van toepassing - de nationale Hypotheekgarantie terzake van de overeenkomst(en) tot voormelde geldlening(en) niet voor vermelde datum is verleend. Onder geld verstrekkende instellingen en/of bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekering in zin van artikel 1:1 Wet op financieel toezicht. Koper verklaart de noodzakelijke financiering aanvragen te doen als aanvragen voor financiering voor een woonhuis voor verhuur. Koper zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarden alleen een beroep doen door aan verkoper tenminste een goed gedocumenteerde schriftelijke afwijzingen waaruit ten minste blijkt welke inkomens- en vermogensgegevens zijn verstrekt, over te leggen. Het voorbehoud van Nationale hypotheekgarantie is niet van toepassing.

2.3.

[eiseres] heeft bij brief van 25 november 2019 [gedaagde] in gebreke gesteld en een termijn van acht dagen voor de nakoming van zijn afnameverplichting gegeven. [eiseres] heeft daarbij aangegeven aanspraak te zullen doen op schadevergoeding en de contractuele boete. Laatstelijk bij brief van 19 mei 2020 (productie 5 dagvaarding) is [gedaagde] erop gewezen dat hij in verzuim verkeert. In die brief is door [eiseres] een beroep gedaan op buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst en is aanspraak gemaakt op de contractuele boete, het bemiddelingscourtage van de makelaar, kosten van advocaat en huurderving.

2.4.

[gedaagde] heeft het pand [adres] [huisnummer 1] ( [huisnummer 2] en [huisnummer 3] ) niet afgenomen en is ook niet overgegaan tot betaling van de boete en overige opgevoerde posten.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert, nadat ter zitting de vordering inzake huurderving is ingetrokken, dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1. De schriftelijke koopovereenkomst tussen partijen d.d. 13/15 maart 2019 ontbindt, althans ontbonden verklaart,

2. [gedaagde] veroordeelt binnen zeven dagen na betekening van het vonnis aan [eiseres] [rechtbank: te betalen] tegen behoorlijk bewijs van kwijting € 28.148,95, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

3. [gedaagde] veroordeelt in de (na)kosten van de procedure.

3.2.

[eiseres] legt het volgende aan de vorderingen ten grondslag. Zij stelt dat [gedaagde] toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. [gedaagde] heeft zich niet, althans niet tijdig en niet op de juiste wijze beroepen op het bedongen financieringsvoorbehoud. [gedaagde] krijgt evenwel de financiering niet rond en heeft het gekochte niet afgenomen, ook niet nadat hem door [eiseres] een redelijke termijn tot nakomen is gegund. [gedaagde] is volgens [eiseres] in dan ook in verzuim. [eiseres] stelt dat [gedaagde] jegens haar de contractuele boete verschuldigd is, alsmede een vergoeding voor geleden schade. [eiseres] doet een beroep op de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst.

3.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Kort gezegd is volgens [gedaagde] geen koopovereenkomst tot stand gekomen, zodat van een tekortkoming in de nakoming geen sprake kan zijn. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij de onderhandelingen heeft opgeschort, omdat hij geen financiering rond kreeg. Daarnaast is er geen sprake van een gave overeenkomst omdat de verkoper geen handtekening heeft gezet en de naam van de notaris niet bekend is gemaakt.

Voor zover wel een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, stelt [gedaagde] dat [eiseres] geen grond heeft voor de schadevordering en dat in ieder geval het vereiste causaal verband ontbreekt. [gedaagde] stelt dat er gronden zijn voor de rechtbank om de boete te matigen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Is er een gave koopovereenkomst?

4.1.

Deze zaak staat of valt met de vraag of de koopovereenkomst een gave koopovereenkomst is.

4.2.

[eiseres] heeft ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van een koopovereenkomst een kopie van de koopovereenkomst in geding gebracht, waarin zijn vermeld:

 de namen van de verkoper en de koper,

 het pand dat de verkoop betreft: woonhuis met bedrijfsruimte etc. te [adres] [huisnummer 1] (tevens [huisnummer 2] en [huisnummer 3] ) [plaats] , met kadastrale aanduiding,

 de koopprijs: € 202.000,00 k.k.,

 de datum van levering: 22 april 2019.

Tevens blijkt dat deze “koopovereenkomst” per pagina is geparafeerd (verkoper paraaf “JJ” en koper paraaf onleesbaar) en op de voorlaatste laatste pagina met handtekening van beide partijen bekrachtigd is en door de verkoopmakelaar gecontrasigneerd.

Ook blijkt het volgende: [gedaagde] heeft op de laatste pagina als koper getekend voor bevestiging ontvangst, met de volgende verklaring:

“Koper(s) verkla(a)rt(en) een door partijen ondertekend exemplaar van deze koopovereenkomst te hebben ontvangen op:vrijdag 15 maart 2019 [rechtbank: handgeschreven aangevuld]
, om13.33 [rechtbank: handgeschreven aangevuld]
uur. Hiermee kan worden gesteld dat is verkocht [adres] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] te [plaats] door: VERKOPER[rechtbank: volgen personalia [eiseres] ]
”.

4.3.

[gedaagde] heeft erkend op 5 maart 2019 te hebben ontvangen een conceptkoopovereenkomst en heeft voorgesteld daarin een financieringsclausule op te nemen. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] deze heeft geparafeerd en op 13 maart 2019 heeft getekend en vervolgens heeft geretourneerd aan de verkoopmakelaar. Niet is gebleken dat [gedaagde] daarbij enig nader voorbehoud heeft gemaakt. Op grond van productie 1 bij dagvaarding stelt de rechtbank vast dat ook [eiseres] op enig moment de overeenkomst heeft geparafeerd en getekend.

4.4.

Het verweer van [gedaagde] dat [eiseres] niet zou hebben ondertekend, omdat er geen geldige (natte?) handtekening is, wordt door de rechtbank gepasseerd. Ter zitting heeft [eiseres] desgevraagd door de rechter aangegeven dat de handtekening onder de overeenkomst van haar is. De rechtbank ziet geen enkele aanleiding om aan die verklaring te twijfelen. Er is bovendien geen sprake van twee versies van de koopovereenkomst waarbij er een alleen door [gedaagde] is getekend en een alleen door [eiseres] .

Dat [eiseres] nooit bij [gedaagde] in beeld is geweest en/of dat [gedaagde] alleen heeft gecommuniceerd met de verkoopmakelaar, is niet relevant. Dat de verkoopmakelaar onbevoegd zou zijn [eiseres] te vertegenwoordigen wordt door [gedaagde] gesteld, maar op geen enkele wijze concreet onderbouwd. Dat verweer wordt dan ook gepasseerd.

4.5.

Aan alle vereisten voor totstandkoming van een koopovereenkomst is voldaan. Productie 1 heeft te gelden als een door beide partijen ondertekende onderhandse akte in de zin van de wet.

4.6.

De door beide partijen ondertekende koopovereenkomst is gaaf in de zin dat alle essentialia daarin zijn opgenomen: de partijen, het object, de koopsom en de datum van beoogde eigendomsoverdracht (leveringsdatum). Dat de naam van de notaris door wie de leveringsakte zal worden gepasseerd nog niet is opgenomen in de tekst van de koopovereenkomst is anders dan [gedaagde] meent geen noodzakelijk element voor het ontstaan van een koopovereenkomst inzake onroerend goed.

4.7.

In de koopovereenkomst is bovendien en kennelijk op verzoek van [gedaagde] in artikel 15 lid 1 sub b inzake een financieringsvoorbehoud opgenomen, waarin een termijn van vier weken (na ontvangst van de door de verkoper getekende overeenkomst door de koper) is afgesproken, waarbinnen [gedaagde] de overeenkomst zo nodig zonder gevolgen zou kunnen ontbinden. De rechtbank kan het betoog van [gedaagde] (dan ook) niet volgen dat pas als de financiering rond is zaken gedaan kunnen worden en er sprake zou zijn van een gave overeenkomst. Dit volgt niet uit de in de koopovereenkomst opgenomen afspraak inzake het financieringsvoorbehoud en gaat uit van een onjuiste voorstelling van de werking van een dergelijke ontbindende voorwaarde. Dat [gedaagde] vóórdat hij de conceptovereenkomst ondertekende al over informatie beschikte dat financiering voor het pand niet mogelijk zou zijn of zeer lastig zou worden en dat hij daarover met de verkoopmakelaar heeft gecommuniceerd, heeft hem niet weerhouden te tekenen en de koopovereenkomst te retourneren aan (de verkoopmakelaar van) [eiseres] . Dat [eiseres] pas op 25 november 2019 [gedaagde] formeel een termijn om na te komen – het pand af te nemen – heeft aangezegd wil anders dan [gedaagde] meent niet zeggen dat over de (ver)koop van het pand is dooronderhandeld en alles nog zonder gevolgen kon worden gestopt. De kenmerkende verplichtingen (de essentialia), het financieringsvoorbehoud en de boete lagen contractueel al lang vast.

4.8.

Omdat vast staat dat [gedaagde] niet op een termijn van vier weken, als bedoeld in artikel 15 van de koopovereenkomst, op de wijze, zoals in dat artikel overeengekomen, een beroep heeft gedaan op de financieringsclausule – dat er nog geen notaris was aangewezen, is niet relevant, omdat bij ontbreken van een aangewezen notaris het immers op de weg van en redelijk handelend koper had gelegen om contact op te nemen met de (verkoopmakelaar van de) verkoper – en omdat [gedaagde] ook geen gevolg heeft gegeven aan de sommatie(s) van [eiseres] om over te gaan tot daadwerkelijk afnemen van de woning, zonder dat daarvoor een goede reden is, is hij door eigen handelen (en/of stilzitten) tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en kon [eiseres] de overeenkomst buitengerechtelijk ontbinden en kan zij een beroep doen op de overeengekomen boeteclausule.

Is er reden om de boete te matigen?

4.9.

Ingevolge art. 6:94 lid 1 BW kan een bedongen boete door de rechter op verzoek van de schuldenaar worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (zie bv. ECLI:NL:HR:2019:852 en ECLI:NL:PHR:2019:344) geldt het volgende. Deze maatstaf zet de rechter aan tot terughoudendheid. De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend, en niets verhindert de rechter in dat verband gewicht toe te kennen aan de hoedanigheid van partijen.

4.10.

Dat [gedaagde] geen financiering heeft kunnen verkrijgen, is een omstandigheid die voor zijn risico komt. Dit geldt temeer nu hij het financieringsvoorbehoud had kunnen inroepen ter afwending van de risico's die voor hem waren verbonden aan het niet kunnen verkrijgen van de benodigde financiering. Hiertoe bestond in dit geval ook alle aanleiding, omdat [gedaagde] , volgens eigen zeggen, al vóór het ondertekenen van de overeenkomst op 13 maart 2019 had begrepen dat hij geen of zeer moeilijk een woning met bedrijfsruimte gefinancierd kon krijgen en ook vier weken na ondertekening nog geen definitief zicht had op financiering, terwijl hij zich ervan bewust had moeten en kunnen zijn dat de financiering vóór half april 2019 rond moest zijn. [gedaagde] had immers zelf gestaan op het opnemen van deze clausule in de overeenkomst. Hieraan doet ook niet af dat [gedaagde] er alles aan gedaan heeft om de financiering alsnog rond te krijgen.

4.11.

Voor een verfijning van de bovengenoemde maatstaf in die zin dat de rechter in een geval als hier voorligt – koop en verkoop van een woning tussen particulieren – minder terughoudend zou moeten zijn bij de uitoefening van zijn bevoegdheid tot matiging, ziet de rechtbank geen grond. In hetgeen [gedaagde] aanvoert, namelijk dat hij zich bevond tegenover een professioneel vastgoedmakelaar die optrad voor een particulier met 37 panden, ziet de rechtbank ook geen grond om van die vaste rechtspraak afwijkend te moeten oordelen. Zoals [gedaagde] zelf reeds opmerkt, had hij zich immers zelf van professionele bijstand door een aankoopmakelaar kunnen verzekeren.

4.12.

Het contractueel vastgelegd boetepercentage van 10% van de koopsom in transacties als tussen [eiseres] en [gedaagde] aan de orde is niet ongebruikelijk. In deze overeenkomst heeft de boete de functie van een aansporing om na te komen en dus [gedaagde] tot afname van het pand te dwingen. Gelet op dit uitgangspunt kan een boete van € 20.200,00, 10% van de overeengekomen koopprijs niet als buitensporig worden aangemerkt. Oók als ervan moet worden uitgegaan dat deze schade niet hoger is dan € 4.277,35 (de gevorderde som inzake makelaarskosten). Van belang voor het oordeel van de rechtbank zijn bovendien de omstandigheden waaronder het beding wordt ingeroepen door [eiseres] : het tekortschieten is geheel aan [gedaagde] zelf te wijten en hij heeft zelf de mogelijkheid om zich op het financieringsvoorbehoud te beroepen ongebruikt laten passeren.

Aan de stelling van [gedaagde] dat betaling van de boete hem financieel aan de grond zal brengen, gaat de rechtbank voorbij, alleen al omdat de financiële penibele situatie waarin [gedaagde] zegt te zullen geraken niet is onderbouwd.

4.13.

[gedaagde] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aan zijn beroep op matiging ten grondslag gelegd die, indien juist, tot het oordeel zouden moeten leiden dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd.

Is er recht op schadevergoeding?

4.14.

[eiseres] vordert naast de contractuele boete ex artikel 13 van de koopovereenkomst ook nog een bedrag ter hoogte van € 4.277,35 inzake het bemiddelingscourtage van haar makelaar en kosten van de advocaat ter hoogte van € 3.671,00.

4.15.

De post “Bemiddelingscourtage makelaar” wordt door [eiseres] onderbouwd met een factuur van [verkoopmakelaar] te [vestigingsplaats] . Het betreft een factuur voor de bemiddelingskosten inzake de verkoop van de woning [adres] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] te [plaats] die is geadresseerd aan [gedaagde] . Ter zitting is door [eiseres] toegelicht dat de makelaarskosten verschuldigd zijn, omdat zij deze moet betalen zonder dat het pand verkocht is en zij voor een volgende verkoop weer soortgelijke kosten zal moeten maken.

4.16.

[eiseres] heeft onvoldoende toegelicht waarom [gedaagde] aan haar zou moeten betalen een factuur gericht aan [gedaagde] van de makelaar voor bemiddelingskosten terwijl zij als productie 6 bij dagvaarding heeft overgelegd correspondentie van de makelaar aan [gedaagde] waarin de makelaar betaling van [gedaagde] vordert. De betreffende vordering wordt alleen al daarom als onvoldoende toegelicht afgewezen.

4.17.

De rechtbank stelt vast dat de schadepost “kosten advocaat” door [eiseres] op geen enkele wijze is onderbouwd. Voor zover deze post moet worden opgevat als buitengerechtelijke incassokosten worden ze door [gedaagde] betwist. Zonder degelijke nadere onderbouwing, die ontbreekt, moet ook dit deel van de vordering worden afgewezen.

Proceskosten

4.18.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze worden aan de zijde van [eiseres] begroot op:

exploot van dagvaarding € 105,09
griffierecht € 937,00
salaris advocaat

totaal € 2.484,09.

4.19.

De door [eiseres] gevorderde nakosten worden toegewezen, zoals bepaald in 5.3. van de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart dat de schriftelijke koopovereenkomst tussen partijen d.d. 13 respectievelijk 15 maart 2019 is ontbonden,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 20.200,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding (22 juli 2020) tot aan de dag der algehele voldoening,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eiseres] begroot op € 2.484,09, vermeerderd met de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, vermeerderd, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen twee weken na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft 5.2. en 5.3. uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Sijmonsma en in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2021.^[1]