Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Bestuursrecht
Zaaknummer: ROE 17 / 2714
Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 mei 2019 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [Plaatsnaam] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Plaatsnaam], verweerder.
Procesverloop
Bij besluit met dagtekening 28 februari 2017 heeft verweerder krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [Plaatsnaam] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2017 per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 414.000,-.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit.
Bij uitspraak op bezwaar van 26 juli 2017 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Als gemachtigde heeft zich gesteld ir. J.G.J. Frissen, werkzaam bij WOZ kwadraat B.V. te Sittard.
Verweerder heeft de stukken die op de zaak betrekking hebben ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.
Op 3 december 2018 zijn van eiseres nadere stukken, waaronder een taxatierapport van 24 september 2018, ontvangen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 december 2018, waar eiseres, vertegenwoordigd door haar gemachtigde, en verweerder, vertegenwoordigd door W.H.F.A. Bormans, werkzaam bij de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, zijn verschenen.
Op 4 januari 2019 heeft de rechtbank het onderzoek heropend en eiseres verzocht een in het taxatierapport opgenomen stelling te onderbouwen. Bij brief van 13 januari 2019 heeft eiseres dit verzoek beantwoord. Verweerder heeft hierop bij brief van 18 februari 2019 gereageerd, gevolgd door een reactie van eiseres bij brief van 4 maart 2019.
De rechtbank heeft met toepassing van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) bepaald dat het onderzoek ter nadere zitting achterwege blijft, nu partijen, desgevraagd, niet hebben aangegeven gebruik te willen maken van hun recht ter zitting te worden gehoord. Het onderzoek is op 14 maart 2019 gesloten.
Overwegingen
1. Eiseres is gebruikster van de onroerende zaak. Het betreft een in 1993 gebouwde en in 2015 gerenoveerde bedrijfsruimte met een oppervlakte van omstreeks 380m². Tot de onroerende zaak behoren veertien parkeerplaatsen. De onroerende zaak is gelegen in de nabijheid van het centraal station van [Plaatsnaam] en in gebruik als fietsenwinkel.
2. Verweerder – op wie de bewijslast rust dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld – heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde in de beroepsfase als bijlage bij zijn verweerschrift een door taxateur R.H.E. Steijvers opgesteld taxatierapport overgelegd. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is voor de onroerende zaak uitgegaan van een huurwaarde van € 40.000,-, zijnde de gerealiseerde huurwaarde, en een kapitalisatiefactor van 10,5. De huurwaarde is onderbouwd met de huurovereenkomst van de onroerende zaak. De taxateur is eiseres gevolgd in haar standpunt dat het leegstandsrisico 20% bedraagt. Voor het bepalen van het opslagrisico heeft de taxateur gebruik gemaakt van de ‘Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2016 (Winkels)’ uit de ‘Taxatiewijzer en kengetallen, deel 24, Huurwaardekapitalisatie’. De taxateur is uitgegaan van de ‘bandbreedte beste locaties’, die zich voor de regio zuid uitstrekt van 4,21% tot 6,21%, en heeft het opslagrisico op 5,21% ingeschat. De voor de onroerende zaak berekende kapitalisatiefactor van 10,5 heeft de taxateur ter controle getoetst aan de uit de transactiecijfers van het vergelijkbare bedrijfspand [adres] berekende kapitalisatiefactor van 10,67. Hieruit heeft de taxateur geconcludeerd dat de voor de onroerende zaak gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,5 niet te hoog is. Onder verwijzing naar het taxatierapport, waarin de taxateur tot een hogere waarde (€ 420.000,-) dan de beschikte waarde (€ 414.000,-) heeft geconcludeerd, heeft verweerder het standpunt ingenomen dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
3. Ter zitting heeft eiseres te kennen gegeven dat zij zich niet meer beroept op de in haar beroepschrift berekende waarde van de onroerende zaak (van € 336.000,-). Eiseres heeft verwezen naar de van haar op 3 december 2018 ontvangen stukken. Die stukken bestaan uit een mailwisseling met verweerder over diens weigering gegevens te verstrekken van het vergelijkbare bedrijfspand [adres] en een door taxateur B. van der Wielen opgesteld taxatierapport. In dit taxatierapport is aangegeven dat de onroerende zaak een kantoorbestemming heeft en dat na langdurig overleg tussen eiseres en de gemeente een uitzondering op de bestemming is overeengekomen voor het specifieke gebruik van de huidige gebruiker, zijnde een fietsenwinkel. Overige detailhandel is, aldus de taxateur, niet toegestaan en de uitzondering is alleen geldig voor eiseres. De taxateur heeft de onroerende zaak daarom primair als een kantoorpand en subsidiair als een winkelpand gewaardeerd. Het verschil tussen beide waardes is gelegen in het opslagrisico dat de taxateur voor een kantoor op 6,81% en voor een winkel op 5,71% taxeert. Het vorenstaande leidt de taxateur bij een huurwaarde van € 40.000,- en kapitalisatiefactoren van respectievelijk 7,7 en 9,0 tot waardes van € 308.000,- (kantoor) en € 360.000,- (winkel). In de visie van eiseres is verder het bedrijfspand [adres] niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak omdat dit pand in één transactie is verkocht met de woning [adres] en de door verweerder gebruikte verdeling van het totale transactiecijfer tussen het bedrijfspand en de woning op grond van de voorhanden zijnde gegevens niet juist kan zijn.
4. Op 4 januari 2019 heeft de rechtbank het onderzoek heropend. De rechtbank heeft eiseres verzocht te onderbouwen dat op de onroerende zaak een kantoorbestemming rust en dat met de gemeente een uitzondering op die bestemming is overeengekomen, inhoudende dat (enkel) eiseres de onroerende zaak in gebruik mag hebben als fietsenwinkel.
5. In reactie hierop heeft eiseres bij brief van 13 januari 2019 de aan haar (althans haar exploitant) op 8 januari 2015 verleende omgevingsvergunning voor het vestigen van een fietsenwinkel (en het aanbrengen van reclame) overgelegd. Uit de vergunning blijkt dat op grond van het bestemmingsplan ‘ [Plaatsnaam] Noordoost’ ter plaatse detailhandel niet is toegestaan. Met toepassing van de zogenoemde ‘kruimelgevallenregeling’ van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo) is in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning verleend.
6. Aan de rechtbank ligt ter beoordeling voor of verweerder de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. De door eiseres aangehaalde bezwaren tegen de aan de onroerende zaak toegekende waardes over de belastingjaren 2014, 2015 en 2016 vallen buiten de omvang van dit geding. In het navolgende zal de rechtbank ingaan op de vraag of de onroerende zaak als een kantoor of een winkel moet worden gewaardeerd. De rechtbank overweegt hierover als volgt.
7. Als uitgangspunt bij de waardebepaling van een onroerende zaak dient in het kader van de Wet woz te gelden de prijs die voldoet aan de zogenaamde waarderingsficties die zijn omschreven in artikel 17, tweede lid, van deze wet. De invloed op de waarde van wettelijke voorschriften, waaronder begrepen planologische bestemmingsvoorschriften, mag bij het voorgaande niet worden uitgeschakeld. De potentiële verkrijger van de onroerende zaak zal immers nagaan welke van deze voorschriften op de zaak van toepassing zijn om te kunnen beoordelen, welke bestemming hij binnen de grenzen van deze voorschriften aan de zaak zou kunnen geven (zie bijvoorbeeld de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 29 juli 2005, ECLI:NL:GHAMS:2005:AU0574). Bij de waardering van de waardedrukkende invloed van een bestemmingsplan dient verder rekening te worden gehouden met een ‘persoonsgebonden gedoogbeleid’, dat inhoudt dat de gemeente slechts aan belanghebbenden toestaat dat een onroerende zaak wordt gebruikt in strijd met een bestemmingsplan (zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 20 december 2002, ECLI:NL:HR:2002: AF2256).
8. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat op grond van het bestemmingsplan op de onroerende zaak een kantoorbestemming rust en detailhandel ter plaatse niet is toegestaan. Eiseres is echter in het bezit gesteld van een omgevingsvergunning die het van het bestemmingsplan afwijkend gebruik als fietsenwinkel toestaat. Op grond van artikel 2.25, eerste lid, van de Wabo heeft een omgevingsvergunning een zaaksgebonden karakter. Van de in artikel 2.25, derde lid, van de Wabo door de wetgever gecreëerde mogelijkheid om bij algemene maatregel van bestuur categorieën gevallen aan te wijzen, waarin een persoonsgebonden omgevingsvergunning kan worden verleend, is enkel gebruik gemaakt bij permanente bewoning van een recreatiewoning (artikel 5.18 van het Besluit omgevingsrecht). Uit het vorenstaande volgt dat een potentiële verkrijger van de onroerende zaak ter plaatse niet enkel op grond van het bestemmingsplan een kantoor mag hebben, maar hij er ook op grond van de omgevingsvergunning een fietsenwinkel mag exploiteren. Het exploiteren van andere vormen van detailhandel dan een fietsenwinkel is op grond van de verleende omgevingsvergunning echter niet mogelijk. Verweerders veronderstelling dat indien wordt voldaan aan de in de omgevingsvergunning van eiseres genoemde redenen op grond waarvan aan haar project medewerking wordt verleend, door de gemeente (zonder meer) aan iedere vorm van detailhandel op die locatie medewerking wordt verleend, ontbeert een onderbouwing en acht de rechtbank ook niet aannemelijk. Afwijking van een bestemmingsplan vereist een goede ruimtelijke ordening en die beoordeling is afhankelijk van zodanig veel factoren dat die bij een aanvraag voor een andere vorm van detailhandel dan een fietsenwinkel anders kan uitvallen. Hieruit volgt reeds dat verweerder niet heeft aangetoond dat de waarde van de onroerende zaak € 414.000,- dient te bedragen. Verweerder heeft aan zijn waardering immers ten onrechte ten grondslag gelegd dat ter plaatse iedere vorm van detailhandel is toegestaan. Nu eiseres zich daartegenover ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de onroerende zaak enkel door haar als winkel mag worden gebruikt en daarom de onroerende zaak als kantoor moet worden gewaardeerd, heeft zij de door haar geschatte waarde van de onroerende zaak van € 308.000,- ook niet aannemelijk gemaakt.
9. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het beroep gegrond is. Het bestreden besluit dient te worden vernietigd. Nu de door partijen voorgestane waarden niet aannemelijk zijn gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb in goede justitie bepalen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, waaronder begrepen de kantoorbestemming en de beperkte mogelijkheden om de onroerende zaak voor detailhandel te gebruiken, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op € 340.000,-.
10. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, volgt uit artikel 8:74, eerste lid, van de Awb dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht zal dienen te vergoeden.
11. De rechtbank ziet voorts aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde in bezwaar en beroep beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.788,- (één punt voor het indienen van het bezwaarschrift en één punt voor het verschijnen bij de hoorzitting in bezwaar, met een waarde per punt van € 254,-; één punt voor het indienen van het beroepschrift, één punt voor het bijwonen van de zitting en 0,5 punt voor de reactie van 13 januari 2019, met een waarde per punt van € 512,-, alles met wegingsfactor 1,0). Voor de vergoeding van het taxatierapport zoekt de rechtbank aansluiting bij de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 2018, 28796; hierna: de Richtlijn). In de Richtlijn is het uurtarief betreffende taxaties van courante niet-woningen gesteld op € 68,- (exclusief BTW). Voor het aantal uren is in de Richtlijn, omdat de aard van dit soort objecten te divers is, geen norm gesteld. De rechtbank acht in dit geval een tijdsbesteding van 6 uren redelijk. Dit betekent dat eiseres voor het taxatierapport recht heeft op een vergoeding van in totaal € 408,- (exclusief BTW omdat eiseres deze in aftrek kan brengen).
12. Over het verzoek van de gemachtigde van eiseres om te oordelen dat verweerder de proceskostenvergoeding rechtstreeks aan hem moet overmaken, overweegt de rechtbank, onder verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 10 januari 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:1061) en het arrest van de Hoge Raad van 11 augustus 2017 (ECLI:NL:HR:2017:1614), dat de verhouding tussen de gemachtigde en zijn cliënt een civielrechtelijke aangelegenheid betreft waarin de bestuursrechter niet bevoegd is om een besluit te nemen. Zoals door de Hoge Raad in zijn arrest van 26 februari 2016 (ECLI:NL: HR:2016:324) is overwogen volgt uit artikel 8:75 van de Awb noch uit enige andere wettelijke bepaling dat de bestuursrechter is gehouden te beslissen op een verzoek over de wijze van uitbetaling van een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het besluit van 28 februari 2017 en stelt de waarde van de onroerende zaak [adres] te [Plaatsnaam] per 1 januari 2016 vast op € 340.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 2.196,- (waarvan € 1.788,- wegens kosten van rechtsbijstand), te vergoeden aan eiseres.
Aldus vastgesteld door mr. R.M.M. Kleijkers, rechter, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier.
De uitspraak is openbaar gemaakt op 7 mei 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 7 mei 2019
Rechtsmiddel
Voor belanghebbenden en het bestuursorgaan staat tegen deze uitspraak hoger beroep open bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch. De termijn voor het instellen van het hoger beroep bedraagt zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak.