Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 8312151 HZ VERZ 20-4
Beschikking van de kantonrechter van 24 juli 2020
In de zaak van:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
COLTEX HUUR B.V., gevestigd te Heerhugowaard ,
COLTEX HUUR B.V., gevestigd te Heerhugowaard ,
verzoekster,
gemachtigde: mr. N. van Tamelen,
tegen
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONLY STORES HOLLAND B.V., gevestigd te Amsterdam ,
verweerster,
gemachtigde: mr. M. van Heeren.
Partijen worden verder aangeduid als “ Coltex ” en “ Only ”.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met bijlagen;
- het verweerschrift met bijlagen;
- de mondelinge behandeling die is gehouden op 26 juni 2020;
- de door de beide gemachtigden overgelegde pleitaantekeningen.
2.De feiten
2.1.
Only huurt van Coltex winkelruimte gelegen aan de Lomstraat 24 in Venlo. Het betreft bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (verder: BW).
Aanvankelijk is de huurovereenkomst op 16 maart 2011door Bestseller Retail Benelux B.V. (verder: Bestseller) als huurster en Coltex B.V. (de rechtsvoorgangster van Coltex ) als verhuurster aangegaan. Per 1 februari 2017 is Only als huurster voor Bestseller in de plaats gesteld.
2.2.
Artikel 3, leden 1 en 2, van de huurovereenkomst bepaalt als volgt:
“
3.1. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van2 jaar en 7 dagen, ingaande op7 februari 2011en lopende tot en met13 februari 2013.
3.1. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van2 jaar en 7 dagen, ingaande op7 februari 2011en lopende tot en met13 februari 2013.
3.2.
. Behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging tegen het einde van de in 3.1. genoemde (eerste) periode, wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende (tweede) periode van10 (tien)jaar, derhalve van14 februari 2013tot en met13 februari 2023.”
2.3.
Bij de aanvang van de huurovereenkomst is voor dit beding geen goedkeuring gevraagd aan de kantonrechter om van de wettelijke huurtermijnen te mogen afwijken.
2.4.
Bij brief van 13 augustus 2013 kondigde Coltex bij Only een huurprijsherziening aan. Bij brief van 26 augustus 2013 heeft Only vervolgens het afwijkende beding vernietigd.
2.5.
Bij brief van 23 december 2015 kondigde Coltex opnieuw een huurprijsherziening aan, ingaande 7 februari 2016. Partijen hebben vervolgens geprocedeerd. Bij eindvonnis van 18 juli 2918 heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de nadere huurprijs van € 106.300,00 exclusief btw per jaar met ingang van 23 juni 2016 geldt. In overweging 2.4 van dit vonnis overweegt de kantonrechter dat partijen het erover eens zijn dat de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:292 lid 1 BW geacht moet worden voor de duur van “vijf plus vijf jaar” te zijn aangegaan.
2.6.
Bij brief van 19 november 2019 heeft Only de huurovereenkomst met Coltex tegen 6 februari 2021, zijnde het einde van de tweede vijfjaarstermijn, opgezegd.
2.7.
Bij e-mail van 22 november 2019, gevolgd door een brief van 4 december 2019 van haar gemachtigde, heeft Coltex aan Only laten weten niet met deze opzegging akkoord te zijn en het afwijkende beding alsnog ter goedkeuring aan de kantonrechter te zullen voorleggen, waarna bij verkregen goedkeuring de huurovereenkomst pas zal eindigen per 13 februari 2023, zijnde het einde van de tienjaarstermijn als bedoeld in artikel 3.2. van de huurovereenkomst.
2.8.
Coltex heeft vervolgens op 10 februari 2020 onderhavig verzoek ingediend. Als gevolg van de “coronamaatregelen” heeft de mondelinge behandeling pas op 26 juni 2020 plaatsgevonden.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
Coltex verzoekt de kantonrechter op grond van artikel 7:291, tweede lid, BW de artikelen 3.1. en 3.2. van de huurovereenkomst goed te keuren en Only te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2.
Only voert op diverse gronden verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover van belang, hierna ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter is om te beginnen van oordeel dat sprake is van beding waarbij ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wettelijke regeling, alleen al omdat het de opzegmogelijkheden van huurster Only beperkt, zoals ook is gebleken.
4.2.
Op grond van het derde lid van artikel 7:291 BW wordt goedkeuring alleen gegeven, indien het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft.
4.3.
Coltex heeft ter zitting gesteld dat Bestseller en Only grote partijen zijn die, zeker internationaal gezien, veel groter zijn dan Coltex . Dit brengt volgens Coltex met zich dat zij geen bescherming behoeven en dat goedkeuring moet worden verleend.
Only heeft niet weersproken dat Bestseller en zijzelf geen bescherming behoeven. Zij is echter van mening dat Coltex in dit geval haar recht om alsnog goedkeuring van het beding te verkrijgen, heeft verwerkt. De kantonrechter is van oordeel dat dit verweer slaagt en zal dit hieronder toelichten.
4.4.
Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Tijdsverloop kan wel als een van de relevante omstandigheden meewegen bij beoordeling van de vraag of de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid (zie HR 11 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2574). ‘Stilzitten’ kan slechts tot rechtsverwerking leiden, indien op grond van de omstandigheden van het geval redelijkerwijs een bepaald handelen van de rechthebbende had mogen worden verwacht (zie Gerechtshof ‘s -Hertogenbosch, 31 maart 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1140, r.o. 3.11).
4.5.
Vast staat dat Bestseller het beding reeds bij brief van 26 augustus 2013 heeft vernietigd en dat Coltex pas bij brief van 4 december 2019, dus ruim zes jaar en drie maanden later, naar aanleiding van de huuropzeging door Only voor het eerst te kennen heeft gegeven alsnog goedkeuring van het beding te verzoeken. Hoewel Coltex kan worden nagegeven dat tot het door de Hoge Raad op 3 april 2015 gewezen arrest in de zaak Singh/Centre Hotel (ECLI:NL:HR:2015:823) er algemeen van werd uitgegaan dat na een vernietiging van een beding eenzijdige goedkeuring niet meer mogelijk was, heeft Only er terecht op gewezen dat Coltex ook nadien geen verzoek tot goedkeuring heeft ingediend. Van Coltex had in dit geval mogen worden verwacht dat zij uiterlijk bij brief van 23 december 2015, waarin zij aankondigt tot huurprijsaanpassing te willen overgaan, aan Only had laten weten dat zij om goedkeuring zou gaan verzoeken. Aangenomen mag immers worden dat Coltex , die zich laat bijstaan door gespecialiseerde huurrechtadvocaten, op dat moment op de hoogte was van het Singh/Centre Hotel arrest. Coltex heeft toen echter met geen woord gerept over een verzoek tot goedkeuring. In plaats daarvan heeft Coltex bijna twee jaar later, in haar dagvaarding van 27 september 2017 onder punt 8 gesteld dat de huurovereenkomst na de vernietiging "geacht moet worden voor de duur van 5 + 5 jaar te zijn aangegaan", ook hier weer zonder enig voorbehoud. Only mocht er, gelet op deze handelwijze van Coltex , gerechtvaardigd op vertrouwen dat dit daarmee de looptijd van de overeenkomst was. Aannemelijk is ook dat Only haar bedrijfsvoering van de thans verlieslijdende formule SONS heeft afgestemd op de einddatum 7 februari 2021, zoals zij heeft gesteld. Goedkeuring van het beding zou dan ook betekenen dat Only alsnog met een langere looptijd van de huurovereenkomst wordt geconfronteerd en daardoor onredelijk wordt benadeeld.
Dat Bestseller een professionele partij is, heel goed wist wat zij deed bij het aangaan van de huurovereenkomst en toch is overgegaan tot vernietiging, maakt het voorgaande niet anders. Bovendien kan "voor hetzelfde geld" worden gesteld dat ook Coltex wist wat zij deed door bij aanvang van de huurovereenkomst geen goedkeuring te vragen. De nadelige gevolgen daarvan - het niet gelijklopen van de termijnen hoofdhuur en onderhuur - komen dan nu voor haar eigen rekening en risico.
4.6.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het verzoek moet worden afgewezen.
Coltex zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze worden tot aan de dag van deze uitspraak aan de zijde van Only begroot op een bedrag van € 480,00 aan gemachtigdensalaris.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst het verzochte af;
5.2.
veroordeelt Coltex in de proceskosten aan de zijde van Only gevallen en tot aan de dag van deze uitspraak begroot op een bedrag van € 480,00 aan gemachtigdensalaris.
Deze beschikking is gegeven door mr. G.M.P. Brouns en in het openbaar uitgesproken.
Type: EB
Coll: